asriman.com – Page 25 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Pentingnya Ijin Tetangga dalam Pembangunan Proyek Perumahan

Pentingnya izin warga

Ketika membangun proyek perumahan atau proyek properti lainnnya, diperlukan ijin dari warga sekitar atau tetangga lokasi proyek yang tanahnya bersebelahan langsung dengan proyek.

Namun ada juga warga yang meminta bahwa tidak hanya warga yang bertetangga langsung dengan proyek yang diminta tandatangannya, tetapi warga dari satu desa atau satu RT atau RW tertentu.

Jumlahnya bisa bermacam-macam tergantung luasan proyek.

Semakin luas proyek tentu semakin banyak tetangga yang tanah bersentuhan langsung dengan proyek.

Syarat untuk perizinan proyek

Ijin tetangga ini menjadi krusial karena menjadi syarat yang harus dipenuhi ketika mengajukan perijinan proyek ke instansi terkait sampai didapatnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau IMB.

Kulonuwun ke warga sebelum pelaksanaan proyek

Dalam hubungan dengan masyarakat sekitar, ijin tetangga ini penting bagi developer karena jika terjadi permasalahan di kemudian hari mengenai ketergangguan warga oleh kegiatan normal proyek, maka developer dapat menunjukkan persetujuan yang telah mereka tandatangani dulunya yang menyatakan mereka tidak keberatan dengan kegiatan proyek.

Di samping itu yang tak kalah penting adalah adanya silaturrahmi antara pengembang dan warga sekitar proyek.

Dengan adanya silaturrahmi tersebut mungkin saja terjalin kerjasama antara warga dengan pengembang.

Mungkin saja developer memberdayakan masyarakat sekitar dalam pelaksanaan proyek sehingga warga sekitar merasakan manfaat langsung dari proyek.

(more…)

Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT

Ketika terjadi transaksi jual-beli atas tanah dan bangunan maka transaksi tersebut dilaksanakan dengan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Atas akta tersebut PPAT berhak mendapatkan fee atau honorarium. Besarnya paling banyak 1% dari jumlah transaksi yang tertera di dalam AJB.

Hal ini diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Jadi yang diatur adalah batasan nilai paling besar. Berarti bisa saja klien negoasisi tentang besarnya fee AJB ini. Mungkin setengah persen atau berapapun asalkan tidak lebih dari 1%.

Honorarium untuk PPAT ini siapa yang menaggungnya?

Tentang pihak yang menanggung biaya fee AJB ini tidak ada aturan khusus. Bisa ditanggung oleh penjual, bisa oleh pembeli, bisa juga ditanggung secara bersama-sama.

Tetapi yang lebih banyak disepakati dan dianjurkan oleh PPAT ketika penandatanganan AJB adalah pembayaran fee PPAT ditanggung bersama dengan jumlah sama besar. Alias fifty-fifty.

Ini yang paling fair. Karena AJB adalah penghubung antara penjual dan pembeli. Selain AJB terdapat biaya-biaya yang menjadi tanggungan masing-masing pihak.

Misalnya, biaya pajak-pajak; Penjual wajib menanggung PPh sebesar 2,5%. Dan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5%.

Selanjutnya pembeli juga ada kewajiban yaitu biaya untuk baliknama. Nanti masih ada lagi tambahannya jika ingin meningkatkan HGB menjadi SHM.

Selain itu masih ada biaya lainnya jika pembelian dengan KPR, nanti akan ada biaya KPR dalam bentuk provisi, administrasi dan asuransi. Asuransi ini ada dua yaitu asuransi jiwa dan kebakaran. Besarnya biaya-biaya ini tergantung bank pemberi KPR. Sedangkan besarnya asuransi tergantung kondisi pembeli, kesehatannya, dan umurnya.

Biaya AJB bisa ditanggung oleh pembeli atau penjual

Tetapi ada juga transaksi yang penjual dan pembeli sepakat bahwa semua biaya-biaya dan pajak-pajak ditanggung oleh pembeli. Karena penjual biasanya menjual dan dalam keadaan membutuhkan uang, sehingga tidak punya uang.

Sedangkan pembeli adalah orang yang punya uang. Kenapa ia membayar semua biaya-biaya? Ya, mungkin saja harga yang didapatkan lebih murah dari harga pasar. Sehingga ketika ia menanggung semua biaya, harga masih bagus.

Namun tidak tertutup kemungkinan juga bahwa biaya-biaya transaksi jual beli termasuk biaya akta PPAT ditanggung oleh penjual. Alasannya bisa bermacam-macam, mungkin saja penjual merasa harga transaksi sudah cukup bagus, sehingga ia sepakat menanggungnya.

Jadi tidak masalah apakah biaya-biaya ditanggung penjual atau pembeli atau ditanggung secara bersama-sama.

Biaya APHT

Ada lagi akta PPAT selain AJB yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Apa itu Hak Tanggungan?

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Sementara APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Dalam pembuatan APHT ini ada dua pihak yang terlibat yaitu kreditur dan debitur. Kreditur adalah bank sebagai penerima hak tanggungan, sedangkan debitur adalah orang yang memberikan hak tanggungan kepada kreditur sebagai penerima hak tanggungan.

Nah, untuk biaya akta APHT ditanggung oleh debitur yang besarnya juga paling banyak 1%. Karena memang semua biaya-biaya ditanggung oleh debitur dalam dalam proses APHT maupun nanti katika pemasangan hak tanggungan tersebut ke kantor BPN. Karena nanti ketika mendaftarkan hak tanggungan ke BPN ada biaya juga yang tertagih dalam bentuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Penerbitan IMB Setelah Masa Berlaku PBG, Hal-Hal yang Harus Dipahami

Terdapat keluhan dari anggota atas terhentinya proses di aplikasi Sikumbang. Upload dokumen perijinan berupa IMB ditolak akibat dari berubahnya kebijakan ke PBG. Berdasarkan foto IMB yang di kirim ke saya, Surat Keputusannya namanya bukan IMB, tapi bernama Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Namun meskipun bernama PBG, format dan bentuk SK-nya adalah format IMB.

Berikut penjelasan yang saya dapat dari berbagai sumber

Peralihan IMB ke PBG akibat dari berlakunya UU Omnibuslaw per 2 agustus 2021. Semua persetujuan IMB yang melewati tanggal 2 Agustus 2021 dianggap tidak berlaku. Dengan demikian ketika kita mendaftarkan proyek ke aplikasi Sikumbang, hasil upload IMB akan ditolak.

Aplikasi tetap meminta PBG. Namun mengingat masa peralihan dan belum banyak pemda yang siap menerapkan SIMB untuk penerbitan PBG, masih banyak pemda yang menerbitkan IMB setelah tanggal 2 Agustus 2021.

Atas kejadian ini, kementrian PUPR memberikan relaksasi, khususnya untuk rumah subsidi yaitu adanya dokumen tambahan berupa surat keterangan dari kantor perijinan penerbit IMB tersebut. Isi surat keterangan kurang lebih menerangkan bahwa pada saat IMB terbit, pemda belum bisa menerapkan PBG dan IMB dimaksud adalah produk hukum yang sah yang diteribkan pemda setempat.

Sedangkan untuk rumah komersial ketika didaftarkan ke Sikumbang dalam rangka memperoleh relaksasi PPN, selain surat keterangan, developer diminta mengajukan surat pengajuan ke kementrian PUPR qq Dirjen Pembiayaan.

Seiring berjalannya waktu, seluruh pemda sudah menerbitkan pernyataan kesanggupan menerapan SIMB dalam rangka penerbitan PBG. Bagi pemda yang telah menerbitkan pernyataan kesanggupan, maka produk IMB yang terbit setelah surat pernyataan tersebut dianggap tidak berlaku.

Meskipun terbit surat keterangan seperti dijelaskan di atas, aplikasi Sikumbang tidak akan menerima dan tetap meminta dokumen PBG.

Sebaliknya bagi anggota yang memiliki IMB dengan tanggal terbit sebelum tanggal 2 agustus 2021 tetap aman. Aplikasi si Kumbang tetap akan menerima upload yang kita kirim yaitu dokumen berupa IMB.

Demikian juga dari sisi perbankan, bank tetap akan memproses KPR dengan IMB yang diterbitkan sebelum tanggal 2 Agutus 2021. Namun jika Tanggal terbit IMB setelah 2 Agustus 2021, secara ketentuan bank tidak akan memproses KPR kecuali ada surat keterangan dari pemda dan disetujui PUPR di aplikasi Sikumbang.

Jika saat ini ada anggota dengan IMB tanggal terbit setelah 2 Agustus 2021 tapi bisa akad KPR, ya rejeki saja. Alhamdulliah. Saran jangan ceritakan ke petugas bank.

Bagi anggota yang bermain perorangan dan masih bisa diterbitkan IMB kecamatan, yakinkan sekali lagi, tanggal terbit IMB tersebut harus di bawah tanggal 2 Agustus 2021. Jika tanggal terbit lewat dari 2 agustus 2021, bisa jadi KPR bank untuk calon konsumen kita akan ditolak.

Bagi teman teman anggota yang mempunyai cerita seperti kasus di atas, silahkan komentarnya. Sekaligus koreksi jika tulisan saya masih kurang atau keliru.

Semoga bermanfaat,

Mandor Tomo | Waketum Deprindo

Product Knowledge, Senjata Ampuh Professional Broker

Pentingnya penguasaan product knowledge

Penguasaan terhadap product knowledge merupakan syarat mutlak yang wajib dimiliki oleh seorang broker professional.

Tanpa penguasaan terhadap kondisi properti yang sedang Anda promosikan, Anda hanya akan sering memberikan jawaban yang tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Dan pada saat konsumen tahu yang sebenarnya maka mereka akan mulai berfikir bahwa Anda membohongi mereka.

Jika kondisi ini terjadi pada Anda sangat sulit untuk mengkonversi prospek menjadi buyer, karena tidak ada trust yang terbangun sebagai cikal bakal terjadinya closing.

Sangat jelas bahwa penguasaan product knowledge menjadi pembeda yang nyata seorang broker professional dengan broker tradisional.

Seorang broker profesional harus dapat menjawab setiap pertanyaan calon konsumen dengan jelas. Berbeda dengan broker tradisional, karena jarang broker tradisional yang menguasai product knowledge dengan sangat baik.

Mereka berkerja sebagai broker cenderung sebagai penghasilan tambahan, sehingga mereka tidak dituntut untuk closing karena walaupun tidak closing, mereka bisa mendapatkan penghasilan dari sektor lain.

Tak jarang seorang broker tradisional kesulitan menerangkan tentang product kepada calon pembeli karena mereka memang tidak menguasainya.

Pembeli ingin mendapatkan informasi produk secepatnya

Dan seorang buyer dengan banyak pilihan tidak suka menunggu informasi lanjutan, karena mereka adalah makhluk yang tidak sabar untuk mendapatkan keinginan mereka secepat mungkin.

Adalah wajib hukumnya seorang broker profesional melayani konsumennya sampai mereka memutuskan pilihan.

Product knowledge tentang legalitas

Product knowledge tersebut meliputi kondisi legalitas dan kondisi fisik properti, yang meliputi: (more…)

Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen

Pembiayaan dari perbankan ada yang untuk developer ada juga untuk konsumen. Untuk developer lebih dikenal namanya KYG sementara untuk konsumen bernama KPR

Developer membutuhkan modal

Salah satu cara untuk mendapatkan modal untuk membiayai proyek adalah dengan cara mengajukan pendanaan ke bank.

Pendanaan bisa diajukan oleh developer untuk membiayai pembangunan proyek dan atau bantuan pembiayaan untuk konsumen a.k.a debitur.

Pembiayaan untuk developer lebih dikenal dengan nama Kredit Yasa Griya (KYG). Ini khusus produk Bank Tabungan Negara (BTN), atau Kredit Kontruksi, Kredit Modal Kerja, Kredit Multi Guna dan lain-lain, untuk bank lain.

Sedangkan pembiayaan untuk konsumen tenar dengan nama Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

KYG, Kredit Konstruksi Bank BTN

KYG adalah Kredit Yasa Griya, kredit untuk pengembang yang dipergunakan membangun proyek

Bagi developer yang membutuhkan modal untuk membangun proyek bisa mengajukan KYG kepada bank BTN. KYG ini bisa dimanfaatkan untuk membangun unit proyek sampai dengan membangun sarana dan prasarana.

Yang boleh mengajukan KYG adalah badan usaha dalam bentuk badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), koperasi, CV, bisa juga perorangan.

Hanya saja untuk perorangan hanya bisa sampai jumlah tertentu karena dianggap sebagai Usaha Kecil dan Menengah (UKM).

Dalam mengajukan KYG yang paling diperhatikan bank pertama kali adalah legalitas dan perijinan berusaha, wajib hukumnya legalitas dan perijinan tersebut sudah lengkap.

Legalitas dalam bentuk sertifikasi lahan dan rentetan perijinan sampai dengan terbitnya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). (more…)

Pentingnya Aspek Marketing dalam Kesuksesan Proyek

Pentingnya aspek marketing

Aspek marketing merupakan ujung tombak setiap bisnis, tak terkecuali di bidang properti.

Sebagus apapun sebuah produk properti jika tidak ditunjang oleh program marketing yang tepat maka produk tersebut tidak sampai dengan baik kepada konsumen yang dituju. Akibatnya produk tidak dapat terjual sesuai target.

Dalam marketing berlaku rumus semakin sering kita melakukan pemasaran produk kita semakin besar pula peluang produk kita dikenal masyarakat sehingga kemungkinan terjual semakin besar.

Marketing produk primary dan secondary

Pada prinsipnya pemasaran pada primary product sama saja dengan secondary product, karena pada dasarnya pemasaran adalah bagaimana kita memperkenalkan produk yang akan kita jual kepada calon konsumen.

Kegiatan pemasaran proyek properti secara umum bisa dilakukan dengan tiga cara, yaitu dengan media online, media cetak dan offline. Bisa dilakukan salah satu, dua atau ketiganya.

Pemasaran online

Dengan membuat blog gratisan

Pemasaran melalui media online bisa dilakukan dengan membuat website khusus untuk project tertentu.

Banyak tenaga marketing membuat website untuk project hanya berupa blog pribadi gratisan, seperti blogspot dan wordpress.

Hal ini sudah cukup membantu memberikan penjelasan mengenai product knowledge yang dipasarkan. (more…)

Setelah SHM Terbit AJB Tarok Dimana

Percakapan di atas saya ambil dari link yang diposting di grup sebuah media sosial (WA) tempat berlumpulnya alumni workshop yang saya adakan.

Jadi ada pertanyaan dari pembaca portal tersebut, ia menanyakan tentang SHM yang sudah terbit bagaimana dengan AJB-nya. Dimana AJB ini disimpan karena ia khawatir nanti akan disalahgunakan oleh orang yang tidak berkepentingan.

Ada jawaban dari seorang kepala kantor pertanahan bahwa setelah SHM terbit AJB disimpan di kantor BPN sebagai warkah dari berkas tersebut. Dokumen-dokumen yang ada diwarkah tersebut menjadi rahasia negara. Tidak boleh diberikan kepada siapapun juga.

Dokumen-dokumen tersebut hanya bisa dibuka untuk keperluan tertentu atas perintah pengadilan.

Sampai di sini, semua benar. Yang agak kurang tepat adalah penjabaran selanjutnya dari pertanyaan tersebut, katanya dari Detik’s Advocate.

Selanjutnya ada statement bahwa SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Nah, ini yang kurang tepat karena penerbitan SHM oleh BPN tidak ada kaitannya dengan PPAT. Jadi kurang tepat kalau dikatakan bahwa SHM diterbitkan melalui PPAT.

Dalam proses penerbitan SHM peran PPAT hanya sebagai kuasa, itupun jika pengurusan SHM dikuasakan ke kantor PPAT. Jika diurus sendiri oleh yang bersangkutan maka peran PPAT hanya sebagai pembuat akta peralihan saja.

Inipun kondisinya jika permohonan SHM itu didahului oleh AJB. Misalnya seseorang membeli sebidang tanah yang masih berupa girik lalu dibuatlah AJB dengan akta PPAT selanjutnya PPAT dikuasakan oleh pemohon untuk mengurus SHM-nya. Itulah peran PPAT.

Selanjutnya ada pernyataan di bawahnya bahwa untuk mengurus SHM diperlukan persyaratan diantaranya adalah AJB.

Syarat AJB itu adalah kondisional. AJB diperlukan jika permohonan SHM didahului oleh jual beli. Tetapi jika permohonan SHM tanpa didahului AJB maka syarat AJB tersebut tentu tidak diperlukan.

Mungkin saja permohonan SHM dilakukan oleh pemilik langsung atau ahli warisnya. Jika kondisinya seperti itu tentu tidak diperlukan adanya AJB sebagai syarat permohonan SHM. Artinya tidak dapat dikatakan bahwa AJB merupakan syarat untuk memohonkan SHM. Ya, kondisionallah.