asriman.com – Page 25 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen

Pembiayaan dari perbankan ada yang untuk developer ada juga untuk konsumen. Untuk developer lebih dikenal namanya KYG sementara untuk konsumen bernama KPR

Developer membutuhkan modal

Salah satu cara untuk mendapatkan modal untuk membiayai proyek adalah dengan cara mengajukan pendanaan ke bank.

Pendanaan bisa diajukan oleh developer untuk membiayai pembangunan proyek dan atau bantuan pembiayaan untuk konsumen a.k.a debitur.

Pembiayaan untuk developer lebih dikenal dengan nama Kredit Yasa Griya (KYG). Ini khusus produk Bank Tabungan Negara (BTN), atau Kredit Kontruksi, Kredit Modal Kerja, Kredit Multi Guna dan lain-lain, untuk bank lain.

Sedangkan pembiayaan untuk konsumen tenar dengan nama Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

KYG, Kredit Konstruksi Bank BTN

KYG adalah Kredit Yasa Griya, kredit untuk pengembang yang dipergunakan membangun proyek

Bagi developer yang membutuhkan modal untuk membangun proyek bisa mengajukan KYG kepada bank BTN. KYG ini bisa dimanfaatkan untuk membangun unit proyek sampai dengan membangun sarana dan prasarana.

Yang boleh mengajukan KYG adalah badan usaha dalam bentuk badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), koperasi, CV, bisa juga perorangan.

Hanya saja untuk perorangan hanya bisa sampai jumlah tertentu karena dianggap sebagai Usaha Kecil dan Menengah (UKM).

Dalam mengajukan KYG yang paling diperhatikan bank pertama kali adalah legalitas dan perijinan berusaha, wajib hukumnya legalitas dan perijinan tersebut sudah lengkap.

Legalitas dalam bentuk sertifikasi lahan dan rentetan perijinan sampai dengan terbitnya Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). (more…)

Pentingnya Aspek Marketing dalam Kesuksesan Proyek

Pentingnya aspek marketing

Aspek marketing merupakan ujung tombak setiap bisnis, tak terkecuali di bidang properti.

Sebagus apapun sebuah produk properti jika tidak ditunjang oleh program marketing yang tepat maka produk tersebut tidak sampai dengan baik kepada konsumen yang dituju. Akibatnya produk tidak dapat terjual sesuai target.

Dalam marketing berlaku rumus semakin sering kita melakukan pemasaran produk kita semakin besar pula peluang produk kita dikenal masyarakat sehingga kemungkinan terjual semakin besar.

Marketing produk primary dan secondary

Pada prinsipnya pemasaran pada primary product sama saja dengan secondary product, karena pada dasarnya pemasaran adalah bagaimana kita memperkenalkan produk yang akan kita jual kepada calon konsumen.

Kegiatan pemasaran proyek properti secara umum bisa dilakukan dengan tiga cara, yaitu dengan media online, media cetak dan offline. Bisa dilakukan salah satu, dua atau ketiganya.

Pemasaran online

Dengan membuat blog gratisan

Pemasaran melalui media online bisa dilakukan dengan membuat website khusus untuk project tertentu.

Banyak tenaga marketing membuat website untuk project hanya berupa blog pribadi gratisan, seperti blogspot dan wordpress.

Hal ini sudah cukup membantu memberikan penjelasan mengenai product knowledge yang dipasarkan. (more…)

Setelah SHM Terbit AJB Tarok Dimana

Percakapan di atas saya ambil dari link yang diposting di grup sebuah media sosial (WA) tempat berlumpulnya alumni workshop yang saya adakan.

Jadi ada pertanyaan dari pembaca portal tersebut, ia menanyakan tentang SHM yang sudah terbit bagaimana dengan AJB-nya. Dimana AJB ini disimpan karena ia khawatir nanti akan disalahgunakan oleh orang yang tidak berkepentingan.

Ada jawaban dari seorang kepala kantor pertanahan bahwa setelah SHM terbit AJB disimpan di kantor BPN sebagai warkah dari berkas tersebut. Dokumen-dokumen yang ada diwarkah tersebut menjadi rahasia negara. Tidak boleh diberikan kepada siapapun juga.

Dokumen-dokumen tersebut hanya bisa dibuka untuk keperluan tertentu atas perintah pengadilan.

Sampai di sini, semua benar. Yang agak kurang tepat adalah penjabaran selanjutnya dari pertanyaan tersebut, katanya dari Detik’s Advocate.

Selanjutnya ada statement bahwa SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Nah, ini yang kurang tepat karena penerbitan SHM oleh BPN tidak ada kaitannya dengan PPAT. Jadi kurang tepat kalau dikatakan bahwa SHM diterbitkan melalui PPAT.

Dalam proses penerbitan SHM peran PPAT hanya sebagai kuasa, itupun jika pengurusan SHM dikuasakan ke kantor PPAT. Jika diurus sendiri oleh yang bersangkutan maka peran PPAT hanya sebagai pembuat akta peralihan saja.

Inipun kondisinya jika permohonan SHM itu didahului oleh AJB. Misalnya seseorang membeli sebidang tanah yang masih berupa girik lalu dibuatlah AJB dengan akta PPAT selanjutnya PPAT dikuasakan oleh pemohon untuk mengurus SHM-nya. Itulah peran PPAT.

Selanjutnya ada pernyataan di bawahnya bahwa untuk mengurus SHM diperlukan persyaratan diantaranya adalah AJB.

Syarat AJB itu adalah kondisional. AJB diperlukan jika permohonan SHM didahului oleh jual beli. Tetapi jika permohonan SHM tanpa didahului AJB maka syarat AJB tersebut tentu tidak diperlukan.

Mungkin saja permohonan SHM dilakukan oleh pemilik langsung atau ahli warisnya. Jika kondisinya seperti itu tentu tidak diperlukan adanya AJB sebagai syarat permohonan SHM. Artinya tidak dapat dikatakan bahwa AJB merupakan syarat untuk memohonkan SHM. Ya, kondisionallah.

Syarat Permohonan PKS ke Bank yang Musti Di-upgrade

Beberapa member DEPRINDO curhat bahwa ketika mereka mangajukan PKS ke bank, pihak bank menyodorkan selembar kertas yang berisi persyaratan yang musti dipenuhi oleh developer.

Ketika dilihat ada beberapa persyaratan tersebut yang sudah tidak berlaku, diantaranya Izin Prinsip, Izin Lokasi, IPPT, SIUP, TDP, Surat Keterangan Domisili Perusahaan, IMB dan Keanggotan REI atau Apersi. Selebihnya persyaratan bisa dikatakan normatif seperti RAB proyek, legalitas proyek dan developer.

Izin prinsip, izin lokasi dan IPPT

Dengan berlakunya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau Omnibuslaw Cipta Kerja maka Izin prinsip, izin lokasi dan IPPT sudah tidak berlaku. Ketiga perizinan di atas diganti dengan PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Penataan Ruang) yang didapatkan dengan permohonan secara online di OSS (Online Single Submission).

Dimana PKKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang (RTR) selain Rencana Detil Tata Ruang (RDTR).

Memang dalam pelaksanaannya bergantung kepada kondisi pemda setempat, apakah siap dengan pelaksanaan OSS. Karena dalam prakteknya ada daerah yang langsung dapat menerapkan perubahan dan ada juga daerah yang terlambat dalam menerapkan permohonan perizinan melalui OSS.

SIUP dan TDP

Dengan berlakunya OSS, SIUP (Surat Izin Usaha Perdagangan) dan TDP (Tanda Daftar Perusahaan) juga tidak berlaku lagi diganti dengan NIB (Nomor Induk Berusaha).

Dimana SIUP adalah surat izin yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk kepada pengusaha untuk melaksanakan usaha di bidang perdagangan dan jasa. Sedangkan TDP adalah bukti bahwa Perusahaan/Badan Usaha telah melakukan Wajib Daftar Perusahaan berdasarkan Undang-undang Nomor 3 Tahun 1982 Tentang Wajib Daftar Perusahaan.

Pengganti SIUP dan TDP adalah NIB, dimana NIB adalah identitas pelaku usaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS. Bisa diibaratkan bahwa NIB adalah identitas badan hukum di mata negara, kira-kira sama dengan NIK yang merupakan identitas warga negara di mata negara.

Surat Keterangan Domisili Perusahaan

Persyaratan lainnya yang tidak diperlukan adalah SKDU (Surat Keterangan Domisili Usaha). Saat ini alamat usaha sebuah badang hukum langsung dicantumkan di dalam akta pendirian atau perubahan.

Berbeda dengan dulu ketika SKDU wajib diurus ke kelurahan. Ini dihilangkan mungkin supaya pengurusan atau pendirian PT mudah dan tidak ada lagi keterkaitan dengan kelurahan atau desa yang bisa saja menambah biaya. Ya ini kebijakan yang bagus.

IMB

Persyaratan lainnya yang masih terlihat di dalam daftar persyaratan PKS adalah IMB (Izin Mendirikan Bangunan). IMB saat ini sudah tidak ada. Sebagai pengganti untuk perizinan mendirikan bangunan adalah PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

PBG ini diurus secara online di website yang disediakan oleh pemerintah, yaitu SIMBG.PU.GO.ID.

Semua pelaku usaha yang ingin memohonankan perizinan bangunan wajib membuat akun di portal tersebut lalu ada langkah turutan yang musti dilakukan sampai didapatnya PBG.

Namun pengurusan PBG secara online ini setelah melalui dan memenuhi banyak persyaratan. Seperti perizinan dan rekomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemda setempat.

Keanggotaan REI dan Apersi

Syarat keanggotaan asosiasi ini sebenarnya dibuat ketika dulunya hanya ada dua asosiasi yang diakui pemerintah. REI (Real Estat Indonesia) dan Apersi (Asosiasi Pengembang Perumahan Dan Permukiman Seluruh Indonesia).

Tetapi saat ini sudah banyak asosiasi selain REI dan Apersi. Ada DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), Asprumnas (Asosiasi Pengembang dan Pemasar Rumah Nasional), Hipnu (Himpunan Pengembang Nusantara) dan lain-lain. Konon saat ini ada sekitar 23 asosiasi.

Sayangnya masih banyak anggota asosiasi yang mendapatkan persyaratan-persyaratan lama yang belum ter-update. Ayo dong bank, upgrade cara kerjanya…

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Praktekkan Strategi Mempercantik Proyek di Bagian Depan Saja

Salah satu strategi yang bisa dirimu praktekkan ketika memasarkan proyek adalah dengan cara mempercantik proyek. Jika ini membutuhkan biaya yang besar, maka bisa mempercantik di bagian depan saja. Atau di bagian proyek yang mudah dilihat oleh calon konsumen yang datang.

Tujuannya adalah agar calon pembeli yang datang melihat bahwa proyek sudah rapi. Sekurangnya di bagian depan saja. Strategi ini bisa dirimu praktekkan jika untuk memperindah proyek secara keseluruhan tidak bisa dilakukan karena terkait cost.

Mempercantik di bagian depan yang bisa dipraktekkan adalah membuat gerbang proyek yang indah dan megah.

Strategi ini sudah banyak diprakkekkan oleh developer, terutama developer yang memiliki proyek dalam skala yang luas. Sehingga biaya untuk membuat gerbang tersebut bisa dibebankan kepada banyak unit. Sehingga biaya tersebut tidak begitu terasa.

Selain gerbang proyek yang bisa dibuat bagus dan indah adalah jalan masuk proyek dan penghijauan atau taman-taman di sekitar jalan masuk.

Ini satu paket dengan membuat gerbang yang bagus. Dimana gerbang yang bagus terasa kurang lengkap jika tidak ditunjang oleh jalan yang rapi.

Akan lebih lengkap lagi jika terdapat penghijauan dan taman-taman di sekitar gerbang proyek dan jalan masuk proyek.

Penghijauan dan taman-taman bisa dibuat dengan tanaman dan bunga-bunga yang sederhana saja, tetapi bisa memberikan kesan indah. Akan lebih bagus lagi jika tanaman dan bunga-bunga tersebut diambil yang berwarna-warni.

Jika memungkinkan ketika memasarkan proyek dibuat rumah contoh, sehingga calon pembeli pembeli merasa lebih yakin untuk membeli.

Karena mereka beranggapan bahwa developer memiliki modal dan kemampuan dalam membangun proyek.

Begini Cara Kerjasama Lahan untuk Developer

Apa itu kerjasama lahan

Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan developer untuk melaksanakan sebuah proyek properti, baik proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-produk properti lainnya.

Artinya proyek tersebut dibangun di atas lahan pemilik lahan tanpa ada jual beli tanah tersebut kepada developer.

Tanahnya tetap atas nama pemilik lahan, sedangkan yang membiayai pembangunan sampai dengan pemasaran dan selesai proyek yang ditandai dengan diserahterimakannya seluruh unit proyek kepada pembeli.

Tetapi untuk tanah dengan luasan tertentu yang mengharuskan proyek atas nama badan hukum seperti perseroan terbatas (PT), maka tanah harus dibaliknama ke atas nama PT.

Dengan cara ini, terjadi peralihan hak atas tanahnya dari pemilik lahan kepada PT. Peralihan bisa dengan jual beli bisa juga dengan inbreng atau pemasukan ke dalam perseroan.

Kerjasama dengan pola ini, hak pemilik lahan ditandai dengan kepemiikan saham di PT tersebut karena tanah dan proyek atas nama PT. (more…)

Pentingnya Mempelajari Kompetitor Ketika Akan Membangun Proyek

Ketika akan membangun sebuah proyek properti, ada langkah praktis yang harus dilakukan oleh seorang developer untuk memastikan bahwa proyek yang akan dikerjakan layak.

Langkah tersebut adalah mempelajari kompetitor. Kompetitor dalam hal ini adalah proyek yang sedang dikerjakan di sekitar lokasi.

Berapa jauh lokasi kompetitor yang bisa menjadi sumber kajian?

Beda-beda tergantung lokasi. Jika lokasi proyek di lokasi yang sudah ramai, atau perkotaan maka proyek kompetitor yang bisa menjadi bahan rujukan bisa jadi bersebelahan.

Tetapi untuk lokasi yang masih sepi atau di pedesaan, jarak proyek kompetitor ke rencana lokasi incaran tidak lebih dari 5 km. Dengan catatan lokasi proyek tersebut berada di kelas jalan yang sama.

Jika lokasi incaran kita di jalan kabupaten, maka proyek yang menjadi bahan studi kompetitor juga harus berada di jalan kabupaten.

Bagaimanapun kondisi proyek kompetitor manjadi kajian bagi rencana pengembangan proyek. Jika kondisi penjualan bagus, atau proyek berjalan lancar maka itu menjadi pertanda bahwa di lokasi tersebut memang ada permintaan properti.

Tetapi jika penjualan mereka tidak bagus, ada analisis turutan yang harus kita lakukan. Sehingga kita dapat mengetahui alasan kenapa proyek tersebut tidak berjalan bagus. Mungkin karena salah dalam menetapkan harga atau desain yang tidak disukai konsumen.

Salah menetapkan harga

Untuk lokasi yang berada tidak di perkotaan maka harga menjadi hal yang sangat sensitif. Perbedaan harga sedikit saja bisa menyebabkan mereka tidak jadi membeli. Atau pindah ke perumahan lain. (more…)

Menjadi Developer Properti Tanpa Modal Itu Berat, Bahkan Tidak Mungkin. Tetapi Tanpa Modal Dari Kantong Sendiri Amat Mungkin

Tidak mungkin menjadi developer tanpa modal

Sampai sekarang masih banyak yang menanya langsung ke saya baik dengan cara menelepon ataupun melalui WA. Apakah bisa menjadi developer properti tanpa modal?

Saya selalu menjawab bahwa tidak mungkin menjadi developer tanpa modal. Karena bisnis developer properti itu adalah bisnis yang padat modal.

Mari kita lihat apa saja kegiatan yang memerlukan modal di awal. Yang jelas untuk membeli lahan perlu modal.

Lahan tidak perlu dibeli, bisa kerjasama dengan pemilik lahan

Untuk membeli lahan ini bisa diatasi dengan cara kerjasama dengan pemilik lahan. Artinya lahan tidak perlu dibeli. Tetapi dengan cara tertentu pemilik lahan menyerahkan lahannya untuk dikelola menjadi proyek properti.

Cara ini memungkinkan banget. Karena sudah banyak dilakukan kerjasama lahan. Prinsip dasarnya adalah pemilik lahan selain mendapatkan harga tanahnya juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Berapa besarnya? Ya sesuai kesepakatan saja.

Yang paling adil adalah dihitung semua biaya proyek, diproporsionalkan dengan harga lahan. Itu cara yang adil.

Jika harga tanah setara dengan 30% dari biaya proyek maka hak pemilik lahan juga tigapuluh persen dari laba. Demikian selanjutnya. Ini dengan cara proporsional. (more…)