asriman.com – Page 83 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG

Cek peruntukan atau zonasi lokasi

Seorang teman akan membeli rumah di bilangan Jakarta Barat. Rumah tersebut sudah tua dan tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. (Sekarang IMB sudah digantikan dengan PBG).

Saya sarankan dia terlebih dahulu men-cek peruntukan lokasi tempat rumahnya berada, jika peruntukannya adalah pemukiman maka tidak masalah rumah itu dibeli.

Pentingnya IMB atau PBG ini karena dia akan membeli rumah tersebut dengan bantuan kredit pemilikan rumah atau KPR bank. Tentu saja bank mensyaratkan suatu jaminan harus memiliki IMB atau PBG.

Karena perizinan bangunan merupakan syarat wajib bagi bank menyetujui permohonan KPR.

Tetapi jika peruntukan lokasi adalah selain untuk rumah tinggal maka sebaiknya rumah tersebut tidak dibeli karena di lokasi tidak akan bisa diurus IMB atau PBG.

Cek di kantor kecamatan, PTSP atau BPN

Pengecekan peruntukan lokasi bisa dilakukan di kantor kecamatan, bisa juga mendatangi dinas tata ruang atau langsung ke kantor PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) atau kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Cek di kantor kecamatan

Di kantor kecamatan, bidang yang melayani adalah UPTD (Unit Pelayanan Teknis Daerah) atau tanya saja ke karyawan kecamatan tersebut nanti diarahkan untuk menanyakan ke bagian terkait.

Cek di kantor PTSP

Sementara di Kantor PTSP tentang zonasi ini dapat ditanyakan langsung di loket pelayanan, nantinya ada petugas yang melayani. (more…)

Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah

Kerjasama lahan bisa dilakukan dengan menetapkan harga tanah bisa juga dengan tanpa menetapkan harga tanah

Kerjasama lahan sebagai solusi tingginya harga tanah dan keterbatasan modal pengembang

Kerjasama lahan adalah kerjasama antara pemilik lahan dengan developer dimana pemilik lahan menyertakan tanah miliknya untuk dikembangkan oleh developer. Dalam prakteknya pemilik lahan bisa sebagai partner pasif bisa juga sebagai partner yang aktif.

Jika sebagai partner pasif, pemilik lahan tidak ikut mengelola proyek. Sementara jika sebagai partner aktif, pemilik lahan ikut mengelola proyek.

Harga tanah semakin mahal

Semakin hari, harga tanah semakin mahal, sehingga pengembang semakin kesulitan dalam memperoleh lahan untuk dikembangkan menjadi proyek properti.

Namun hal itu tidak seharusnya menyurutkan langkah seorang pengembang untuk tetap membangun proyek.

Karena ada strategi yang bisa diterapkan untuk mendapatkan lahan, yaitu kerjasama lahan. Prinsip awal dari kerjasama lahan adalah pemilik ikut serta dalam pengelolaan proyek. Yang namanya kerjasama ya bersama-sama mengerjakan proyek.

Atau sekurangnya jika pemilik tidak bersedia ikut serta dalam pengelolaan proyek, pemilik memiliki saham dalam proyek tersebut. Sahamnya ya kepemilikan atas tanah.

Bagaimana cara kerjasama lahan yang bisa kita tawarkan kepada pemilik lahan?

Sekurangnya ada dua cara kerjasama lahan yang bisa kita ajukan kepada pemilik lahan; dengan penyepakati harga tanah dan tanpa menyepakati harga tanah.

Kerjasama lahan dengan menyepakati harga tanah

Apabila kerjasama lahan yang disepakati adalah dengan cara menyepakati harga tanah langkah pertama yang harus disepakati harga tanahnya.

Lihat juga: Jadwal workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula

Nanti setelah harga tanah disepakati, maka selanjutnya disepakati juga kapan pembayaran tanah tersebut.

Pembayaran harga tanah tersebut bisa dengan cara bertahap atau dengan cara termin, atau bisa juga dengan pembayaran tiap unit terjual. (more…)

Pastikan Ada Jaringan Listrik Dekat Perumahanmu

Salah satu hal yang harus diperhatikan ketika akan mengakuisi lahan dan akan dibangun proyek properti adalah tersedianya jaringan listrik di dekat lokasi.

Dekat dalam pengertian bisa langsung ditarik kabel-kabel jaringan listrik tanpa harus pebambahan tiang yang terlalu banyak. Karena penambahan tiang tersebut biasanya dibebani ke developer. Jika penambahan tiangnya terlalu banyak maka akan membebani developer.

Misalnya tiap tiang listrik dihargai Rp2 juta maka apabila dibutuhkan 10 tiang maka developer musti siapkan uang Rp20 juta. Belum lagi harga travo misalnya. Bisa nambah lagi sekitar 100 sampai 300 juta.

Jika harga tanah sudah tinggi

Biaya untuk penambahan tiang ini akan terasa membebani proyek jika harga tanah dalam mengakuisisi sudah tinggi sehingga dengan penambahan biaya dalam penyambungan listik maka harga akusisi menjadi semakin tinggi. Karena biaya-biaya ini dimasukkan ke dalam komponen harga tanah ketika mengakuisisi.

Dan tentu saja nanti ketika menjual biaya-biaya tersebut dimasukkan juga ke dalam komponen harga tanah sehingga harga jual rumah menjadi layak secara hitungan bisnis.

Tetapi apabila lokasi lahan yang akan dibangun tidak memerlukan tambahan tiang maka developer bisa menghemat biaya.

Jika harga tanah lebih murah

Kondisi lainnya yang memungkinkan adalah harga akuisisi lahan yang lebih murah sehingga ketika dimasukkan biaya penambahan komponen jaringan listrik seperti tiang, trafo dan lainnya, harga akuisisi lahan masih feasible. Nah, tanah dengan kondisi ini tidak apa-apa diakusisi. Hanya saja hitung-hitungannya musti matang.

Jaringan listrik untuk perumahan subsidi

Akan lebih sensitif lagi biaya jaringan listrik ini jika lokasi hanya cocok untuk perumahan subsidi. Ini musti dihitung benar-benar karena harga perumaham subsidi tidak bisa dinaikkan untuk menanggung biaya jaringan listrik.

Harga perumahan subsidi sudah ditetapkan pemerintah berdasarkan zona. Ada zona Sumatera, Jawa, Kalimantan, Sulawesi dan Papua. Di Pulau Jawa ada kekhususan untuk wilayah Bodetabek. Ada perbedaan harga perumahan subsidi sedikit.

Jaringan listrik untuk perumahan non subsidi

Berbeda perumahan subsidi, biaya untuk jaringan listrik yang memerlukan penambahan tiang lebih bisa dimaafkan karena biaya tersebut bisa dimasukkan ke dalam penambahan harga jual. Karena untuk perumahan non subsidi harga jual tidak ada pembatasa. Selagi ada orang yang beli harga berapapun ya ok ok saja.

Tetapi biasanya jarang perumahan komersil yang membutuhkan penambahan tiang yang banyak ketika menyambung listrik karena perumahan non subsidi biasanya berada di lokasi yang sudah ramai. Sehingga otomatis sudah tersedia infrastruktur jaringan listrik. Jadi amanlah untuk perumahan non subsidi, tidak perlu memikirkan penambahan tiang listrik.

Contoh PPJB untuk Flipper

Flipper adalah orang yang membeli properti untuk dijual lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama, bisa 3 bulan, 6 bulan atau 12 bulan atau dalam waktu berapapun sesuai kesepakatan dengan pemilik properti

Apakah flipper itu?

Flipper adalah orang yang membeli properti untuk dijual lagi dalam waktu yang tidak terlalu lama. Prosesnya dinamakan flipping.

Rentang waktu antara seorang flipper membeli dan menjual lagi ini terserah saja, bisa 3 bulan, 6 bulan atau 12 bulan. Ya, terserah saja. Tergantung kesanggupan si flipper untuk menjual lagi.

Dalam prakteknya ada yang melakukan dengan cara membayar lunas properti yang dibeli lalu menjual lagi. Di samping itu ada juga seorang flipper yang tidak membeli properti yang akan di-flip-nya.

Flipping lunas

Flipping lunas adalah flipping yang dilakukan dengan cara membeli properti dengan lunas, lalu setelah itu menjualnya lagi.

Secara teknis dalam mempraktekkan ini dapat langsung dilakukan penandantanganan akta jual beli di hadapan PPAT.

Tetapi dapat juga dilakukan dengan PPJB dan atau surat kuasa untuk menjual. Namun dengan PPJB dan atau surat kuasa ini terdapat beberapa resiko hukum. (more…)

Pentingnya Memastikan Lahan Tidak Sengketa dan Peruntukan Lokasi Sebelum Mengakuisisi Lahan

Ketika dirimu ditawarin sebidang tanah untuk dijadikan proyek properti maka banyak hal-hal yang harus dipastikan terlebih dahulu, diantaranya lahan tersebut tidak sengketa dan peruntukan lahan sesuai dengan perencanaan.

Lahan tidak sengketa

Untuk memastikan lahan tidak sengketa dapat diketahui dengan cara melakukan pengecekan sertifikat ke kantor BPN setempat.

Dengan melakukan pengecekan akan kelihatan bahwa apakah sertifikat sedang ada catatan dari pihak lain. Jika lahan itu ada sengketa maka ada catatan di buku tanahnya.

Catatan tersebut bisa berupa blokir dari kepolisian, sita dari pengadilan atau orang perorangan saja yang sekira ada masalah dengan tanah tersebut.

Jika ternyata ada catatan maka sertifikat tersebut tidak dapat dilakukan pengecekan sehingga transaksi atau jual beli tidak dapat dilakukan. Urungkan semua langkah akusisi. Itu sarang tawon!

Untuk melanjutkan transaksi semua catatan di buku tanah harus dihapus terlebih dahulu. Jika catatan dari kepolisian maka harus ada surat dari kepolisian untuk menghapusnya.

Demikian juga jika surat blokir dari pengadilan maka harus ada surat pencabutan blokir dari pengadilan. Semua surat penghapusan blokir tersebut bisa terbit jika permasalahan atas tanah tersebut sudah selesai. Ini yang membutuhkan waktu yang amat lama. (more…)

Pentingnya Meeting Harian, Mingguan Dan Bulanan Untuk Mengukur Kinerja Marketing

Untuk mengevaluasi target marketing yang sudah dibuat diperlukan meeting antara manajemen dengan tim marketing. Meeting bisa dilakukan secara harian, mingguan dan atau bulanan

Meeting harian, mingguan dan bulanan untuk evaluasi dan mencari solusi

Dalam proses pemasaran sebuah proyek perlu diadakan meeting antara pelaksana program marketing dengan manajemen perusahaan yang menetapkan target pemasaran dan program-program yang akan dijalankan.

Meeting tersebut bisa dilaksanakan secara harian, mingguan dan atau bulanan, tergantung kebutuhan. Jika dibutuhkan meeting harian ya dilaksanakan meeting harian.

Demikian juga jika tetap membutuhkan meeting mingguan ya tetap dilakukan. Demikian juga jika memang dibutuhkan meeting bulanan.

Meeting-meeting tersebut tujuannya adalah untuk melakukan evaluasi terhadap program marketing yang sudah dijalankan.

Apabila dalam evaluasi tersebut terdapat kekurangan atau ditemukan kendala maka akan dicarikan solusi supaya target marketing dapat tercapai.

Karena di dalam sebuah bisnis properti (dan bisnis apapun) marketing merupakan ujung tombak yang dapat mengukur sukses atau tidak bisnis tersebut.

Selain untuk mengevaluasi pencapaian marketing, meeting tersebut juga berguna untuk menetapkan target penjualan dan mencari solusi jika terdapat kendalam dalam proses pemasaran.

Target penjualan perlu ditetapkan supaya tenaga marketing yang ada di bawah sales manager terpacu semangatnya dalam bekerja.

Karena jamak dilakukan developer akan ada insentif dari perusahaan jika penjualan mencapai target yang ditetapkan manajemen.

Selain itu dalam meeting juga akan dibahas kendala yang terjadi dan bagaimana mencari solusi dari kendala tersebut.

Marketing adalah ujung tombak bisnis

Semua orang bisnis sepakat bahwa marketing adalah ujung tombak suksesnya sebuah bisnis. Artinya marketing itu punya posisi penting. Namun demikian secara fair tetap kita harus paham juga bahwa jika marketing itu ujung tombak, pangkal tombaknya juga tetap penting.

Nggak mungkin sebuah tombak hanya terdiri dari ujungnya saja. Ngga bisa lurus menembus sasaran si ujung tombaknya.

Maksudnya, pangkal tombak atau tombak secara keseluruhan itu adalah produk dan faktor lainnya, seperti lokasi, harga dan lain-lain.

Pertanyaan penting yang harus dijawab adalah apakah produk yang sedang kita pasarkan ini sesuai dengan harapan konsumen? Dan bagaimana caranya supaya hasil pemasaran sesuai target yang ditetapkan.

Nah, untuk menjawab pertanyaan inilah diperlukan adanya meeting antara manajemen, tim marketing dan tim produksi.

Tujuannya supaya produk yang akan dibuat sesuai dengan selera pasar berdasarkan masukan dari tim marketing.

Meeting bisa dilaksanakan tiap hari, tiap minggu atau tiap bulan, tergantung kebutuhan. (more…)

Strategi Jitu Memasarkan Properti

Memasarkan perlu strategi jitu

Tidak ada kata sulit untuk menjual sebuah properti, sepanjang Anda menguasai teknik dan strategi dalam pemasaran properti tersebut. Terlebih ceruk pasar properti begitu luas dengan tingkat kebutuhan setiap tahunnya yang terus bertambah.

Karena dalam pemasaran properti tersebut ada sebuah adagium yang berlaku yaitu; pertama, tidak ada properti yang tidak bisa dijual. Kedua, jika properti tersebut tidak bisa dijual maka kembali ke pasal pertama.

Namun demikian, sebagaimana kata investor dan motivator properti, Tung Desem Waringin, untuk memasarkan properti, tidak semua strategi cocok diterapkan, sehingga butuh kejelian untuk dapat memilih strategi yang tepat.

Jika strategi yang diterapkan keliru, bukan hanya properti yang dipasarkan sulit laku, tapi juga akan membuang biaya pemasaran dengan sia-sia.

Meski demikian ada sejumlah strategi mendasar yang bisa diterapkan dalam kondisi apapun untuk memasarkan properti, mari kita bahas.

Nilai plus (selling point) dari properti yang dipasarkan

Dalam memasarkan properti, tenaga pemasar harus dengan amat terampil menyampaikan selling point dari properti yang sedang ia pasarkan.

Karena bagaimanapun juga sebuah properti pasti memiliki sejumlah kelebihan, di samping mungkin saja ada kekurangan. Tinggallah lagi tenaga marketing wajib meng-explore kelebihan tersebut.

Nantinya properti yang memiliki sejumlah selling point memiliki kecenderungan untuk dilirik oleh calon konsumen. Jika kelebihan properti tersebut sudah berhasil dikomunikasikan kepada calon konsumen, maka selling point tersebut menjadi alat pemasaran tanpa harus dipasarkan.

(more…)

Tanggungjawab Developer Jika Apartemen yang Dibangunnya Rusak dan Mengakibatkan Kerusakan Harga Benda, Cacat Seumur Hidup atau Ada yang Meninggal

Tentang tanggungjawab developer terhadap bangunannya diatur dalam UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dan diubah sebagian pasal-pasalnya oleh Undang-Undang Cipta Kerja yaitu UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

Dimana di dalam undang-undang tersebut diatur bahwa terdapat sanksi jika ada kerusakan terhadap bangunannya. Bangunan dalam hal ini bisa apartemen, gedung kantor, mall, rumah sakit atau bangunan lainnya. Kerusakan bisa dalam bentuk bangunan roboh atau rusak sebagian.

Pengaturan sanksi berdasarkan tingkat akibat kerusakan tersebut, mulai dari menyebabkan kerugian harta benda, ada orang yang cacat seumur hidup atau ada orang yang meninggal.

Secara lengkap itu diatur di dalam Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (1), (2), dan (3) UU Bangunan Gedung:

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun atau denda paling banyak 10% (sepuluh per seratus) dari nilai bangunan jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain.

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak 15% (lima belas per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang mengakibatkan cacat seumur hidup.

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak 20% (dua puluh per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Sanksi pidana di atas berlaku jika kerusakan bangunan gedung akibat dari kelalaian dalam membangun termasuk ketika bangunan sudah selesai dibangun atau dalam pengoperasian.

Tetapi sanksi tersebut tidak berlaku jika kerusakan terhadap bangunan gedung terjadi akibat kejadian yang bisa digolongkan sebagai force majeur atau kejadian yang tidak di luar kendali manusia. Dalam Bahasa Indonesia namanya kondisi kahar.