asriman.com – Page 28 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Strategi Jitu Memasarkan Properti

Memasarkan perlu strategi jitu

Tidak ada kata sulit untuk menjual sebuah properti, sepanjang Anda menguasai teknik dan strategi dalam pemasaran properti tersebut. Terlebih ceruk pasar properti begitu luas dengan tingkat kebutuhan setiap tahunnya yang terus bertambah.

Karena dalam pemasaran properti tersebut ada sebuah adagium yang berlaku yaitu; pertama, tidak ada properti yang tidak bisa dijual. Kedua, jika properti tersebut tidak bisa dijual maka kembali ke pasal pertama.

Namun demikian, sebagaimana kata investor dan motivator properti, Tung Desem Waringin, untuk memasarkan properti, tidak semua strategi cocok diterapkan, sehingga butuh kejelian untuk dapat memilih strategi yang tepat.

Jika strategi yang diterapkan keliru, bukan hanya properti yang dipasarkan sulit laku, tapi juga akan membuang biaya pemasaran dengan sia-sia.

Meski demikian ada sejumlah strategi mendasar yang bisa diterapkan dalam kondisi apapun untuk memasarkan properti, mari kita bahas.

Nilai plus (selling point) dari properti yang dipasarkan

Dalam memasarkan properti, tenaga pemasar harus dengan amat terampil menyampaikan selling point dari properti yang sedang ia pasarkan.

Karena bagaimanapun juga sebuah properti pasti memiliki sejumlah kelebihan, di samping mungkin saja ada kekurangan. Tinggallah lagi tenaga marketing wajib meng-explore kelebihan tersebut.

Nantinya properti yang memiliki sejumlah selling point memiliki kecenderungan untuk dilirik oleh calon konsumen. Jika kelebihan properti tersebut sudah berhasil dikomunikasikan kepada calon konsumen, maka selling point tersebut menjadi alat pemasaran tanpa harus dipasarkan.

(more…)

Tanggungjawab Developer Jika Apartemen yang Dibangunnya Rusak dan Mengakibatkan Kerusakan Harga Benda, Cacat Seumur Hidup atau Ada yang Meninggal

Tentang tanggungjawab developer terhadap bangunannya diatur dalam UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Dan diubah sebagian pasal-pasalnya oleh Undang-Undang Cipta Kerja yaitu UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

Dimana di dalam undang-undang tersebut diatur bahwa terdapat sanksi jika ada kerusakan terhadap bangunannya. Bangunan dalam hal ini bisa apartemen, gedung kantor, mall, rumah sakit atau bangunan lainnya. Kerusakan bisa dalam bentuk bangunan roboh atau rusak sebagian.

Pengaturan sanksi berdasarkan tingkat akibat kerusakan tersebut, mulai dari menyebabkan kerugian harta benda, ada orang yang cacat seumur hidup atau ada orang yang meninggal.

Secara lengkap itu diatur di dalam Pasal 24 angka 43 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 46 ayat (1), (2), dan (3) UU Bangunan Gedung:

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun atau denda paling banyak 10% (sepuluh per seratus) dari nilai bangunan jika karenanya mengakibatkan kerugian harta benda orang lain.

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak 15% (lima belas per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang mengakibatkan cacat seumur hidup.

Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung yang tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak 20% (dua puluh per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Sanksi pidana di atas berlaku jika kerusakan bangunan gedung akibat dari kelalaian dalam membangun termasuk ketika bangunan sudah selesai dibangun atau dalam pengoperasian.

Tetapi sanksi tersebut tidak berlaku jika kerusakan terhadap bangunan gedung terjadi akibat kejadian yang bisa digolongkan sebagai force majeur atau kejadian yang tidak di luar kendali manusia. Dalam Bahasa Indonesia namanya kondisi kahar.

Ini Persyaratan yang Dibutuhkan Developer Untuk Bekerjasama Dengan Bank

Saat ini pembelian properti hunian dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih lebih banyak dibanding skema beli lainnya seperti tunai keras atau tunai bertahap.

Pembelian dengan skema KPR dapat terlaksana apabila pengembang menjalin kerjasama dengan bank kriditur. Kerjasama inilah yang dinamakan PKS (Perjanjian Kerjasama).

Untuk dapat PKS dengan bank, developer diwajibkan memenuhi sejumlah persyaratan diantaranya surat permohonan kerjasama, company profile, dokumen legalitas perusahaan, dokumen legalitas proyek, dan brosur yang dilengkapi dengan pricelist (daftar harga).

Surat Permohonan Kerjasama

Surat permohonan berisi permintaan kerja sama yang meliputi maksud dan tujuan dari kerjasama yang dilakukan oleh kedua belah pihak, berikut keuntungan yang bisa diperoleh oleh masing-masing pihak.

Surat Permohonan harus ditulis sesingkat dan sepadat mungkin dengan memperhatikan tata bahasa dan menggunakan Ejaan Yang Disempurnakan (EYD) serta fokus pada tujuan utama dari pengajuan proposal kerjasama sehingga tidak terkesan bertele-tele. (more…)

Follow Up, Langkah Penting untuk Terjadi Penjualan

Jangan lupakan follow up terhadap konsumen

Beriklan di internet

Langkah pertama dalam menjual properti adalah mendapatkan calon konsumen dengan berbagai cara. Bisa dengan membuat website dan mengiklankan di internet.

Cara ini tergolong sangat ampuh dalam men-deliver produk kepada konsumen. Karena saat ini bisa dikatakan setiap orang sanggup mengakses internet.

Beriklan secara offline

Selain beriklan secara online, beriklan secara offline tidak bisa juga ditinggalkan. Jadi sedapat mungkin beriklan dijalankan secara online dan secara offline, berbarengan.

Karena tidak semua orang nyaman dengan internet, ada juga orang yang langsung datang ke lokasi.

Dengan beriklan, diharapkan kita mendapatkan calon konsumen yang melakukan interaksi melalui telpon atau dengan pesan WA.

Follow up

Setelah terjadi kontak pertama tersebut, langkah selanjutnya sudah menunggu, yaitu men-follow up konsumen tersebut.

Langkah follow up wajib dilakukan oleh seorang tenaga marketing, agar informasi dan efek psikologis tidak terputus.

Follow up dilakukan dalam jangka waktu tertentu dimana tenaga pemasar perumahan sudah musti memiliki program follow up untuk tiap konsumen. Follow up dilakukan dengan persiapan matang, baik dari segi psikologis interval waktu, materi dan teknisnya.

Dalam ilmu marketing, follow up diposisikan sebagai langkah strategis untuk terjadi penjualan karena jarang sekali konsumen langsung memutuskan membeli pada pandangan pertama apalagi terhadap produk dengan nilai nominal besar dan menjadi kebutuhan pokok. Pokoknya jarang deh orang beli rumah kaya beli nasi padang.. 😀

Disinilah dituntut keahlian dari tenaga pemasar proyek. Tenaga marketing yang bagus harus mengerti bagaimana cara menfollow up konsumen, follow up dilakukan terprogram dan terkesan tidak mendesak, meneror dan memaksa.

Intinya memang memaksa konsumen untuk membeli tapi dengan cara halus sehingga konsumen tidak sadar bahwa mereka digiring untuk membeli.

Butuh persistence dalam memasarkan proyek properti

Memasarkan suatu produk, apatah lagi produk perumahan memerlukan keahlian tersendiri, keahlian yang dikombinasikan dengan daya juang pantang menyerah, terutama keahlian dan persistence dibutuhkan pada saat daya beli masyarakat terhadap properti hunian sedang menurun.

Lihat di sini jadwal dan materi detil workshop developer properti untuk pemula

Adalah wajib hukumnya bagi marketing gigih dalam memasarkan produknya, karena untuk menemukan konsumen dan membuat mereka membeli bukan pekerjaan sehari dua hari. (more…)

Kalau Belum Siap Bikin PT Untuk Menjadi Developer, Orang Perorangan Saja Dulu

Untuk menjadi pengembang properti memang idealnya mendirikan PT (Perseroan Terbatas) karena PT memang ditujukan untuk berbisnis. PT ada undang-undang tersendiri yang mengatur, yaitu UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

Tentang PT (badan hukum) dan hubungannya dengan kepemilikan tanah juga ada yang mengatur yaitu UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dimana dalam UUPA jelas dikatakan bahwa PT dapat memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).

Bagi sebagian orang mudah saja mendirikan PT dan mengelolanya tetapi bagi sebagian lain mendirikan dan mengelola dianggap sulit, ribet, merasa ngga sanggup.

Intinya ada orang yang tidak mau mendirikan PT untuk berbisnis termasuk untuk mengembangkan proyek. Mereka nyaman dengan orang pribadi saja.

Menjadi developer atas nama perorangan saja bisa-bisa saja. Malah di satu sisi ini amat mudah, terutama dari sisi perizinan. Karena perizinan untuk proyek sebagai orang pribadi berbeda dengan perizinan proyek untuk PT.

Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan lebih sedikit, simpel atau sederhana dan murah tentu saja. Berbeda dengan perizinan proyek atas nama PT yang harus melengkapi banyak rekomendasi dan perizinan.

Banyak perizinan yang harus ada di PT tetapi tidak wajib ada untuk developer orang perorangan, diantaranya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal), Analisis Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Tempat Pemakaman Umum (TPU), Penerangan Jalan Umum (PJU), Tempat Pembuangan Sampah Sementara (TPSS), Advis Teknis Peil Banjir, dan lainnya.

Perizinan untuk proyek atas nama orang perorangan

Perizinan yang musti diurus oleh pengembang orang perorangan adalah PBG (Persetujaun Bangunan Gedung).

Dimana PBG diurus untuk tiap kaveling yang akan dibangun. Jika proyek terdiri dari 7 kaveling maka nantinya akan ada 7 PBG.

Untuk mengajukan PBG tiap kaveling ini yang diperlukan adalah sertifikat untuk tiap kavelingnya musti sudah dipecah.

Jadi langkah pertama yang harus dilakukan untuk mengurus PBG untuk developer perorangan adalah mengurus pemecahan sertifikat. Lalu langsung mengurus PBG untuk tiap kaveling atau unit rumah.

Setelah itu bangun dan pasarkan. Atau bisa juga pasarkan sambil bangun. Atau pasarkan saja dulu, ya monggo-monggo saja.

Kelebihan developer orang perorangan dibanding PT

Kelebihan orang perorangan menjadi developer adalah perizinan lebih sedikit, simple atau sederhana. Sehingga waktu yang diperlukan untuk mengurus perizinan lebih singkat.

Di samping waktu pengurusan lebih singkat, biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan juga lebih murah. Ini wajar kerena jumlah perizinan yang diurus tidak banyak.

Kelebihan lainnya adalah harga jual kepada konsumen bisa lebih murah karena developer perorangan tidak wajib memungut PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 11%.

Tetapi apabila batasan penghasilan yang disyaratkan terlewati (Rp4,8 milyar) maka developer perorangan wajib pungut PPN. Jadi musti pintar-pintar mengatur cash in proyek.

Kekurangan dan kelebihan PT sebagai developer

Sebaliknya, kelebihan developer perorangan ini menjadi kekurangan PT. Yaitu banyak sekali perizinan yang wajib diurus.

Konsekuensinya jika perizinan banyak maka biaya yang diperlukan untuk mengurus perizinan tersebut juga menjadi lebih besar dan jangka waktu pengurusan perizinan lebih lama.

Kelebihan PT sebagai developer adalah pengelolaan PT bisa dilakukan secara profesional karena ada pemisahan antara pemilik PT (pemegang saham) dan pengelola. Pemegang saham bisa menunjuk dan mengangkat profesional untuk mengelola proyek.

Kelebihan selanjutnya PT sebagai developer adalah lembaga pembiayaan sangat terbuka untuk membiayai atau berkerjasama dengan PT karena pengelolaan PT diatur oleh undang-undang sehingga terdapat kepastian dalam kerjasama bisnis.

Karena bagaimanapun juga dalam menjalankan bisnisnya PT membutuhkan pembiayaan dari pihak luar. Ini terkait perencanaan finansial dari PT tersebut.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jadi Pengembang Tanpa Bank, Juga Tanpa Modal, Wuih Kereennn

Apakah mungkin jadi developer properti tanpa bank? Selain tanpa bank juga tanpa modal?

Ya, pertanyaan ini kerapkali ditanyakan ke saya. Terutama ketika sesi tanya jawab di workshop developer properti yang saya adakah.

Karena kebanyakan peserta memang ikut workshop karena kondisi yang kekurangan modal selain juga tidak punya tanah.

Jawab saya selalu kondisional. Tergantung kondisi, tergantung partner dalam pengembangan proyek tersebut seperti pemilik lahan, selain juga tergantung kepada tim pemasaran.

Kenapa tergantung pemilik lahan dan tim pemasaran?

Jadi kondisinya adalah si developer belum memiliki tanah, lalu ketemu dengan pemilik lahan dan pemilik lahan bersedia kerjasama. Dengan demikian tanah tidak perlu dibeli. Ngga butuh uang! Jadi tidak butuh bank dalam tahapan pembelian lahan.

Lalu selanjutnya tergantung tim pemasaran, apakah mereka pintar jualannya.

Karena kelancaran proyek tergantung kepada tim pemasaran. Uang untuk mengelola proyek tergantung jualan. Termasuk juga nanti uang untuk pembayaran tanah juga tergantung kepada mereka para tim pemasaran. (more…)

Lebih Bagus Mana Pecah Sertifikat Dulu Atau AJB Dulu

Jika seseorang memiliki sebidang tanah dengan dua unit rumah di atasnya kemudian karena sesuatu hal salah satu rumah mau dijual. Bagaimana langkah yang harus dilakukan terlebih dahulu?

Apakah sertifikat atas tanah yang dipecah terlebih dahulu atau membuat Akta Jual Beli terlebih dahulu?

Pemecahan sertifikat terlebih dahulu

Sebenarnya kedua langkahnya bisa saja dilakukan terlebih dahulu tidak ada larangannya. Bisa saja sertifikat dipecah terlebih dahulu lalu buat AJB atas tanah (rumah) yang akan dijual.

Atau bisa saja cara kedua yaitu dengan cara membuat AJB terlebih dahulu lalu berdasarkan AJB tersebut dilakukan pemecahan atas bidang tanah tersebut. Dalam hal ini AJB dilakukan atas sebagian bidang tanah.

Tetapi untuk kelancaran dalam proses jual beli atas sebagian bidang tanah tersebut akan lebih baik kalau langkah pertama yang harus dilakukan adalah pemecahan terlebih dahulu.

Pemecahan atas bidang tanah tersebut dilakukan berdasarkan pernyataan dari pemilik yang mencantumkan alasan pemecahan. Untuk kondisi ini alasan pemecahan adalah tanah dan bangunan tersebut akan dialihkan kepada pihak lain secara sebagian-sebagian.

Tetapi terdapat kondisi jika si pemilik membutuhkan uang saat ini juga, karena jika menunggu pemecahan selesai maka dibutuhkan waktu yang lama, mungkin sekitar dua atau tiga bulan. Maka untuk mengakomodir kondisi ini bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas sebagian tanah yang akan dijual tersebut.

Atau mungkin saja di pemilik tidak punya uang untuk memecah sertifikat, maka dengan adanya PPJB yang diiringi dengan pembayaran uang muka maka si pemilik memiliki uang untuk membiayai pemecahan. Jika sertifikat telah selesai dipecah maka langkah selanjutnya adalah membuat AJB yang diikuti dengan permohonan baliknama sertifikat berdasarkan AJB tersebut.

AJB terlebih dahulu

Seperi sudah disinggung di atas bahwa langkah lainnya yang bisa dilakukan adalah dengan cara membuat AJB terlebih dahulu. Lalu setelah AJB diajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan luasan yang tercantuk dalam AJB.

Karena dalam AJB ini harus dicantumkan luas tanah yang menjadi objek jual beli. Karena objek jual beli hanya sebagian saja.

Berdasarkan AJB ini selanjutnya bisa diajukan pemecahan ke kantor BPN lalu setelah pemecahan selesai dilanjutkan dengan permohonan baliknama.

Berapakah Besarnya Komisi Broker Properti di Indonesia?

Kebutuhan terhadap jasa broker properti

Jasa broker properti terkadang sangat kita butuhkan disaat ingin menjual, membeli atau menyewa properti, terlebih bagi mereka yang awam terhadap dunia properti dan ingin sesegera mungkin menjual, membeli atau menyewa properti dengan harga yang wajar.

Persoalannya, mereka seringkali tidak tahu, berapa komisi broker properti yang harus diberikan sebagai imbalan jasa atas bantuan yang telah mereka berikan?

Untuk menjawab pertanyaan tersebut, satu hal yang harus digarisbawahi bahwa pemerintah memberikan batasan tentang besarnya komisi broker properti tersebut.

Pihak yang wajib memberikan komisi broker

Dalam sebuah transaksi properti yang melibatkan broker, pihak yang wajib membayarkan komisi broker adalah penjual karena dialah yang mendapatkan uang.

Lagipula pada umumnya kesepakatan tentang besaran fee brokerage tersebut sudah disepakati dengan pemilik properti di awal sebelum si broker membantu menjualkan propertinya.