asriman.com – Page 26 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin

Tidak mungkin menjadi developer tanpa modal

Sampai sekarang masih banyak yang menanya langsung ke saya baik dengan cara menelepon ataupun melalui WA. Apakah bisa menjadi developer properti tanpa modal?

Saya selalu menjawab bahwa tidak mungkin menjadi developer tanpa modal. Karena bisnis developer properti itu adalah bisnis yang padat modal.

Mari kita lihat apa saja kegiatan yang memerlukan modal di awal. Yang jelas untuk membeli lahan perlu modal.

Lahan tidak perlu dibeli, bisa kerjasama dengan pemilik lahan

Untuk membeli lahan ini bisa diatasi dengan cara kerjasama dengan pemilik lahan. Artinya lahan tidak perlu dibeli. Tetapi dengan cara tertentu pemilik lahan menyerahkan lahannya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Cara ini memungkinkan banget. Karena sudah banyak dilakukan kerjasama lahan. Prinsip dasarnya adalah pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Berapa besarnya? Ya sesuai kesepakatan saja.

Yang paling adil adalah dihitung semua biaya proyek, diproporsionalkan dengan harga lahan. Itu cara yang adil.

Jika harga tanah setara dengan 30% dari biaya proyek maka hak pemilik lahan juga tigapuluh persen dari laba. Demikian selanjutnya. Ini dengan cara proporsional. (more…)

Ini Dia Contoh Paling Lengkap Kontrak Borongan Pekerjaan dengan Kontraktor

PERJANJIAN BORONGAN PEKERJAAN

Nomor: …………………………………………………………….

Pada hari ini hari ………………….. tanggal ………… bulan ………………………….. tahun ……………………, kami yang bertanda tangan dibawah ini masing-masing:

Nama :

Alamat :

Jabatan :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PT. Abcd, sebagai Pemilik Proyek, selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

Nama :

Jabatan :

Alamat :

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama …………………………… sebagai kontraktor untuk selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA. (more…)

Jika Harus Menguruk, Hitung Betul-Betul Harga Tanah Supaya Proyekmu Sukses

Adakalanya seorang developer properti ditawari tanah yang kondisi fisiknya lebih rendah dibanding sekitar. Atau kalaupun lokasi tersebut tidak kerendahan dibanding lokasi sekitar, lokasi tersebut memang seluruhnya rendah, karena fisiknya berupa sawah.

Atau mungkin juga elevasi lokasi masih di bawah rekomendasi teknis peil banjir dari pemerintah daerah setempat.

Untuk lokasi dengan gambaran di atas perlu dilakukan pengurukan supaya elevasi proyek nantinya sesuai dengan elevasi yang disarankan di dalam advis peil banjir.

Pentingnya pengurukan

Tujuan pengurukan ini supaya proyek tidak kebanjiran ketika terjadi curah hujan tinggi. Atau ketika musim banjir datang, perumahanmu tidak banjir.

Karena apabila perumahanmu kena banjir itu berita menakutkan terhadap kesuksesan proyekmu.

Nah, untuk memastikan bahwa nanti penghuni tidak kerepotan karena banjir maka di awal-awal proyek langkah yang musti dirimu lakukan adalah menguruk.

Pengurukan bisa dilakukan sebagian saja, di lokasi yang kerendahan saja sementara lokasi yang ketinggian tidak perlu diuruk. Atau lokasi yang secara fisik rendah tidak apa-apa juga tidak diuruk, yang paling penting adalah lokasi aman dari kemungkinan banjir.

Juga tidak perlu harus datar, sepanjang aman dari banjir agak miring-miring sedikit ngga apa-apa. Bahkan proyekmu bisa menjadi lebih eksotis dengan adanya perbedaan kontur. Tetapi perbedaannya jangan yang terlalu ekstrim ya, nanti malah proyekmu aneh karena naik turun kontur terlalu tinggi yang membuat penghuni tidak nyaman.

Besarnya biaya pengurukan

Biaya pengurukan ini lumayan besar, karena harus mendatangkan material uruk dari luar. Biasanya biaya untuk menguruk ini sekitar 100 sampai dengan 200 ribu/m3. Tergantung jarak pengambilan material uruk dari lokasi.

Dengan pendekatan ini biaya pengurukan bisa dihitung. Tinggal dikalikan saja biaya pengurukan tersebut dengan volume pengurukan. Volume pengurukan bisa diperkirakan dengan menghitung luasan yang harus diuruk dikalikan dengan ketinggian pengurukan.

Itu didapat gambaran kasarnya. Untuk mendapatkan detilnya bisa dihitung dengan cara mengukurnya langsung. Serahkan saja ke surveyor. Surveyor sudah paham bagaimana cara menghitung volume pengurukan.

Karena kegiatan pengurukan ini di awal proyek, maka yang paling aman untuk membuat perencanaan keuangan proyek adalah dengan memasukkan biaya pengurukan ini ke harga akusisi tanah.

Langkah ini wajib dilakukan jika dirimu belum memiliki tanah tersebut sehingga tanah proyek harus diakuisisi terlebih dahulu.

Disinilah pentingnya menghitung harga akuisisi tanah supaya proyek layak secara bisnis.

Pengurukan untuk proyek subsidi

Jika lahan akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan ini amat sensitif. Artinya bisa saja karena adanya pengurukan ini proyek menjadi tidak layak.

Sensitifitas biaya pengurukan ini karena harga perumahan subsidi tidak bisa dinaikkan untuk memasukkan biaya pengurukan. Dan harga perumahan subsidi juga sangat murah dibandingkan dengan perumahan non subsidi.

Jadi jika lokasi hanya bisa dibangun perumahan subsidi maka pastikan betul bahwa harga tanah lebih murah. Nantinya jika dikonversi biaya pengurukan ke harga tanah, maka proyek masih layak. Artinya laba yang didapatkan masih bagus.

Tetapi apabila harga tanah sudah dimasukkan biaya pengurukan, harga tanah masih bagus, maka tidak apa-lahan tersebut diakuisisi.

Yang harus diperhatikan adalah lamanya waktu pengurukan. Karena itu bisa menyebabkan pengerjaan proyek ter-delay beberapa waktu.

Pengurukan untuk proyek non subsidi

Agak lebih longgar menghitung biaya pengurukan jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi atau perumahan komersil. Karena biaya pengurukan tersebut bisa dimasukkan ke dalam harga tanah dan nantinya bisa diperhitungkan ke dalam harga jual proyek.

Kerana harga perumahan non subsidi bisa berapa saja. Tidak aturan tentang pembatasan harga perumahan non subsidi.

Berapapun harganya ya boleh-boleh saja. Batasannya hanyalah kesanggupan orang beli. Jika orang sanggup beli harga berapapun tetap mainkan!

Bahkan ada perumahan yang dibangun di lokasi yang sebelumnya sawah. Lalu sawah ini diuruk sampai 2 meter karena memang elevasi sawah tersebut jauh di bawah jalan di depannya.

Jadi developer memandang bahwa elevasi proyek harus sama dengan jalan di depan sehingga langkah satu-satunya adalah dengan menguruknya. Langkah ini dilakukan untuk menghindari banjir.

Selain menghindari banjir pengurukan juga berfungsi untuk menjaga performance fisik proyek, selain mungkin saja untuk feng shui. Karena konon katanya feng shui jadi jelek jika elevasi perumahan di bawah elevasi jalan di depannya.

Kesimpulan

Jadi dapat diambil kesimpulan bahwa jika lokasi akan dibangun perumahan subsidi, biaya pengurukan harus dihitung bener-bener karena itu akan sangat berpengaruh terhadap laba proyek. Biaya pengurukan tidak dapat dimasukkan ke dalam harga rumah karena harga perumahan subsidi tidak boleh dinaikkan.

Jadi biaya pengurukan akan mengurangi laba. Jika laba proyek kecil atau tidak ada laba karena besarnya biaya pengurukan ya buat apa ngerjain proyek. Itu bad deal. Lebih baik abaikan penawaran tanah seperti itu. Ingat No Deal is Better Than Bad Deal!

Tetapi jika lokasi akan dibangun perumahan non subsidi (komersil) maka biaya pengurukan bisa dimasukkan ke harga tanah, yang ujung-ujungnya nanti bisa dimasukkan ke harga jual.

Karena harga perumahan komersil tidak dibatasi. Berapapun seorang developer menjual perumahannya ok ok saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Strategi Lipstik Bibir Bergincu Untuk Menggaet Konsumen

Marketing adalah ujung tombak kesuksesan proyek properti

Sukses pemasaran merupakan syarat mutlak sebuah proyek berjalan lancar. Ya, ngga salah kata banyak orang bahwa pemasaran adalah ujung tombak kesuksesan sebuah bisnis tak terkecuali di bidang properti.

Jika pemasaran terkendala maka proyek tersebut harus diberi perhatian lebih. Musti dibuat strategi yang bisa menghilangkan kendala dalam pemasaran tersebut.

Ada banyak cara yang bisa dilakukan; mendandani produk, merubah produk, merubah strategi pemasaran, meningkatkan mutu produk, menambah tenaga marketing, menambah anggaran pemasaran dan lain sebagainya.

Nah, kali ini saya akan membahas strategi-strategi tersebut untuk meningkatkan penjualan dengan cara mendandani produk supaya menarik konsumen.

Strategi-strategi ini mudah saja dilakukan jika keuangan proyek dalam kondisi baik-baik saja. Artinya tersedia cukup uang untuk membiayainya.

Namun jika keuangan proyek sedang tidak bagus, kembang kempis tentu strategi ini agak sulit dilakukan karena mendandani produk itu butuh anggaran.

Mendandani produk

Mendandani produk adalah mempercantik tampilan produk. Untuk mempercantik tampilan produk ini membutuhkan anggaran. Besarnya anggaran yang dibutuhkan tergantung jenis produknya.

Untuk produk yang ditujukan untuk kalangan menengah ke bawah membutuhkan biaya yang lebih sedikit dibandingkan untuk mempercantik produk untuk kalangan menengah ke atas.

Intinya untuk memperbaiki produk itu memerlukan anggaran, jika hanya tersedia sedikit anggaran, bisa diakali dengan mempercantik bagian depan saja. Artinya yang akan diperbaiki hanyalah bagian-bagian yang sering terlihat oleh calon pembeli.

Anak gadis bibir bergincu merah

Jika itu anak gadis maka yang diperindah bagian muka saja, bibirnya diberi gincu yang merah ranum, pipinya diberi sentuhan blos-on dengan warna yang menggairahkan sehingga membuat tertarik siapapun yang melihatnya. (more…)

Hati-hati Menghitung Biaya Cut And Fill, Karena Itu Termasuk Komponen Penambah Harga Tanah

Hati-hati jika dirimu akan mengembangkan proyek di lahan yang konturnya tidak rata. Karena kontur tanah yang tidak rata membutuhkan pekerjaan tambahan berupa perataan atau sering disebut juga dengan pekerjaan cut and fill.

Artinya nge-cut yang tinggi di-fill ke yang rendah. Kira-kira begitu artinya. Jika pekerjaan tersebut cukup besar volumenya maka cut and fill membutuhkan alat berat.

Yang paling bagus tentu saja pekerjaan cut and fill hanya dengan tenaga manusia saja (pacul men) sehingga cost-nya tidak terlalu besar. Pekerjaan cut and fill dengan tenaga manusia hanya bisa dilakukan untuk pekerjaan yang tidak terlalu berat. Hanya pembersihan lahan saja dan sedikit-sedikit perataaan.

Cut and fill dengan alat berat

Pengerjaan cut and fill dengan alat berat biayanya cukup besar. Besarnya biayanya tergantung berapa lama pengerjaan dengan alat berat tersebut.

Karena pengerjaan dengan alat berat dengan cara menyewa ekskavator. Nah biaya sewa ini yang menjadi komponen biaya yang besar.

Biaya sewa ekskavator ini biasanya perjam. Nanti komponen biaya ditambah dengan beli solar, ongkos operator dan biaya mob and demob (sebutan khas untuk pengangkutan atau transportasi alat berat ke dan dari site).

Pengerjaan cut and fill dengan lump sum model 1

Namun ada juga vendor/kontraktor yang mengerjakan secara lump sum, maksudnya biaya yang ditagihkan sudah termasuk sewa, solar, operator, mod and demob. Ya boleh-boleh saja. Besaran biaya ini harus diperhitungkan dengan benar, sehingga tidak pihak yang dirugikan.

Dengan cara ini dirimu tidak perlu capek-capek sewa alber, terus beli solar dan cari operator. Cukup berkontrak dengan seorang kontraktor saja, semua pekerjaan beres.

Hanya saja di depan harus disepakati betul detil pekerjaan, sehingga hasilnya sesuai dengan yang diharapkan. Pastikan semua hal tertera di dalam kontrak secara tertulis sehingga tidak ada kesalahpahaman dalam pengerjaan proyek.

Indikator hasilnya adalah lahan sudah cukup datar dengan elevasi sesuai dengan advis teknis peil banjir dari Dinas Di Lingkungan Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat.

Pengerjaan cut and fill dengan lump sum model 2

Deal dengan vendor atau kontraktor khusus cut and fill bisa juga dengan lump sum total pekerjaan. Maksudnya perhitungan biaya tidak dengan memperhitungkan jumlah jam kerja. Tetapi langsung saja dengan menetapkan harga pekerjaan sampai selesai. Tidak peduli berapa jam si vendor atau kontraktor mengerjakan. Yang penting pekerjaan selesai dan harganya sekian.

Ini bahkan lebih simpel lagi bagi dirimu sebagai pemilik pekerjaan karena tidak perlu memperhitungkan jam kerja. Yang penting pekerjaan selesai maka dibayar. Namun tetap harus dibatasi lamanya si vendor bekerja. Jangan sampai berlarut-larut. Bertahun-tahun. Jangan ya.

Cara pembayaran kepada vendor atau kontraktor

Untuk pengerjaan cut and fill ini ada beberapa cara bayar yang bisa disepakati dengan vendor atau kontraktor; dengan termin atau turn key.

Cara bayar dengan termin

Cara bayar yang paling banyak disepakati adalah dengan cara termin. Karena ini yang paling fair. Karena si vendor dan kontraktor dibayar sesuai dengan prestasi kerja. Jika dia kerja cepat maka makin cepat pula ia dapat bayaran.

Karena sebelum pembayaran nanti akan ada opname pekerjaan, apakah sudah sesuai dengan rencana permintaan pembayaran yang diajukan. Jadi tidak langsung dibayar begitu saja. Ini yang fair.

Cara bayar dengan turn key

Selain dengan termin cara bayar selanjutnya yang bisa disepakati adalah dengan cara turn key. Dengan cara turn key ini sangat simpel. Vendor atau kontraktor dibayar jika pekerjaan selesai.

Itu saja, jika pekerjaan belum selesai maka vendor atau kontraktor tersebut belum berhak atas pembayaran.

Tentu saja sebelum pembayaran dilakukan dirimu sebagai developer harus memastikan bahwa pekerjaan sudah sesuai dengan perencanaan yang dicantumkan di dalam kontrak.

Komponen biaya tanah

Setelah menghitung-hitung cost untuk cut and fill ini, coba masukkan ke dalam harga tanah. Hitung ulang, apakah harga akusisi tanah ini masih sesuai dengan perencanaan. Terutama besarnya harga jual dan perencanaan laba bersih proyek.

Jangan sampai harga tanah sudah mahal, masih ditambah lagi dengan biaya cut and fill jadinya harga tanah tidak feasible secara bisnis. Kerana nantinya harga jual mungkin kalah bersaing dengan kompetitor.

Harga tanah yang musti diperhatikan ini biasanya lebih sensitif untuk perumahan subsidi, karena harga jual untuk perumahan subsidi tidak bisa dinaikkan secara sudah diatur oleh pemerintah.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Cara Menjual Kembali Perumahan Subsidi yang Sudah Dibeli

Pemerintah membantu masyarakat yang berpenghasilan rendah dengan program perumahan subsidi

Pengertian perumahan subsidi

Sebelum mengupas lebih jauh tentang cara menjual kembali perumahan subsidi, terlebih dahulu harus kita ketahui apa yang dimaksud dengan perumahan bersubsidi.

Secara singkat dapat dijelaskan bahwa perumahan bersubsidi adalah salah satu program dari pemerintah bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan menyediakan rumah yang layak huni lewat bantuan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yaitu dengan memberikan subsidi bunga KPR (Kredit Kepemilikan Rumah).

KPR FLPP

Dengan adanya KPR FLPP maka cicilan kredit bagi masyarakat lebih rendah dan jangka waktu juga bisa sampai dengan 20 tahun.

Cicilan bisa rendah karena penerapan bunga untuk program rumah subsidi ini hanya 5% pertahun. Beda dengan kredit non subsidi bunganya bisa 10-13% persen sehingga cicilannya lebih tinggi dan tidak terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Uang muka dan biaya-biaya saat membeli rendah

Uang muka atau DP untuk membeli perumahan subsidi rendah yaitu hanya 1% saja atau paling besar 5% saja dari harga rumah

Selain itu, untuk rumah subsidi ini juga diberlakukan uang muka yang lebih rendah, hanya 5%, bahkan setelah adanya relaksasi uang muka maka DP-nya hanya 1%. (more…)

Begini Cara Mengurus Rumah Lama yang Belum Punya IMB atau PBG

Cek peruntukan atau zonasi lokasi

Seorang teman akan membeli rumah di bilangan Jakarta Barat. Rumah tersebut sudah tua dan tidak memiliki Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. (Sekarang IMB sudah digantikan dengan PBG).

Saya sarankan dia terlebih dahulu men-cek peruntukan lokasi tempat rumahnya berada, jika peruntukannya adalah pemukiman maka tidak masalah rumah itu dibeli.

Pentingnya IMB atau PBG ini karena dia akan membeli rumah tersebut dengan bantuan kredit pemilikan rumah atau KPR bank. Tentu saja bank mensyaratkan suatu jaminan harus memiliki IMB atau PBG.

Karena perizinan bangunan merupakan syarat wajib bagi bank menyetujui permohonan KPR.

Tetapi jika peruntukan lokasi adalah selain untuk rumah tinggal maka sebaiknya rumah tersebut tidak dibeli karena di lokasi tidak akan bisa diurus IMB atau PBG.

Cek di kantor kecamatan, PTSP atau BPN

Pengecekan peruntukan lokasi bisa dilakukan di kantor kecamatan, bisa juga mendatangi dinas tata ruang atau langsung ke kantor PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) atau kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Cek di kantor kecamatan

Di kantor kecamatan, bidang yang melayani adalah UPTD (Unit Pelayanan Teknis Daerah) atau tanya saja ke karyawan kecamatan tersebut nanti diarahkan untuk menanyakan ke bagian terkait.

Cek di kantor PTSP

Sementara di Kantor PTSP tentang zonasi ini dapat ditanyakan langsung di loket pelayanan, nantinya ada petugas yang melayani. (more…)

Strategi Menawarkan Kerjasama Lahan Kepada Pemilik Lahan. Dengan Menyepakati Harga Tanah atau Tanpa Menyepakati Harga Tanah. Wes Terserah

Kerjasama lahan bisa dilakukan dengan menetapkan harga tanah bisa juga dengan tanpa menetapkan harga tanah

Kerjasama lahan sebagai solusi tingginya harga tanah dan keterbatasan modal pengembang

Kerjasama lahan adalah kerjasama antara pemilik lahan dengan developer dimana pemilik lahan menyertakan tanah miliknya untuk dikembangkan oleh developer. Dalam prakteknya pemilik lahan bisa sebagai partner pasif bisa juga sebagai partner yang aktif.

Jika sebagai partner pasif, pemilik lahan tidak ikut mengelola proyek. Sementara jika sebagai partner aktif, pemilik lahan ikut mengelola proyek.

Harga tanah semakin mahal

Semakin hari, harga tanah semakin mahal, sehingga pengembang semakin kesulitan dalam memperoleh lahan untuk dikembangkan menjadi proyek properti.

Namun hal itu tidak seharusnya menyurutkan langkah seorang pengembang untuk tetap membangun proyek.

Karena ada strategi yang bisa diterapkan untuk mendapatkan lahan, yaitu kerjasama lahan. Prinsip awal dari kerjasama lahan adalah pemilik ikut serta dalam pengelolaan proyek. Yang namanya kerjasama ya bersama-sama mengerjakan proyek.

Atau sekurangnya jika pemilik tidak bersedia ikut serta dalam pengelolaan proyek, pemilik memiliki saham dalam proyek tersebut. Sahamnya ya kepemilikan atas tanah.

Bagaimana cara kerjasama lahan yang bisa kita tawarkan kepada pemilik lahan?

Sekurangnya ada dua cara kerjasama lahan yang bisa kita ajukan kepada pemilik lahan; dengan penyepakati harga tanah dan tanpa menyepakati harga tanah.

Kerjasama lahan dengan menyepakati harga tanah

Apabila kerjasama lahan yang disepakati adalah dengan cara menyepakati harga tanah langkah pertama yang harus disepakati harga tanahnya.

Lihat juga: Jadwal workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula

Nanti setelah harga tanah disepakati, maka selanjutnya disepakati juga kapan pembayaran tanah tersebut.

Pembayaran harga tanah tersebut bisa dengan cara bertahap atau dengan cara termin, atau bisa juga dengan pembayaran tiap unit terjual. (more…)