asriman.com – Page 29 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Ini Dia Penyebab Developer Properti Pemula Gagal

Tidak semua orang bisa menjadi developer properti, itu benar, tetapi siapa saja bisa menjadi developer properti, asal ia mau belajar

Menjadi developer properti butuh modal besar, karena memang itulah salah satu sifatnya yaitu padat modal. Tetapi banyak juga orang suskes menjadi developer properti tanpa modal besar. Mereka memanfaatkan resource yang menjadi bahan bakar pokok dalam memulai sebuah proyek properti. Misalnya, jika tidak punya tanah maka bisa ‘diakali’ dengan kerjasama dengan orang yang memiliki tanah. Jadi tanahnya tidak dibeli tetapi nanti ada bagi hasil dengan pemilik lahan.

Selanjutnya jika tidak punya modal untuk memulai maka bisa ‘disiasati’ dengan cara mengajak orang yang memiliki modal untuk kerjasama membiayai proyek tersebut. Kompensasinya tentu saja ada bagi hasil untuk investor tersebut. Demikian juga jika tidak punya keahlian teknis maka bisa mengajak orang yang memiliki keahlian tersebut.

Melihat kondisi ini maka menjadi developer properti bisa dilakukan oleh semua orang. Bahkan dalam banyak contoh seseorang menjadi developer properti bisa memulai dalam kondisi tidak memiliki modal yang besar. Modal ada tetapi pas-pasan. Mereka kerjasama dengan pemilik lahan sehingga tanah tidak dibeli, mereka juga kerjasama dengan investor sehingga untuk membiayai proyek tidak perlu mengeluarkan uang dari kantong pribadi.

Inilah yang membuat bisnis developer properti menjadi menarik. Tetapi tentu tidak semua orang bisa sukses. Ini berlaku di semua bidang. Banyak yang sukses juga tidak sedikit yang gagal. Banyak orang yang ingin menjadi developer properti tetapi tidak semua orang sukses dalam memulainya.

Banyak hal yang menjadi penyebab, diantaranya adalah; ingin kaya mendadak di proyek pertama, malas belajar, tidak mau membayar harganya, tidak memiliki semangat juang dan tidak cakap mengelola cashflow.

Ingin kaya mendadak pada proyek pertama, tapi tidak memahami prosesnya

Ya, inilah salah satu penyebab developer properti pemula gagal, ingin kaya mendadak pada proyek pertama. Mereka seperti terbuai oleh pemberitaan bahwa setiap developer properti mendapatkan untung besar pada proyeknya. Mereka membayangkan akan mendapatkan untung besar di proyek pertama sehingga melupakan prosesnya.

Dan ketika menemukan kenyataan bahwa proses dan hasilnya tidak seperti yang dibayangkan mereka kecewa dan mundur. Kemudian pelan-pelan melupakan keinginannya menjadi developer properti.

Perlu dipahami bahwa tidak semua proyek properti sukses dan tidak semua developer properti itu dapat uang banyak di proyeknya.

Hal ini bisa dilihat dari banyaknya perumahan yang minta di-takeover karena developernya sudah tidak sanggup melanjutkan proyek dengan berbagai alasan.

Kenapa saya tahu tentang hal ini? Karena saya banyak sekali menerima penawaran takeover proyek properti setiap hari melalui blog saya asriman.com. (more…)

Kesulitan Dalam Menjual Perumahan, Apa yang Harus Dilakukan?

Ada kalanya seorang developer kesulitan dalam menjual proyeknya. Jika ini terjadi apa yang harus dilakukan? Untuk mengetahui apa yang harus dilakukan maka kita harus tahu dulu apa penyebab sebuah proyek tidak lancar penjualannya. Harus dilakukan analisa mendalam tentang proyek.

Ada beberapa kemungkinan yang menjadi penyebab sebuah proyek properti sulit dijual, diantaranya adalah harga kalah bersaing dan desain tidak bagus. Secara umum ini yang menjadi penyebab sebuah proyek tidak bisa terjual.

Harga kalah bersaing

Harga kalah bersaing merupakan sebab yang paling umum. Ia kalah bersaing dengan kompetitor atau proyek yang berdekatan dengan lokasi proyeknya. Tentang harga ini sangat berpengaruh terhadap perumahan dengan harga menengah ke bawah. Rentang harganya antara 200 juta sampai dengan 500 juta. Konsumen yang sanggup membeli rumah dengan harga ini sangat sensitif terhadap harga. Harga kita lebih mahal sedikit saja membuat mereka pindah membeli proyek sebelah.

Jika kondisi ini terjadi pada proyek Anda maka langkah yang harus dilakukan adalah menyesuaikan harga. Atau jika menurunkan harga tidak bagus untuk efek pemasaran, bisa juga dengan menambahkan fitur sehingga harga jual menjadi lebih murah karena ada tambahan keuntungan untuk pembeli.

Desainnya tidak bagus

Penyebab lainnya adalah desain unit-unit rumah tidak bagus. Atau desainnya sudah ketinggalan zaman. Untuk kondisi ini maka yang harus dilakukan adalah merubah desain menjadi desain yang sedang digandrungi saat ini.

Bisa juga desain tidak bagus ini kelihatan di marketing tools seperti brosur, flyer, dan media-media lainnya. Jika visualnya yang kurang bagus maka desain brosur dan media promosi lainnya yang harus diubah menjadi lebih bagus. Desain dan permaninan warnanya menjadi lebih hidup dan menjual. Karena marketing tools tersebut bekerja keras menjual. Ide-ide seperti ini seringkali didapatkan ketika berdiskusi dengan rekan-rekan developer atau bagi developer baru untuk mendapatkan teman diskusi dapat mengikuti workshop developer properti.

Pentingnya tanya jawab dalam workshop developer properti

Dalam setiap Workshop Developer Properti yang saya lakukan selalu ada sesi tanya jawab bebas yang memberikan kesempatan peserta bertanya tentang apapun permasalahan yang sedang mereka hadapi terkait properti.

Mulai dari legalitas sampai dengan permasalahan dengan kontraktor sampai dengan permasalahan tentang pemasaran produk.

Karena perserta workshop terdiri dari berbagai latar belakang, ada yang memang pemula sekali belum tahu harus memulai dari mana untuk menjadi developer properti tetapi ada peserta yang sudah melakukan apa yang saya ajarkan yaitu bagaimana memulai proyek properti walaupun tidak punya modal sama sekali. Artinya strategi yang diajarkan di workshop sudah dipraktekkan. (more…)

Ini Dia Syarat Lokasi yang Bagus untuk Dibangun Townhouse

Ada beberapa syarat tanah akan bagus dibangun townhouse diantaranya bentuk lahan, luas lahan, sertifikasi dan syarat lainnya

Bisnis townhouse amat gurih untuk digeluti karena akan memberikan penghasilan yang besar, hal ini karena harga sebuah townhouse yang mahal karena lokasinya pada umumnya selalu di tengah kota, sehingga harganya mahal. Karena harganya mahal maka marginnya tentu saja juga besar. Sekurangnya lebih besar dibanding bisnis lain.

Demand terhadap townhouse ini selalu tinggi karena pada umumnya populasi orang di kota-kota besar selalu bertambah tiap tahun tetapi tidak diiringi oleh penambahan luas tanah. Karena memang begitulah kondisinya, TANAH TIDAK DIPRODUKSI LAGI!

Tetapi dalam membangun townhouse Anda tidak bisa asal trabas saja, ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan diantaranya bentuk lahan, ukuran atau dimensi lahan, sertifikasi lahan, clean and clear tentang batas-batas dan fisik lahannya.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan sangat penting karena akan menentukan efektifitas pembagian kaveling. Dimana lahan yang berbentuk kotak atau persegi lebih efektif jika dibandingkan dengan bentuk lahan yang tidak beraturan. (more…)

Jangan Terjebak Dengan Kelonggaran Perijinan dan Legalitas Lahan

Semestinya jika ada bangunan tanpa izin maka itu harus dirobohkan. Karena jika tidak ada izin berarti tidak ada kajian terhadap tata ruang setempat dan mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peruntukan atau tata ruang yang sudah dibuat oleh pemerintah daerah setempat. Selain itu mungkin saja bangunan yang dibangun tidak sesuai dengan peraturan dan standar.

Jadi secara tata ruang bangunan tanpa izin mungkin saja akan melanggar penataan ruang dan dari sisi keselamatan bangunan tanpa izin juga berbahaya dan membahayakan penghuni nantinya. Selain tentu bangun tanpa izin berarti melanggar peraturan.

Sisi lainnya yang juga merugikan adalah jika sebuah bangunan tanpa izin, maka mereka tidak membayar retribusi atas pembangunan tersebut kepada pemerintah daerah setempat. Dengan demikian pemerintah daerah kehilangan pemasaukan ke kas daerahnya.

Bangunan tanpa izin wajib dibongkar

Mungkin hanya Pemerintah Daerah Kab. Bogor khususnya area Puncak, dimana kalau ada bangunan rumah tanpa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), langsung dirobohkan. Memang UU mengatur demikian. Pada dasarnya Pemda berhak merobohkan bangunan yang tidak berijin.

Dalam prakteknya banyak Pemda melakukan pembiaran, itu persoalan lain. Pembiaran yang dilakukan pemda atas pekerjaan fisik properti kita, adakalanya meninabobokan kita, sehingga kita menunda-nunda atau bahkan lengah.

Kita sering mengatakan “Pemda gampang, saya punya kenalan, terbukti saya bangun sebanyak ini, gak pernah ditegur, gak bakalan dibongkar, banyak kok developer lain yang belum ada ijinnya sudah pada bangun”.

Ada juga karena alasan keterbatasan modal, mengurus perijinan atau legalitas lahan kita tunda, dan kita lebih banyak fokus ke jualan dan bangun fisik.

Kelonggaran pemda kadang juga berlebihan, termasuk lahan hijau atau pertanianpun, kita bangun perumahan bisa jadi tidak ada yang menegur apalagi menghentikan.

Mungkin ada sudut pandang, itu tanah-tanah sendiri, boleh-boleh saja saya bangun. Mau sawah saya jadikan 10 rumah, itu hak saya.

Yang Diperjualbelikan Adalah Legalitasnya

Namun sebagai developer perumahan, kita mesti ingat bahwa unit rumah yang akan dibangun ini adalah untuk dijual dan yang dijual adalah legalitasnya, bukan semata-mata fisik tanah dan bangunan.

Tanah dan bangunan rumah tidak akan kemana-mana seperti mobil. Kita bisa beli mobil tanpa ada BPKB, mobil bisa dibawa pulang, tapi tanah dan rumah tetap akan utuh di lokasi.

Menjadi developer perumahan, yang diperjualbelikan adalah legalitasnya yaitu sertifikat pecahan dan ijin bangunannya. Kita sering menjumpai developer yang nekat bangun tanpa urus ijin sama sekali.

“Nanti saya jual cash keras mas, atau sistem Syariah, langsung cicil ke developer, tidak perlu KPR”.

Meskipun demikian, apa yang akan terjadi ketika yang membayar cash keras atau bertahap sudah lunas? Konsumen akan menuntut, legalitasnya mana? Yang akan ditanyakan mereka adalah legalitasnya, bukan tanah dan bangunannya. (more…)

Ini Dokumen yang Harus Anda Persiapkan untuk Keperluan Penjualan Proyek Properti

Dalam penjualan proyek properti ada beberapa dokumen yang perlu dipersiapkan. Dokumen ini diperlukan karena pada setiap properti melekat legalitas. Apalagi untuk proyek properti kelengkapan legalitas ini musti betul-betul diperhatikan. Tujuannya supaya penjualan proyek berjalan lancar. Jika legalitas sebuah proyek properti lengkap maka penjualan bisa dengan bantuan bank sebagai penjamin pembayaran konsumen dalam bentuk KPR.

Penjualan dengan KPR saat ini penting diperhatikan oleh setiap developer karena saat ini pembelian properti oleh konsumen mayoritas masih memanfaatkan KPR. Inilah pentingnya legalitas proyek properti, jika legalitas tidak lengkap maka bank tidak bisa membantu dalam penjualan.

Jual beli properti membutuhkan kelengkapan dokumen

Ketika terjadi penjualan semua orang hepi. Pembeli senang karena mendapatkan rumah, developer senang karena mendapatkan uang, tak ketinggalan tim marketing atau broker-pun senang karena mendapatkan komisi.

Namun, hendaknya tidak hanya hepi-nya yang menjadi perhatian, kelengkapan legalitas penjualan musti dipersiapkan dengan sempurna.

Proses penjualan produk properti seperti perumahan membutuhkan dokumen-dokumen agar ketika konsumen setuju untuk membeli, Anda dapat langsung ‘mengikat’ mereka.

Kelengkapan dokumen ini bertujuan agar tertib administrasi proyek terjaga sehingga mempermudah dalam mengontrol proyek dan manajemen arus kas.

Kelengkapan dokumen penjualan ini sangat penting diperhatikan karena proses penjualan perumahan tidak sama dengan penjualan benda bergerak yang dapat langsung ditransaksikan dalam sekali waktu dan satu tempat saja.

Nama atau macam dokumen kelengkapan penjualan ini tidak baku sehingga Anda bisa menamakan dokumen-dokumen tersebut menurut kenyamanan Anda. (more…)

Ini Hal yang Harus Anda Hindari Supaya Sukses Menjadi Developer Properti Tanpa Modal

Untuk sukses menjadi developer properti dalam keadaan tidak memiliki modal yang cukup Anda harus memiliki faktor-faktor pendukung. Faktor pendukung inilah yang dapat membantu Anda memulai bisnis developer properti. Hindari kondisi dimana Anda akan mengalami kesulitan ketika ingin memulai. Kondisi tersebut adalah Anda tidak memiliki sumber informasi yang mencukupi, banyak networking, kebiasaan BEJ, kurang motivasi, kehati-hatian dengan legalitas tanah.

Inilah yang harus Anda hindari, misalnya tentang informasi, baik informasi tentang tanah yang sedang dijual dan pemiliknya bersedia dikerjasamakan atau dengan cara bertahap, Anda harus memiliki banyak informasi tentang ini. Kemudian selanjutnya networking, ini mutlak Anda perlukan untuk berbisnis, tidak hanya di bisnis developer properti. Tak lupa hindari BEJ, yaitu menyalahkan dan menjustifikasi kondisi jika gagal. Demikian juga tentang motivasi yang kuat harus dimiliki untuk sukses di bisnis properti. Selanjutnya secara teknis kehati-hatian tentang legalitas ini adalah hal yang mutlak karena bisnis developer properti itu amat erat dengan legalitas.

Sumber Informasi yang Terbatas

Pentingnya memiliki banyak sumber informasi karena kemungkinan berhasil menemukan tanah yang bersedia dikerjakan proyek dengan pola kerjasama lahan adalah 2 persen saja, maka Anda membutuhkan sekurangnya 50 informasi lokasi untuk mendapatkan satu deal.

Nah, pertanyaannya adalah apakah Anda memiliki sumber informasi untuk mendapatkan 50 lokasi? Dari mana informasinya?.

Fikirkan tentang ini, jika saat ini Anda tidak memiliki sekurangnya 50 informasi lokasi maka tentu saja Anda akan kesulitan mewujudkan impian Anda menjadi developer properti dalam kondisi tidak punya uang.

Jadi perbanyak sumber informasi Anda. Saya sarankan berkenalanlah dengan sebanyak mungkin broker tanah, tidak sembarang broker tanah tapi broker yang sudah Anda edukasi tentang kriteria tanah yang akan Anda follow up.

Jika Anda tidak memberitahu tentang kriteria lahan yang Anda ingingkan, maka Anda akan mendapatkan penawaran ngawur, yaitu penawaran yang tidak sesuai dengan kriteria Anda. Anda hanya membuang-buang waktu.

Untuk tahap awal, tanah yang sesuai dengan kriteria Anda yang harus Anda sampaikan kepada para broker adalah pemilik tanahnya bersedia tidak dibayar tunai atau tidak dibeli putus.

Jika pemilik lahan mengiyakan maka langkah pertama sudah Anda lalui, langkah selanjutnya adalah mengajukan penawaran dan negosiasi.

Bagaimana cara negosiasinya? Strategi negosiasi bisa Anda pelajari di bagian lain buku ini. Silahkan baca terus. Tapi jika pemilik lahan bersikeras bahwa tanahnya harus dibeli putus, ya tinggalkan saja, cari tanah yang lain.

Walaupun tanahnya sangat bagus, harga murah dan pasti menguntungkan jika dibangun proyek.

Jika Anda tidak memiliki broker yang menawarkan tanah kepada Anda jangan putus asa. Anda bisa membuat iklan Anda di koran, internet dan media lainnya.

(more…)

Inilah Kenapa Anda Harus Menekuni Bisnis Developer Properti

Kenapa Anda harus menekuni bisnis properti? Karena bisnis properti itu sangat menguntungkan, demikian pemahaman banyak orang. Itu betul. Demikian juga orang bilang bahwa bisnis properti adalah salah satu bisnis yang tidak lekang oleh zaman. Selagi orang hidup ia membutuhkan tempat tinggal. Dan tempat tinggal itulah yang menjadi core-nya bisnis properti. Tempat tinggal bisa berupa rumah tapak bisa juga non rumah tapak seperti rumah susun dan apartemen.

Tidakpun untuk tempat tinggal bisnis properti lebih luas dari itu, yaitu pemenuhan segala kebutuhan orang terhadap ruang. Bisa juga ruang untuk usaha, industri dan untuk kebutuhan ruang lainnya.

Itulah salah satu sebab Anda harus berbisnis properti. Artinya bisnis properti itu akan selalu dibutuhkan seumur hidup. Namun selain itu masih banyak sebab Anda harus menekuni bisnis properti, diantaranya bisnis properti itu berhubungan dengan banyak bisnis di dalamnya, putaran omzetnya besar, kebutuhan modal yang besar namun fleksibel dalam pemenuhannya, pengelolaan bisa sederhana, bisnis properti bisa sebagai solusi permasalahan finasial dan bisnis properti yang sukses akan mengantarkan pelakunya kaya raya.

Karena Sebuah Properti Berhubungan dengan Banyak Bisnis di Dalamnya

Sebuah proyek properti berhubungan secara langsung dan tidak langsung dengan ratusan profesi yang berbeda. Di dalamnya ada sektor formal dan non formal. Tak ketinggalan sebuah proyek properti juga melibatkan para profesional.

Proyek Properti Melibatkan Sektor Formal

Sektor formal yang berhubungan dengan sebuah proyek properti adalah instansi-instansi pemerintah seperti Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, instansi yang berhubungan dengan perijinan dan bangunan seperti pemerintah daerah (Pemda) melalui dinas tata ruang/tata kota, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda), kantor kecamatan, kantor kelurahan atau desa dan lain-lain.

Selanjutnya ada kementrian yang berhubungan dengan pemberian ijin seperti Kementrian Lingkungan Hidup, Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).

Proyek Properti Melibatkan Sektor Non Formal