Amat wajar dalam transaksi jual beli tanah dengan nominal yang besar ada tahapan-tahapan yang disepakati antara penjual dan calon pembeli.
Karena proses transaksi tanah dan bangunan memerlukan langkah-langkah sesuai dengan peraturan yang berlaku. Langkah tersebut diantaranya adalah proses pengecekan legalitas objek yang diperjualbelikan. Hal ini diatur di dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24 1997).
Di dalam pasal tersebut dijelaskan bahwa dalam membuat akta jual beli seorang PPAT baru bisa membuat akta apabila sertifikat atas tanah tersebut sudah sesuai dengan daftar yang ada di kantor pertanahan. Artinya sertifikat tersebut wajib dicek dulu keabsahannya ke kantor BPN.
Pengecekan sertifikat ini bisa dilakukan sendiri ke kantor BPN bisa juga dengan menguasakan ke kantor Notaris. Saat ini pengecekan sertifikat bisa dilakukan secara online tetapi tetap dengan bantuan Notaris.
Nah, proses ini memberikan gambaran bahwa transaksi benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan tidak dapat diperjualbelikan seketika (cash and carry) seperti jual benda bergerak seperti barang-barang kebutuhan sehari-hari. Ada proses hukum yang harus dilalui terlebih dahulu.
Dalam proses jual beli tanah yang luas yang cocok akan dikembangkan menjadi proyek properti juga seperti itu. Ada tahapan-tahapannya. Tahapan-tahapan tersebut diantaranya adalah pembayaran uang tanda jadi terlebih dahulu sebelum pembayaran-pembayaran selanjutnya sampai lunas.
Jika ingin jujur sebenarnya pemilik lahan tidak menginginkan penjualan tanahnya secara bertahap, karena tentu saja ia ingin menikmati hasil penjualan tanahnya secepatnya. Tetapi karena nominal yang besar tidak ada pembeli yang bersedia membayar tunai sekaligus. Jadi ketika ada orang (developer) yang membeli dengan cara bertahap maka hanya itulah pilihannya.
Keuntungan pembayaran tanah secara bertahap bagi developer
Bagi seorang developer pembayaran tanah secara bertahap ini sangat menguntungkan, karena dengan begitu modal yang dibutuhkan tidak terlalu besar. Hanya berupa uang muka saja.
Besarnya uang muka juga tergantung kesepakatan saja, bisa sepuluh persen, duapuluh persen atau berapapun yang sekira bisa disepakati.
Tetapi dengan pembayaran bertahap ini seorang developer musti sudah mempersiapkan langkah selanjutnya. Misalnya setelah pembayaran uang tanda jadi apa yang harus dilakukan selanjutnya. Ini harus dipastikan supaya pembayaran tanah selanjutnya tidak terkendala.
Nah, sebagai developer dirimu harus memastikan bahwa setelah pembayaran uang tanda jadi, dirimu harus bisa membuat perencanaan proyek. Sekurangnya secara kasar dulu saja. Yang penting sudah ada perencanaan siteplan sehingga dirimu sudah mendapatkan gambaran tentang volume masing-masing komponen proyek.
Karena di dalam siteplan itu sudah tercantum jumlah unit yang akan dibangun, volume jalan dan saluran, dan volume pekerjaan-pekerjaan lainnya. Sekurangnya ini bisa didapatkan karena inilah komponen yang paling penting diketahui supaya RAB dapat dihitung.
Ketika RAB didapat, maka omzet dan keuntungan proyek juga bisa diketahui. Dengan demikian dirimu sudah mendapatkan gambaran kelayakan proyek.
Hal lainnya yang penting didapatkan adalah berapa modal awal yang dibutuhkan untuk memulai proyek. Dengan diketahui modal awal maka dirimu bisa merencanakan bagaimana memenuhi kebutuhan modal awal tersebut.
Bisa ajak investor untuk membiayai proyekmu
Untuk memenuhi modal awal proyek bisa dari modal sendiri, jika ada, bisa juga dengan mengajak investor untuk membiayai proyek. Investor bersedia menjadi membiayai setelah mendapatkan gambaran yang jelas tentang proyek.
Terutama berapa uangnya yang dibutuhkan, berapa bagi hasil dan berapa lama jangka waktu proyek. Karena seorang investor amat concern terhadap informasi-informasi ini. Karena informasi inilah yang menjadi dasar ia bertindak, apakah bersedia membiayai atau tidak. Satu lagi yang penting ketika mencari investor adalah seberapa percaya si investor kepadamu.
