Pada tulisan terdahulu Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1), sudah dibahas mengenai tanah yang cocok dan profitable untuk dibangune townhouse.
Ya, bentuk lahan dan dimensi lahan sangat menentukan efektifitas penggunaan lahan, dimana ujung-ujungnya berimbas pada minimalisasi harga jual.
Dengan harga jual yang kompetitif kemungkinan project sukses dan sold out dengan cepat akan lebih besar. (more…)
Bisnis townhouse merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota metropolitan seperti Jakarta, dimana demand terhadap properti residensial sangat tinggi.
Sudah banyak ahli dan pemangku kepentingan properti melakukan riset dan mengurai hasil penelitiannya bahwa kaum menengah sedang berkembang pesat di kota-kota besar seperti Jakarta dan beberapa kota besar lainnya di Indonesia.
Kelompok ekonomi menengah, begitu orang menamainya. Mereka terdiri dari para executive dan entrepreneur usia muda yang sedang mendaki menuju usia mapan yang tidak terlalu sensitif terhadap pembelanjaan uang mereka, secara penghasilan mereka sangat mencukupi untuk menunjang lifestyle yang mereka inginkan. (more…)
Untuk menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, Anda harus berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat.
Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut.
Kita harus memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.
Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR.
Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.
Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Aparatur Sipil Negara (ASN) atau Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut.
Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.
Contohnya adalah pembangunan apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat beberapa tahun belakangan.
Pembangunan apartemen tersebut ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa perguruan tinggi di sekitar lokasi tersebut. (more…)
Dalam hal kredit, Perjanjian Kredit (PK) merupakan acuan bersama antara kreditur dan debitur, dimana dalam PK tersebut dicantumkan hak dan kewajiban masing-masing pihak, termasuk sanksi jika debitur wanprestasi atau cidera janji.
Wanprestasi-nya debitur adalah dia tidak sanggup memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan atau melunasi hutangnya.
Tak ketinggalan dalam PK dijabarkan apa saja langkah-langkah yang akan diambil oleh bank jika debitur wanprestasi.
Solusi yang biasa dicantumkan dalam PK adalah, jika debitur wanprestasi maka kreditur akan memberi waktu kepada debitur untuk melunasi hutang-hutangnya sampai beberapa lama waktu toleransi.
Teknisnya adalah kreditur memberikan Surat Peringatan (SP) kepada debitur sampai beberapa kali.
Dalam SP tersebut terdapat peringatan dan pemaksaan agar si debitur melunasi hutangnya sesuai dengan yang telah diperjanjikan dalam PK. Dalam banyak kasus pada umumnya solusi yang ditawarkan oleh kreditur adalah dengan menjual jaminannya secara mandiri terlebih dahulu.
Artinya debitur dipersilahkan menjual jaminan tersebut tanpa campur tangan kreditur, namun tetap dalam koridor koordinasi dengan bank, karena keperluan kreditur hanyalah piutangnya tertagih dan terhindar dari kerugian atau kredit macet (Non Performing Loan, NPL). (more…)
Sebelum memulai negosiasi dengan pemilik lahan Anda harus menetapkan target yang harus Anda capai. Misalnya Anda akan menegosiasikan tanah seluas 5 hektare untuk dibangun perumahan subsidi.
Target yang ingin Anda capai adalah harga tanah kesepakatan harus di bawah 100.000,- rupiah permeter persegi dan dengan pembayaran uang muka 10 persen saja.
Si pemilik juga akan diberikan bagian dari keuntungan proyek 20 persen. Sedangkan sisa pembayaran tanahnya dilakukan dengan cara dicicil 12 kali per-enam bulan.
Nah, jika pemilik lahan sudah meminta Anda masuk ke materi negosiasi seperti di atas, Anda harus memulai dengan penawaran yang lebih ringan terlebih dahulu.
Misalnya, harga tanah dibuka di angka 50.000,- rupiah permeter persegi. Uang muka ditawarkan 5 persen saja dan bagian laba proyek yang menjadi bagian pemilik lahan 10 persen dan cicilan 12 kali sudah cukup bagus.
Kenapa anda harus mengajukan penawaran lebih rendah terlebih dahulu dibandingkan dengan target? Supaya tersedia cukup ruang untuk negosiasi dan menghindari terjadinya kondisi deadlock.
Tentu saja tidak semua materi negosiasi harus diajukan lebih rendah terlebih dahulu. Lihat-lihat situasilah ya.
Strategi ini mirip-miriplah dengan proses tawar-menawar ketika Anda membeli sepotong celana di pasar tradisional. Tidak seperti super market atau department store yang membandrol barang dagangannya, pasar tradisional masih menerapkan tawar-menawara dalam jual-beli.
Misalnya celana tersebut ditawarkan dengan harga 250.000,- rupiah ketika Anda menanyakan harganya.
“Celana ini bagus mas, model terbaru, bahannya lembut, nyaman dipake dah.” Kata si Abang pedagangnya. Dia tentu bilang bahwa barang dagangannya memiliki kelebihan.
Pun begitu dengan tanah, lokasi sudah pasti strategis, harga murah, bikin perumahan sudah pasti laku, begitu kata pemilik tanah tersebut atau kata brokernya. (more…)
Luas tanah efektif (sering juga disebut kavling efektif) adalah prosentase luasan lahan yang bisa dijadikan kavling untuk dijual dibandingkan dengan luas lahan secara keseluruhan.
Menurut pengalaman, besarnya luas tanah efektif yang ideal adalah 60%.
Maksudnya, luas tanah yang bisa dijual adalah 60% dari luas lahan sementara 40% sisanya harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum dan fasos), diantaranya untuk jalan dan fasilitasnya, untuk penghijauan atau taman, fasilitas olah raga, untuk fasilitas ibadah, dan fasilitas umum dan fasilitas sosial lainnya.
Contohnya jika anda memiliki lahan 10.000 meter persegi (m2) dan menurut peraturan di daerah tersebut luas tanah efektifnya adalah 60% maka luas tanah yang bisa dijadikan kavling untuk dijual adalah 6.000 m2 saja, sedangkan sisanya harus diperuntukkan bagi fasum dan fasos yang tidak boleh dijual.
Peraturan tentang besarnya kaveling efektif ini penting untuk diperhatikan karena ada lokasi tertentu yang pemerintah daerahnya menerapkan peraturan kaveling efektif lebih kecil dari 60%.
Kondisi ini memberi kesulitan tersendiri bagi developer karena kaveling yang bisa dijual menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi dan mungkin saja produk Anda akan sulit bersaing.
Sebaliknya ada juga pemerintah yang mengijinkan kaveling efektifnya lebih besar dari 60%. Nah, ini yang luar biasa, Anda memiliki kaveling yang bisa dijual menjadi lebih besar sehingga Anda bisa menjual dengan harga lebih rendah.
Dengan catatan Anda adalah developer baik yang tetap pada target keuntungan tertentu. Jika tidak, tentu Anda akan tetap pada harga semula (dengan perhitungan kaveling efektif 60%) supaya keuntungan bisa menjadi lebih besar. Hehehe. (more…)
Berbeda dengan praktek kerjasama lahan dengan pola bagi hasil atau pembayaran bertahap yang sering dipraktekkan di daerah-daerah di Pulau Jawa, kerjasama lahan dengan perhitungan bagi unit banyak disepakati di beberapa daerah di Sumatera, seperti di Riau, Sumatera Barat dan Sumatera Selatan dan provinsi lainnya.
Pada prinsipnya, kerjasama lahan dengan perhitungan bagi unit sama saja dengan kerjasama lahan dengan perhitungan bagi keuntungan.
Yaitu pemilik lahan menyediakan lahannya dan developerlah yang melakukan pembangunan proyek sampai selesai pemasarannya.
Pada kerjasama lahan dengan prinsip bagi keuntungan, pemilik lahan dan developer mendapatkan bagian berupa prosentase keuntungan dalam bentuk jumlah uang.
Namun dalam kerjasama lahan dengan prinsip bagi unit, bagian pemilik lahan berupa kepemilikan unit rumah dengan prosentase tertentu, demikian juga halnya developer juga mendapatkan bagian jumlah unit sesuai kesepakatan.
Besarnya bagian masing-masing pihak tergantung harga unit rumahnya. Dimana semakin tinggi harga rumahnya, maka semakin besar bagian pemilik lahan.
Logikanya adalah jika semakin tinggi harga rumah tentu semakin mahal juga harga tanahnya. Demikian sebaliknya, semakin murah harga unit rumahnya maka semakin kecil bagian pemilik lahan. (more…)
“Sejak memulai proyek pertama, saya sudah memiliki rumah 7 unit di 5 lokasi berbeda.” Begitu kata seorang teman ketika ngobrol tentang pengalamannya menjadi developer.
Kenapa bisa begitu? Dia menerapkan konsep beternak properti dalam menjalankan bisnisnya!.
Beternak properti maksudnya adalah memiliki banyak properti di lokasi yang berbeda-beda. Strategi ini bisa dijalani ketika anda memiliki proyek properti di banyak lokasi.
Namun tidak semua unit di proyek-proyek tersebut anda jual, sisakan beberapa unit untuk dimiliki sendiri.
Sehingga dengan memiliki properti ini anda akan mendapatkan keuntungan pada saat properti tersebut sudah naik harganya seiring perjalanan waktu.
Cara mengambil manfaat dari properti tersebut bisa dijual, bisa juga disewakan, sehingga menghasilkan passive income dan yang jelas nilai aset properti tersebut terus meningkat.
Bagaimana strategi yang bisa diterapkan? Anda bisa menerapkan strategi 10-9-1. Maksudnya, dari 10 unit yang dibangun, jual 9 unit saja dan miliki 1 unit. Penerapannya tidak harus seperti ini, bisa dimodifikasi sesuai kebutuhan.
Jika proyek anda 7 unit maka bisa diterapkan 7-6-1, 7 unit dibangun, 6 unit dijual dan 1 unit ditahan. Begitu seterusnya, logikanya apabila jumlah unit lebih banyak maka anda dapat dengan mudah juga memiliki lebih banyak unitnya.
Contohnya jika anda mengembangkan 85 unit rumah maka anda bisa menerapkan strategi 85-80-5. Yaitu dari 85 unit rumah, yang dijual hanya 80 unit saja dan dimiliki seniri 5 unit. Strategi ini sangat fleksibel untuk dijalankan. (more…)
Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 20-21 Januari 2024 di Jakarta
