Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perikatan yang terjadi antara seseorang yang ingin menjual properti dengan seseorang yang berjanji untuk membelinya.

PPJB dilakukan antara 2 subjek hukum, boleh berupa orang ribadi ataupun berupa badan hukum.

Jika PPJB tersebut antara konsumen dengan badan hukum (developer) maka PPJB dilakukan supaya ada ikatan antara pemilik rumah dalam hal ini developer dengan pembeli dalam hal ini konsumen untuk melakukan jual beli terhadap rumah yang disepakati.

Pasal-pasal dalam PPJB tersebut mencantumkan hal-hal pokok mengenai objek, developer dan konsumen. Hal pokok lainnya yang diatur dalam PPJB yaitu waktu pelaksanaan pelunasan atau penandatanganan Akta Jual Beli.

Selain menyepakati mengenai objek, PPJB juga mengatur dengan tegas apa saja hak dan kewajiban para pihak yang saling berikatan dan sanksi-sanksi yang diterapkan jika ada salah satu pihak yang tidak sanggup memenuhi pasal-pasal perjanjian tersebut atau yang lazim disebut wanprestasi.

Pembayaran harga rumah oleh konsumen bisa dilakukan dengan berbagai cara diantaranya dengan pembayaran bertahap atau dengan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR.

Pembayaran dengan cara bertahap perlu ditindaklanjuti dengan Akta Pengikatan Jual Beli atau PJB yang dibuat di depan notaris. Dimana dalam PJB tersebut sekurangnya mencantumkan skema pembayaran sampai pelunasan beserta sanksi-sanksi.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Apabila pada masa PJB ini pembeli ingin menjual rumahnya bisa dilakukan dengan cara mengoperalihkan PJB atau pengalihan hutang (novasi) dengan memperhatikan pasal-pasal yang terkandung dalam PJB tersebut.

Dalam hal ini pengoperan harus sepengetahuan developer, dan biasanya developer sudah memiliki mekanisme tersendiri dalam proses peralihan rumah yang masih dalam masa cicilan.

 

Jika pembayaran selanjutnya dilakukan dengan KPR maka PPJB harus berakhir terlebih dahulu dan dilakukan dengan akad kredit, yang dalam prakteknya akad kredit ini ditindaklanjuti dengan penandatanganan AJB dan Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT yang mengandung pengertian bahwa telah terjadi jual beli antara konsumen dengan developer hanya saja pelunasan dilakukan oleh bank pemberi KPR.

Selanjutnya bank dengan bantuan PPAT akan mendaftarkan pencatatan hak tanggungan tersebut ke Kantor Pertanahan setempat.

Pada titik ini sebenarnya hubungan dengan developer sudah terputus dalam hal pembayaran harga rumah karena sudah ada AJB antara konsumen dengan developer, sehingga yang berhak secara yuridis terhadap rumah tersebut adalah bank pemberi KPR.

Jika konsumen ingin menjual rumahnya yang masih dalam masa KPR

Jika dalam jangka waktu KPR ini pemilik rumah ingin menjual rumahnya ada dua cara yang bisa ditempuh.

Pertama dengan percepatan pelunasan KPR, dimana bank nantinya akan mengeluarkan surat Roya yang menyatakan bahwa hutangnya telah dilunasi dan objek berupa rumah tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.

Surat roya tersebut didaftarkan ke BPN untuk menghapus catatan hak tanggungan yang melekat pada sertifikat.

Setelah sertifikat bersih dari beban hak tanggungan maka bisa dilakukan jual beli dengan pembeli yang baru.

Cara kedua yang bisa dilakukan adalah dengan cara over kredit, cara ini tergantung bank pemberi kredit apakah pembeli yang baru ini dinilai bank sanggup untuk meneruskan kewajiban cicilan terhadap objek yang menjadi tanggungan.

Bisa juga dilakukan jual beli bawah tangan dimana jual beli dilakukan hanya antara penjual dan pembeli tanpa sepengetahuan bank. Cicilan akan langsung diambil alih oleh pembeli. Cara ini banyak dilakukan tetapi mengandung resiko bagi si penjual.

Resikonya bagi penjual adalah selama tidak dilakukan jual beli dengan akta jual beli di hadapan PPAT atau oper kredit di bank maka kewajiban pembayaran angsuran tetap terhadap penjual.

 

Jika terjadi wanprestasi atau gagal bayar oleh pembeli bawah tangan tadi maka implikasi hukumnya tetap melekat kepada penjual. Sehingga tagihan hutang secara resmi tetap kepada penjual dan catatan pembayaran bermasalah tetap terhadap penjual. Dan yang terkena blacklist BI atau BI checking adalah penjual.

Hal ini pernah terjadi pada seorang teman saya yang mengajukan KPR. Setelah dilakukan pengecekan oleh bank ternyata namanya termasuk nasabah yang gagal membayar cicilan atau dalam istilah sehari-hari lazim disebut kena blacklist BI atau BI checking. Tentu saja dia kaget karena merasa tidak lagi memiliki kewajiban cicilan kepada bank manapun.

Usut punya usut ternyata ia dulu pernah membeli rumah dengan KPR dan mengoper kreditkan rumahnya tersebut kepada temannya. Proses oper kredit hanya dengan cara di bawah tangan dimana cicilan dilanjutkan oleh kawannya tanpa memberitahukan kepada bank.

Namun dalam perjalanannya temannya tidak sanggup membayar cicilan sehingga catatan tunggakan hutang tetap melekat pada namanya… walah walah

Jadi mulai sekarang hindari proses jual beli atau oper kredit bawah tangan karena akan merugikan kita sendiri…

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop Developer Properti

Lihat artikel lainnya:
Ketika terjadi penjualan semua orang hepi. Pembeli senang karena mendapatkan rumah,...
Pak Rajo  Basyir berniat membeli satu unit rumah di daerah Depok, Jawa Barat....
Tidak ada aturan yang memuat format baku surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli...
Seperti dibahas sebelumnya bahwa kerjasama lahan antara developer dengan pemilik...
Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun...
Untuk terjun sebagai pebisnis properti anda bisa menjadi flipper, yaitu orang...

Article Tags:

Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

29 thoughts on “Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

  • September 25, 2014 at 5:00 pm
    Permalink

    mau tanya pak, bagaimana jika. penjual yg telah membeli rumah dg KPR. Namun di tengah jalan penjual butuh uang (dg posisi tidak ada uang untuk melunasi KPR). Kemudian Ada pembeli yang mau membeli secara cash (tidak mau KPR). Bagaimana solusi jual beli yang aman terhadap kasus jual beli ini?

    Reply
    • September 13, 2017 at 5:24 pm
      Permalink

      Mau tanya Pak, bagaimana jika penjual yg telah membeli rumah dg KPR. Namun di tengah jalan penjual butuh uang (dg posisi tidak ada uang untuk melunasi KPR). Kemudian Ada pembeli yang mau membeli secara cash (tidak mau KPR). Bagaimana solusi jual beli yang aman terhadap kasus jual beli ini?

      Reply
      • September 15, 2017 at 12:48 am
        Permalink

        Solusi untuk kasus ini mudah sekali. Lunasi KPR dengan uang dari pembeli. Setelah KPR lunas bank akan menyerahkan sertifikat berikut surat roya. Lalu lakukan AJB seperti biasa antara penjual dan pembeli. Sebaiknya proses ini melibatkan notaris, kreditur, penjual dan pembeli.

        Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Cara Menilai Rumah Kost yang Menguntungkan Dijadikan Sarana Investasi

  • Pingback: www.asriman.com » Membeli Lahan Tanpa Modal: Tawar dengan Harga Lebih Tinggi

  • Pingback: www.asriman.com » Contoh Surat Pernyataan Jual Atas Tanah dan Bangunan

  • September 1, 2015 at 4:13 am
    Permalink

    Terima kasih… Artikelnya sangat bermanfaat…

    Reply
  • July 25, 2016 at 10:23 pm
    Permalink

    pak ketika kita bli rumah KPR kan kita berarti kita telah memiliki AJB…yg jd pertanyaan sy ketika sy telah mlaksanakan smua kewajiban saya apakah bisa sy mendapatkan surat AJB sy sedangkan setahu sy AJB yg asli 1 lebr dipegang dikantor PT tsbt 1 lbr di kepala kantor BPN sendiri yg jd pertanyaan sy , sy mau ngbil AJB sy di pihak developer apakh bisa secara sy sudah melunasi kewajiban tetapi sertifikat belum diberikan msh dlm proses di BPN….gmn pak….blz….yyy

    Reply
    • July 26, 2016 at 3:13 am
      Permalink

      Iya. Ketika KPR disetujui kemudian ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggunan sebagai dasar pencatatan hak tanggungan di sertifikat dan buku tanah. APHT dibuat setelah ada AJB dan baliknama sertifikat, sehingga yang berhutang adalah si pembeli.
      Satu eksemplar AJB memang untuk pembeli, satu untuk penjual, satu untuk PPAT dan satu lagi disimpan di BPN sebagai dasar pencatatan baliknama.

      Reply
  • December 13, 2016 at 4:02 am
    Permalink

    Pak, mohon pencerahaanya.

    ada 1 unit apartment yang baru saja serah terima dari dev kepada pembeli pertama. Informasinya, suratnya yg ada hanya PPJB saja, sedangkan unit ingin dijual oleh pembeli pertama tsb kepada pembeli kedua. Apakah dengan PPJB tsb, pembeli kedua bisa mendapatkan KPA untuk pembelian tsb?

    Reply
    • December 13, 2016 at 4:17 am
      Permalink

      Berdasarkan PPJB antara developer dan pembeli pertama harus dibuat dulu AJB dan baliknama ke pembeli pertama. Setelah atas nama pembeli pertama maka dilakukan AJB ke pembeli kedua dimana pada tahapan ini pembeli kedua bisa mendapatkan fasilitas KPA.

      Reply
  • March 5, 2017 at 3:25 pm
    Permalink

    Selamat malam pak, mhn pencerahannya
    Sy mau jual rumah sy yg statusnya masih kpr di bank dan kebetulan sertifikatnya blm pecah sehingga baru dibuat ppjb dg developernya.
    Kebetulan dr developer ada free balik nama dan ajb, seandainya sy jual rumah sy dan ingin menggunakan fasilitas free tsb bgmn ya prosesnya?
    Terima kasih

    Reply
    • March 6, 2017 at 5:02 pm
      Permalink

      Tinggal dijual belikan saja dengan pembeli. Minta developer supaya memecah sertifikat menjadi milik sendiri. Kemudian lunasin KPR ke bank. Setelah lunas dan sertifikat didapatkan, bisa dilanjutkan dengan jual beli. Prosesnya seperti biasa, jual belinya dengan AJB dengan adanya kewajiban membayar biaya-biaya dan pajak-pajak karena transaksi.

      Reply
  • March 21, 2017 at 3:09 am
    Permalink

    Selamat siang pak…
    Sy mau beli rumah bekas, surat nya masih AJB. Bisa kah sy proses lewat KPR ? Tks

    Reply
    • March 21, 2017 at 4:56 am
      Permalink

      Tidak bisa. Kalau membeli dengan bantuan KPR, rumahnya harus sudah harus sertifikat. Bisa SHGB atau SHM.

      Reply
  • April 22, 2017 at 7:12 am
    Permalink

    siang pak saya mau menanyakan,saya mau over kredit rumah saya yg masih status masa kpr,saya pernah menanyakan ke pihak bank,bisa saja lewat over kredit di.notaris,,dan itu valid ,nanti copyan akta ppjb dsb diserahkan ke bank,dan balik nama atau pembayaran.cicilan sdh bukan tanggungan saya lagi,menurut keterangan orang bank seperti itu,apakah sudah cukup kuat pak dalam status hukum nantinya,terima kasih atas jawabannya

    Reply
    • April 25, 2017 at 12:52 am
      Permalink

      Sudah cukup kuat pak. Pastikan segala proses dilangsungkan dengan akta Notaris ya Pak dan minta segala bukti tentang proses over kredit ini.

      Reply
  • June 27, 2017 at 7:15 am
    Permalink

    Selamat Sore Pak, saya sudah terlanjur membeli Rumah masih KPR tapi dengan Akta Kuasa Notaris. Saya sudah memberitahukan ke Pihak Bank bahwa saya telah memberi Rumah tersebut, tapi pihak bank tetap menyatakan bahwa pemiliknya masih pihak Pertama. Apa langkah paling aman agar nama pemilik Rumah tersebut diganti menjadi nama saya? Dan apakah setelah cicilannya lunas saya bisa mengambil Sertifikat nya dengan Akta Kuasa dari Notaris. Terima kasih atas jawabannya…

    Reply
    • July 14, 2017 at 3:36 am
      Permalink

      Banknya betul karena yang akad kredit adalah penjual atau pihak pertama. Langkah amannya adalah ajukan peralihan kredit dari pihak pertama.

      Sebenarnya nanti setelah hutang lunas, sertifikat asli bisa diambil. Hanya saja harus pihak pertama yang mengambil. Atau pihak lain dengan disertai surat kuasa pengambilan.

      Reply
  • October 3, 2017 at 2:35 pm
    Permalink

    Mohon pencerahannya pak, saya beli rumah cash lewat devloper tapi saya mau kpr kan rumah yg saya beli cash itu kira kira bsa tdak yaa pak?

    Reply
    • October 4, 2017 at 4:05 pm
      Permalink

      Bisa. Banyak produk bank yang mau membiayai dengan skema seperti itu. Contohnya kredit modal kerja.

      Reply
  • November 4, 2017 at 7:07 pm
    Permalink

    selamat malam pak . . Saya ada rencana membeli rumah yang masih masih belum lunas di BPR . . Jadi kalau saya & penjual ke notaris tanda tangan PPJBKUM dulu & baru ke bank BPR lunas kan 250jt & tunggu besok sertifikat asli keluar baru ambil ke notaris tanda tangan ajb baru sama-sama ke bank untuk pelunasan sisa 900jt . . menurut bapak itu aman gak? dan status penjual pernah cerai dan sekarang sudah nikah baru . . jadi istri
    baru penjual perlu ikut kami ke notaris untuk tanda tangan gak? Terima kasih 🙂

    Reply
    • November 5, 2017 at 10:21 pm
      Permalink

      Jika ada pembayaran uang muka, sebaiknya PPJB dibuat setelah sertifikat dicek ke kantor pertanahan. Tetapi jika tidak ada pembayaran uang muka silahkan saja buat PPJB.
      Lebih aman jika sama-sama ke bank untuk melunasi hutang si pemilik rumah kemudian sertifikat langsung dibawa oleh notaris untuk dicek ke BPN. Setelah itu dibuatkan AJB sekaligus pelunasan.

      Reply
      • November 7, 2017 at 7:55 am
        Permalink

        ya pak karena penjual suruh saya lunaskan uang di bank dan bank baru serahkan sertifikat asli ke notaris . . pertanyaan saya karena harus lunas dulu baru bisa cek ke BPN itu aman gak? karena takut nanti sertifikat asli nya ada masalah . . . mohon di balas ya . . terimakasih banyak 🙂

        Reply
        • November 8, 2017 at 1:51 am
          Permalink

          Aman pak. Karena ketika mengajukan pinjaman dulu sertifikatnya sudah dicek segala sesuatunya.

          Reply
  • November 8, 2017 at 8:00 am
    Permalink

    Selamat sore pak,saya mau transaksi melanjutkan kredit pada rumah yg masih status KPR di notaris.
    Nyatanya pd saat proses, pemilik rumah masih mempunyai tanggungan bersama pihak developer blm melunasi uang kelebihan tanah sehingga surat Perjanjian kredit msh di pihak developer yg menyebabkan proses transaksi di notaris tidak bisa di lakukan.
    Apabila pihak pemilik rumah mendapatkan fc perjanjian kredit dr pihak bank yg salah satu persyaratan untuk melakukan transaksi,,apakah ad mslh dgn pihak developer yg masih menyimpan PK trsbt jika melakukan transaksi melanjutkan kredit.?
    Trimakasih sblmya atas jawabanya pak.

    Reply
    • November 11, 2017 at 3:03 am
      Permalink

      Ini kasuistik silahkan diskusikan dengan semua pihak yang bersangkutan.

      Reply
  • November 8, 2017 at 12:43 pm
    Permalink

    malam pak teman saya ada rencana beli rumah tapi penjual sudah cerai & ada akte cerai . . . apakah rumah itu aman bisa di beli . . karena jual beli istri dulu tidak tau . . thanks

    Reply
    • November 11, 2017 at 3:00 am
      Permalink

      Lihat tanggal pembelian rumah itu dulu, apakah pada masa sebelum menikah, pada masa pernikahan atau setelah bercerai.
      Jika pembelian rumah itu pada masa pernikahan, status rumah itu tetap harta gono gini walaupun pembelian tanpa sepengetahuan istri sepanjang tidak ada perjanjian kawin antara suami dan istri.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *