Mengapa Harga Properti Naik terus?

harga-rumah naik terus

Harga properti dari waktu ke waktu selalu naik. Jarang sekali harga properti turun. Jika ada properti turun dari harga sebelumnya itu karena suatu kasus tertentu. Misalnya lokasi tersebut tiba-tiba terendam banjir dimana selama ini lokasi tersebut tidak pernah banjir. Sebab lainnya adalah peruntukan, misalnya suatu lokasi akan diubah peruntukannya menjadi lokasi yang banyak dihindari orang. Misalnya akan dibangun tempat pemakaman umum di lokasi tersebut, atau akan dibangun tempat pembuangan sampah.

Jika tidak ada perubahan peruntukan rencana suatu wilayah maka secara umum maka suatu lokasi akan naik terus harga tanahnya.

Dengan naiknya harga properti, maka berakibat terhadap kemampuan beli masyarakat. Banyak masyarakat yang tidak sanggup membeli rumah. Hal ini disebabkan oleh karena kenaikan harga properti tiap tahunnya yang bisa naik 15- 35% . Tentu jumlah kenaikan harga ini sangat memberatkan bagi para pembeli dengan penghasilan pas-pasan. Ini kondisi yang berbanding terbalik; harga properti naik terus sementara pendapatan tidak ada kenaikan.

Kenapa sih bisa begitu? Ada beberapa hal yang mempengaruhi kenaikan harga, diantaranya adalah supply and demand, inflasi, tingkat pertumbuhan penduduk, dan pembangunan.

Supply and Demand

Ketersediaan tanah yang sangat terbatas dan Permintaan akan Hunian semakin meningkat setiap tahun. Bumi yang diciptakan hanya satu kali dan angka kelahiran Penduduk Indonesia kurang lebih 4.000.000 (4 juta)  Jiwa setiap tahun. Jadi tidaklah heran bila harga rumah naik karena ini, dimana supply semakin menipis dan Permintaan semakin tinggi. (more…)

Tips Sukses Menjadi Broker Properti Independen

Broker properti independen adalah broker properti yang bekerja sendiri tidak di bawah merek atau perusahaan agensi marketing tertentu. Kebanyakan mereka menjadi memasarkan properti berupa tanah. Karena yang mereka pasarkan berupa tanah kosong maka mereka lebih leluasa berhubungan dengan pemilik tanah tersebut. Dan pemilik lahanpun lebih welcome dengan mereka karena mereka tidak terikat dengan perjanjian resmi tertentu. Apabila yang memasarkan tanah mereka adalah agen properti profesional, biasanya agen properti profesional tersebut membutuhkan perjanjian tertulis. Para pemilik lahan enggan membuat perjanjian tertulis.

Tetapi tentu saja berbeda jika tanah kosong tersebut berupa lahan kaveling siap bangun apalagi kalau lahan tersebut di kawasan yang sudah jadi dan tertata rapi maka penjualan tanah kosong berupa kaveling tersebut banyak juga yang dipasarkan oleh agen properti profesional.

Agen properti independen jarang ikut memasarkan properti primary dari developer karena biasanya developer mensyaratkan hanya agensi marketing resmi yang boleh memasarkan produk mereka. Hal ini penting untuk developer agar agen yang memasarkan produknya tidak terkesan asal-asalan karena agan properti independen biasanya tidak teredukasi dengan baik ketika memasarkan dan berhubungan dengan konsumen.

Keuntungan menjadi agen properti independen

Banyak alasan yang membuat bisnis menjadi seorang broker properti freelance sangat menarik untuk digeluti. Pertama dari sisi keuntungan yang cukup menjanjikan dengan ceruk pasar yang masih terbuka luas dan kebutuhan akan properti yang dari tahun ke tahun terus meningkat.

Dari sudut pandang ini uang yang didapatkan sangat besar potensinya. Karena jasa seorang agen properti duhargai cukup besar. Tiap transaksi yang berhasil dilakukannya seorang agen properti independen mendapatkan tak kurang 2,5% dari nilai transaksi.

Apabila berhasil lakukan transaksi senilai 1 milyar rupiah maka seorang agen properti independen mendapatkan jasa 25 juta rupiah. Bayangkan bila berhasil menggolkan 2 atau lebih transaksi tiap bulan. Bisa dihitung penghasilannya.

Kedua dari sisi kemudahan, karena untuk menjadi broker properti independen tidak harus berpendidikan tinggi, tidak dibutuhkan pengalaman kerja dan tidak membutuhkan modal yang besar. (more…)

Tentang Developer Properti yang Belum Banyak Dipahami Orang

Pemahaman orang bahwa bisnis properti sebagai developer adalah membangun perumahan, apartemen atau perkantoran, gudang atau jenis properti lainnya. Kelihatannya sederhana, langkahnya mudah, miliki tanah lalu bangun dan jual. Tahapannyapun mudah seperti sering dilihat, pasarkan saja dulu walahpun produk fisiknya belum ada, atau belum dibangun. Ini sering dilakukan developer; menjual produk saat fisiknya belum dibangun.

Dari sisi bisnis, bisnis pengembangan properti amat menguntungkan karena sampai kapanpun orang selalu membutuhkan properti. Properti adalah kebutuhan dasar manusia. Selagai orang hidup orang akan selalu butuh tempat tinggal yang layak, tempat tinggal itulah yang disediakan oleh developer. Semakin hari manusia semakin banyak tetapi tanah ya se itu-itu saja, permintaan meningkat tetapi penyediaan tidak. Tuhan tidak lagi membuat bumi kedua. Hukum ekonomi berlaku, semakin tinggi permintaan tetapi penyediaan tidak meningkat maka harga akan naik. 

Sisi lainnya kita lihat bahwa negara menjamin bahwa setiap warga negara harus mendapatkan tempat tinggal yang layak, seperti termaktub dalam UUD 1945 Pasal 28H ayait 1, yang berbunyi:

Hak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta hak untuk memperoleh pelayanan kesehatan.

Dari sisi pengembang, berbisnis properti amat menguntugkan dan menantang. Menguntungkan karena harga properti yang amat tinggi dan tentu saja dibarengi dengan keuntungan yang besar jika berbisnis properti. Bisnis properti amat menguntungkan karena karena banyak sekali aspek developer properti yang musti dipahami.

Nah dalam artikel kali ini akan kita bahas tentang aspek apa saja yang musti diperhatikan ketika berbisnis properti sebagai developer. Diantara aspek itu adalah sebuah bisnis legalitas, padat modal dan hasil, padat waktu, padat mental, sabar dan pelakunya harus berkomitmen kuat.

Developer Properti adalah Bisnis Legalitas

Bisnis developer properti adalah bisnis legalitas karena seluruh aktifitas developer mulai dari membeli tanah sampai dengan membangun dan pemasaran proyek bersinggungan dengan peraturan, baik berupa undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan menteri dan peraturan daerah.

Tentang pertanahan dan sertifikat tanah diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria. Selanjutnya ketika mensertifikatkan tanah diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya, tentang jual beli, perjanjian dan kontrak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Selain itu, tentang penjualan properti dan hubungannya dengan perbankan diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.  (more…)

Begini Menggunakan Script Selling dalam Menjual Perumahan

Script selling dalam menjual properti adalah konsep tanya jawab dengan calon konsumen dimana seorang tenaga penjual sudah menghapalkan jawaban dari setiap pertanyaan yang mungkin akan ditaranyakan oleh calon pembeli. Script selling berguna untuk memastikan bahwa jawaban tenaga penjual tidak melenceng dari yang sudah ditetapkan. Dengan adanya script selling ini diharapkan calon konsumen mendapatkan gambaran yang pasti tentang proyek yang sedang dipasarkan. Untuk tenaga penjual script selling ini harus dihapalkan. Gimana caranya? Caranya adalah dengan membaca berulang-ulang, memahami jawaban yang akan diberikan. 

Karena mungkin saja pertanyaan dari calon konsumen agak berbeda dengan yang sudah dihapalkan sehingga tenaga penjual harus kreatif juga memberikan jawaban tetapi tidak berlawanan dengan script selling yang sudah dibuat. Terutama sekali tentang penguasaan terhadap product knowledge. 

Penguasaan product knowledge

Tenaga marketing perumahan yang bagus adalah mereka yang menguasai produk knowledge yang sedang mereka pasarkan. Pengetahuan yang dituntut untuk dikuasai oleh tenaga marketing tidak hanya tentang fisik produk, seperti spesifikasi teknis, keunggulan kompetitif tetapi lebih jauh lagi harus bisa menguasai seluruh aspek yang berhubungan dengan perumahan yang sedang dipasarkan termasuk penguasaan tentang aspek legalitas. 

Setelah mengetahui semua product knowlegde selanjutnya seorang marketing harus sanggup menjawab setiap pertanyaan dari calon konsumen. Pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dijawab dengan meyakinkan, lugas tanpa ada kesan dibuat-buat, padahal sebenarnya jawaban-jawaban tersebut sudah terprogram sedemikian rupa dalam memori si marketing person. Jawaban dari pertanyaan-pertanyaan yang mungkin timbul dari seorang calon konsumen inilah yang dinamakan dengan script selling.  

Dalam mengonsep script selling seorang marketing sudah harus memperkirakan pertanyaan-pertanyaan yang biasanya akan muncul dari konsumen dan mempersiapkan jawabannya sehingga si marketing akan terlihat seperti seorang resi marketing tiada tanding. Hal ini dengan amat mudah didapat oleh seorang marketing setelah sering berinteraksi dengan konsumen.

(more…)

Bagaimanakah Ciri-ciri Tanah yang Bagus untuk Perumahan Itu?

Memahami lahan yang bagus untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah amat penting untuk dipahami seorang developer atau orang yang berkeinginan menjadi developer. Ketika akan mengakuisisi lahan pahami dulu ciri-ciri lahan yang bagus.

Ini untuk menghindari Anda membangun proyek di lokasi yang tidak feasible sehingga nanti akan kesulitan dalam menjual. Tidak feasible bisa dari sisi lokasi, bentuk lahan, kondisi kontur lahan, atau legalitas yang sedang bermasalah. Itulah beberapa hal yang harus diperhatikan ketika ketika Anda mengembangkan suatu lahan menjadi proyek properti.

Selain kondisi yang tersebut di atas, ada beberapa hal lainnya yang musti diperhatikan diantaranya kondisi fisik tanahnya, elevasi tanah dibandingkan dengan kondisi sekitar, tersedianya saluran pembuangan, ada akses jalan ke lokasi yang memadai, adanya developer lain yang juga mengembangkan proyek di sekitar lokasi dan berada di sunrise area, dan lain-lain.

Fisik Tanah Berupa Tanah Kering

Kondisi fisik tanah harus menjadi pertimbangan, karena ini akan mempengaruhi besarnya cost dan waktu untuk mengerjakan persiapan lahan. Misalnya tanahnya masih berupa sawah basah, maka diperlukan cost dan waktu untuk membuat fisik lahan menjadi kering untuk siap dibangun. Kondisi lahan lainnya yang biasa ditemui adalah ladang basah, lahan gambut, empang, rawa-rawa dan lain-lain.  

Posisi Tanahnya lebih Tinggi dari Jalan di Depannya

Selanjutnya lahan yang layak untuk diakuisisi untuk dikembangkan menjadi proyek properti adalah posisi lahan yang lebih tinggi dari jalan di depannya, sekurangnya sama tinggi. (more…)

Begini Cara Menjadi Pebisnis Kaveling Tanah

Berbisnis kavling tanah merupakan salah satu pilihan bisnis di bidang properti, selain menjadi developer, broker, kontraktor dan investor.

Dari segi pelaksanaan dan biaya yang dibutuhkan menjual properti dalam bentuk kaveling tanah saja lebih simple dibandingkan dengan menjual properti dalam bentuk produk jadi seperti rumah, apartemen, office building dan jenis properti lainnya. 

Melakukan bisnis kaveling tanah lebih simpel

Lebih simpel di sini maksudnya jika dilihat dari sisi perizinan dan pekerjaan fisik proyek jika dibandingkan dengan proyek perumahan. Perizinan yang dibutuhkan tidak perlu lengkap seperti proyek perumahan atau proyek properti lainnya. Perizinan tidak memerlukan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). 

Tetapi sebaiknya perizinan yang diurus oleh seorang pebisnis kaveling sebaiknya sampai dengan pengesahan siteplan. Tujuannya supaya ketika telah terjual lalu pembeli akan membangan kaveling-nya maka itu bisa dilakukan. Jangan sampai orang yang sudah membeli kaveling lalu tidak bisa membangun. 

Dari sisi pelaksanaan fisik berbisnis kaveling tanah sangat simpel. Si developer tidak perlu membangun unit-unit rumah. Yang diperlukan hanya merapikan lahan dan membuat patok-patok kaveling untuk menentukan posisi kaveling sehingga pembeli tahu letak kaveling yang dibelinya.

Modalnya lebih kecil dibandingkan membangun perumahan

Biaya yang dibutuhkanpun terbilang lebih sedikit karena hanya butuh beli tanah dan beberapa urusan legalitas dan perijinan. Bisnis kaveling tanah bisa menjadi pilihan jika anda tidak memiliki modal yang cukup dan tidak ingin dipusingin oleh ribetnya pelaksanaan proyek.

Satu lagi, waktu pelaksanaan proyek juga tidak terlalu panjang jika dibandingkan dengan menjual produk properti dengan luasan area yang sama. (more…)

Anda Harus Tahu Lahan yang Menguntungkan untuk Dibangun Proyek Perumahan

Sebagai developer properti atau calon developer properti, Anda harus tahu ciri-ciri lahan yang bagus untuk dijadikan proyek properti. Karena tidak semua tanah layak untuk dijadikan proyek properti, yang dalam pembahasan ini dikhususkan properti berupa perumahan. Banyak faktor yang harus dianalisa seperti tentang lokasi, harga tanahnya, cara bayar tanah kepada pemiliknya, bentuk tanahnya dan lain-lain.

Kesemua faktor tersebut akan mempengaruhi kesuksesan pelaksanaan proyek Anda nantinya. Oleh karena itu seorang developer wajib hukumnya untuk membekali diri dengan pengetahuan tentang strategi menganalisa kelayakan tanah.

Karena jika salah dalam menganalisa dan mengambil keputusan maka akibatnya bisa fatal. Ujung-ujungnya penjualan proyek Anda bisa terkendala, bahkan proyek bisa mangkrak. Untuk menganalisanya bisa dengan cara-cara sederhana, bisa juga dengan menyerahkan kepada ahlinya. Apabila lahannya tidak terlalu luas dan dirimu hanya sebagai orang perorang saja untuk menjadi pengembang maka bisa lakukan analisa sederhana. Nah, untuk menganalisa ini bisa dengan mencari caranya di internet karena sepertinya sudah banyak yang membahasnya. 

Tetapi jika dirimu tidak confident untuk melakukannya sendiri maka dirimu bisa mengikuti workshop developer properti. Karena di dalam workshop salah satu materinya adalah bagaimana cara menilai lahan yang layak untuk dijadikan proyek selain banyak juga materi lainnya.

Untuk lahan yang luas dan membutuhkan analisa mendalam tentang potensi lahannya maka dirimu harus membuat analisa lengkap dengan para ahli yang mengerjakannya. Bisa dengan membentuk business development atau bisa juga dengan meng-hire konsultan properti untuk membuat feasibility study. (more…)

‘Intimidasi’ Konsumen Dengan Selling Point Produk Anda

Selling Point Produk Perumahan

Menjual properti adakalanya menjual persepsi. Ini berlaku untuk produk yang mengharuskan berkompetisi di suatu lokasi dengan produk sejenis. Jika terjadi kompetisi di lokasi tersebut berarti lokasi tersebut banyak demand terhadap properti. Lokasi yang memungkinkan kondisi seperti ini adalah lokasi di kota yang padat penduduk sehingga kebutuhan properti tinggi.

Karena demand tinggi maka akan banyak juga developer yang berlomba mengembangkan proyek di lokasi tersebut. Dengan kondisi tersebut harga tanah akan naik dan diikuti dengan naiknya harga properti. Ketika harga properti naik maka orang yang sanggup membeli properti juga semakin sedikit. Akibatnya pengembang yang sedang memasarkan produknya juga bersaing antar mereka untuk merebut jumlah pembeli yang sedikit itu. 

Untuk memenangkan persaingan ini developer harus memiliki strategi jitu. Developer harus terus berkompetisi tentang berbagai hal. Bisa kompetisi tentang harga, fitur atau fasilitas atau kelebihan lainnya. Nah, selling point dari proyek Anda dengan kompetitor ini harus terus dikomunikasikan secara terus menerus. Sehingga hal tersebut bisa melekat di benak konsumen bahwa produkmulah yang paling bagus diantara produk sejenis. 

Selling point memainkan peranan penting untuk menangguk minat calon konsumen. Bermain di area ini adalah tentang fakta, tidak boleh mengada-ada apalagi klaim kosongan. Karena pada tataran ini konsumen bisa menelisik sendiri, tidak akan begitu saja percaya kepada omongan tenaga marketing perumahan.

Karena selling point adalah tentang keunggulan kompetitif produk, tentang pembeda dengan dengan tetangga sebelah yang juga meneror konsumen dengan selling point-nya.

Apalagi proyek Anda berada di area yang sama, masih kelas jalan yang itu-itu juga dan jarak antar proyekpun hanya sejengkal dua jengkal, head to head, kata orang.

(more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas