Bagaimana Cara Jual Beli Tanah Girik Di Notaris  

       

Girik adalah bukti pembayaran pajak bukan bukti kepemilikan

Tanah girik adalah tanah yang belum disertifikatkan atau tanah yang belum didaftarkan ke negara melalui kantor pertanahan setempat.

Tanah girik ini sering juga dikatakan adalah tanah hak milik adat. Tetapi sebenarnya dulunya tanah girik ini bukan merupakan bukti kepemilikan tetapi bukti bahwa orang yang menguasai bidang tanah tersebut telah membayar pajak.

Sebagai bukti dia menguasai tanah tersebut adalah bahwa ia telah membayar pajak atas tanah tersebut.

Pajak tersebut bernama Ijuran Pembangunan Daerah (Ipeda).  Dan pembayaran pajak Ipeda tersebut dibayarkan kepada pemerintah daerah setempat.

Namun setelah diundangkannya Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, bukti pembayaran tanah berubah menjadi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Adapun lembar girik tersebut bisa dijadikan sebagai bukti kepemilikan dan sebagai alas hak untuk memohonkan sertifikat. (more…)

Ini yang Harus Dilakukan Jika Penjualan Proyekmu Tersendat

Seperti yang berlaku umum dalam bisnis, penjualan ada nyawa bisnis. Di bisnis properti juga seperti itu dimana penjualan juga amat penting. Sangat penting. Penjualan terkendala maka proyek kembang kempis, mangkrak. Penjualan bagus, proyek sukses.

Jika penjualan proyekmu terkendala ada beberapa hal yang musti dirimu lakukan, diantaranya memperbaiki marketing tools dan memberikan insentif kepada tenaga marketing atau berikan added value pada produk.

Memperbaiki marketing tools

Yang termasuk marketing tools di sini adalah brosur, flyer atau video-video tentang proyekmu.

Lihat lagi seperti apa brosur atau flyer proyekmu, minta pendapat kepada orang lain dan minta masukan. Seringkali brosur proyek dibuat seadanya dengan kualitas desain yang jelek. Ini sangat berpengaruh terhadap minat beli calon konsumen.

Ini terjadi pada proyek-proyek kecil. Untuk proyek milik developer besar hal ini sudah tidak diragukan lagi. Mereka sangat memperhatikan marketing tool. Mereka bersedia membayar mahal untuk mendapatkan marketing tools jempolan.

Kenapa ini penting? Karena penjualan di awal-awal proyek dalam kondisi belum dibangun. Jadi yang menjadi penarik bagi pembeli hanyalah gambar-gambar dan visual yang dibarengi dengan keterangan dari tenaga penjual.

Sama dengan brosur dan flyer, marketing tools lainnya yang musti diperbaiki adalah video. Usahakan membuat video marketing dengan kualitas paling bagus. Pentingnya video ini karena saat ini sarana untuk mengirim video kepada calon konsumen amat mudah. Bisa dengan mengirim dengan email atau WA. Dan itu mudah sekali.

Satu lagi keuntungan dengan mengirim video marketing adalah calon konsumen bisa melihat video tersebut kapanpun ia mau. Bisa pagi hari, siang atau malam hari mau tidur.

Membarengi memperbaiki marketing tools, wajib sebuah proyek memiliki website. Karena dengan adanya website siapapun bisa melihat proyekmu kapanpun karena sebuah website online sepanjang hari. Orang bebas mau melihat kapanpun mereka mau dan bisa mengeksplor tentang proyek. Jika mereka tertarik mereka biasanya akan survey lokasi. Jadi ketika mereka survey mereka sudah memiliki gambaran tentang proyek, keperluan survey hanya untuk memastikan lokasi saja dan melihat kondisi terakhir.

Berikan insentif tambahan kepada tenaga marketing

Strategi lainnya yang bisa dirimu lakukan jika penjualan kurang bagus adalah dengan cara memberikan insentif tambahan kepada tenaga marketing. Insentif yang paling banyak diminati adalah hadiah uang ketika berhasil menjual.

Jika tenaga penjualmu adalah orang luar atau agensi marketing berikan komisi yang besar untuk mereka. Mungkin bisa sampai 5%, bisa juga lebih.

Demikian juga tenaga penjualmu adalah inhouse atau karyawan sendiri maka bisa juga diransang dengan memberikan hadiah tambahan jika berhasil menjual.

Hadiah tambahannya mungkin saja benda-benda populer seperti smartphone, jalan-jalan ke luar negeri, ibadah umroh bagi karyawan yang muslim atau apapun yang bisa membuat mereka menjadi lebih semangat.

Berikan added value terhadap unit yang dijual

Jika marketing tools sudah diperbaiki, tenaga marketing sudah dijanjikan insentif yang besar, maka cara lainnya yang bisa dipraktekkan adalah dengan cara menambahkan added value terhadap unit rumah.

Contoh added value tersebut adalah tambahan kanopi, yang mana untuk penjualan normal tidak ada kanopi. Bisa juga dengan membuat carport atau taman yang indah di depan rumah dengan free.

Selain itu bisa juga dengan memberikan peralatan elektronik seperti AC, TV atau smartphone yang sedang digandrungi saat ini.

Hindari menurunkan harga

Salah satu hal yang musti dihindari ketika menjual proyek properti adalah menurunkan harga. Karena ini akan memberikan kesan yang kurang bagus kepada masyarakat. Lebih parah lagi kesan yang tidak bagus tersebut terhadap orang yang sudah membeli dengan harga normal sebelum diturunkan.

Mereka akan beranggapan bahwa mereka membeli dengan harga yang lebih mahal atau lebih daripada yang seharusnya.

Lantas bagaimana caranya? Caranya adalah seperti yang sudah dibahas. Tambahkan insentif kepada calon pembeli, dan berikan added value terhadap produk yang sedang dijual.

 

Cara Mudah Menemukan Tanah yang Bisa Dijadikan Proyek Dengan Pola Kerjasama Lahan

Tanah Adalah Bahan Baku Proyek Properti

Tanah adalah bahan baku wajib sebuah proyek properti, kalau tidak ada tanah tentu tidak mungkin ada proyek properti.

Selain itu, biaya untuk pengadaan tanah juga mengambil porsi modal yang cukup besar dalam sebuah proyek properti.

Biasanya biaya untuk pengadaan tanah tak kurang 30% dari nilai proyek. Sehingga apabila Anda berhasil memperoleh lahan tanpa dibeli tunai, maka hal itu cukup mereduksi modal kerja Anda.

Tetapi tantangannya adalah bagaimana Anda menemukan pemilik lahan yang bersedia tanahnya Anda kelola menjadi proyek properti tanpa dibeli?

Kenapa hal itu menjadi tantangan terberat Anda?

Karena tidak mudah membuat orang percaya kepada Anda agar mau menyerahkan tanahnya untuk dibangun proyek properti tanpa dibeli.

Apalagi pemilik tanah tidak mengenal Anda sebelumnya, sehingga semakin sulitlah bagi Anda untuk mengajukan penawaran.

Namun sebagai seorang pengembang, haram hukumnya bagi Anda untuk berputus asa.

Berikut beberapa strategi yang bisa Anda praktekkan untuk mendapatkan tanah tanpa harus dibayar tunai.

Bentuk Personal Branding Anda sebagai Developer Properti

(more…)

Monggo Coba Sistem Referal Dalam Menjual Perumahan

Sistem referal bisa dipraktekkan dalam menjual apapun termasuk dalam menjual perumahan. Pada dasarnya sistem referal itu memanfaatkan seseorang untuk ikut menjualkan produk dimana atas jasanya menjual tersebut ia mendapatkan fee.

Prinsip kerjanya agak berbeda dengan tenaga pemasar pada umumnya. Tenaga pemasar pada umumnya menempatkan menjual sebagai profesinya. Lain halnya dengan orang yang memanfaatkan sistem referal ini, mereka hanya membantu saja. Lebih tepatnya mereka memberikan informasi kepada orang lain. Nanti dalam hal kelanjutan penjualan mereka dibantu oleh tenaga marketing dari developer.

Keuntungan sistem referal

Keuntungan sistem referal salah satunya adalah developer tidak membutuhkan biaya marketing tambahan untuk memperkenalkan produk kepada calon pembeli. Biaya hanya timbul jika terjadi penjualan, dalam bentuk fee atau komisi. Dengan demikian developer bisa menghemat biaya marketing.

Sementara bagi orang yang memanfaatkan sistem referal tersebut keuntungannya ialah ia bisa mendapatkan uang komisi penjualan. Walaupun mereka menjalan praktek referal ini hanya secara paruh waktu. Bahkan di banyak orang, ia hanya memperkenalkan produk kepada orang-orang yang ia kenal saja. Jadi tidak memasarkan secara serius seperti yang dilakukan oleh tenaga marketing.

Orang yang bisa memanfaatkan sistem referal

Sistem referal ini bisa dimanfaatkan oleh siapapun. Selagi mereka bersedia dan bisa menjual ya ok ok saja. Bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga yang ingin mendapatkan penghasilan tambahan atau siapapun yang memiliki banyak kenalan dan dipercaya oleh teman-temannya.

Kepercayaan ini penting diperhatikan karena jika ia tidak dipercaya oleh teman-temannya maka sulit ia bisa menjual.

Orang yang paling bagus memanfaatkan sistem referal ini adalah yang sudah membeli perumahan. Karena jika ia sudah membeli maka ia dengan amat mudah menceritakan apa sudah ia beli. Itulah yang dinamakan program Buyer Get Buyer.

Praktek sistem referal

Untuk mempraktekkan sistem referal ini mudah saja, sampaikan program ini kepada siapapun yang sekira bersedia menjualkan. Biasanya orang yang sudah membeli bersedia juga mempromosikan kepada rekan-rekannya.

Memang itu yang paling bagus, karena yang bicara adalah orang yang sudah membeli perumahan, dengan demikian ia dapat menceritakan bagaimana kondisi perumahan yang ia beli. Termasuk keuntungan-keuntungan yang ia dapatkan ketika membeli.

Orang-orang yang bukan tenaga marketing, cara mereka memasarkan adalah minta mereka bercerita kepada teman-temannya. Teman-temannya tentu percaya kepadanya, apalagi ia menceritakan banyak kelebihan rumah yang ia beli.

Teman-temannya biasanya orang dengan tingkat sosial yang sama. Jika ia sanggup membeli rumah di perumahan kita biasanya temannyapun sanggup membeli.

Teman-teman yang dimaksud di sini dalam arti yang luas. Bisa teman sekolah atau kuliah, teman sesama di organisasi tertentu atau sekedar teman-teman arisan bagi ibu-ibu. Biasanya ibu-ibu ketika membeli sesuatu ia pamer ke teman-temannya. Saat itulah ia harus memperkenalkan rumah yang ia beli dan mempromosikannya.

Jika ia berhasil mengajak teman-temannya membeli, maka ia mendapatkan fee atas penjualan tersebut. Besarnya fee tersebut terserah saja, ada developer yang memberikan fee referal satu persen ada juga lebih.

Kenapa fee-nya lebih kecil dibandingkan dengan agen properti? Karena ia lebih memperkenalkan saja, untuk proses selanjutnya tetap dilakukan oleh tenaga marketing developer.

Tetapi ini tidak mutlak, bisa juga karena melihat effort-nya developer memberikan komisi sampai dengan 3%, ya boleh-boleh saja.

Prinsipnya semakin besar fee semakin bagus untuk menarik orang-orang untuk ikut menjualkan produk kita. Resikonya, ya mungkin marjin developer yang berkurang.

Hindari Mengajukan Penawaran Pada Pandangan Pertama

Ini salah satu hal yang musti diperhatikan ketika akan bernegosiasi dengan pemilik lahan. Jangan mengajukan penawaran saat baru pertama kali ketemu.

Penawaran tentang cara bayar

Hal ini penting diperhatikan jika penawaran kepada pemilik lahan tersebut adalah penawaran tentang cara bayar tanah. Tujuan negosiasi adalah supaya pemilik lahan bersedia agar tanahnya bisa dibayar tidak tunai di depan.

Ketika dirimu akan negosiasi dengan pemilik lahan dan baru ketemu, sebaiknya di pertemuan pertama untuk perkenalan saja dulu. Bisa ngobrol tentang apapun. Tentang hal-hal pribadi juga boleh.

Biasanya orang akan senang jika ditanya tentang masa lalunya yang amat menyenangkan atau kejadian-kejadian penting yang melibatkan dirinya.

Atau tentang keluarga jika banyak keluarga atau anak-anaknya yang sukses dengan karir atau bisnisnya. Tak lupa dirimu juga menceritakan tentang bisnismu atau apapun yang pantas diceritakan.

Yang paling bagus adalah bercerita tentang orang atau kejadian yang melibatkan dirinya juga melibatkan dirimu. Itulah tautan antara dirimu dan dirinya.

Misalnya ketika dulu zaman kuliah pernah ikut demo atau aktif di kegiatan-kegiatan di masa lalu. Atau bercerita tentang kegiatan-kegiatan ormas atau organisasi dimana dia terlibat dan kebetulan dirimu juga terlibat. Walaupun tidak beririsan langsung. Hal-hal semacam ini akan menambah kemudahan dalam mencari titik akrab.

Obrolan di pertemuan pertama ini berfungsi untuk membangun keakraban dan kepercayaan dari pemilik lahan.

Kenapa butuh kepercayaan? Karena jika terjadi kesepakatan maka hubungan antara pemilik lahan dengan developer bisa sangat lama karena jangka waktu proyek tersebut sampai selesai bisa dua tahun bahkan lebih.

Pentingnya kepercayaan pemilik lahan karena tanahnya sudah diolah oleh developer sementara ia belum memperoleh uang dari penjualan tanahnya. Ia mendapatkan pembayaran atas tanahnya mungkin saja satu tahun lagi, bisa juga lebih.

Apalagi jika proyek terkendala, bisa kendala perizinan, bisa juga kendala penjualan atau pembangunan. Lebih lama lagi waktu yang dibutuhkan untuk megerjakan proyek.

Apalagi banyak juga kejadian tentang developer yang mangkir membayar cicilan tanah walaupun proyek sudah berjalan. Dimana ini tergantung karakter developer. Nah, karakter inilah yang harus diketahui terlebih dahulu oleh pemilik lahan.

Apakah si developer adalah orang yang amanah jika diserahi sebuah tanggungjawab atau orang yang tidak dapat dipercaya.

Dalam pertemuan-pertemuan di awal-awal inilah pemilik lahan menilai si developer. Dan sebaliknya developer juga menilai pemilik lahan.

Jadi tidak hanya pemilik lahan yang menilai developer tetapi developer menilai pemilik lahan karena dalam hubungan kerjasama pembangunan proyek properti antara developer dan pemilik lahan tidak hanya pemilik lahan yang berpotensi dirugikan tetapi developer juga berpotensi dirugikan.

Ruginya developer jika proyek sudah berjalan dan developer sudah mengeluarkan uang untuk megerjakan proyek tetapi pemilik lahan ingin mengakhiri kerjasama.

Walaupun sudah dibentengi dengan perjanjian-perjanjian tetapi jika sudah ada niat jelek dari pemilik lahan untuk mengakhiri kerjasama, biasanya akan ada jalan untuk membuat kerjasama pembangunan proyek terkendala.

Penawaran harga untuk pembayaran tunai

Tetapi jika dirimu mengajukan penawaran untuk pembayaran tunai strategi ini tidak perlu dilakukan. Sila ajukan saja penawaran sesuai dengan keinginan, itu lebih mudah. Karena pada umumnya orang yang ingin menjual tanah ingin mendapatkan uang secepatnya.

Ia menjual tanah karena memang butuh uang karena orang biasanya tidak akan menjual miliknya yang sangat berharga jika tidak butuh uang. Properti seperti tanah, rumah atau lainnya merupakan salah satu kepemilikan orang yang amat berharga. Jika tidak butuh-butuh amat orang tidak akan menjualnya.

Jika kondisinya seperti ini dirimu tidak usah banyak strategi, ajukan saja harga sesuai keinginanmu, maka ia juga berhak menerima atau menolak penawaranmu. Yang dilihat adalah uangnya, bukan siapa yang akan membeli. Biasanya seperti itu.

 

Begini Cara Membuat E-Brochuremu Menarik Calon Konsumen  

Ebrochure adalah alat untuk memperkenalkan produk kepada calon konsumen. Dengan melihat ebrosur mereka sudah mengetahui dan memahami produk yang sedang dipasarkan

Internet of things dan work from home

Tak dapat dipungkiri bahwa zaman sudah berubah. Sudah semakin maju. Di bidang apapun. Tak terkecuali di bidang teknologi, termasuk teknologi internet.

Saat ini hampir seluruh bidang kehidupan telah tersentuh oleh internet. Baik urusan pribadi ataupun urusan pekerjaan. Internet of things, semua dilakukan dengan bantuan internet. Generasi 4.0 kata orang

Urusan pribadi, misalnya berbelanja, orang sudah amat mudah membeli apapun melalui internet. Dengan membuka internet orang bisa belanja apapun, bahkan belanja dari luar negeri sekalipun. 

Membuka internet bisa melalui gadget saja di tangan. Amat mudah dan murah. Karena gadget bisa dibuka dimanapun. Amat fleksibel. Baik di rumah, di kantor, di cafe atau di tempat tidur sekalipun.

Saat ini biaya untuk mendapatkan sambungan internet amat murah. Karena banyak sekali provider internet yang menyediakan layanan dengan harga murah.

Dalam hal bekerja, tak jauh beda. Semua bidang kerja sudah dapat dibantu dengan internet. Bahkan saat ini orang bisa berkerja tidak harus ke kantor. 

Bisa berkerja dari manapun juga, dari rumah, dari coffee shop dan tempat lainnya. Yang penting bisa berhubungan dengan melalui sambungan internet.

Bahkan untuk meeting kerjapun saat ini tidak harus ngumpul di satu ruanga. Bisa meeting secara online dengan suasana yang sama dengan table meeting. Sangat interaktif.

Jadi saat ini orang-orang bekerja bisa dari jarak jauh, bisa melakukan pekerjaan yang harusnya dilakukan di kantor, dilakukan di rumah atau di lokasi manapun. Work from home kerennya.

Bahkan ada jenis pekerjaan yang dikerjakan tanpa perlu bertemu muka. Order via internet, kerjakan, ketika selesai hasilnyapun dikirim dengan internet.

Tak berlebihan kalau orang berujar bahwa Internet adalah salah satu keajaiban abad millenium.

Memasarkan properti dengan internet

Tak terkecuali dalam memasarkan properti, saat ini wajib hukumnya menggunakan media internet sebagai sarana memasarkan produk. Atau sekurangnya memberikan product knowledge kepada calon pembeli.

Apalagi ketika ada pandemi seperti Covid19 yang mengharuskan orang sedikit mungkin berinteraksi langsung, tak pelak lagi media digital menjadi sesuatu yang wajib untuk digunakan.

Jika dulu developer berlomba-loba membuat dan mencetak marketing tools berupa brosur sebagus mungkin, tetapi saat ini cara yang sama sudah kurang efektif. Bukan tidak bisa membuat brosur yang bagus, tetapi sulit men-deliver brosur tersebut kepada calon konsumen. Secara ketika ada pandemi orang-orang tidak boleh berkumpul dan berinteraksi secara langsung untuk menghindari penularan penyakit. (more…)

Mengapa Legalitas Lahan Untuk Perumahan Lebih Baik SHGB an Perusahaan?

 

Kenapa harus HGB jika bisa SHM

Saya baru saja kedatangan tamu, teman lama yang sekarang menjadi developer. Proyek perdana dia di Cianjur seluas 8.000 m2 dengan perijinan atas nama perusahaan, namun sertifikat sudah pecah dalam bentuk SHM perorangan an komisaris sebanyak 62 bidang.

Dalam salah satu obrolan, sebagai pemula dia heran, kenapa banyak pihak mempertanyakan legalitas lahannya yaitu SHM pecah perorangan. Kenapa tidak SHGB atas nama PT?

Sebagai pemula, kita sering bertanya, jika sertifikat bisa pecah an perorangan atau SHM, kenapa mesti disarankan atas nama perusahaan (SHGB)? Bukankah penjualan dengan alas hak SHM jauh lebih hemat dibanding dijual dalam bentuk SHGB.

Sebagai contoh, SHM tidak kena PPN, sementara SHGB kena PPN. Jika lahan perorangan di balik nama ke PT, akan terkena PPN, BPHTB dan biaya lainnya. Kenapa disarankan SHGB jika pecah SHM perorangan bisa?

Tentu yang kita bahas bukan luasan lahan 200 m2 atau 500 m2 dan  jadi 2 atau 3 unit rumah. Namun pada sekala 5000m2 sd 10.000m2, dimana bisa dibuat 40 sd 90 unit rumah. (more…)

Anda Wajib Tahu Cara Menganalisa Lahan. Jangan Pernah Salah!

Kebanyakan orang yang akan memulai menjadi developer properti, ketika ditawarin lahan oleh seorang broker malah bingung.  

Mereka masih ragu-ragu, apakah harga tanah ini apakah murah atau malah kemahalan, ini yang musti diketahui. Jangan sampai salah dalam menganalisa lahan.

Proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan di awal

Karena mayoritas proyek mangkrak karena salah dalam menganalisa lahan. Tanah yang harganya mahal dikiranya murah, ya tentu saja kalah bersaing dengan kompetitor karena kempetitor bisa menjual produknya lebih murah, karena si kompetitor sudah menganalisa kelayakan tanahnya.

Bagaimanapun harga jual produk sangat berpengaruh terhadap penjualan. Apalagi produk yang dijual adalah produk untuk kalangan menengah ke bawah.

Dimana pembelinya adalah orang-orang yang masih sensitif terhadap harga.

Berbeda jika halnya Anda menjual produk untuk kalangan atas, dimana pembelinya adalah orang-orang yang tidak lagi membeli karena harga tetapi karena dorongan lain. Misalnya membeli karena dorongan kebanggaan atau prestise, investasi, atau karena dorongan lainnya.

Kita ambil contoh, misalnya Anda ditawarin lahan dengan harga 500.000 per-m2, apakah lahan ini layak dibeli?

Nah, langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah melihat harga jual perumahan yang sedang dijual di sekitar lokasi tersebut.

Jika di lokasi tersebut perumahan yang sedang dijual adalah perumahan subsidi maka harga tersebut jelas mahal ngga ketulungan.

Karena apabila harga tanahnya 500.000 per-meter maka perumahan yang dibangun di situ adalah perumahan non subsidi. Harga jualnya harus di atas 200 juta-an untuk tipe kecil. (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas