asriman.com – Page 14 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Sekelumit Mengenai Sertifikat, IMB dan SPPT-PBB

Apakah Yang Dimaksud Dengan Sertifikat Tanah dan Bangunan, IMB dan SPPT PBB?

Ada beberapa dokumen yang melekat pada suatu objek berupa benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan, diantaranya Sertifikat, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB) yang berfungsi sebagai penanda sahnya legalitas objek tersebut di mata hukum.

Masing-masing dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berbeda dan memiliki fungsi yang berbeda pula.

Sertifikat dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), IMB adalah urusannya pemerintah daerah setempat melalui dinas perijinan bangunan, baik tingkat kota/kabupaten atau kecamatan sedangkan SPPT-PBB manjadi domainnya Kantor Pelayan Pajak (KPP), tapi saat ini pengelolaan sudah dilimpahkan ke Pemerintah Daerah masing, sebagai tindak lanjut kebijakan otonomi daerah dan desentralisasi fiskal. (more…)

Pentingnya Legalitas Dalam Pengembangan Sebuah Proyek Properti

Sepenting apa legalitas dalam pengembangan proyek properti? Sangat penting. Ya, legalitas sangat penting diperhatikan oleh seorang developer ketika mengembangkan sebuah proyek properti.

Legalitas ini ada dua macam, yaitu legalitas subjektif dan legalitas objektif. dan legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan subjek proyek. Sedangkan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Sementara legalitas objektif juga ada dua; sertifikasi lahan dan perizinan.

Legalitas subjektif

Legalitas subjektif adalah legalitas yang berhubungan dengan subjek proyek, yaitu developer pengelola. Jadi tergantung developer pengelola proyek tersebut, apakah berupa badan hukum atau berupa orang perorangan saja.

Legalitas subjektif PT

Jika pengembang berupa PT, subjek proyek dalam hal ini adalah PT tersebut. Sebuah PT mengelola proyek harus melengkapi seluruh persyaratan seperti yang disyaratkan peraturan. Mulai dari akta pendirian PT sampai dengan akta-akta perubahannya. SK Kemenkumham, NPWP dan NIB (Nomor Induk Berusaha). Semua ini harus dilengkapi. Semuanya ini biasanya dilengkapi ketika mengurus akta pendirian PT dan bisa dibantu oleh Notaris.

Dulu ada persyaratan mengurus SIUP dan TDP ketika mendirikan perusahaan baru. Sejak berlakunya UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka saati ini SIUP dan TDP tidak perlu lagi.

Legalitas subjektif pengembang perorangan

Jika pengembangnya berupa perorangan saja, maka legalitasnya cukup KTP dan NPWP saja. Ke depan KTP ini juga akan berfungsi sebagai NPWP.

Legalitas objektif

Yang dimaksud dengan legalitas objektif adalah legalitas yang berhubungan dengan objek, yaitu proyeknya. Legalitas proyek ini terdiri dari dua yaitu sertifikasi lahan dan perizinan.

Sertifikasi lahan

Lahan yang akan dikembangkan menjadi proyek haruslah bersertifikat. Jika pengembangnya PT maka sertifikatnya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), sementara jika pengembangnya orang perorangan maka sertifikat tanah proyek bisa Sertifikat Hak Milik (SHM).

Untuk mengurus sertifikasi lahan ini membutuhkan waktu yang cukup lama, sekurangnya butuh waktu enam bulan. Itu kalau pengurusan lancar.

Jika ada kendala pengurusan sertifikat ini bisa lebih lama lagi. Bisa satu tahun pengurusan sertifikat, bahkan bisa lebih.

Lamanya mengurus sertifikasi lahan ini disebabkan oleh adanya tahapan penerbitan sertifikat. Tahapan tersebut adalah mengambil data fisik tanah ke lokasi dengan mengukur tanah yang sedang dimohonkan. Tahapan selanjutnya adalah memohonkan penerbitan SK HGB.

Penerbitan SK HGB ini membutuhkan waktu cukup lama, sekurangnya 2 bulan bahkan lebih. Ini perlu waktu karena semua berkas permohonan sertifikat diteliti dengan seksama karena ini berhubungan dengan hak atas tanah. Jika tidak teliti maka langkah ini bisa saja merugikan pihak lain.

Langkah selanjutnya jika sudah terbit SK HGB adalah membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Setelah pembayaran BPHTB barulah bisa dicetak sertifikatnya seperti yang ada di tangan masyarakat saat ini.

Perizinan

Yang dimaksud dengan perizinan di sini adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dulunya PBG ini bernama IMB. Tetapi setelah UU Cipta Kerja disahkan maka IMB dihapuskan diganti dengan PBG.

Dulu IMB diurus di dinas terkait perizinan di pemerintah daerah setempat, tetapi sekarang PBG diurus secara online di web yang disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.

Tetapi harus dipahami bahwa PBG yang diurus secara online tersebut adalah untuk memperoleh produk akhir perizinan. Sementara persyaratan untuk mendapatkan PBG tersebut tetap diurus secara offline ke kantor dinas terkait.

Misalnya untuk mengurus Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) dan tempat pembuangan sampah diurus ke Dinas Lingkungan Hidup setempat. Selain Amdal adan juga Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan (UKL/UPL) atau Surat Pernyataan kesanggupan Pengelolaan Lingkungan (SPPL). Ketiganya sama pengurusannya yaitu ke Dinas Lingkungan Hidup. Yang membedakan adalah skala proyek. Untuk proyek besar dan bangunan khusus seperti rumah sakit, perkantoran, kawasan industri, mall, apartemen dari DLH yang diurus adalah Amdal.

Jika proyeknya adalah perumahan sedang maka yang diurus adalah UKL/UPL saja. Sementara untuk proyek perumahan subsidi di bawah 5 hektar luasnya maka yang diurus adalah SPPL. SPPL ini yang paling simpel, karena berupa pernyataan sepihak bahwa developer menyatakan sanggup mengelola dan memantau lingkungan hidup di lingkungan proyeknya. Tetapi SPPL hanya untuk proyek perumahan subsidi saja karena memang tidak terlalu berdampak terhadap lingkungan hidup.

Masih banyak perizinan lainnya seperti Rekomendasi Peil Banjir, Rekomendasi Bebas Lahan Sawah Dilindungi (LSD), Rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU), Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin), Rekomendasi Tempat Pemakaman Umum (TPU), Rekomendasi Pemadam Kebakaran (Damkar), Rekomendasi warga, Lurah dan Camat dan rekomendasi-rekomendasi lainnya. Terakhir yang diurus secara langsung adalah pengesahan siteplan. Dimana pengesahan siteplan ini diurus di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Satu Pintu (DPMPTSP).

Dalam PP No. 12 Tahun 2021 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah diatur bahwa penjualan dengan PPJB baru bisa dilakukan apabila proyek sudah terbangun 20%.

Apabila sudah dibangun 20%, berarti perizinan sudah kelar seluruhnya. Karena jika perizinan belum ada maka proyek belum bisa dibangun.

Pengaturan PPJB ini karena pada umumnya masyarakat membeli rumah tidak dengan tunai. Sehingga developer harus mengakomodir kondisi tersebut. Ketika membeli tidak dengan tunai tersebutlah dibutuhkan PPJB karena AJB belum bisa dilakukan.

Dapat dilihat bahwa jika Perizinan belum didapatkan dan belum ada pembangunan minimal 20% maka menurut PP 12/2021 maka seorang developer belum bisa menjual proyeknya. Menjual dalam arti mengikat pembeli dengan PPJB.

Berapa Lama Blokir Sertifikat Berlaku? Tata Cara Penghapusan Blokir

Memblokir sertifikat untuk menjaga hak para pihak

Jika ada sengketa terhadap suatu objek berupa tanah dan bangunan yang sudah bersertifikat, maka agar objek tersebut tidak disalahgunakan oleh salah satu pihak maka pihak lainnya bisa mengajukan blokir terhadap sertifikatnya kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dengan demikian objek tersebut tidak bisa lagi dilakukan suatu tindakan hukum, baik berupa mengalihkan, menjaminkan atau melakukan tindakan lainnya. Sehingga hak para pihak yang bersengketa terjaga.

Blokir orang pribadi atau badan hukum

Jika sengketa tersebut belum sampai ke pengadilan atau yang mengajukan blokir adalah orang pribadi atau badan hukum, maka masa berlaku blokir adalah 30 hari sejak permohonan blokir diajukan.

Setelah 30 hari, jika tidak ada tindak lanjut ke ranah hukum atau ke pengadilan maka blokir tersebut hapus dengan sendirinya. Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang No. 13 Tahun 2017 Tentang Tata Cara Blokir dan Sita.

Proses blokir memblokir ini tidak bisa diperpanjang. Ia akan hapus dengan sendirinya jika sudah lewat 30 sejak didaftarkan dan tanpa melanjutkan permasalahan yang berhubungan dengan objek tersebut ke pengadilan.

Blokir oleh pengadilan

Jika permasalahan yang berhubungan dengan objek tersebut dilanjutkan ke pengadilan maka selanjutnya pengadilan yang mengajukan blokir terhadap objek tersebut.

Jika pengadilan sudah mengajukan blokir maka blokir tersebut berlaku selamanya sampai ada keputusan yang berkekuatan hukum tetap atau inkrah.

Setelah adanya keputusan atau ketetapan dari pengadilan tentang hal yang berhubungan dengan objek tersebut, maka pengadilan mengajukan surat pencabutan blokir terhadap objek tersebut untuk selanjutnya kantor BPN menghapus catatan blokir.

Blokir oleh penegak hukum

Jika permohonan blokir diajukan oleh penegak hukum maka masa berlaku blokir tersebut adalah sampai dengan selesainya kasus hukum yang berhubungan dengan objek tersebut. (more…)

Cara Meningkatkan Status Tanah HGB menjadi SHM

Gampang mengurus HGB menjadi SHM

Di forum-forum diskusi dan grup WA masih banyak anggota grup yang bertanya-tanya bagaimana caranya meningkatkan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Karena saat ini masih banyak tanah yang jenis haknya berupa HGB.

Bagi sebagian orang amat sulit mengurusnya namun sebenarnya untuk mengurus peningkatan hak menjadi SHM tidaklah sulit, hanya diperlukan beberapa langkah saja.

Langkah sederhana yang bisa dilakukan adalah dengan mengajukan permohonan peningkatan hak ke kantor pertanahan. Tentu saja dengan melampirkan persyaratan sesuai peraturan.

Pemberian HGB untuk permohonan hak pertama kali

Masyarakat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai ketika memohonkan sertifikat untuk pertama kali apabila alas hak tanahnya bukan berasal dari girik.

Karena jika alas hak tanahnya berupa girik maka permohonan konversi hak untuk pertama kali diberikan SHM, sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Tanah yang diberikan HGB untuk pertama kali, asalnya bisa jadi berupa tanah pekarangan, tegalan, eigendom verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara occupatie vergunning (khusus DKI Jakarta, terutama di daerah Tebet dan Bintaro dimana tanah tersebut dikaveling oleh negara untuk penampungan masyarakat yang kena gusur pada saat pembangunan Komplek Olah Raga Senayan untuk Asian Games 1962).

Lainnya, HGB diberikan untuk pemohon badan hukum perseroan terbatas (PT) karena PT tidak diperkenankan memperoleh SHM.

(more…)

Ini Yang Diperhatikan Ketika Anda Akan Membeli Rumah Baru Dari Developer

Jika Anda akan membeli rumah baru dari developer, ada beberapa hal yang musti diperhatikan. Pertama adalah perizinan.

Perizinan yang perlu dimiliki oleh sebuah perumahan adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Dulunya PBG ini bernama IMB (Izin Mendirikan Bangunan).

Ini yang harus dilihat di developer, pastikan proyek yang sedang dijual sudah memiliki PBG. Jika belum ada PBG karena sedang diurus, maka pastikan sudah ada beberapa perizinan sebagai syarat untuk mengurus PBG.

Perizinan awal tersebut berupa rekomendasi dan dokumen dari dinas-dinas terkait yang ada di lingkungan pemerintah daerah setempat.

PKKPR

Misalnya pastikan sudah ada PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang). Perizinan ini didapatkan secara online melalui OSS (Online Single Submission). Nantinya untuk daerah yang belum memiliki RDTR (Rencana Detil Tata Ruang) ada proses lanjutan untuk mendapatkan PKKPR dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang. Proses mendapatkan PKKPR ini setelah diadakan pembahasan di FPR (Forum Penataan Ruang).

PKKPR ini penting karena dalam PKKPR inilah terdapat informasi bahwa lokasi yang sedang dikembangkan menjadi proyek memang sudah sesuai dengan tata ruang di daerah tersebut.

Pertimbangan teknis pertanahan

Dokumen lainnya yang perlu diperhatikan adalah Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek). Sama dengan PKKPR, Pertek merupakan pertimbangan dari sisi pertanahan secara teknis apakah perumahan yang sedang dibangun sesuai dengan perencanaan teknis di daerah tersebut. Juga dapat diketahui bahwa secara teknis lokasi bisa dibangun perumahan.

Dua rekomendasi awal ini menjadi dasar untuk memohonkan dan mengurus perizinan lainnya.

Rekomendasi peil banjir

Dari dinas tata air setempat seorang developer wajib mengurus advis teknis peil banjir yang berupa rekomendasi. Rekomendasi ini penting untuk menentukan ketinggian elevasi proyek supaya aman dari banjir nantinya.

Rekomendasi AMDAL, UKL/UPL atau SPPL

Dari dinas lingkungan hidup seorang developer wajib mengurus Amdal (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) atau UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan) atau bisa juga SPPL (Surat Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan).

Perbedaan ketiga jenis rekomendasi di atas teletak skalan dan jenis proyek. Untuk proyek yang luas dan berpengaruh terhadap lingkungan hidup setempat maka developer wajib mengurus Amdal. Untuk perumahan non subsidi dengan luas di atas 10 ha maka developer wajib mengurus Amdal.

Untuk proyek perumahan yang lebih kecil, developer wajib mengurus UKL/UPL saja, contohnya untuk proyek lebih kecil dari 10 ha.

Untuk perumahan subsidi dengan luas maksimal 5 ha cukup dengan SPPL saja. SPPL ini paling simpel karena hanya berupa pernyataan sepihak dari developer tentang kesediaan mengelola lingkungan.

Berbeda dengan SPPL yang bersifat pernyataan sepihak developer, Amdal dan UKL/UPL dibuat oleh konsultan lingkungan hidup. Setelah pembahasan tentang Amdal berupa kerangka acuan selesai nanti akan dibuatkan rekomendasi dari dinas lingkungan hidup tentang Amdal atau UKL/UPL.

Rekomendasi persediaan tanah makam

Dalam setiap pengembangan proyek hunian developer wajib menyediakan tanah untuk TPU (Taman Pemakaman Umum). Luasnya tanah yang wajib disediakan adalah 2% dari luas tanah proyek. Jika lahan proyek 10 ha maka luas tanah makam yang wajib disediakan adalah 2.000 m2.

Rekomendasi ini diterbitkan oleh dinas pemakaman setelah developer membeli tanah di lokasi yang memang diplott pemerintah daerah untuk pemakaman.

Rekomendasi PJU

Rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi dari dinas perhubungan berupa rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU). Dalam rekomendasi ini terdapat perencanaan tentang penerangan jalan umum di lokasi proyek. Berapa titik lampu jalan dan sebagainya.

Rekomendasi Andalalin

Dari dinas perhubungan selanjutnya diperlukan Andalalin (Analisa Dampak lalu Lintas). Rekomendasi Andalalin ini diperlukan untuk melihat kondisi lalu lintas setelah proyek dilaksanakan.

Pengesahan siteplan

Pengesahan siteplan ini adalah tahapan yang sangat krusial bagi seorang developer ketika mengurus perizinan. Karena jika siteplan sudah disahkan maka PBG sudah pasti bisa didapatkan. Dan itu tidak lama lagi karena tinggal mengurus desain teknis saja. Termasuk nanti membayar retribusi daerah karena PBG.

Semua rekomendasi dan dokumen ini merupakan syarat untuk mendapatkan PBG. Tetapi jika ingin aman membeli rumah di sebuah perumahan pada saat proyek masih sedang dibangun atau bahkan belum mulai dibangun, maka minta ke developernya tentang rekomendasi dan dokumen-dokumen di atas.

Jika semua masih sedang diurus bisa juga minta bukti bahwa semua dokumen tersebut sedang diurus. Jika itu belum ada juga mungkin lebih baik mundur dulu agak sebentar sampai perizinan selesai. Sekurangnya sampai didapatkannya pengesahan siteplan.

Sertifikat

Dokumen lainnya yang perlu diperhatikan adalah sertifikat tanah proyek. Apakah tanah proyek sudah ada sertifikatnya. Jika developer adalah PT atau perseroan terbatas sertifkat tanahnya berupa SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).

Jika tanah belum bersertifikat maka pastikan bahwa memang tanahnya sudah dikuasai oleh developer. Minta bukti kepemilikan tanah atau bukti tanda terima dari BPN jika developer mengatakan bahwa tanah sedang diurus di BPN.

Di tahap-tahap awal developer biasanya sudah memiliki surat ukur atas tanah proyeknya, lalu jika sudah diproses lagi developer punya SK HGB. Jika SK HGB sudah ada maka tanah sudah aman dan berarti memang milik developer tersebut. Secara hukum sudah aman untuk dibeli.

Langkah Mudah Menjadi Developer Pribadi

Menjadi developer properti bisa dilakukan tanpa mendirikan PT atau atas nama orang pribadi saja. Hal ini bisa dilakukan jika lahan tidak terlalu besar, dan modal juga tidak banyak untuk membeli tanah yang luas. Dengan tidak mendirikan PT semua perizinan dan legalitas atas nama orang perorangan saja. Nah, dalam artikel kali ini akan saya bahas bagaimana langkahnya jika menjadi pengembang properti atas nama perorangan saja.

Langkah orang pribadi menjadi developer terbatas

Bagi Anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual kepada orang lain.

Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah tertentu seperti tercantum dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh maksimal 5 (lima) bidang saja.

Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT).

Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets see…

Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat, bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli lahan?

Nah… bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashab menjadi Developer Properti Tanpa Modal banyak… hehehehe…

(more…)

Inilah Kenapa KPR-Mu Ditolak Bank

Ada beberapa alasan mengapa permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dapat ditolak oleh pemberi pinjaman, seperti bank atau lembaga keuangan.

Berikut ini adalah beberapa faktor umum yang dapat menyebabkan penolakan permohonan KPR:

Tidak Memenuhi Syarat Kelayakan Keuangan

Bank atau lembaga keuangan akan mengevaluasi kelayakan keuangan calon peminjam sebelum menyetujui permohonan KPR.

Jika calon peminjam tidak memenuhi persyaratan penghasilan, memiliki catatan kredit buruk, atau memiliki rasio utang yang terlalu tinggi, permohonan dapat ditolak.

Tidak Cukup Uang Muka

Biasanya, pemberi pinjaman akan menetapkan persyaratan uang muka yang harus dibayarkan oleh calon peminjam sebagai bagian dari pembelian properti.

Jika calon peminjam tidak memiliki uang muka yang mencukupi, permohonan KPR dapat ditolak.

Tidak Memenuhi Persyaratan Dokumen

Permohonan KPR memerlukan pengajuan dokumen yang diperlukan, seperti salinan KTP, slip gaji, laporan keuangan, dan dokumen properti. (more…)

Menjual Perumahan Subsidi, Free Biaya-Biaya, Ndak Bahaya Ta?

Ada beberapa developer perumahan subsidi yang menerapkan strategi free biaya-biaya dalam menjual. Jika tidak dihitung bener-bener maka strategi ini bisa merugikan developer.

Mari kita lihat apa konsekuensinya jika dalam penjualan perumahan subsidi developer menerapkan strategi free biaya-biaya. Ohya untuk diketahui bahwa free biaya-biaya disini termasuk pajak. Karena pajak termasuk biaya yang harus ditanggung pembeli.

Nah apa saja biaya-biaya yang wajib dibayarkan ketika membeli perumahan subsidi? Biaya tersebut diantaranya adalah biaya Notaris, biaya akad dan pajak.

Biaya Notaris

Biaya Notaris disini termasuk perikatan-perikatan antara developer dengan konsumen seperti PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), AJB (Akta Jual Beli), biaya baliknama sertifikat dan biaya peningkatan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik).

Biaya PPJB dan atau AJB

Biaya PPJB tertagih apabila belum bisa dilaksanakan AJB, besarnya biaya ini paling besar adalah 1% dari nilai jual beli yang tertera di dalam PPJB. Apabila sudah bisa dilakukan AJB, maka dibuatlah AJB dengan akta PPAT.

Besarnya biaya AJB ini juga paling besar 1%. Ada juga yang menghitung bahwa untuk PPJB dan AJB sudah include dalam 1% tersebut. Ya, ini bisa negosiasi dengan Notaris atau PPAT karena ini adalah honorarium Notaris/PPAT.

Biaya baliknama sertifikat

Biaya selanjutnya yang menjadi kewajiban pembeli adalah biaya untuk baliknama sertifikat. Biaya baliknama ini nantinya langsung disetorkan ke kas negara ketika mengajukan baliknama sertifikat ke kantor BPN. Biaya ini tidak terlalu besar, tetapi biasanya ada Notaris yang menetapkan biaya ini 1%. Ya boleh-boleh saja, tetapi ini bisa juga dinegosiasikan.

Biaya peningkatan SHGB menjadi SHM

Selanjutnya biaya perlu dipersiapkan oleh pembeli adalah biaya untuk meningkatkan HGB menjadi SHM. Karena ketika akad kredit sertifikat atas rumah yang dibeli masih HGB atas nama developer. Lalu dengan adanya AJB maka dibaliknama ke atas nama pembeli.

Ketika baliknama selesai maka sertifikatnya masih HGB tetapi sudah atas nama pembeli. Proses selanjutnya adalah meningkatkan HGB atas nama pembeli tersebut menjadi SHM.

Sebenarnya permohonan HGB menjadi SHM ini bisa dilakukan sendiri oleh pembeli, tetapi biasanya pembeli lebih nyaman jika langsung dikerjakan oleh Notaris. Sehingga pembeli tahu beres. Semua pembeli perumahan rata-rata menginginkan terima beres.

Inilah kurang lebih biaya untuk Notaris yang musti disediakan oleh pembeli. Jika melakukan hitungan pendekatan, biaya-biaya ini bisa dihitung 3% sampai dengan 5%.

Biaya akad kredit di bank

Biaya selanjutnya yang musti disiapkan oleh konsumen ketika membeli perumahan subsidi adalah biaya untuk akad kredit. Yang termasuk dalam biaya akad ini adalah provisi, administrasi dan biaya proses. Besarnya biaya ini biasanya antara 3% sampai dengan 5%.

Selain itu ada juga kebutuhan uang tunai bagi pembeli perumahan subsidi yaitu untuk membeli materai. Karena banyak sekali dokumen yang wajib ditandatangani masyarakat ketika membeli perumahan subsidi. Dan semua dokumen tersebut wajib dibubuhi materai.

Jika dilihat nominal memang kecil, berapa sih harga materai, cuma 10 ribu, tetapi jika butuh 30 materai dalam proses akad kredit jumlahnya akan lumayan besar juga. Bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) uang ratusan ribu itu sesuatu banget. Memberatkan!

Sebenarnya ketika akad kredit pembelian perumahan adalah lagi pos biaya yaitu asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Biaya-biaya ini untuk perumahan subsidi digratiskan. Ini ditanggung negara jika terjadi resiko yang biasa ditanggung asuransi.

Pajak

Dalam pembelian perumahan subsidi ada pajak yang tertagih kepada pembeli yaitu BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya sekitar 5%. Ini cara menghitungnya:

Besarnya BPHTB = (NPOP – 60 juta) x 5%

Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, sama juga dengan harga rumah.

60 juta ketetapan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai NPOPTKP sama di seluruh Indonesia (Rp60 juta) kecuali beberapa daerah seperti DKJ Jakarta dan Surabaya, masing-masing Rp80 juta dan Rp75 juta.

Jadi untuk menghitung BPHTB, dikurangi dulu harga rumah dengan 60 juta lalu dikali 5%.

Jika bukan perumahan subsidi adalah lagi biaya yang perlu disiapkan yaitu PPN (Pajak Pertambahan Nilai), besarnya 11%. Nilai ini kemungkinan bisa saja naik sesuai dengan peraturan pemerintah.

Ada pajak lain yang musti dibayarkan ketika terjadi transaksi jual beli perumahan subsidi yaitu PPh (Pajak Penghasilan). Namun pajak ini tanggung jawab developer, karena dalam transaksi ini developer yang mendapatkan penghasilan.

Lihatlah besarnya biaya-biaya yang musti dibayarkan oleh pembeli perumahan subsidi. Jika seorang developer menerapkan free biaya-biaya dalam menjual perumahan subsidi maka biaya-biaya tersebut menjadi tanggungjawab developer. Ini tentu saja akan mengurangi margin developer. Karena developer tidak boleh menaikkan harga perumahan subsidi.

Jika setelah dihitung biaya-biaya tersebut masih memberikan laba yang bagus kepada developer ya ok ok saja. Tetapi jika tidak dihitung dengan seksama maka ini bisa membahayakan kelangsungan proyek.

Yang paling menentukan kelayakan penerapan strategi ini adalah Harga Pokok Produksi (HPP) proyek. Harga HPP dipengaruhi harga tanah ketika mengakuisisi dan efisiensi developer dalam membangun.

Jika harga tanah masih murah dan dalam membangun developer bisa menerapkan efisiensi maka strategi bebas biaya-biaya amat bisa diterapkan. Jika sebaliknya, harga tanah sudah tinggi, dalam membangun tidak efisien nda bahaya ta?