Saya tahu, menjadi developer properti bagi orang yang tidak punya uang adalah pekerjaan berat, amat berat malah.
Bagaimana mungkin bisnis yang notabene-nya padat modal bisa dilakukan oleh orang yang tidak punya modal?
Jika dilihat secara linier memang ngga mungkin.
Mari kita lihat di awal-awal, ketika membeli lahan musti pake uang, bahkan uang untuk membeli lahan ini cukup besar dibandingkan kebutuhan lainnya. Perkiraan sekitar tigapuluh persenlah dari nilai proyek.
Tetapi enaknya, dengan strategi khusus mengakuisisi lahan, bisa saja orang yang tidak punya modal bisa menjadi developer properti.
Terutama strategi itu adalah tentang bagaimana cara pembayaran lahannya. Karena cara pembayaran lahan ini amat menentukan perjalanan keuangan proyek selanjutnya.
Usahakan pembayaran tanah dengan uang muka kecil
Yang paling bagus tentu pembayaran tanah dengan uang muka yang kecil, sehingga dengan demikian modal yang dibutuhkan juga kecil.
Semakin kecil modal yang dibutuhkan maka semakin besar persentase laba sehingga terbuka peluang menggandeng investor dengan pengembalian dengan persentase yang besar.
Karena besarnya pengembalian inilah yang menjadi concern seorang investor. Ketika ditawarkan berinvestasi di proyek kita, dia akan bertanya; “uang saya butuh berapa dan kembalinya berapa.”
Jika besarnya pengembalian sangat menarik, tentu akan banyak orang yang bersedia membiayai proyek kita.
Pertanyaan dari investor selanjutnya adalah kapan waktu pengembaliannya? Apakah pokok dulu, atau barengan dengan bagi hasilnya (atau bunga, jika kesepakatan base on return).
Perlu perjuangan keras mencari lahan yang cocok
Memang, ketika mencari lahan perlu perjuangan ekstra keras menemukan pemilik lahan yang bersedia diajak kerjasama dengan scheme sesuai rencana bisnis kita. Karena mereka adalah makhluk langka.
Oleh karenanya dirimu musti bersabar menemukan makhluk langka itu, di samping bermental baja.
Kenapa bermental baja?
Karena dalam prosesnya akan banyak halangan yang akan dirimu hadapi.
Mulai dari banyaknya waktu dan biaya yang dibutuhkan sampai dengan energi cadangan yang mungkin akan terpakai semua.
Belum lagi halangan dari broker yang mungkin saja tidak mau lagi bekerjasama, karena seringnya mereka menawarkan lahan tetapi dirimu tolak karena cara bayar yang tidak cocok dengan pemilik lahan.
Merekapun mungkin juga capek. Lama-lama mereka capek juga.
Tantangan selanjutnya yang musti dihadapi adalah pemilik lahan yang selalu meminta lahannya dibayar tunai. Sehingga perlu strategi khusus untuk “membujuk” mereka agar menyetujui penawaran kita.
Tentang probalitas
Selain itu, dirimu musti juga paham ilmu probabilitas. Kemungkinan pemilik lahan yang bersedia kerjasama mungkin hanya satu persen saja, atau paling besar dua persen.
Kecil memang, tetapi ketika mendapatkan satu saja deal setelah berjuang keras, maka capekmu terobati. Yakini itu.
Artinya dirimu musti cari lokasi minimal limapuluh untuk mendapatkan satu deal. Berat memang, tapi itu musti dilalui.
Strategi 100 : 10 : 3 : 1
Ada strategi untuk menjalankan ini, yaitu skema 100 : 10 : 3 : 1. Maksudnya; bagaimanapun caranya dapatkan informasi 100 lahan, survey 10 diantaranya, ajukan penawaran 3 lokasi untuk mendapatkan target 1 deal.
Tetapi dirimu beruntung hidup di alam daring saat ini. Dimana semua bisa dicari dengan mudah. Untuk mencari tanah yang dijual di lokasi yang diincar bukanlah pekerjaan sulit.
Tinggal buka portal jual beli properti dirimu akan menemukan banyak sekali tanah yang sedang dijual. Enaknya lagi, dirimu bisa mencari sesuai dengan lokasi yang diinginkan.
Misalnya ingin mencari tanah dijual Bandung, Bogor, Makassar, Surabaya, Padang atau dimanapun.
Tinggal cari di search box-nya dan dirimu akan menemukan ribuan listing yang sesuai dengan pencarian.
Jadi untuk mencari seratus tanah yang dijual sesuai spesifikasi yang diinginkan saat ini harusnya tidak menjadi halangan.
Setelah dapat informasi seratus lokasi, lalu analisa awal dulu saja. Minta dikirimkan detil lokasi, mulai dari luas, harga, foto-foto dan video lokasi, peta googlemap, sertifikasi, peruntukan lokasi, harga rumah yang sedang dijual yang ada di sekitar lokasi, dan informasi lainnya.
Buat tabel scoring masing-masing lokasi
Dirimu bisa membuat scoring tentang detil lokasi-lokasi tersebut, kemudian saring menjadi sepuluh saja, dan survey-lah yang sepuluh lokasi itu.
Strategi ini lebih menghemat waktu, jadi kita tidak men-survey setiap lokasi yang ditawarkan, hanya sepuluh terbaik saja. Ingat tadi kan sudah dibuat skor-nya ya.
Setelah survey 10 lokasi tersebut, scoring lagi, lalu ajukan penawaran terhadap 3 lokasi saja. Dari tiga lokasi yang diajukan penawaran targetkan satu deal.
Jika ketiga penawaran disetujui maka ambil yang paling bagus diantara tiga lokasi tersebut. Jadi dari tiga lokasi yang diajukan penawaran buat scoring juga, sehingga kita mendapatkan yang paling bagus diantara yang tiga lokasi tersebut.
Ketika penawaranmu diterima waktunya bagimu mencurahkan seluruh perhatian ke proyek karena pengembangan sebuah proyek properti memerlukan perhatian dan kasih sayang. 😀
Lihat artikel lainnya:- Jadi Developer Apa Harus Kaya Dulu (Sebuah Tanya Jawab Imajiner)
- Pentingnya Bersikap Tabah Ketika Ingin Menjadi Developer Properti
- Begini Cara Mensiasati Kebutuhan Modal yang Besar di Bisnis Properti
- Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho
- Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek
- Cara Mudah ‘Mengakali’ Kebutuhan Modal Untuk Membangun Proyek Properti
- Penting Untuk Mencari Tahu Riwayat Negosiasi Sebelumnya
- Mulai Menjadi Developer Properti Dengan Proyek Kecil-Kecil Saja Dulu
- Naikkan Harga, Jika Negosiasi dengan Pemilik Lahan Mentok
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Tidak Mungkin, Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin, Hanya Saja Banyak Syaratnya!
- Poin Krusial yang Musti Disepakati Ketika Negosiasi Pembayaran Lahan
- Bagaimana Mencari Lahan untuk Dijadikan Proyek Properti Jika Dirimu Tidak Punya Uang
- Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin
- Menjadi Developer Properti Itu Harus Mampu Menggerakkan Dukungan Dari Orang Lain
- Cara Cerdas Memanfaatkan Kontraktor Untuk Membiayai Proyek Properti
