asriman.com – Page 12 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Urutan Legal Lahan dari Girik, Sampai HGB Untuk Proyek Perumahan

Hak garap

Lahan yang berasal dari girik/letter C, AJB Girik, SPPT, petok dan sejenisnya, hak yang melekat pada pemiliknya pada dasarnya hanya hak garap.

Secara teknis tanah dengan status ini tanah masih milik negara.

Apabila masyarakat menginginkan tanah ini seutuhnya menjadi miliknya, masyarakat harus mengajukan permohonan hak yaitu menjadi hak milik ke negara melalui kantor pertanahan setempat.

Apabila tidak ada yang berkeberatan, negara akan memberikan hak tersebut dan terbitlah Sertifikat Hak Milik (SHM).

SPH

Apabila direncanakan untuk lahan perumahan khususnya dalam sekala luas, dimana mengharuskan proyek atas nama PT, atas lahan dengan legalitas ini dokumen legal-nya adalah Surat Pelepasan Hak (SPH).

Apa itu SPH, yaitu masyarakat melepaskan hak garap yang dimilikinya dan menyerahkan kembali ke negara. (more…)

Gimana Tanggungjawab Perusahaan Pemegang KKPR Jika Tanah Belum Dibebaskan

Setelah berlakunya Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, banyak perubahan nomenklatur di dalam undang-undang dan peraturan pemerintah dan turunan peraturan selanjutnya.

Salah satu contohnya adalah Izin Lokasi, saat ini sudah tidak berlaku lagi, digantikan oleh KKPR (Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). Ini termaktub di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang (Permen ATR 13/2021).

Pengertian KKPR ini pada prinsipnya sama dengan izin lokasi. Tetapi ada perbedaan yaitu, jika Izin Lokasi diterbitkan oleh pemerintah daerah setempat sementara KKPR diterbitnya secara online melalui OSS.

PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang) terbit secara online jika daerah tersebut sudah terdapat peraturan daerah tentang RDTR. Karena saat ini masih banyak daerah yang belum memiliki perda tentang RDTR yang ada perda RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah)

Jadi jika suatu daerah belum ada perda tentang RDTR (Rencana Detil Tata Ruang) maka KKPR yang diterbitkan secara online nantinya akan dibahas oleh pemerintah daerah setempat melalui rapat Forum Penataan Ruang (FPR).

Dimana di dalam FPR ini ada beberapa instasni di daerah yang turut menghadiri pembahasan permohonan KKPR. Diantara dinas Lingkungan Hidup, Kantor Pertanahan, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Cipta Karya, Dinas Tata Ruang dan dinas lainnya yang terkait.

Pelaksanaan antara Izin Lokasi dan KKPR juga sama, setelah KKPR didapatkan oleh pemohon (perusahaan) maka ia berkewajiban untuk membebaskan tanah-tanah yang terdapat di dalam KKPR-nya.

Dalam proses pembebasan tanah dari penguasaan pemilik asli biasanya juga terdapat perselisihan tentang harga sehingga ada saja beberapa bidang tanah termasuk di dalam KKPR tidak bisa dibebaskan. Untuk hal seperti ini pemegang KKPR juga tidak bisa memaksa pemilik tanah asli menjual tanah ke mereka.

Bisa saja si pemilik tanah asli tidak bersedia menjual dengan harga yang ditawarkan oleh perusahaan pemegang KKPR.

Jika kondisinya seperti ini maka atas tanah yang berada di dalam KKPR tetapi belum dibebaskan masih dalam penguasaan penuh pemilik asal.

Pemilik asal bisa saja menjual tanah miliknya, menjaminkan atau melakukan tindakan hukum apapun tanpa dapat di diganggu oleh pemegang KKPR. Karena biarpun lokasi tersebut sudah masuk dalam KKPR suatu perusahaan sepanjang tidak dilakukan pembebasan oleh perusahaan pemegang KKPR, maka hak atas tanah tersebut masih melekat terhadap pemiliknya.

Yang tidak diperbolehkan adalah si pemilik menjual kepada perusahaan lain yang bukan pemegang KKPR. Itu tidak boleh. Karena ketika melakukan jual beli dengan sebuah perusahaan salah satu ssyaratnya adalah perusahaan pembeli harus memiliki KKPR di daerah tersebu.

Tetapi jika dijual kepada perorangan tidak perlu KKPR karena memang KKPR hanya untuk badan hukum.

Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya

Jika dirimu akan negosiasi dengan pemilik lahan usahakan untuk mendapatkan informasi tentang riwayat negoasisi sebelumnya. Ini perlu diketahui supaya dirimu tahun penyebab ia menolak penawaran sebelumnya. Dengan demikian dirimu bisa mengatur penawaran yang lebih baik yang bisa diterima oleh pemilik lahan.

Negosiasi di sini maksudnya negoasisi secara keseluruhan ya, mulai dari harga, cara bayar, besaran uang muka, dan bagaimana cara pembayaran tanah selanjutnya. Jadi tidak terpaku hanya tentang harga saja. Karena jika hanya negosiasi harga biasanya pemilik lahan fokus untuk menjual secara tunai.

Negosiasi harga

Harga menjadi salah satu item negosiasi yang penting karena kelayakan sebidang tanah bisa dikembangkan menjadi proyek adalah harga tanah.

Lokasinya bagus, fisik lahannya juga tinggal dibangun saja, artinya tidak ada pekerjaan persiapan berat yang membutuhkan modal besar. Tetapi jika harga tanahnya amat mahal, sehingga tidak layak untuk dibangun proyek.

Untuk mengetahui kelayakan harga tanah salah satunya adalah dengan cara melihat apakah sudah ada orang yang mengajukan penawaran atas tanah tersebut dan di harga berapa. Itulah kelayakan harganya.

Jika sudah ada informasi, dirimu tinggal membuat penawaran yang agak lebih menarik. Misalnya sudah ada developer yang menawarkan harga 500 rupiah, tinggal naikkan harganya menjadi 510 rupiah atau berapapun. Sepanjang harga tersebut masih dalam kerangka kelayakan bisnis ya monggo-monggo saja.

Cara pembayaran

Yang lain yang perlu dilihat adalah apakah sudah ada developer lain yang mengajukan cara pembayaran. Jika bertahap bagaimana tahapannya. Nanti jika sudah melakukan analisa terhadap tanahnya dirimu tinggal mengajukan penawaran yang lebih baik dari penawaran yang sudah ada. Maksudnya lebih baik dari sisi pemilik lahan.

Tentang cara bayar bertahap ini, ngga masalah jika harganya lebih mahal asalkan bayar tanahnya bisa bertahap. Artinya harga tanah tidak harus dibayar tunai di depan seluruhnya. Ada tahapan-tahapan pembayaran harga tanah tersebut.

Dengan demikian kebutuhan modal awal untuk memulai proyek menjadi lebih kecil. Harga tanah yang harusnya dibayar tunai menjadi dibayar uang muka saja beberapa persen.

Jangka waktu pembayaran

Misalnya, jika sudah ada developer yang menawarkan cara pembayaran per-12 bulan selama 3 tahun. Mungkin dirimu bisa menawarkan yang lebih menarik. Misalnya waktunya tidak tiga tahun tetapi 2,5 tahun. Bisa juga dikombinasikan tahapan dan besarnya pembayaran tiap tahapan tersebut.

Besarnya uang muka

Kondisi lainnya yang bisa membuat penawaran yang lebih menarik adalah besarnya uang muka. Misalnya ada developer lain yang sudah menawarkan uang muka sebesar 10 persen. Dan itu ditolak oleh pemilik lahan, maka dirimu bisa menaikkan uang muka menjadi 15 persen atau lebih tinggi. Inti penawaran adalah bagaimana membuat pemilik lahan merasa bahwa penawaran darimu lebih baik dari sebelumnya.

Penawaran kombinasi

Selain itu bisa juga mengajukan penawaran dengan mengombinasikan antara harga, uang muka, dan jangka waktu penawaran. Jika harga lebih tinggi maka uang muka lebih kecil dan cicilan juga menjadi lebih lama. Ini menjadi penyeimbang ketertarikan dari pemilik lahan. Karena ia tentu saja menghitung-hitung mana penawaran yang lebih menarik baginya.

Jika penawaran harga lebih rendah dari sebelumnya maka mungkin saja ia meminta uang muka lebih besar dan jangka waktu pelunasan lebih cepat.

Misalnya sebelumnya harga tanah 500 dengan jangka waktu pelunasan 3 tahun. Maka ia bisa saja meminta harga 400 sih ok tetapi jangka waktu pelunasan lebih cepat, yaitu 1 tahun saja. Atau bisa juga 350 tetapi langsung lunas.

Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

Contoh iklan kos-kosan dijual

“Dijual cepat BU kos-kosan, lokasi dekat kampus, luas tanah 900 m2, 4 lantai, 80 kamar, 95 % terisi, pemasukan bersih 90 Juta/bulan, harga 35 M, siapa cepat dia dapat!”. Menurut Anda, broker yang mempromosikan properti kos-kosan seperti ini pintar atau tidak pintar ya?

Sebagai broker Anda harus pintar menilai suatu properti itu layak hidang kepada buyer atau investor Anda, apalagi buyer ini kategori buyer dua puluh empat karat.

Jika anda menghidangkan sesuatu yang aneh atau ngga masuk diakal maka semua barang yang Anda tawarkan kepada klien Anda akan berubah wujud menjadi barang yang aneh, ujung-ujungnya Anda tidak akan dipercaya lagi oleh klien anda.

Itulah kerugian terbesar bagi Anda sebagai seorang professional broker ataupun traditional broker. (more…)

Maraknya KPR Syariah, Alternatif Investasi Properti Yang Menarik

Kredit Pemilikan Rumah Metode Syariah (KPR Syariah) akhir-akhir ini makin marak. Terlebih lagi diusung dan diwacanakan menjadi metode alternatif pembelian properti.

KPR Bank yang mengenakan bunga, dianggap praktek ribawi dan mencekik oleh pengusung metode KPR syariah.

Yang dimaksudkan KPR Syariah adalah pembelian rumah dengan cara mengangsur dalam jangka waktu tertentu tanpa dikenai biaya, bunga dan denda atas keterlambatan pembayaran. Bila di KPR Bank, pemberi pinjaman adalah bank, sedangkan KPR Syariah, pemberi “pinjaman” adalah penjual itu sendiri.

Hal ini dikarenakan belum ada lembaga keuangan yang mau membiayai pembelian rumah tanpa biaya, bunga dan denda. (more…)

Sertifikat Fisik Itu Tidak Ditarik dan Digantikan Sertifikat Elektronik!

Ramai kontroversi di masyarakat tentang pemberlakuan sertifikat tanah elektronik mulai tahun 2021 ini berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN RI Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

Dalam beberapa keterangan oleh pejabat berwenang di kementrian Agraria dan Tata Ruang masyarakat mendapati informasi bahwa sertifikat fisik atau analog yang ada di tangan masyarakat saat ini akan ditarik dan diganti dengan sertifikat eletronik.

Jadi wujud sertifikat elekronik ini seperti sebuah lembaran sertifikat yang memuat data tanah, tetapi tidak selengkap sertifikat fisik. Dalam sertifikat elektronik itu nanti hanya ada NIB atau Nomor Identifikasi Bidang.

Beda dengan sertifikat fisik yang memuat semua data tentang tanah. Mulai dari NIB, Nomor Surat Ukur, Petunjuk tentang asal tanah, riwayat penerbitan sertifikat sampai dengan peralihannya ke pemilk sekarang.

Lagi pula sertifikat elektronik itu nanti dikirim ke alamat elektronik atau email pemilik. Nanti pemilik bisa mencetak sendiri.

Berita simpang siur tentang penarikan sertifikat fisik ini tentu saja membuat masyarakat khawatir terutama tentang kemanan hak kepemilikannya terhadap properti miliknya. Karena data-data online secara eletronik rentan terhadap tindak kejahatan.

Terlebih masyarakat belum tahu tingkat keamanan data di pusat data kemenrian ATR nantinya. Memang perlu dipertanyakan apa urgensinya merubah sertifikat tanah menjadi sertifikat elektronik? Mungkin lebih baik jika program PTSL atau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau pensertifikatan massal yang sudah berjalan ditingkatkan lagi intensitasnya karena saat ini masih banyak bidang-bidang tanah yang masih belum bersertifikat. (more…)

Perbedaan Antara Sertifikat Tanah Elektronik dan Sertifikat Manual

Apa saja perbedaan antara sertifikat elektronik dengan sertifikat manual yang berbentuk buku saat ini seperti yang dipegang masyarakat? Sebelum membahas perbedaanya, kita lihat dulu asal usulnya.

Pemberlakukan sertifikat elektronik ini ditandai dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang atau ATR /Kepala Badan Pertanahan Nasional atau BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertifikat Elektronik.

Dengan adanya Permen tersebut, pelaksanaan pendaftaran tanah yang sebelumnya dilakukan secara manual konvensional akan diubah dan dilakukan secara elektronik.

Pendaftaran tanah secara elektronik ini meliputi semua kegiatan, baik pendaftaran tanah pertama kali maupun pemeliharaan data.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali ini dikenal dengan proses permohonan sertifikat dari alas hak sebelumnya yang belum bersertifikat.

Sedangkan kegiatan pemeliharaan data adalah proses pelayanan masyarakat dalam hal perubahan nama atau baliknama, perubahan hak, pemasangan hak tanggungan, roya, pemecahan dan penggabungan bidang tanah dan jenis pelayanan kegiatan lainnya. (more…)

Ibunda Eks Wakil Menteri Luar Negeri Dino Patti Djalal Menjadi Korban Mafia Tanah

Diberitakan bahwa tiga sertifikat tanah milik Zurni Hasyim Djalal, ibunda dari eks wakil menteri luar negeri Dino Patti Djalal sudah beralih ke orang lain tanpa diketahuinya, yaitu tanah di Cilandak Barat, Pondok Indah, dan Kemang.

Artinya sertifikat atas tanah tersebut sudah dibaliknama ke atas nama orang lain. Sementara si pemilik mengaku belum pernah menjual objek tersebut.

Pertanyaan yang paling besar yang perlu dijawab adalah Kok bisa? Kok bisa sertifikat bisa dibaliknama ke orang lain tanpa diketahui oleh pemilik? Nah, untuk menjawab pertanyaan ini kita musti bahas dulu apa saja syarat baliknama sertifikat tersebut.

Tentang sertifikat asli ini menjadi pertanyaan besar, kok bisa ada di tangan orang lain? Mungkinkah sertifikat tanah tersebut dicuri, lalu si pemilik tidak melapor ke polisi? Karena jika sertifikat hilang dan melapor ke polisi atau sekurangnya mengajukan blokir ke BPN, maka BPN wajib mencatatkan blokir di buku tanahnya, dan sertifikat aman dari perbuatan hukum apapun, apakah menjual atau menjaminkan.

Ohya, yang pasti sertifikatnya sudah pasti asli, karena kalau sertifikat palsu pasti ketahuan ketika pengecekan sertifikat di kantor BPN untuk keperluan penandatanganan AJB, mengingat menurut petugas BPN bahwa syarat administrasi untuk proses baliknama ini sudah terpenuhi. Seperti; ada sertifikat asli dan akta jual beli, ini syarat utama. (more…)