Hati-hati, Akta Kuasa Untuk Menjual bisa Ditolak oleh Bank

Surat kuasa jual untuk sertifikat induk

Saya dibuat kaget oleh seorang teman yang menceritakan bahwa Surat Kuasa Menjual yang dibuat beberapa bulan yang lalu tidak bisa digunakan untuk akad kredit di bank.

Pasalnya dalam Surat Kuasa Menjual tersebut tertera nomor sertifikat induk sementara yang akan dibuat akad kreditnya adalah pecahan sertifikat.

Walaupun dalam sertifikat pecahan tersebut jelas tertulis bahwa asal sertifikat ini berasal dari sertifikat yang tertera dalam surat kuasa menjual.

Cerita berawal ketika teman saya melakukan kesepakatan tentang pengelolaan suatu lahan untuk dibuat perumahan.

Lahannya tidak begitu besar, jika dihitung unit hanya bisa dibangun 11 unit rumah menengah.

Tapi inti dealing-nya yang menarik bagi saya. Si pemilik tanah setuju untuk menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi perumahan dengan syarat yang ringan.

Doi hanya minta dibeliin motor Honda Vario untuk dia dan uang belanja 5 juta rupiah, sedangkan pembayaran harga tanahnya si pemilik setuju untuk dibayar bertahap, disamping keuntungan sepuluh persen.

Bertahapnyapun cukup membuat nafas panjang, 6 bulan untuk pembayaran pertama.

Kayaknya pemilik tidak begitu butuh uang untuk kebutuhan sehari-hari karena dia tergolong orang mampu. Kenapa bisa dealing seperti ini?

Karena pemilik lahan adalah orang tua dari kawan teman saya.:D (more…)

Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank

Manfaatkan KPL untuk membeli lahan

Kredit Pemilikan Lahan (KPL) bisa diajukan oleh seorang developer kepada bank untuk membantu membeli lahan.

Ada beberapa syarat untuk mengajukan KPL ini, diantaranya; developer pengaju adalah badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT), tanah yang dibeli harus untuk perumahan subsidi, maksimal lahan yang bisa diajukan KPL untuk luasan maksimal 20 hektar dan maksimal pembiayaan 7,5 milyar. Satu lagi pengaturannya; sifatnya adalah reimbursement.

Hanya Untuk PT

KPL hanya untuk developer berbadan hukum, jadi orang pribadi yang membangun perumahan tidak bisa mengajukan KPL. Selain mensyaratkan PT, bank juga mensyaratkan PT tersebut juga sudah berpengalaman dalam membangun perumahan.

Kredit poin terbesar bagi developer adalah jika ia sudah pernah mendapatkan pendanaan sebelumnya, apakah dalam bentuk KPL, KYG atau pendanaan lainnya. Dan pendanaan tersebut sukses sampai selesai. Tidak ada masalah.

Sebaliknya tentu saja juga berlaku, bagi PT atau orang-orang pengurus PT tersebut ada jejak hitam dalam hal kredit dengan bank, maka pengajuan KPL sudah pasti ditolak bank. Jadi tidak saja jejak PT-nya yang dilihat, track record orang-orang yang ada di PT juga itu juga disigi. Pengurus PT itu termasuk para pemegang saham, direksi dan komisaris.

Hanya Untuk Perumahan Subsidi

Syarat lainnya pengajuan KPL adalah lokasi akan dibangun perumahan subsidi. Baik perumahan subsidi berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga (SSB), maupun Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). (more…)

Begini Cara Mensertifikatkan Tanah yang Tidak Ada Surat-Suratnya

Bukti kepemilikan berupa SPPT

Karena sering menerima tawaran tanah dari pembaca blog atau kenalan, kadang saya mendapatkan tanah yang tidak ada alas haknya atau dalam bahasa umum bahwa tanah tersebut tidak ada surat-suratnya.

Si pemilik mengakui bahwa yang mereka pegang sebagai bukti kepemilikan hanyalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Sementara SPPT PBB bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah tersebut. SPPT PBB hanyalah menandakan bahwa atas objek tersebut sudah ada nomor objek pajaknya dan ada subjek pajak yang memiliki kewajiban membayar pajaknya.

Jadi nama yang tercantum dalam SPPT PBB belum tentu si pemilik atas tanah tersebut. Atau mungkin saja atas tanah tersebut juga belum ada SPPT PBB-nya.

Mensertifikatkan tanah yang tidak ada surat-suratnya

Bagaimana cara memperoleh sertifikat atas tanah dengan kondisi seperti ini?

Untuk tanah dengan kondisi seperti ini, ada langkah yang harus dilakukan jika ingin mensertifikatkannya.

Surat pernyataan

Langkah yang pertama harus dilakukan adalah membuat surat pernyataan bahwa tanah tersebut sudah dikuasai oleh pemohon sertifikat selama paling sedikit 20 tahun secara terus menerus dan tanpa ada sengketa dengan pihak lain.

Surat peryataan tersebut dibuat di bawah tangan dan disaksikan oleh dua orang saksi, sebisa mungkin saksinya adalah ketua RT atau RW daerah yang bersangkutan.

Karena ketua RT dan RW tentu mengetahui sejarah tanah yang ada di wilayahnya. Di samping itu pejabat RT dan RW merupakan orang yang dipercaya. (more…)

Begini Cara Memanfaatkan Hukum Pareto Saat Memulai Proyek dan Tidak Punya Uang Buat Modal Kerja

Hukum Pareto atau The Pareto Principle adalah sebuah prinsip pemikiran tentang kebanyakan kejadian dan penyebabnya dari seorang konsultan manajemen bernama Joseph M. Juran yang menamakannya berdasarkan ekonom Italia Vilfredo Pareto. Dimana pada tahun 1906 dia mengamati bahwa 80 persen tanah di Italia dimiliki oleh 20 persen dari jumlah populasi.

Dalam Hukum Pareto, yang juga orang sering menyebut hukum ini sebagai prinsip 80/20, menyatakan bahwa atas mayoritas kejadian di dunia ini, 80 persen dari yang terjadi disebabkan oleh 20 persen penyebabnya. Prinsip Pareto ini dapat diterapkan dalam banyak hal, contohnya:

20 persen penjualan, menghasilkan 80 persen pendapatan perusahaan.

20 persen dari cacat sistem menyebabkan 80 persen masalah.

20 persen dari jumlah pelanggan menciptakan 80 persen pendapatan usaha.

20 persen dari aplikasi menguras 80 persen daya smartphone.

20 persen dari pakaian digunakan buat 80 persen aktivitas.

Bagaimana menerapkan hukum Pareto ini di proyek properti?

(more…)

Cara Mudah Menghitung BPHTB Waris – Contoh Perhitungan

Turun waris

Turun waris adalah istilah yang sudah amat lazim digunakan untuk kondisi dimana sertifikat yang masih atas nama seseorang yang sudah meninggal dilakukan peralihan hak kepada para ahli warisnya. Bisa juga diistilahkan baliknama waris.

Atas proses baliknama waris ini akan timbul kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas nama para ahli waris.

Besarnya BPHTB ini adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) karena waris, kemudian dikalikan 5%.

NPOP

Nilai NPOP berdasarkan nilai taksiran harga pasar oleh petugas di Dinas Pendapatan Daerah bersangkutan sebagai instansi yang mengurus tentang BPHTB di daerah.

Mungkin saja nilai NPOP lebih besar dari NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak seperti yang tercantum di dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).

Petugas nanti melakukan analisa kelayakan harga atas objek tersebut dengan cara survey lokasi, mengambil data harga objek di lokasi yang berdekatan dengan mengolah data tersebut sehingga didapatkan harga kelayakannya.

NPOPTKP

Nilai NPOPTKP adalah nilai ketetapan oleh pemerintah, dimana NPOPTKP untuk baliknama waris ini adalah sebesar Rp250.000.000,- sampai dengan Rp350.000.000,-

Contohnya jika suatu objek setelah dilakukan analisa maka didapatkan harga kelayakannya adalah Rp500.000.000,-

Lokasi objek adalah di Bandung, yang NPOPTKP-nya adalah Rp300.000.000,- (berdasarkan peraturan) (more…)

Apakah Sunrise Property itu?

Akhir-akhir ini banyak orang membicarakan Sunrise Property baik investor property ataupun end user yang ingin beli property untuk ditempati. Tepukpun berbalas, pengembang menangkap kemauan konsumen dengan memasarkan produknya dengan embel-embeli bahwa produknya berada di kawasan Sunrise Property.

Kawasan Sunrise Property menjanjikan keuntungan bagi pemiliknya dilihat dari kenaikan harga property dalam waktu yang tidak begitu lama, umumnya dibandingkan selama 5 tahun ke depan.

Sunrise Property, makhluk bersinar yang banyak diincar orang.

Yang jelas, dapat ditebak dari pengertian katanya bahwa Sunrise Property itu adalah property yang berada di kawasan yang akan bersinar atau berkembang untuk 5 tahun mendatang, sinarnya seperti sinar matahari yang terbit di ufuk timur. Matahari yang terbit akan terus bersinar sampai tenggelam nanti. Ya, intinya seperti itu, tidak usah dipahami rumit-rumit ya..:D (more…)

Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho

Labanya gurih

Inilah salah satu alasan orang mau mati-matian menjadi pengembang properti yaitu profitnya gurih.

Dalam artian bahwa untungnya tergolong besar dibandingkan bisnis yang lain. Misalnya jika dibandingkan dengan menjadi tukang ojek, jual gorengan, jual bakso dan bisnis lainnya.

Kita ambil contoh sebuah proyek perumahan kecil saja. Tidak usah ambil yang besar-besar. Misalnya sebidang tanah seluas 1000 m2, kemudian dibangun 8 unit rumah, dan dijual dengan harga 300 juta per-unit. Maka omzet untuk proyek ini adalah 2,4 milyar.

Bagaimana dengan labanya?

Labanya ambil yang moderat saja sebesar 20% dari omzet maka laba bersih untuk proyek ini adalah 480 juta rupiah.

Berapa modal yang dibutuhkan untuk proyek ini?

Modal yang dibutuhkan tergantung kepemilikan tanah. Jika tanah sudah milik sendiri maka labanya tentu lebih besar lagi. Jika tanah musti dibeli maka modal proyek termasuk harga beli tanah.

Taroklah harga tanah 25% dari nilai proyek atau 600 juta rupiah, maka modal proyek termasuk harga tanah. Ini kelihatan besar jika tanah musti dibeli tunai.

Gunakan leverage bisnis developer properti yaitu dengan cara menegosiasikan cara pembayaran tanah kepada pemilik lahan. Tujuannya adalah untuk mereduksi initial cost proyek.

Tanah dibayar dengan cara bertahap

Jika tanah tidak perlu dibeli tunai maka modal tanah menjadi lebih kecil. Misalnya tanah bisa diakuisisi dengan cara pembayaran secara bertahap. 

Kemungkinan ini bisa saja, tergantung negosiasi dengan pemilik lahannya.

Setelah negosiasi misalnya pemilik tanah hanya minta uang muka pembayaran tanah sebesar 10% maka hanya butuh 60 juta untuk mengakuisisi tanah tersebut. Dan proyek bisa dimulai.

Selanjutnya untuk mengurus perijinan dan pekerjaan persiapan juga tidak terlalu besar. Perkiraan sekitar 60 juta juga. 

Dengan demikian modal untuk proyek ini adalah 120 juta, sehingga dengan modal 120 juta maka proyek ini akan menghasilkan laba 480 juta rupiah. Gurih bukan.

Kerjasama lahan juga bisa

Selain menawarkan pembayaran tanah dengan cara bertahap, strategi lainnya yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan adalah dengan cara kerjasama lahan.

Kerjasama lahan ini maksudnya adalah pemilik lahan juga akan mendapatkan bagian dari laba proyek di samping harga tanah.

Besarnya keuntungan untuk pemilik lahan ini tergantung negosiasi saja. Sebagai patokannya untuk menentukan bagian pemilik lahan adalah dengan memperkirakan harga tanahnya.

Setelah harga tanah diperkirakan, maka didapatkan besarnya persentase harga tanah dibandingkan dengan nilai proyek.

Nah, nanti besarnya bagian pemilik lahan berdasarkan persentase tersebut. Jika harga tanah mengambil porsi 30 persen dari nilai proyek, maka amat wajar jika bagian laba untuk pemilik lahan juga 30%.

Demikian juga jika persentase harga tanah adalah 20% maka bagian pemilik lahan juga 20% dari laba. Cukup fair bukan?

Kerjasama lahan dengan tidak menentukan harga tanah

Kerjasama lahan juga bisa disepakati dengan tidak menyepakati harga tanah. Maksudnya hak pemilik lahan dihitung dari laba bersih proyek dimana harga tanah dianggap nol.

Keuntungan cara ini adalah tidak ada kesulitan dalam menentukan harga tanah. Karena untuk menentukan harga tanah ini kadang terdapat kesulitan tersendiri.

Pemilik lahan menginginkan kesepakatan harga tanah setinggi mungkin, sementara pihak developer tentu menginginkan harga tanah serendah mungkin.

Untuk mencari jalan tengahnya, bisa dengan cara di atas yaitu dengan cara tidak menyepakati harga tanah.

Hanya saja untuk menentukan pembagian laba untuk pemilik lahan harusnya lebih besar, minimal 50 : 50 dengan developer.

Dengan strategi ini, pemilik lahan akan memperhitungkan bahwa dia tetap mendapatkan harga tanah yang lebih besar. Cukup fair juga tho?

Tetap semangat!

Gunakan Pertimbangan Bisnis Sebagai Dasar Pengambilan Keputusan

Seorang member Deprindo mengeluh, tanah yang dibeli secara fisik setelah diukur ternyata luas nya kurang 1 meter dari 25 meter.

Jika diteruskan rencana proyeknya akan kehilangan 3 unit rumah dari rencana total 250 unit yang akan dibangun.

Dengan emosi dan marah, si member bermaksud meminta pertanggunjawaban penjual, namun penjual juga pasang badan, dan juga uang sudah habis dibagi-bagi dengan ahli waris.

Pada kasus lain, member bertanya, biasanya tanda jadi/DP calon konsumen kalau gak jadi beli rumah apakah hangus atau di potong?

Juga ada pertanyaan biasanya biaya akad, fee notaris dan lain-lain siapa tanggung?

Member yang lagi memulai, jawaban dari contoh-contoh pertanyaan diatas adalah lihat dari pertimbangan bisnis. Pada kasus tanah kurang luasnya sehingga 3 unit rumah jadi hilang, meskipun pertimbangan hukum mungkin kita menang dan bisa memenjarakan penjual, tapi itu membutuhkan waktu 2 sampai dengan 3 tahun untuk sengketa hukum di pengadilan.

Itu juga kalau memang, sementara bisnis kita 247 unit malah tidak jalan, jika mempertimbangkan waktu dan biaya berperkara tidak seberapa dibanding menerima fisik lahan kurang dari 25 m, pilihan dengan pertimbangan bisnis lebih masuk akal. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas