Begini Cara Menerapkan Bisnis Developer Properti Tanpa Bank

Ada banyak developer properti, terutama skala kecil yang mempraktekkan bisnis pengembangan properti tanpa bantuan bank. Dengan strategi tertentu pengembangan proyek properti tanpa bank bisa saja dilakukan, tentu ada syarat dan ketentuannya. Beberapa syarat yang harus dipenuhi adalah harus punya modal sendiri atau modal dari orang lain, bisa menjual dengan cara tunai atau bertahap dengan uang muka pembelian (DP) cukup besar.

Hal ini penting untuk diperhatikan karena modal untuk mengembangkan proyek tersebut mutlak dipunyai karena segala kegiatan proyek membutuhkan modal di awal. Kegiatan yang membutuhkan modal di awal tersebut misalanya untuk melakukan persiapan lahan, mengurus perizinan atau membayar DP tanah. Akan lebih banyak lagi modal yang dibutuhkan jika tanah belum atas nama developer, karena ketika mengajukan sertifikat akan timbul biaya dan pajak.

Harus punya modal sendiri

Jika Anda ingin mengembangkan proyek properti tanpa bank, itu bisa. Syarat pertama adalah Anda sudah harus ada modal untuk memulai mengerjakan proyek properti Anda. Karena bagaimanapun untuk memulai proyek tetap membutuhkan modal. Hanya itu pilihannya, lain halnya jika Anda membuka diri untuk mendapatkan modal dari bank, ada beberapa skema pembiayaan bank yang bisa Anda manfaatkan. Bisa dalam bentuk kredit pemilikan lahan (KPL) atau kredit kontruksi, kredit yasa griya (KYG) atau jenis kredit lainnya.

KPL merupakan kredit yang diberikan oleh perbankan kepada developer untuk membeli lahan. Namun saat ini KPL terbatas hanya untuk perumahan subsidi. Sementara Kredit Konstruksi dan KYG kurang lebih sama yaitu kredit untuk developer untuk membangun proyek.

Selain itu pembiayaaan yang bisa dimanfaatkan adalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah). KPR ini diberikan kepada pembeli rumah. Namun ini sangat membantu developer untuk membangun karena untuk membangun unit rumah yang dibeli konsumen bisa mengandalkan KPR. KPR semacam ini disebut KPR inden yaitu akad kredit dengan konsumen dapat dilakukan sebelum unit rumah dibangun.

Jadi jika tidak mengajukan pembiayaan kepada perbankan, maka Anda sebagai developer harus memanfaatkan skema pembiaayaan mandiri. Bisa dari modal sendiri, bisa juga modal dari orang lain atau dari teman, investor, saudara dan lain-lain.

Modal dari orang sekitar bagi developer baru

Bagi developer properti pemula akan lebih baik berharap terlebih dahulu kepada orang-orang di sekitar kita untuk membantu permodalan proyek.

Karena jika Anda meminta orang lain untuk menjadi investor mereka akan melihat banyak hal sebelum setuju membiayai proyek Anda. Mereka akan menaruh perhatian kepada portofolio Anda, karakter, dan lain-lain.

Portofolio diperlukan karena mereka tentu ingin uang mereka aman, betul dikelola oleh orang yang berkompeten. Selain tentu saja mereka membutuhkan orang dengan karakter terpuji yang mengelola uang mereka.

Inilah sebabnya Anda harus terlebih dahulu mendekati orang-orang yang kenal apakah orang di lingkaran persaudaraan, pertemanan atau siapapun yang tidak mungkin tidak percaya kepada Anda.

Dapatkan mereka maka jalan Anda untuk mendapatkan pemodal menjadi lebih mudah.

Dalam hal meminta orang-orang yang kita kenal untuk menjadi mitra investor, track record Anda sangat menentukan. Karena mereka adalah orang-orang yang berhubungan dengan Anda sejak masa lalu.

Jadi jika dulu Anda pernah berbuat tidak baik mereka pasti tahu dan itu menjadi alasan yang cukup untuk menolak penawaran kerjasama dari Anda. 😀

Modal untuk membeli lahan

Modal yang utama dibutuhkan untuk membeli lahan karena lahan merupakan bahan baku sebuah proyek properti. Sebelas dua belas dengan membuat kue, kita butuh tepung terigu, ya karena terigu adalah bahan dasar membuat kue. Begitu juga tanah merupakan bahan dasar dan utama untuk membangun sebuah proyek properti.

Jika Anda punya uang, itu mudah, tinggal beli tanahnya. Selesai. Tapi bagaimana jika Anda tidak punya uang untuk membeli lahan? Salah satu pilihan yang bisa Anda jalani adalah dengan menawarkan kerjasama lahan atau pembayaran tanah secara termin kepada pemilik lahan.

Intinya adalah dengan membayar uang muka atau tidak tanpa uang muka sama sekali, pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Butuh effort memang, dan butuh semangat untuk berjuang menemukan pemilik lahan yang bersedia dengan skema kerjasama lahan atau pembayaran secara bertahap.

Karena pada umumnya orang yang sedang menjual tanah menginginkan mendapatkan uang pembelian tanahnya segera. Karena mungkin saja memang mereka sedang membutuhkan uang, itulah sebabnya ia menjual tanahnya.

Tetapi terdapat kesulitan orang-orang dalam mendapatkan pembeli tanah dalam luasan tertentu yang mau membayar tunai.

Apalagi kondisi bisnis properti yang masih terseok-seok. Pilihannya adalah bersedia menerima cara pembayaran yang diajukan oleh pembeli, dengan tidak menerima tunai sekaligus.

Modal untuk membuat perencanaan

Kebutuhan modal selanjutnya adalah untuk membuat perencanaan. Untuk proyek sederhana berupa perumahan kecil perencanaan cukup dibuat oleh arsitek.

Outputnya adalah desain proyek mulai dari desain siteplan, desain unit rumah, infrastruktur, fasum fasos beserta gambar kerjanya.

Tetapi untuk proyek yang lebih besar, seperti high rise building maka perencanaan harus dibuat oleh perencana profesional ditandai dengan memiliki persyaratan sebagai sebuah perusahaan perencana. Misalnya harus memiliki SBU, SKA dan persyaratan lain seperti yang disyaratkan peraturan.

Modal untuk mengurus perizinan

Modal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengurus perizinan. Output akhir yang dibutuhkan adalah perizinan berupa PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Sebelum PBG didapatkan banyak perizinan awal yang dibutuhkan seperti Amdal (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan), Andalalin (Analisis Dampak Lalu Lintas), TPU (Tempat Pemakaman Umum), TPSS (Tempat Pembuangan Sampah Sementara), PJU (Penerangan Jalan Umum), dll.

Semua kegiatan tersebut membutuhkan biaya. Dari mana biayanya? Ini sumber biaya yang bisa Anda manfaatkan:

Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai untuk Unit yang Belum Dibangun

Strategi menjual pertama yang bisa Anda praktekkan adalah dengan cara menjual tunai. Pada saat memasarkan dengan menjual tunai ini tentu saja unitnya belum dibangun. Karena Anda menjual awal-awal sekali ketika baru saja mendapatkan deal dengan pemilik lahan.

Tujuan penjualan tunai ini adalah untuk mendapatkan uang masuk yang diperlukan untuk mengerjakan proyek. Apakah itu untuk mengurus perijinan, mengerjakan persiapan lahan dan lain-lain. Intinya dengan uang tunai yang didapatkan banyak yang bisa dilakukan.

Kenapa ada orang yang mau membeli tunai padahal unitnya belum ada? Karena kita memberikan kompensasi berupa potongan harga yang signifikan bagi mereka. Agar ketika rumahnya jadi mereka mendapatkan keuntungan jika ingin menjual lagi.

Atau merasa untung jika dibandingkan dengan tetangganya yang membeli dengan harga yang lebih mahal.

Yang harus diperhatikan adalah jadwal serah terima rumah yang harus diperhitungkan betul-betul, jangan sampai kita sebagai developer tidak memenuhi apa yang dijanjikan.

Untuk mengantisipasi hal ini, Anda harus membuat perjanjian serah terima unit leih panjang. Misalnya dalam waktu 12 bulan sejak tanggal pembelian secara tunai.

Jika serah terima unit itu dalam jangka waktu 12 bulan, maka Anda hanya perlu mulai membangun di bulan ke sepuluh karena pembangunan rumah (misalnya satu lantai) bisa dikebut dalam waktu dua bulan.

Nah, jika kondisi itu terpenuhi Anda punya waktu 10 bulan untuk menggunakan uang pembelian dari konsumen yang membayar tunai. Maknyusss tho?

Penjualan dengan Cara Pembayaran Bertahap ke Developer

Strategi lain untuk mendapatkan modal bagi Anda adalah dengan menjual unit secara bertahap kepada konsumen. Besaran tahapan dan waktunya tergantung pada Anda. Tapi sebaiknya tidak terlalu lama. Yang paling ideal adalah tidak lebih dari 24 bulan supaya uang yang didapatkan cukup untuk memutar cash flow proyek.

Caranya adalah dengan membagi harga rumah sebanyak bulan tahapan. Jika disepakati 24 bulan maka harga rumah dibagi 24, itulah besar cicilan mereka ke developer.

Akan halnya jadwal serah terima, bisa Anda jadwalkan kapanpun tapi harus dihitung kemampuan Anda untuk membangun.

Yang paling baik adalah penyerahan rumahnya pada bulan ke 24 ketika cicilan sudah lunas. Tetapi mungkin ini terlalu lama bagi konsumen. Kurang menarik bagi mereka. Penyerahan dalam waktu 12 bulan sudah cukup ideal. Karena cicilan bulan kedua belas itu biasanya sudah cukup untuk membangun. Tergantung skema cicilan yang Anda terapkan pada konsumen Anda.

Contohnya jika rumah harga rumah 300 juta, maka pada bulan kedua belas sudah ada uang cicilan setengah dari harga jika sepakat lama cicilan adalah 24 bulan.

Dengan uang 150 juta itu sudah cukup untuk membangun unit. Paham ya sampai di sini?

Pembangunan Rumah Dimulai Setelah Uang Muka (DP) Lunas

Ini syarat yang harus dipernui jika ingin mengelola proyek properti dengan tanpa bank atau properti syariah. Pembangunan rumah dimulai ketika uang muka atau down payment (DP) sudah lunas dan cukup untuk membangun unit.

Jika untuk membangun rumah tipe sederhana, tipe 36 Anda butuh 72 juta maka dalam perjanjian dengan konsumen dicantumkan bahwa pembangunan unit rumah dimulai ketika DP sudah masuk minimal 72 juta ke developer.

Jika harga rumah 300 juta, DP sebesar itu tidak sampai 30% dari harga rumah.

Hal ini penting disetujui agar untuk membangun unit rumah kita tidak perlu mengambil biaya dari pos lain. Jadi masing-masing unit bisa membiayai dirinya sendiri. Sehingga kita sebagai developer lebih mudah dalam mengelola cash flow.

Skema-skema ini tidak cocok untuk konsumen perumahan subsidi, karena tentu saja konsumen perumahan subsidi akan kesulitan menyediakan uang muka sampai 72 juta atau 50 juta sebagai DP.

Lihat artikel lainnya:

asriman.com