asriman.com – Page 21 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Lokasi Itu Memang Sudah Ramai Tapi Belum Cocok Dibangun Apartemen. Mungkin 10 Tahun Lagi Baru Pas. Perhatikan Hal-hal Ini

Ada banyak hal yang harus diperhatikan ketika menilai suatu lahan apakah cocok untuk dibangun apartemen

Ada beberapa broker yang menawarkan lokasi tanah ke saya yang katanya cocok untuk dibangun apartemen. Lokasinya memang di lokasi yang sudah ramai.

Lokasinya di pinggir jalan besar, jalan tersebut jalan utama. Sehingga si broker langsung menawarkan paket bundling bahwa lokasi tersebut bisa dibangun apartemen.

Maksudnya ia membayangkan ke saya bahwa nanti saya bisa membangun apartemen di lokasi tersebut.

Jika untuk hanya mengetahui bahwa lokasi itu bisa dibangun apartemen, ya memang bisa. Tinggal cek ke kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) daerah bersangkutan, akan kelihatan bahwa lokasi tersebut memang bisa dibangun apartemen.

Bukan hanya bisa dan tidak bisa dibangun apartemen

Tapi ketika akan membangun apartemen, pertanyaan yang harus dijawab kan tidak hanya bisa atau tidak dibangun apartemen, tapi apakah secara bisnis lokasi tersebut sudah layak untuk dibangun apartemen.

Apakah ada orang yang akan membeli apartemen di lokasi tersebut? Ini “pertanyaan besar” yang harus dijawab.

Jika lokasi tersebut memang di tengah kota besar seperti Jakarta dan Surabaya atau kota-kota besar lainnya misalnya tentu banyak orang yang akan membeli apartemen. Karena memang harga rumah landed atau rumah tapak sudah sedemikian mahal. (more…)

Pentingnya Mengukur Ulang Tanah Yang Akan Dibeli

Ketika akan mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek properti mengukur lokasi secara langsung sangat penting untuk dilakukan. Tujuannya adalah untuk mengetahui luas sebenarnya tanah tersebut.

Karena kerap terjadi bahwa luas tanah sebenarnya sering berbeda dengan luas tanah seperti yang tercantum dalam bukti kepemilikan haknya.

Tanah yang belum bersertifikat belum diukur presisi

Apalagi tanahnya belum bersertipikat. Karena tanah yang belum bersertifikat ini belum dilakukan pengukuran yang presisi saat penerbitan surat-suratnya.

Selain karena dulu waktu penerbitan alas haknya belum ada teknologi pengukuran yang akurat seperti sekarang. Jadi untuk mengetahui luas suatu bidang tanah hanya berdasarkan perkiraan.

Tanah yang belum bersertipikat ini memiliki banyak jenis alas hak, seperti girik, Letter C, petok D, eigendom verponding dan lain-lain.

Tanah girik

Girik adalah bukti kepemilikan tanah hak milik adat yang dimiliki oleh pemilik girik. Dulu girik ini adalah bukti pembayaran pajak. Jadi girik ini bukan bukti kepemilikan namun hanya bukti membayar pajak saja.

Setelah UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Pertahanahan atau yang lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diundangkan maka tanah girik harus dikonversi menjadi sertipikat paling lama dua puluh tahun setelah UUPA.

Namun sampai sekarang masih banyak tanah girik yang masih belum disertipikatkan karena mungkin saja karena ketidaktahuan masyarakat atau karena biaya.

Prona dan PTSL

ptsl adalah — Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)

Untuk masalah biaya ini pemerintah memberikan solusi yaitu dengan adanya program pensertipikatan massal. Dulu ada program Prona atau program agraria nasional yang dibiayai oleh pemerintah.

Sekarang ada program pengganti Prona yaitu Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang juga dibiayai pemerintah.

PTSL diselenggarakan oleh kantor pertanahan setempat untuk suatu area tertentu. Misalnya untuk pensertifikatan dilakukan untuk satu desa/kelurahan tertentu. Bisa juga program PTSL dilakukan untuk suatu kecamatan tertentu.

Letter C

Letter C adalah buku register pertanahan yang terdapat di desa sebagai bukti kepemilikan tanah di lokasi tersebut secara turun temurun.

Surat Letter C ini disimpan di kantor desa sementara yang diberikan kepada warga hanya kutipan letter C-nya. (more…)

Rumitnya Bisnis Properti dan Strategi Menyederhanakannya

Bisnis properti itu terkenal sebagai bisnis yang rumit, karena banyak sekali pihak yang memiliki andil dan memengaruhinya. Tak kurang ada 170an bisnis yang memengaruhi bisnis properti.

Sebaliknya ada 170an bisnis yang dipengaruhi oleh bisnis properti. Artinya jika bisnis properti lancar, maka bisnis lainnya yang berhubungan juga lancar.

Industri hulu; material bangunan

Contohnya bisnis yang dipengaruhi bisnis properti adalah industri material bangunan. Jika bisnis properti sedang tidak baik-baik saja maka industri material bangunan juga akan terbawa.

Jika penjualan properti tidak bagus, maka pembangunan proyek akan terhenti. Akibatnya industri material bangunan terpengaruh. Itu contoh di industri hulu.

Industri hilir; perkakas rumah tangga dan elektronik

Di industri hilir, ada industri perlengkapan rumah tangga termasuk elektronik. Jika tidak ada orang yang membeli rumah, maka tidak ada pembangunan rumah baru.

Selanjutnya tidak ada orang yang membeli barang-barang elektronik untuk rumah baru. Termasuk perkakas rumah tangga. Juga tidak ada yang beli. Ini menyebabkan industri peralatan rumah tangga dan elektronik akan terganggu.

Banyaknya orang yang terlibat

Selanjutnya yang memengaruhi bisnis properti adalah banyaknya orang yang terlibat di dalam pembangunan sebuah proyek properti. Mulai dari tahap awal mengakuisisi lahan sampai dengan pembangunan dan penjualan.

Notaris dan PPAT

Di tahap awal ketika mengakuisisi lahan pihak yang terlibat adalah Notaris atau PPAT. Keterlibatan Notaris atau PPAT adalah dalam rangka membuat akta-akta peralihan tanah. (more…)

Cara Konyol Meyakinkan Calon Pembeli

Ada kesulitan memasarkan ketika proyek belum dibangun

Terdapat kesulitan tersendiri ketika seorang developer memasarkan proyek perumahannya tetapi rumahnya belum dibangun.

Kondisi fisik proyek mungkin saja masih berupa tanah kosong. Masih banyak rumput-rumput liar, pepohonan yang tinggi-tinggi. Atau bahkan kondisi lokasi masih berupa sawah dengan padi yang menguning.

Kondisi ini membuat calon konsumen ragu untuk membeli. Ragu apakah betul rumah akan dibangun, ragu apa betul proyek ini akan lanjut.

Semua keraguan itu wajar saja, karena ada pemberitaan di media tentang konsumen yang sudah membeli rumah tetapi rumahnya tidak kunjung dibangun oleh developer.

Developer harus kreatif dalam memasarkan proyeknya

Namun seorang developer harus kreatif untuk memasarkan proyeknya. Seorang developer harus menemukan strategi yang tepat ketika memasarkan proyeknya, bagaimanapun kondisinya.

Apalagi sebuah proyek dijalankan dengan mengandalkan cashflow, semakin pentinglah arti penjualan di awal-awal proyek.

Karena dengan adanya penjualan di awal proyek ini maka proyek bisa berjalan dengan baik.

Ada banyak cara yang bisa dilakukan oleh seorang developer untuk meyakinkan agar calon pembeli untuk membeli perumahan yang sedang dipasarkan.

Terutama ketika calon pembeli datang pada saat belum ada rumahnya. Jangankan rumahnya, pekerjaan fisik apapun juga belum ada di lokasi. (more…)

Mungkinkah Sertifikat Tanah Ganda?

Sertifikat ganda

Kemungkinan adanya sertifikat ganda karena memang ada niat yang disengaja oleh oknum tertentu yang bertujuan untuk meraih keuntungan secara melawan hukum.

Jika kondisi normal saat ini TIDAK MUNGKIN terjadi sertifikat ganda karena pensertifikatan tanah sudah dengan komputerisasi sehingga apabila pada lokasi dimaksud sudah terbit sertifikat maka tidak bisa lagi dimohonkan sertifikat oleh siapapun dengan alas hak apapun.

Pengakuan sertifikat hilang

Kejadian sertifikat ganda biasanya terjadi dengan modus berupa pengakuan hilang oleh pemilik. Kemudian si pemilik memohonkan sertifikat baru di Kantor Pertanahan. Tetapi sebenarnya sertifikatnya tidak hilang, hanya dijaminkan untuk mendapatkan pinjaman.

Setelah terbit sertifikat baru maka si pemilik menjual atau menjaminkan lagi sertifikat tersebut.

Dengan demikian terjadilah sertifikat ganda pada lokasi yang sama. Dengan catatan para pihak terlibat tidak saling mengetahui.

Dalam proses pengakuan hilang sebenarnya ada proses laporan ke kepolisian, sumpah di Kantor Pertanahan dan pengumuman tentang hilangnya sertifikat di koran dengan jangka waktu sebulan untuk menunggu jika ada keberatan dari pihak lain.

Tetapi selalu ada celah karena tidak semua orang membaca koran tiap hari apalagi hanya untuk melihat pengumuman sertifikat hilang. 😀 (more…)

Strategi Mengakuisisi Lahan oleh Perseroan Terbatas untuk Dibangun Proyek Properti

Cara PT Mengakuisisi Tanah Berstatus SHM

Apabila PT akan mengakuisisi tanah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM), maka tanah tersebut harus diubah terlebih dahulu status haknya menjadi Hak Guna Bangunan (HGB). Karena menurut Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau yang lebih dikenal dengan UUPA, PT tidak diperkenankan memiliki tanah yang berstatus SHM.

Setelah hak atas tanah tersebut diubah menjadi HGB maka dapat dilaksanakan jual beli dengan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dengan akta PPAT.

Cara lainnya adalah dengan membuat akta pelepasan hak yang dibuat di hadapan Notaris terlebih dahulu—akta pelepasan hak dikenal juga sebagai Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah (SPH) yang bisa dibuat di hadapan Camat atau Kepala Kantor Pertanahan—dimana pemilik sertifikat adalah pihak yang melepaskan hak atas tanahnya dan PT adalah pihak yang menerima hak.

Sebagai konsekuensi terhadap pelepasan haknya maka pemilik SHM tersebut berhak mendapatkan ganti rugi, dimana ganti rugi tersebut dibayarkan oleh PT selaku penerima hak.

Setelah dibuatnya akta pelepasan hak, selanjutnya PT mengajukan permohonan hak ke kantor pertanahan setempat.

Dan apabila persyaratan permohonan hak sudah dipenuhi dan telah dilakukan proses sesuai peraturan maka kepala kantor pertanahan menerbitkan surat keputusan pemberian hak kepada PT berupa HGB—untuk luasan tertentu SK diterbitkan oleh kepala kantor wilayah atau kepala BPN RI. Dengan demikian tanah tersebut sudah terbit sertifikat atas nama PT.

Jika Alas Hak Tanahnya masih Berupa Girik

(more…)

Begini Cara Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project

Salah satu sistem pambayaran dari developer kepada kontraktor adalah dengan skema turnkey dimana dengan skema pembayaran turnkey ini kontraktor dibayar setelah pekerjaan selesai

Sistem pembayaran yang paling umum kepada kontraktor

Pada sebuah proyek properti ada beberapa tipe pembayaran yang bisa diterapkan untuk membayar kontraktor. Sistem yang paling umum digunakan adalah sistem pembayaran termin.

Sistem termin ini merupakan sistem yang paling adil karena pembayaran berbanding lurus dengan prestasi kerja kontraktor.

Sistem ini mengharuskan developer memiliki modal awal untuk membayar kontraktor sesuai terms yang disepakati.

Karena pada umumnya developer sudah harus membayar termin pertama ketika kontrak ditandatangani.

Tetapi memang ada juga skema yang mewajibkan kontraktor yang membiayai terlebih dahulu sampai dengan prestasi kerja tertentu sebelum dibayar oleh developer.

Turnkey untuk developer kekurangan modal

Bagaimana kalau developer tidak memiliki modal awal untuk memulai proyek?

Jika kondisinya demikian maka sistem pembayaran yang bisa diterapkan adalah sistem pembayaran turnkey project. Nah makhluk apakah turnkey itu?

Secara sederhana dapat dipahami bahwa sistem turnkey project ini adalah pembayaran oleh developer atau pemilik proyek terhadap kontraktor sebagai pelaksana pada saat pekerjaan telah selesai seluruhnya atau pada saat proyek serah terima dari pelaksana ke pemilik.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Jadi dengan sistem turnkey ini developer tidak memerlukan modal untuk membangun (sesuai isi kontrak) karena pembangunan dan pembiayaan proyek sepenuhnya menjadi tanggungjawab kontraktor.

Dengan kondisi ini, developer harus mencari kontraktor yang memiliki modal atau yang sanggup menyediakan modal dengan cara apapun.

Bisa dengan mencari pinjaman dengan jaminan kontrak, atau jaminan lainnya yang membuat ada pihak yang meminjamkan modal kerja.

Modal kerja kontraktor tersebut akan digunakan untuk membeli material, gaji tukang, membayar sub contractor dan biaya lainnya. (more…)

Hal-Hal Penting Bagi Developer Pemula Dalam Merancang Proyek Perdana Dengan Modal Cekak

Peluang memperoleh kesempatan untuk memulai penjadi developer bisa datang kapan saja. Adakalanya dengan modal terbatas kita memperoleh kesempatan dari pemilik tanah yang menawarkan lahannya dengan cara pembayaran lunak atau bertahap.

Dengan modal terbatas, tentu diperlukan kiat agar modal menjadi efektif, cukup untuk memulai awal proyek. Serta segera memperoleh uang masuk atau cash in untuk memutar proyek.

Diperlukan perencanaan proyek yang baik. Perencanaan harus mengacu pada pemikiran dimana proyek secepatnya memperoleh peluang cash in atau uang masuk.

Dari beberapa kali saya mendampingi developer pemula, berikut hal-hal penting dalam perencanaan yang bisa mengurangi pengeluaran berlebihan sekaligus memberikan potensi pemasukan uang lebih cepat, antara lain:

Melakukan kegiatan pra marketing

Kegiatan pra marketing adalah kegiatan penjualan dini atau awal, jauh sebelum proyek itu sendiri siap dijual. Kegiatan pra marketing lebih bersifat sosialisasi rencana proyek baik untuk masyarakat umum maupun untuk kolega kita.

Kita memulai dari membuat flyer digital untuk di ekspose seperti di medsos, poto profile, status WA, cerita FB, sharing group WA, dan lain-lain.

Dalam kesepakatan dengan pemilik lahan, jangan lupa ajukan ijin kegiatan pemasangan umbul-umbul dilapangan sebagai test pasar.

Expose rencana proyek kita hendaknya detil termasuk gambar-gambar persepektif rumah, spek, harga dan simulasi DP dan KPR. (more…)