asriman.com – Page 31 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang

Siang itu saya dikejutkan oleh hp saya yang berdering keras, kebetulan ringtone yang saya pasang adalah lagu Enter Sandman nya Metallica

“Selamat siang pak” kata suara di seberang

“Siang” jawab saya

“Pak tolong bantu saya, saya baru saja kena musibah pak” sambungnya lagi dengan nada kalut.

“Ada apa tho pak” jawab saya dengan nada santai, supaya dia bisa tenang.

“Sertifikat saya yang baru saya ambil dari bank untuk diroya, lupa saya tarok dimana pak, sekarang saya takut sertipikat saya sudah diambil orang dan disalahgunakan” katanya lagi.

“oh kalau itu bapak ngga usah khawatir, sertipikat bapak ngga bisa diapa-apain orang kok…” lalu saya menerangkan langkah yang harus dilakukannya untuk mengurus sertipikatnya.

Apa yang harus dilakukan jika kita kehilangan sertifikat?

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah melaporkan perihal kehilangan sertipikat tersebut kepada pihak berwenang yaitu kepolisian. (more…)

Study Kasus: Mendisain Siteplan Untuk Townhouse pada Lahan Tidak Beraturan

Beberapa minggu lalu saya mendisain lahan untuk dibangun townhouse. Lokasinya di tengah kota Jakarta, dimana harga tanah sudah sangat mahal, lebih dari 10 juta/meter. Luas total lahan tersebut lebih kurang 3.968 m2. Bentuk lahan seperti gambar di bawah ini:

Sebagaimana dilihat di atas bahwa bentuk lahan tidak beraturan sehingga luas tiap-tiap kavling berbeda. Cukup memerlukan kejelian untuk mendisain siteplan dengan tanah seperti diatas. Disain harus tetap menjaga kenyamanan bagi penghuni dan memiliki nilai estetis, indah dan cantik. Meminimalisir tanah yang terbuang juga tidak kalah pentingnya, sehingga harga jual bisa bersaing.

Setelah melalui beberapa kajian dan mencoba beberapa kemungkinan-kemungkinan disain, didapat disain optimal seperti gambar di bawah ini.

Disain siteplan diatas didapat setelah melalui pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

Lebar kaveling minimal 6 meter

Untuk townhouse kelas menengah ke bawah lebar kavling 6 meter sudah cukup bagus. Akan tetapi untuk high end townhouse yang berada di tengah kota dan exclusive, lebar minimal harus lebih besar dari 6 meter.

Hal ini disebabkan oleh tipikal konsumen yang dibidik yaitu orang-orang yang lebih mengutamakan prestige dan kepuasan.

Lebih baik mendisain tanah yang lebih besar, sehingga konsumen lebih puas. Harga jual yang lebih tinggi tidak terlalu berpengaruh kepada minat beli calon konsumen.

Tetapi saat ini ada juga developer yang membuat desain townhouse di tengah kota dengan lebar tanah kurang dari 6 meter, bahkan ada yang hanya 3 meter saja.

Hal ini disebabkan oleh semakin mahalnya harga tanah di kota. Sehingga untuk menekan harga jual maka satu-satunya langkah adalah dengan mengurangi luas tanah. Dengan demikian harga jual bisa lebih murah dan dapat dibeli oleh banyak orang.

Desain townhouse dengan luas tanah yang kecil itu saat ini disebut aparthouse. Kira-kira maksudnya adalah rumah tersebut mirip apartemen tetapi bertingkat dan berupa rumah tapak.

Panjang kaveling minimal 10 Meter

Panjang kavling untuk townhouse kelas menengah sebaiknya lebih besar dari 10 meter. Hal ini untuk mengakomodasi tipe calon konsumen yang rata-rata memiliki kendaraan.

Dengan one gate system tidak diperlukan garasi untuk mobil, cukup disediakan carport ukuran panjang rata-rata 5 meter.

Sedangkan untuk kesesuaian dengan kecukupan ruang untuk penghuni, di lantai atas bisa dibuat ruangan yang menjorok ke depan dengan metoda kantilever, sehingga ruangan bisa menjadi lebih luas.

Kaveling harus tegak lurus terhadap jalan

Adalah penting untuk mendisain kavling menjadi tegak lurus terhadap jalan di depannya. Ini berhubungan dengan nilai estetis dari perumahan secara keseluruhan.

Juga untuk kemudahan disain ruang. Jika ada ketidak teraturan, disain sebaiknya menempatkan ketidakteraturan bentuk tersebut di bagian belakang rumah.

Lebar kaveling huk minimal 6 Meter tambah 3 Meter

Kavling huk terkena Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar setengah dari lebar jalan di depannya. Jika lebar jalan di depannya 6 meter, maka GSB harus sebesar 3 meter, sehingga untuk kavling huk lebar minimal harus 9 meter.

Kaveling yang pinggirnya tidak lurus didisain dengan lebih lebar

Kavling pinggir biasanya harus menderita bentuk yang tidak beraturan. Mau tidak mau, jika kita memiliki tanah dengan bentuk tidak teratur, bisa dipastikan kavling pinggir tidak bisa di buat segi empat.

Kecuali jika kita memang mengeluarkan bagian yang tidak teratur itu menjadi fasilitas umum atau fasos (fasum fasos). Resikonya adalah tanah efektif menjadi berkurang. Harga jual bisa menjadi lebih tinggi secara signifikan.

Selalu sediakan ruangan terbuka di bagian belakang rumah

Ruang terbuka di belakang rumah memberikan kesan luas bagi rumah secara keseluruhan. Apalagi didukung oleh disain rumah yang memberikan keleluasaan pandangan ke bagian belakang rumah yang tersedia ruang terbuka dengan banyak dipenuhi tanaman-tanaman hijau.

Ruang terbuka di bagian belakang juga berfungsi untuk bernafasnya bangunan dan memberikan cahaya tambahan ke dalam rumah, sehingga dalam jangka panjang bisa menghemat daya listrik yang signifikan.

Sediakan lahan untuk children playground dan atau Taman

Lahan untuk playground atau taman diperlukan untuk memberikan kesan dinamis dan hijau pada lingkungan. Apalagi ditambah dengan disediakannya jogging track, sehingga memberikan kesan lebih bersahabat antar penghuni.

Ruang terbuka hijau bisa dimanfaatkan oleh penghuni untuk saling bersosialisasi.

Pertimbangan-pertimbangan disain ini berdasarkan pengalaman penulis sendiri dalam membuat feasibility study (FS) untuk proyek-proyek yang dikembangkan.

Jangan Lupa Perhatikan Lebar Akses Jalan ke Proyek Anda

jalan-masuk-proyek

Lebar jalan akses penting untuk menarik minat pembeli

Jika lokasi proyek Anda bukan di pinggir jalan utama, maka perlu Anda perhatikan lebar jalan akses ke lokasi proyek Anda. Misalnya jalannya masih berupa jalan tanah atau lebarnya masih kurang dari 5 meter.

Apabila jalannya masih berupa jalan tanah lebih baik Anda membuat perkerasan jalannya terlebih dahulu, dengan paving block saja sudah cukup.

Apabila jalannya masih kurang lebar, atau jalannya tidak masuk untuk satu mobil maka sangat penting bagi Anda untuk memperlebar jalannya terlebih dahulu karena lebar akses masuk ke lokasi amat berpengaruh kepada minat beli konsumen dan performance proyek Anda.

Karena saat ini, walaupun di daerah terpencil pada umumnya konsumen menginginkan jalan masuk ke lokasi minimal masuk mobil. Tentu saja langkah ini memerlukan biaya, dimana hendaknya biaya ini sudah dimasukkan ke dalam anggaran biaya persiapan proyek. (more…)

Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)

Pada tulisan terdahulu Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1), sudah dibahas mengenai tanah yang cocok dan profitable untuk dibangune townhouse.

Ya, bentuk lahan dan dimensi lahan sangat menentukan efektifitas penggunaan lahan, dimana ujung-ujungnya berimbas pada minimalisasi harga jual.

Dengan harga jual yang kompetitif kemungkinan project sukses dan sold out dengan cepat akan lebih besar. (more…)

Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)

Demand properti di kota

Bisnis townhouse merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota metropolitan seperti Jakarta, dimana demand terhadap properti residensial sangat tinggi.

Sudah banyak ahli dan pemangku kepentingan properti melakukan riset dan mengurai hasil penelitiannya bahwa kaum menengah sedang berkembang pesat di kota-kota besar seperti Jakarta dan beberapa kota besar lainnya di Indonesia.

Kelompok ekonomi menengah, begitu orang menamainya. Mereka terdiri dari para executive dan entrepreneur usia muda yang sedang mendaki menuju usia mapan yang tidak terlalu sensitif terhadap pembelanjaan uang mereka, secara penghasilan mereka sangat mencukupi untuk menunjang lifestyle yang mereka inginkan. (more…)

Strategi Menganalisa Segmentasi Pasar untuk Membangun Proyek Properti

menganalisa pasar properti

Pintar membidik segmentasi pasar

Untuk menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, Anda harus berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat.

Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut.

Kita harus memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.

Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR.

Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.

Lokasi dekat dengan kantor pemerintahan dan kampus perguruan tinggi

Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Aparatur Sipil Negara (ASN) atau Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut.

Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.

Contohnya adalah pembangunan apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat beberapa tahun belakangan.

Pembangunan apartemen tersebut ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa perguruan tinggi di sekitar lokasi tersebut. (more…)

Fungsi sebuah Perjanjian Kredit

perjanjian-kredit

PK sebagai acuan

Dalam hal kredit, Perjanjian Kredit (PK) merupakan acuan bersama antara kreditur dan debitur, dimana dalam PK tersebut dicantumkan hak dan kewajiban masing-masing pihak, termasuk sanksi jika debitur wanprestasi atau cidera janji.

Wanprestasi-nya debitur adalah dia tidak sanggup memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan atau melunasi hutangnya.

Tak ketinggalan dalam PK dijabarkan apa saja langkah-langkah yang akan diambil oleh bank jika debitur wanprestasi.

Solusi yang biasa dicantumkan dalam PK adalah, jika debitur wanprestasi maka kreditur akan memberi waktu kepada debitur untuk melunasi hutang-hutangnya sampai beberapa lama waktu toleransi.

SP sebagai langkah awal jika debitur wanprestasi

Teknisnya adalah kreditur memberikan Surat Peringatan (SP) kepada debitur sampai beberapa kali.

Dalam SP tersebut terdapat peringatan dan pemaksaan agar si debitur melunasi hutangnya sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam PK. Dalam banyak kasus pada umumnya solusi yang ditawarkan oleh kreditur adalah dengan menjual jaminannya secara mandiri terlebih dahulu.

Artinya debitur dipersilahkan menjual jaminan tersebut tanpa campur tangan kreditur, namun tetap dalam koridor koordinasi dengan bank, karena keperluan kreditur hanyalah piutangnya tertagih dan terhindar dari kerugian atau kredit macet (Non Performing Loan, NPL). (more…)

Mau Nego Tanah? Pasang Target Dulu, Jangan Grasa-grusu

cara-negosiasi-dengan-pemilik-lahan

Mulailah dengan penawaran yang lebih ringan

Sebelum memulai negosiasi dengan pemilik lahan Anda harus menetapkan target yang harus Anda capai. Misalnya Anda akan menegosiasikan tanah seluas 5 hektare untuk dibangun perumahan subsidi.

Target yang ingin Anda capai adalah harga tanah kesepakatan harus di bawah 100.000,- rupiah permeter persegi dan dengan pembayaran uang muka 10 persen saja.

Si pemilik juga akan diberikan bagian dari keuntungan proyek 20 persen. Sedangkan sisa pembayaran tanahnya dilakukan dengan cara dicicil 12 kali per-enam bulan.

Nah, jika pemilik lahan sudah meminta Anda masuk ke materi negosiasi seperti di atas, Anda harus memulai dengan penawaran yang lebih ringan terlebih dahulu.

Misalnya, harga tanah dibuka di angka 50.000,- rupiah permeter persegi. Uang muka ditawarkan 5 persen saja dan bagian laba proyek yang menjadi bagian pemilik lahan 10 persen dan cicilan 12 kali sudah cukup bagus.

Perlu ruang untuk negosiasi

Kenapa anda harus mengajukan penawaran lebih rendah terlebih dahulu dibandingkan dengan target? Supaya tersedia cukup ruang untuk negosiasi dan menghindari terjadinya kondisi deadlock.

Tentu saja tidak semua materi negosiasi harus diajukan lebih rendah terlebih dahulu. Lihat-lihat situasilah ya.

Strategi ini mirip-miriplah dengan proses tawar-menawar ketika Anda membeli sepotong celana di pasar tradisional. Tidak seperti super market atau department store yang membandrol barang dagangannya, pasar tradisional masih menerapkan tawar-menawara dalam jual-beli.

Misalnya celana tersebut ditawarkan dengan harga 250.000,- rupiah ketika Anda menanyakan harganya.

“Celana ini bagus mas, model terbaru, bahannya lembut, nyaman dipake dah.” Kata si Abang pedagangnya. Dia tentu bilang bahwa barang dagangannya memiliki kelebihan.

Pun begitu dengan tanah, lokasi sudah pasti strategis, harga murah, bikin perumahan sudah pasti laku, begitu kata pemilik tanah tersebut atau kata brokernya. (more…)