asriman.com – Page 75 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Strategi Penerapan Harga Proyek pada Masa Pertumbuhan sampai Penutupan Proyek

strategi harga perumahan

Anda bebas menentukan harga jual produk anda, itulah sifat baik dari bisnis properti. Berbeda halnya jika anda menjual emas, saham dan lain-lain yang harganya sudah ditentukan oleh mekanisme pasar.

Dengan adanya kebebasan menentukan harga maka anda sebagai developer properti bebas berinprovisasi dalam menjual, apakah menerapkan potongan harga, strategi harga progresif atau memberikan nilai tambah kepada produk anda.

Dimana penerapan harga tersebut berdasarkan fase pelaksanaan proyek.

Pada umumnya developer menetapkan harga diskon besar pada saat proyek launching, kemudian menetapkan harga normal pada saat proyek pada masa pertumbuhan, harga dengan profit tinggi pada saat proyek mencapai target penjualan dan harga khusus untuk unit dengan kondisi tertentu.

Menerapkan harga normal pada saat proyek di masa pertumbuhan

Jika pada masa launching anda menerapkan potongan harga, maka pada masa pertumbuhan anda harus menerapkan harga normal supaya target penerimaan laba proyek tercapai.

Dimana harga normal ini sudah ditetapkan sejak perencanaan. Pada umumnya harga normal ini adalah harga yang memberikan laba 30%.

Tahap pertumbuhan adalah tahapan dimana pekerjaan persiapan lahan sudah selesai. Artinya lokasi sudah kelihatan rapi dan pengerjaan beberapa unit sudah dilakukan.

Jika tanah memerlukan pekerjaan cut and fill atau pengurugan, maka pada tahapan ini pekerjaan tersebut sudah selesai. (more…)

Ini Beberapa Pilihan Properti untuk Investasi

Ada beberapa pilihan properti yang bisa Anda jadikan sarana investasi yaitu tanah, rumah, rumah toko/rumah kantor (ruko/rukan), apartemen dan kondotel/condotel—yaitu kondominium yang dikelola seperti hotel dimana masing-masing kamarnya milik investor pribadi tapi dikelola oleh suatu manajemen hotel.

Masing-masing properti investasi ini memiliki kelebihan dan kekurangan.

Investasi dalam bentuk tanah memiliki capital gain yang lumayan bagus. Apalagi tanah yang Anda beli berada di area yang sedang berkembang infrastrukturnya, maka semakin tinggi nilai kenaikan tanahnya.

Namun kelemahannya adalah nilai sewanya rendah sekali. Berinvestasi dalam bentuk tanah sebaiknya Anda lakukan jika Anda ingin mengembangkannya menjadi proyek properti suatu hari nanti. (more…)

Seorang Broker Properti Wajib Mengerti Tentang Listing

Listing adalah surat kuasa atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemilik properti kepada broker.

Namun di dunia perbrokeran properti saat ini banyak yang mengartikan listing itu adalah properti yang sedang dijualkan itu.

Misalnya ada sebuah properti yang sedang dijual oleh broker dari perusahaan A, maka itu adalah listing-an (properti dagangan) perusahaan A. Dan enaknya, bahasa ini sudah sama-sama dipahami oleh seluruh broker.

Mungkin ada sedikit pergeseran makna, tapi tidak apa-apalah yang penting komunikatif. Iya kan?.

Exclusive Listing

Exclusive listing adalah pemilik menyerahkan wewenang penjualan propertinya kepada satu broker saja. Sehingga orang lain, termasuk si pemilik sendiri tidak boleh ikut menjualkan properti tersebut.

Untuk mengikat antara pemilik dan broker maka dibuat perjanjian, dimana dalam perjanjian tersebut disepakati beberapa hal terutama tentang harga, besarnya komisi yang akan diterima oleh broker dan jangka waktu berlakunya perjanjian.

Open Listing

Open listing adalah penjualan properti yang tidak terikat kepada salah satu broker. Jadi siapapun boleh menjualkan properti tersebut. (more…)

Peranan Seorang Broker Properti dalam Transaksi Properti

Seorang broker properti seyogyanya memberikan manfaat kepada pihak yang terlibat dalam transaksi.

Bagi penjual, seorang broker properti berperan dalam mempersiapkan propertinya. Baik dari segi persiapan legalitas maupun persiapan fisiknya.

Dalam proses penjualanpun peran seorang broker amat membantu pemilik properti, karena dengan adanya bantuan dari broker, si penjual tidak perlu setiap saat melayani pembeli.

Dengan demikian pemilik properti dapat terus melakukan aktivitasnya sehingga dia bisa menghemat waktu dan tenaga.

Enaknya lagi si pemilik properti tidak perlu mengeluarkan uang sedikitpun untuk beriklan karena semua sudah dilakukan oleh broker sehingga dia juga bisa menghemat biaya.

Selanjutnya dia hanya menunggu laporan dari broker tentang perkembangan penjualan propertinya.

Ketika si broker berhasil mendapatkan pembeli maka itulah saatnya penjual datang ke kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk menandatangani akta jual beli. (more…)

Pricing Strategy: Begini Cara Menetapkan Harga Perumahan untuk Memenangkan Persaingan

siklus bisnis properti indonesia

Menetapkan harga lebih murah dari pesaing

Strategi harga yang bisa dimainkan adalah dengan menetapkan harga perumahan di bawah harga pesaing.

Jika anda menetapkan laba bersih adalah 30% maka anda bisa menurunkan harga 10%-20% dari harga jual.

Dengan demikian anda memperoleh laba 10% sampai dengan 20% untuk tiap unitnya.

Dengan harapan pengurangan harga ini menjadi pengganti yang setimpal bagi produk anda yang masih dalam tahap pemasaran. Sedangkan perumahan pesaing adalah perumahan yang sudah jadi.

Namun penetapan harga yang lebih rendah harus dengan perhitungan matang, artinya walaupun harga ditetapkan di bawah harga pesaing anda harus tetap memperhitungkan harga modal. Jangan sampai anda menjual di bawah harga modal. Inilah pentingnya anda pintar dalam menganalisa proyek.

Sama dengan harga pesaing dengan menambahkan added value

Strategi selanjutnya adalah anda bisa menetapkan harga yang sama denga pesaing tetapi anda memberikan nilai tambah (added value) kepada produk anda. Bisa jadi anda memberikan nilai tambah berupa material yang lebih bagus.

Contohnya, jika produk kompetitor menggunakan keramik biasa maka anda menggunakan keramik branded seperti Toto, American Standard dan lain-lain.

Begitu juga dengan material lain, selalu pilih yang lebih bagus karena dalam pembelian material selalu ada pilihan tentang kualitas.

Hal lainnya yang bisa menjadi pembeda adalah disain unit yang lebih bagus dan penambahan beberapa komponen rumah. Memberikan disain yang lebih bagus tergantung keahlian arsitek anda, sementara pemberian nilai tambah komponen rumah bisa dengan memberikan bonus berupa kanopi, water heater, AC atau furnished.

Tak jarang ada developer memberikan hadiah berupa iphone, ipad, free sambungan internet 1 tahun, mobil, motor dan lain-lain. Disinilah dituntut keahlian anda membaca psikologi konsumen, bagaimana menyediakan sesuatu yang barharga untuk konsumen. (more…)

Ini Dia Daftar Lengkap Perijinan Perumahan yang Dihilangkan, Digabung dan Dipercepat

Dengan adanya Paket Kebijakan Ekonomi (PKE) XIII tentang Perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), pemerintah menyederhanakan perijinan untuk pembangunan perumahan bagi MBR.

Penyederhanaan tersebut menyebabkan terpangkasnya jumlah perijinan yang sebelumnya 33 jenis perijinan dan rekomendasi menjadi 11 saja.

Penyederhanaan ini ada yang dilakukan dengan penghapusan, ada yang digabungkan dan ada juga perijinan yang dipercepat. Berikut daftar lengkap perijinan yang dihapuskan, digabungkan dan dipercepat:

Perijinan yang dihilangkan

Ijin lokasi (biasanya membutuhkan waktu 60 hari kerja).
Rekomendasi peil banjir (30-60 hari kerja).
Persetujuan gambar masterplan (7 hari)
Permohonan pengesahan siteplan (5-7 hari)
Persetujuan dan pengesahan gambar siteplan (5-7 hari)
Izin cut and fill (5 hari)
Analisa mengenai dampak lingkungan (amdal) (30 hari).

Perizinan yang digabungkan (more…)

Cara Mudah Menetapkan Harga Perumahan Dengan Mengutak-Atik Uang Muka

Tak dipungkiri saat ini mayoritas penjualan properti khususnya perumahan masih dengan kredit pemilikan rumah (KPR).

Apalagi produk properti ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Karena kalangan MBR ini sangat kesulitan menyediakan uang tunai untuk membeli rumah.

Tidakpun untuk membeli rumah secara tunai, mereka masih kesulitan menyediakan sekedar uang muka pembelian.

Oleh karena itu dibutuhkan kecanggihan developer mengutak-atik uang muka supaya proyek tetap terjual meski konsumen tidak punya cukup uang untuk membayar DP.

Uang muka 0%

Apakah mungkin kita menetapkan uang muka 0%? Mungkin saja kalau memang proyek anda dinilai oleh bank lebih tinggi dari harga yang anda tetapkan dan memang konsumen sanggup mencicil sesuai nilai yang ditetapkan bank.

Mari kita ambil sebuah contoh, jika harga rumah 200.000.000,- dan loan to value (LTV) 85%–LTV adalah sebuah dasar atau metode yang digunakan untuk menentukan seberapa besar pinjaman yang dapat diberikan kepada debitur berdasarkan aset yang dijadikan jaminan.

Untuk bank syariah namanya FTV, finance to value–maka plafond kredit adalah 170.000.000,-.

Sedangkan uang muka yang menjadi kewajiban konsumen adalah 30.000.000,-. Masalah akan muncul jika si konsumen tidak punya uang sebanyak itu sehingga dia tidak sanggup membayar uang muka.

Nah, ada langkah yang bisa ditawarkan kepada konsumen dengan kondisi ini yaitu dengan menaikkan plafond kredit menjadi 200.000.000,- dengan demikian konsumen tidak perlu membayar uang muka lagi. Resikonya tentu saja nilai hutangnya bertambah sehingga jumlah cicilannyapun naik juga. (more…)

Inilah Keterampilan Wajib yang Harus Dimiliki Oleh Seorang Broker Properti

Selain terampil dalam mencari properti untuk dijualkan dan pandai dalam memasarkan atau mencari pembeli, ada beberapa keterampilan lain yang tidak kalah pentingnya.

Memahami Syarat-syarat Jual Beli Properti dan Biaya yang Timbul Karena Jual Beli.

Dalam proses jual beli properti—seperti rumah, tanah dan lain-lain—diperlukan biaya-biaya.

Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut sebagai uang jasa yang bersifat negotiable.

Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti biaya pengecekan sertifikat, biaya akta jual beli untuk PPAT/Notaris termasuk biaya pembuatan kuasa-kuasa bila diperlukan, biaya pengikatan jual beli, Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama sertifikat, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jika pembelian dengan bantuan lembaga pembiayaan dan biaya lain-lain. (more…)