asriman.com – Page 26 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Syarat Permohonan PKS ke Bank yang Musti Di-upgrade

Beberapa member DEPRINDO curhat bahwa ketika mereka mangajukan PKS ke bank, pihak bank menyodorkan selembar kertas yang berisi persyaratan yang musti dipenuhi oleh developer.

Ketika dilihat ada beberapa persyaratan tersebut yang sudah tidak berlaku, diantaranya Izin Prinsip, Izin Lokasi, IPPT, SIUP, TDP, Surat Keterangan Domisili Perusahaan, IMB dan Keanggotan REI atau Apersi. Selebihnya persyaratan bisa dikatakan normatif seperti RAB proyek, legalitas proyek dan developer.

Izin prinsip, izin lokasi dan IPPT

Dengan berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibuslaw Cipta Kerja maka Izin prinsip, izin lokasi dan IPPT sudah tidak berlaku. Ketiga perizinan di atas diganti dengan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang) yang didapatkan dengan permohonan secara online di OSS (Online Single Submission).

Dimana PKKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR) selain Rencana Detil Tata Ruang (RDTR).

Memang dalam pelaksanaannya bergantung kepada kondisi pemda setempat, apakah siap dengan pelaksanaan OSS. Karena dalam prakteknya ada daerah yang langsung dapat menerapkan perubahan dan ada juga daerah yang terlambat dalam menerapkan permohonan perizinan melalui OSS.

SIUP dan TDP

Dengan berlakunya OSS, SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) dan TDP (Tanda Daftar Perusahaan) juga tidak berlaku lagi diganti dengan NIB (Nomor Induk Berusaha).

Dimana SIUP adalah surat izin yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk kepada pengusaha untuk melaksanakan usaha di bidang perdagangan dan jasa. Sedangkan TDP adalah bukti bahwa Perusahaan/Badan Usaha telah melakukan Wajib Daftar Perusahaan berdasarkan Undang-undang Nomor 3 Tahun 1982 Tentang Wajib Daftar Perusahaan.

Pengganti SIUP dan TDP adalah NIB, dimana NIB adalah identitas pelaku usaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS. Bisa diibaratkan bahwa NIB adalah identitas badan hukum di mata negara, kira-kira sama dengan NIK yang merupakan identitas warga negara di mata negara.

Surat Keterangan Domisili Perusahaan

Persyaratan lainnya yang tidak diperlukan adalah SKDU (Surat Keterangan Domisili Usaha). Saat ini alamat usaha sebuah badang hukum langsung dicantumkan di dalam akta pendirian atau perubahan.

Berbeda dengan dulu ketika SKDU wajib diurus ke kelurahan. Ini dihilangkan mungkin supaya pengurusan atau pendirian PT mudah dan tidak ada lagi keterkaitan dengan kelurahan atau desa yang bisa saja menambah biaya. Ya ini kebijakan yang bagus.

IMB

Persyaratan lainnya yang masih terlihat di dalam daftar persyaratan PKS adalah IMB (Izin Mendirikan Bangunan). IMB saat ini sudah tidak ada. Sebagai pengganti untuk perizinan mendirikan bangunan adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

PBG ini diurus secara online di website yang disediakan oleh pemerintah, yaitu SIMBG.PU.GO.ID.

Semua pelaku usaha yang ingin memohonankan perizinan bangunan wajib membuat akun di portal tersebut lalu ada langkah turutan yang musti dilakukan sampai didapatnya PBG.

Namun pengurusan PBG secara online ini setelah melalui dan memenuhi banyak persyaratan. Seperti perizinan dan rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemda setempat.

Keanggotaan REI dan Apersi

Syarat keanggotaan asosiasi ini sebenarnya dibuat ketika dulunya hanya ada dua asosiasi yang diakui pemerintah. REI (Real Estat Indonesia) dan Apersi (Asosiasi Pengembang Perumahan Dan Permukiman Seluruh Indonesia).

Tetapi saat ini sudah banyak asosiasi selain REI dan Apersi. Ada DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), Asprumnas (Asosiasi Pengembang dan Pemasar Rumah Nasional), Hipnu (Himpunan Pengembang Nusantara) dan lain-lain. Konon saat ini ada sekitar 23 asosiasi.

Sayangnya masih banyak anggota asosiasi yang mendapatkan persyaratan-persyaratan lama yang belum ter-update. Ayo dong bank, upgrade cara kerjanya…

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Praktekkan Strategi Mempercantik Proyek di Bagian Depan Saja

Salah satu strategi yang bisa dirimu praktekkan ketika memasarkan proyek adalah dengan cara mempercantik proyek. Jika ini membutuhkan biaya yang besar, maka bisa mempercantik di bagian depan saja. Atau di bagian proyek yang mudah dilihat oleh calon konsumen yang datang.

Tujuannya adalah agar calon pembeli yang datang melihat bahwa proyek sudah rapi. Sekurangnya di bagian depan saja. Strategi ini bisa dirimu praktekkan jika untuk memperindah proyek secara keseluruhan tidak bisa dilakukan karena terkait cost.

Mempercantik di bagian depan yang bisa dipraktekkan adalah membuat gerbang proyek yang indah dan megah.

Strategi ini sudah banyak diprakkekkan oleh developer, terutama developer yang memiliki proyek dalam skala yang luas. Sehingga biaya untuk membuat gerbang tersebut bisa dibebankan kepada banyak unit. Sehingga biaya tersebut tidak begitu terasa.

Selain gerbang proyek yang bisa dibuat bagus dan indah adalah jalan masuk proyek dan penghijauan atau taman-taman di sekitar jalan masuk.

Ini satu paket dengan membuat gerbang yang bagus. Dimana gerbang yang bagus terasa kurang lengkap jika tidak ditunjang oleh jalan yang rapi.

Akan lebih lengkap lagi jika terdapat penghijauan dan taman-taman di sekitar gerbang proyek dan jalan masuk proyek.

Penghijauan dan taman-taman bisa dibuat dengan tanaman dan bunga-bunga yang sederhana saja, tetapi bisa memberikan kesan indah. Akan lebih bagus lagi jika tanaman dan bunga-bunga tersebut diambil yang berwarna-warni.

Jika memungkinkan ketika memasarkan proyek dibuat rumah contoh, sehingga calon pembeli pembeli merasa lebih yakin untuk membeli.

Karena mereka beranggapan bahwa developer memiliki modal dan kemampuan dalam membangun proyek.

Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer

Apa itu kerjasama lahan

Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan developer untuk melaksanakan sebuah proyek properti, baik proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-produk properti lainnya.

Artinya proyek tersebut dibangun di atas lahan pemilik lahan tanpa ada jual beli tanah tersebut kepada developer.

Tanahnya tetap atas nama pemilik lahan, sedangkan yang membiayai pembangunan sampai dengan pemasaran dan selesai proyek yang ditandai dengan diserahterimakannya seluruh unit proyek kepada pembeli.

Tetapi untuk tanah dengan luasan tertentu yang mengharuskan proyek atas nama badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), maka tanah harus dibaliknama ke atas nama PT.

Dengan cara ini, terjadi peralihan hak atas tanahnya dari pemilik lahan kepada PT. Peralihan bisa dengan jual beli bisa juga dengan inbreng atau pemasukan ke dalam perseroan.

Kerjasama dengan pola ini, hak pemilik lahan ditandai dengan kepemiikan saham di PT tersebut karena tanah dan proyek atas nama PT. (more…)

Pentingnya Mempelajari Kompetitor Ketika Akan Membangun Proyek

Ketika akan membangun sebuah proyek properti, ada langkah praktis yang harus dilakukan oleh seorang developer untuk memastikan bahwa proyek yang akan dikerjakan layak.

Langkah tersebut adalah mempelajari kompetitor. Kompetitor dalam hal ini adalah proyek yang sedang dikerjakan di sekitar lokasi.

Berapa jauh lokasi kompetitor yang bisa menjadi sumber kajian?

Beda-beda tergantung lokasi. Jika lokasi proyek di lokasi yang sudah ramai, atau perkotaan maka proyek kompetitor yang bisa menjadi bahan rujukan bisa jadi bersebelahan.

Tetapi untuk lokasi yang masih sepi atau di pedesaan, jarak proyek kompetitor ke rencana lokasi incaran tidak lebih dari 5 km. Dengan catatan lokasi proyek tersebut berada di kelas jalan yang sama.

Jika lokasi incaran kita di jalan kabupaten, maka proyek yang menjadi bahan studi kompetitor juga harus berada di jalan kabupaten.

Bagaimanapun kondisi proyek kompetitor manjadi kajian bagi rencana pengembangan proyek. Jika kondisi penjualan bagus, atau proyek berjalan lancar maka itu menjadi pertanda bahwa di lokasi tersebut memang ada permintaan properti.

Tetapi jika penjualan mereka tidak bagus, ada analisis turutan yang harus kita lakukan. Sehingga kita dapat mengetahui alasan kenapa proyek tersebut tidak berjalan bagus. Mungkin karena salah dalam menetapkan harga atau desain yang tidak disukai konsumen.

Salah menetapkan harga

Untuk lokasi yang berada tidak di perkotaan maka harga menjadi hal yang sangat sensitif. Perbedaan harga sedikit saja bisa menyebabkan mereka tidak jadi membeli. Atau pindah ke perumahan lain. (more…)

Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin

Tidak mungkin menjadi developer tanpa modal

Sampai sekarang masih banyak yang menanya langsung ke saya baik dengan cara menelepon ataupun melalui WA. Apakah bisa menjadi developer properti tanpa modal?

Saya selalu menjawab bahwa tidak mungkin menjadi developer tanpa modal. Karena bisnis developer properti itu adalah bisnis yang padat modal.

Mari kita lihat apa saja kegiatan yang memerlukan modal di awal. Yang jelas untuk membeli lahan perlu modal.

Lahan tidak perlu dibeli, bisa kerjasama dengan pemilik lahan

Untuk membeli lahan ini bisa diatasi dengan cara kerjasama dengan pemilik lahan. Artinya lahan tidak perlu dibeli. Tetapi dengan cara tertentu pemilik lahan menyerahkan lahannya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Cara ini memungkinkan banget. Karena sudah banyak dilakukan kerjasama lahan. Prinsip dasarnya adalah pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Berapa besarnya? Ya sesuai kesepakatan saja.

Yang paling adil adalah dihitung semua biaya proyek, diproporsionalkan dengan harga lahan. Itu cara yang adil.

Jika harga tanah setara dengan 30% dari biaya proyek maka hak pemilik lahan juga tigapuluh persen dari laba. Demikian selanjutnya. Ini dengan cara proporsional. (more…)

Ini Dia Contoh Paling Lengkap Kontrak Borongan Pekerjaan dengan Kontraktor

PERJANJIAN BORONGAN PEKERJAAN

Nomor: …………………………………………………………….

Pada hari ini hari ………………….. tanggal ………… bulan ………………………….. tahun ……………………, kami yang bertanda tangan dibawah ini masing-masing:

Nama :

Alamat :

Jabatan :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PT. Abcd, sebagai Pemilik Proyek, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

Nama :

Jabatan :

Alamat :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama …………………………… sebagai kontraktor untuk selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA. (more…)

Jika Harus Menguruk, Hitung Betul-Betul Harga Tanah Supaya Proyekmu Sukses

Adakalanya seorang developer properti ditawari tanah yang kondisi fisiknya lebih rendah dibanding sekitar. Atau kalaupun lokasi tersebut tidak kerendahan dibanding lokasi sekitar, lokasi tersebut memang seluruhnya rendah, karena fisiknya berupa sawah.

Atau mungkin juga elevasi lokasi masih di bawah rekomendasi teknis peil banjir dari pemerintah daerah setempat.

Untuk lokasi dengan gambaran di atas perlu dilakukan pengurukan supaya elevasi proyek nantinya sesuai dengan elevasi yang disarankan di dalam advis peil banjir.

Pentingnya pengurukan

Tujuan pengurukan ini supaya proyek tidak kebanjiran ketika terjadi curah hujan tinggi. Atau ketika musim banjir datang, perumahanmu tidak banjir.

Karena apabila perumahanmu kena banjir itu berita menakutkan terhadap kesuksesan proyekmu.

Nah, untuk memastikan bahwa nanti penghuni tidak kerepotan karena banjir maka di awal-awal proyek langkah yang musti dirimu lakukan adalah menguruk.

Pengurukan bisa dilakukan sebagian saja, di lokasi yang kerendahan saja sementara lokasi yang ketinggian tidak perlu diuruk. Atau lokasi yang secara fisik rendah tidak apa-apa juga tidak diuruk, yang paling penting adalah lokasi aman dari kemungkinan banjir.

Juga tidak perlu harus datar, sepanjang aman dari banjir agak miring-miring sedikit ngga apa-apa. Bahkan proyekmu bisa menjadi lebih eksotis dengan adanya perbedaan kontur. Tetapi perbedaannya jangan yang terlalu ekstrim ya, nanti malah proyekmu aneh karena naik turun kontur terlalu tinggi yang membuat penghuni tidak nyaman.

Besarnya biaya pengurukan

Biaya pengurukan ini lumayan besar, karena harus mendatangkan material uruk dari luar. Biasanya biaya untuk menguruk ini sekitar 100 sampai dengan 200 ribu/m3. Tergantung jarak pengambilan material uruk dari lokasi.

Dengan pendekatan ini biaya pengurukan bisa dihitung. Tinggal dikalikan saja biaya pengurukan tersebut dengan volume pengurukan. Volume pengurukan bisa diperkirakan dengan menghitung luasan yang harus diuruk dikalikan dengan ketinggian pengurukan.

Itu didapat gambaran kasarnya. Untuk mendapatkan detilnya bisa dihitung dengan cara mengukurnya langsung. Serahkan saja ke surveyor. Surveyor sudah paham bagaimana cara menghitung volume pengurukan.

Karena kegiatan pengurukan ini di awal proyek, maka yang paling aman untuk membuat perencanaan keuangan proyek adalah dengan memasukkan biaya pengurukan ini ke harga akusisi tanah.

Langkah ini wajib dilakukan jika dirimu belum memiliki tanah tersebut sehingga tanah proyek harus diakuisisi terlebih dahulu.

Disinilah pentingnya menghitung harga akuisisi tanah supaya proyek layak secara bisnis.

Pengurukan untuk proyek subsidi

Jika lahan akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan ini amat sensitif. Artinya bisa saja karena adanya pengurukan ini proyek menjadi tidak layak.

Sensitifitas biaya pengurukan ini karena harga perumahan subsidi tidak bisa dinaikkan untuk memasukkan biaya pengurukan. Dan harga perumahan subsidi juga sangat murah dibandingkan dengan perumahan non subsidi.

Jadi jika lokasi hanya bisa dibangun perumahan subsidi maka pastikan betul bahwa harga tanah lebih murah. Nantinya jika dikonversi biaya pengurukan ke harga tanah, maka proyek masih layak. Artinya laba yang didapatkan masih bagus.

Tetapi apabila harga tanah sudah dimasukkan biaya pengurukan, harga tanah masih bagus, maka tidak apa-lahan tersebut diakuisisi.

Yang harus diperhatikan adalah lamanya waktu pengurukan. Karena itu bisa menyebabkan pengerjaan proyek ter-delay beberapa waktu.

Pengurukan untuk proyek non subsidi

Agak lebih longgar menghitung biaya pengurukan jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi atau perumahan komersil. Karena biaya pengurukan tersebut bisa dimasukkan ke dalam harga tanah dan nantinya bisa diperhitungkan ke dalam harga jual proyek.

Kerana harga perumahan non subsidi bisa berapa saja. Tidak aturan tentang pembatasan harga perumahan non subsidi.

Berapapun harganya ya boleh-boleh saja. Batasannya hanyalah kesanggupan orang beli. Jika orang sanggup beli harga berapapun tetap mainkan!

Bahkan ada perumahan yang dibangun di lokasi yang sebelumnya sawah. Lalu sawah ini diuruk sampai 2 meter karena memang elevasi sawah tersebut jauh di bawah jalan di depannya.

Jadi developer memandang bahwa elevasi proyek harus sama dengan jalan di depan sehingga langkah satu-satunya adalah dengan menguruknya. Langkah ini dilakukan untuk menghindari banjir.

Selain menghindari banjir pengurukan juga berfungsi untuk menjaga performance fisik proyek, selain mungkin saja untuk feng shui. Karena konon katanya feng shui jadi jelek jika elevasi perumahan di bawah elevasi jalan di depannya.

Kesimpulan

Jadi dapat diambil kesimpulan bahwa jika lokasi akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan harus dihitung bener-bener karena itu akan sangat berpengaruh terhadap laba proyek. Biaya pengurukan tidak dapat dimasukkan ke dalam harga rumah karena harga perumahan subsidi tidak boleh dinaikkan.

Jadi biaya pengurukan akan mengurangi laba. Jika laba proyek kecil atau tidak ada laba karena besarnya biaya pengurukan ya buat apa ngerjain proyek. Itu bad deal. Lebih baik abaikan penawaran tanah seperti itu. Ingat No Deal is Better Than Bad Deal!

Tetapi jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi (komersil) maka biaya pengurukan bisa dimasukkan ke harga tanah, yang ujung-ujungnya nanti bisa dimasukkan ke harga jual.

Karena harga perumahan komersil tidak dibatasi. Berapapun seorang developer menjual perumahannya ok ok saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Strategi Lipstik Bibir Bergincu Untuk Menggaet Konsumen

Marketing adalah ujung tombak kesuksesan proyek properti

Sukses pemasaran merupakan syarat mutlak sebuah proyek berjalan lancar. Ya, ngga salah kata banyak orang bahwa pemasaran adalah ujung tombak kesuksesan sebuah bisnis tak terkecuali di bidang properti.

Jika pemasaran terkendala maka proyek tersebut harus diberi perhatian lebih. Musti dibuat strategi yang bisa menghilangkan kendala dalam pemasaran tersebut.

Ada banyak cara yang bisa dilakukan; mendandani produk, merubah produk, merubah strategi pemasaran, meningkatkan mutu produk, menambah tenaga marketing, menambah anggaran pemasaran dan lain sebagainya.

Nah, kali ini saya akan membahas strategi-strategi tersebut untuk meningkatkan penjualan dengan cara mendandani produk supaya menarik konsumen.

Strategi-strategi ini mudah saja dilakukan jika keuangan proyek dalam kondisi baik-baik saja. Artinya tersedia cukup uang untuk membiayainya.

Namun jika keuangan proyek sedang tidak bagus, kembang kempis tentu strategi ini agak sulit dilakukan karena mendandani produk itu butuh anggaran.

Mendandani produk

Mendandani produk adalah mempercantik tampilan produk. Untuk mempercantik tampilan produk ini membutuhkan anggaran. Besarnya anggaran yang dibutuhkan tergantung jenis produknya.

Untuk produk yang ditujukan untuk kalangan menengah ke bawah membutuhkan biaya yang lebih sedikit dibandingkan untuk mempercantik produk untuk kalangan menengah ke atas.

Intinya untuk memperbaiki produk itu memerlukan anggaran, jika hanya tersedia sedikit anggaran, bisa diakali dengan mempercantik bagian depan saja. Artinya yang akan diperbaiki hanyalah bagian-bagian yang sering terlihat oleh calon pembeli.

Anak gadis bibir bergincu merah

Jika itu anak gadis maka yang diperindah bagian muka saja, bibirnya diberi gincu yang merah ranum, pipinya diberi sentuhan blos-on dengan warna yang menggairahkan sehingga membuat tertarik siapapun yang melihatnya. (more…)