Jika Developer Merubah Fungsi Lahan Umum Menjadi Kaveling

 

Ada keluhan dari pembaca blog asriman.com ini bahwa ia telah membeli rumah yang berposisi di hook atau di pinggir. Sehingga di sampingnya adalah jalan umum.

Lalu developer merencanakan akan mengubah jalan tersebut menjadi kaveling atau fungsi lainnya. Secara peraturan ini tidak diperbolehkan.

Perlu diketahui bahwa jalan termasuk ke dalam Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) di dalam perumahan. Apakah yang dimaksud PSU. Nah bisa kita lihat dulu apa pengertian masing-masingnya;

-Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.

-Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

-Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

Perubahan tidak secara resmi

Perubahan fungsi dari lahan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) mungkin dilakukan oleh developer secara tidak resmi tanpa mengajukan ke instansi yang berwenang. Jadi pelaksanaan pembangunan berbeda dengan siteplan yang sudah sah.

Perubahan tidak secara resmi pengalihfungsian lahan PSU tidak diperbolehkan karena ada larangan dalam Pasal 144 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman:

Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya.

Jika ini dilakukan oleh developer maka terdapat sanksi pidana yang bisa menyebabkan developer didenda sampai dengan Rp5 milyar. Lihat Pasal 162 UU No. 1/2011.

Jadi menurut pasal tersebut di atas bahwa developer dilarang merubah fasilitas umum dan fasilitas sosial menjadi fungsi lain, apalagi untuk dijadikan kaveling atau unit rumah yang bisa dijual oleh developer.

Perubahan secara resmi

Lain halnya jika perubahan tersebut diajukan secara resmi kepada instansi yang berwenang. Misalnya karena sesuatu hal seorang developer merasa bahwa siteplan yang telah disahkan ini kurang ideal.

Sehingga developer memandang perlu untuk dilakukan perubahan posisi beberapa komponen proyek termasuk posisi PSU.

Karena kondisi tersebut lalu developer mengajukan perubahan ke instasi yang berwenang dan kemudian berproses, akhirnya perubahan disetujui.

Karena perubahan siteplan disetujui, maka ada beberapa posisi yang berubah, mungkin saja yang dulunya adalah jalan kemudian berubah menjadi kaveling, atau Ruang Terbuka Hijau (RTH) atau fungsi lainnya.

Tetapi dalam menyetujui perubahan siteplan tentu petugas instansi terkait tersebut wajib tetap memperhatikan pengaturan tentang persentase kaveling efektif dan lahan fasum fasos, yang biasanya 60:40. 60 % untuk kaveling efektif yang bisa dibangun dan dijual dan 40% untuk lahan umum dalam bentuk fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Diantara fasum fasos itu adalah jalan dan fasilitasnya seperti saluran, bahu jalan, dll. Lalu ada RTH, pertamanan, tempat bermain, club house, sarana ibadah, dan sarana sosial lainnya.

Nah, jika kondisinya seperti ini, maka perubahan lahan PSU untuk penggunaan lain seperti untuk kaveling maka itu diperbolehkan. Tidak ada ketentuan pidana yang dilanggar.

Yang masalah ada seperti yang dibahas di awal yaitu perubahan fungsi tidak secara resmi dengan pengajuan ke instansi berwenang. Ujug-ujung eh lahan yang awalny untuk RTH berubah menjadi kaveling. Ujug-ujug eh lahan yang awalnya untuk jalan berubah menjadi kaveling.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?


Mungkin saja ada seseorang memiliki sebidang tanah yang cukup luas, kemudian ia ingin memecah bidang tanah tersebut menjadi banyak. Misalnya menjadi 20 bidang.

Jika tanah tersebut memiliki jenis hak SHM (Sertifikat Hak Milik), maka untuk memecah bidang menjadi 20 bidang tersebut tidak diperbolehkan.

Karena ada pengaturan tentang jumlah maksimal pemecahan bidang tanah SHM. Maksimal hanya 5 bidang saja.

Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang tanah seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 m2, dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Ajukan perubahan hak menjadi HGB

Langkah yang bisa dilakukan adalah dengan cara mengajukan perubahan hak dari SHM menjadi HGB. Karena apabila sertifikat tanah berupa HGB (Hak Guna Bangunan) tidak ada peraturan pembatasan pemecahan.

Untuk merubah SHM menjadi HGB dapat diajukan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Dalam mengajukan perubahan ini tidak ada dikenakan pajak karena memang tidak ada peralihan hak. Hanya merubah jenis sertifikat hak atas tanah saja.

Pengajuan HGB juga bisa tanpa merubah data-data yang ada di SHM, jika memang tidak ada perubahan data-data tanah.

Dengan demikian tidak perlu mengukur ulang ke lokasi dan tidak perlu mengganti blangko. Sehingga biaya untuk mengubah SHM menjadi HGB hanya dikenakan biaya pemeliharaan data pertanahan saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Begini Cara Take Over Proyek Properti

Banyak proyek properti mangkrak

Akibat tanpa adanya pamahaman mengenai karakteristik bisnis properti khususnya sebagai developer baru, banyak didapati proyek yang berhenti di tengah jalan, mangkrak. Si developer tidak sanggup lagi meneruskan proyek disebabkan berbagai alasan.

Penjualan terkendala

Biasanya alasan yang sering terjadi adalah penjualan tidak berjalan bagus. Jika penjualan tidak berjalan bagus maka cashflow proyek menjadi tidak bagus.

Ketidakmampuan menjual bisa jadi disebabkan oleh berbagai faktor, diantaranya: tidak memiliki tim pemasaran yang sakti mandraguna, tidak memiliki metode-metode yang kreatif–inovatif dalam pemasaran produknya.

Karena dalam pemasaran properti itu berlaku adagium umum, pertama tidak ada properti yang tidak bisa dijual dan kedua adalah jika anda tidak bisa menjual properti anda maka kembali ke peraturan pertama. Hehehe 😀

Intinya, butuh inovasi dan kreatifitas dalam memasarkan produk properti. (more…)

Kebutuhan Dukungan PKS KPR Indent Bagi Pemain Klaster dan Developer Pemula

Pentingnya PKS KPR Indent

Dukungan PKS (Perjanjian Kerjasama) Indent dari bank untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) konsumen bagi developer adalah hal penting dalam rangka pemasaran rumahnya.

Karena dengan adanya PKS Indent developer akan mendapatkan pembiayaan dari bank pemberi kredit untuk membangun rumah yang dibeli oleh konsumen.

Jika tidak ada PKS Indent pilihannya adalah developer harus membangun rumahnya terlebih dahulu sebelum dapat dibeli oleh masyarakat dengan skema KPR.

Sayangnya untuk developer Klaster dan developer pemula, belum banyak bank yang bersedia memberikan dukungan KPR Indent.

Mempertimbangkan resiko,  bank cenderung hanya memberikan PKS KPR ready stock. Pemain Klaster dimaksud dalam tulisan ini adalah developer perorangan yang membangun hanya beberapa unit dalam satu lahan.

Bukan Cluster kawasan perumahan besar. Meskipun sudah pecah sertifikat dan ber-IMB (PBG), tetap saja pemain Klaster dan developer pemula sangat jarang bank memberikan dukungan KPR Indent.

PKS KPR Indent untuk developer yang sudah berpengalaman

Developer yang diberikan PKS KPR Indent umumnya untuk developer yang dianggap sudah berpengalaman dengan rekam jejak yang baik pada proyek proyek sebelumnya. (more…)

Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum

Pentingnya status legalitas tanah dalam mengerjakan proyek

Salah satu hal yang perlu diperhatikan ketika mengakusisi lahan untuk dibangun proyek adalah status legalitas lahan. Apakah lahan tersebut sudah bersertipikat atau belum.

Dimana status sertifikasi lahan ini amat menentukan dalam kecepatan dalam mengelola proyek, baik kecepatan dalam mengurus perijinan proyek maupun dalam pelaksanaannya. Di samping juga menentukan harga beli tanah tersebut.

Keuntungan dan kerugian developer membeli tanah yang sudah bersertifikat

Keuntungan membeli tanah yang sudah bersertifikat

Waktu lebih cepat

Tanah yang sudah sertifikat lebih cepat dapat dikerjakan menjadi proyek jika dibandingkan dengan tanah yang belum sertifikat karena tanah yang sudah sertifikat bisa lebih cepat proses peralihan hak ke badan hukum developer di samping lebih cepat juga dalam mengurus perijinan dengan demikian proyek bisa dimulai secepatnya. (more…)

Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan

Negosiasi tanah memerlukan strategi supaya deal yang terjadi sesuai dengan keinginan Anda sebagai developer. Tujuannya agar kesepakatan sesuai dengan kondisi Anda.

Misalnya Anda tidak memiliki uang untuk membayar tunai tanah, hanya untuk membayar uang muka saja.

Dengan kondisi ini tujuan negosiasi adalah agar pemilik lahan bersedia pembayaran tanah dengan cara bertahap. Kalau detil tahapannya terserah saja, sesuaikan dengan kemampuan dan strategi keuangan proyek.

Dengan pembayaran tanah secara bertahap ini, tahap pertama pembayaran adalah berupa uang muka saja, sedangkan pembayaran selanjutnya harus dari penjualan. Jangan sampai pembayaran tanah tahap kedua dan selanjutnya dengan mencari tambahan modal atau pinjaman dari pihak lain.

Karena jika pembayaran tanah selanjutnya dari pinjaman modal dari pihak luar maka atas pinjaman tersebut juga perlu pembayaran bunga atas pinjaman tersebut atau imbal hasil jika pinjaman secara syariah.

Untuk mendapatkan deal dengan cara pembayaran tanah secara bertahap ini diperlukan effort keras supaya pemilik lahan yakin terhadap Anda. Yang perlu diciptakan kondisinya adalah mereka yakin bahwa Anda sanggup membayar tahapan selanjutnya.

Tetapi tidak perlu juga Anda sampaikan bahwa pembayaran tanah selanjutnya dari penjualan proyek. Mereka hanya perlu yakin bahwa Anda sanggup membayar tahapan tanah selanjutnya.

Untuk membuat pemilik lahan yakin harus bisa berpenampilan selayaknya seorang developer properti. Karena kesan bagi masyarakat bahwa seorang developer properti itu banyak uangnya. Misalnya untuk bertemu dengan pemilik lahan penampilan Anda harus rapi.

Jika bertemu di lokasi Anda harus membawa mobil, jangan pakai motor atau dengan ojek. Jika pemilik lahan tahu Anda datang pakai motor atau ojek tentu mereka menjadi ragu untuk menyerahkan tanahnya kepada Anda.

Mereka akan berfikir mana mungkin orang seperti ini bisa sukses mengelola proyek. Jika mereka ragu bisa dipastikan mereka tidak akan bersedia tanahnya Anda kelola. Mereka pasti ragu kesanggupan Anda sanggup membayar tanah selanjutnya. Mereka pasti berfikir; Anda orang miskin! Developer kok kismin!

Kecuali Anda memiliki uang tunai untuk membayar tanahnya, maka dengan kondisi ini tidak perlu Anda memperbaiki penampilan apapun. Berpenampilan seenaknya ngga masalah.

Anda juga tidak perlu strategi apapun dalam negosiasi, yang diperlukan adalah Anda hanya sikap tega saja. Hehehe.

Sudah amat jamak terjadi jika seorang akan membeli tanah atau rumah secara tunai maka ia akan mengajukan penawaran harga yang agak kejam. Nawarnya bisa saja setengah dari harga yang diajukan pemilik lahan.

Dan pemilik lahan biasanya terbuka untuk negosiasi harga. Strategi ini yang dinamakan BPC namanya alias big price cut.

Jika memang terpaksa

Bagaimana caranya jika Anda tidak memiliki kendaraan yang proper sebagai seorang developer properti? Tidak perlu berkecil hati.

Musti dicari cara-cara yang kreatif, misalnya jika pemilik lahan ingin bertemu, minta ketemu di mall. Kan banyak tempat yang bagus untuk mengobrol, bisa di coffee shop yang banyak bertebaran saat ini.

Kenapa harus di mall? Karena dengan ketemu di mall mereka tidak tahu Anda datang pakai apa. Ngga masalah Anda datang pakai ojol, motor, atau jalan kaki sekalipun.

Pastikan saja ketika ketemu Anda dalam kondisi rapi. Jangan ada bau ketiak yang busuk menyengat. Jika itu terjadi deal pasti tidak terjadi. Pemilik lahan akan berfikiran developer kok bau?

Developer kok tidak punya uang untuk mewangikan tubuh?

Selain itu pastikan juga Anda berpakaian selayaknya seorang developer properti. Jangan slengean seperti seorang pengangguran.

Jika Anda biasanya membeli pakaian dengan prinsip membeli banyak dengan harga semurah mungkin putar balik prinsip Anda sekarang. Belilah sedikit dengan harga yang lebih mahal. Dengan demikian penampilan Anda pasti akan berubah. Berubah sedikit ok lah ngga apa-apa. Hehehe.

Jadi Anda tidak perlu merasa patah semangat jika memang kondisi Anda belum memungkinkan. Selalu ada jalan jika Anda kreatif.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Ini Caranya Supaya Teman Mau Membiayai Proyek  

Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mendapatkan modal untuk berbisnis properti. Salah satunya adalah dengan cara meminjam dari teman atau dengan skema kerjasama pembiayaan.

Dimana modal yang dibutuhkan di bisnis properti utamanya sebagai developer adalah untuk mengakuisisi lahan, mengurus perijinan dan mengerjakan persiapan proyek.

Untuk mengakuisisi lahan memang dibutuhkan modal yang besar karena tanah merupakan komponen utama dalam sebuah proyek properti. Biaya mengurus perijinan memang tidak terlalu besar, masih jauh lebih kecil jika dibandingkan dengan biaya mengakuisisi lahan. 

Selain untuk mengakuisi lahan dan mengurus perijinan, biaya awal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengerjakan persiapan lahan. Besarnya biaya persiapan lahan ini tergantung kondisi lokasi.

Jika lokasi sudah siap untuk dibangun maka biaya persiapannya cukup untuk permbersihan lahan saja. Tetapi jika kondisi lahannya belum siap, maka dibutuhkan biaya yang lebih besar.

Kondisi lahan yang belum siap ini umumnya butuh pekerjaan berat seperti cut and fill atau pengurukan. Nah, biaya ini cukup besar.

Dengan cara meminjam, mungkin saja skemanya adalah hutang piutang, dimana hutang piutang ini akan jatuh tempo sesuai kesepakatan. Amat wajar kalau dengan skema hutang piutang ini akan ada pembayaran bunga untuk pemilik uang.

Bagi yang tidak menginginkan bunga ya tentu tidak usah pakai bunga. Cukup kembalikan modal pokok saja. Hutang tentu musti dibayar. (more…)

Kapan Sebaiknya Memulai Membangun Fisik Proyek

Untuk dapat memulai pembangunan fisik proyek, perizinan sampai dengan diperolehnya PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) harus sudah didapat. Karena PBG adalah persyaratan yang wajib dipenuhi untuk dapat membangun proyek.

Pembangunan fisik dalam arti persiapan lahan

Tetapi apabila pembangunan fisik proyek yang dimaksud adalah memulai pembangunan dalam pengertian yang luas boleh memulai kapan saja. Tujuan dari kegiatan ini adalah mempersiapkan lahan agar siap dibangun.

Misalnya untuk mulai merapikan lahan, boleh dimulai kapan saja. Karena untuk merapikan lahan tidak diperlukan izin khusus.

Kegiatan merapikan lahan ini wajib dilakukan jika kondisi lahan tidak bagus; banyak pohon-pohon, semak belukar, kontur lahan belum rata atau perlu pengurukan.

Jika lokasi lahan masih banyak pohon-pohon dan semak belukar maka harus dibersihkan semua supaya proyek kelihatan siap untuk dibangun.

Jika kontur lahan belum rata maka harus diratakan dengan cut and fill, sampai kondisi lahan seperti yang diiinginkan. Cut and fill bisa dengan menggunakan alat berat bisa dengan kegiatan yang ringan saja.

Berikutnya jika elevasi lahan rendah dari sekeliling maka perlu diuruk sampai elevasi yang diinginkan. Ketinggian elevasi harus sesuai dengan rekomendasi peil banjir yang diterbitkan oleh instansi di pemda setempat.

Satu lagi kegiatan yang biasa dilakukan developer adalah membangun pagar keliling supaya lahan rapi dan berbentuk. Sehingga memberikan kesan kepada masyarakat bahwa proyek akan dibangun di lokasi tersebut.

Pembangunan fisik dalam arti membangun persiapan fasum fasos

Apabila pembangunan fisik yang dimaksudkan adalah mulai membangun fasum fasos seperti membangun jalan, atau sekurangnya mulai membangun badan jalan dan saluran.

Kegiatan pembangunan badan jalan dan saluran ini sebaiknya dimulai ketika siteplan sudah disahkan. Karena ketika siteplan sudah disahkan maka posisi semua komponen proyek seperti posisi jalan dan saluran, kaveling-kaveling, RTH (Ruang Terbuka Hijau), taman-taman dan komponen proyek lainnya sudah diketahui.

Jika pembangunan jalan dan saluran ini dilakukan sebelum siteplan disahkan maka dikhawatirkan ada perubahan siteplan.

Apalagi perubahan siteplan tersebut menyebabkan posisi jalan yang sudah dibangun harus dipindah. Resikonya biaya proyek bisa bertambah, kondisi ini harus dihindari dalam pembangunan proyek.

Pembangunan fisik dalam arti membangun unit rumah

Apabila pembangunan proyek yang dimaksud adalah pembangunan unit rumah, maka pembangunan unit rumah harus dilakukan setelah PBG didapatkan. Atau semua perizinan sudah didapatkan.

Mulai dari rekomendasi-rekomendasi dari instansi pemerintah daerah setempat seperti rekomendasi dari dinas lingkungan hidup untuk mendapatkan rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) atau rekomendasi UKL/UPL (Usaha Pengelolaan Lingkungan/Usaha Pemantauan Lingkungan), rekomendasi TPU (Tempat Pemakaman Umum) dari dinas pemakaman, rekomendasi Andalalin (Analisa Dampak Lalu Lintas) dari dinas perhubungan, rekomendasi peil banjir dari dinas tata air, rekomendasi PJU (Penerangan Jalan Umum) dari dinas perhubungan dan rekomendasi dari dinas-dinas lainnya seperti yang disyaratkan peraturan. Sampai dengan rekomendasi dari warga setempat, rekomendasi lurah dan camat.

Tetapi ada kalanya seorang developer membangun unit rumah untuk keperluan rumah contoh. Maka sedapat mungkin pembangunan unit rumah contoh ini di lokasi yang aman dari perubahan siteplan dengan demikian unit rumah tersebut nantinya bisa dimanfaatkan atau dijual.

Ada juga developer yang mempersiapkan biaya khusus untuk membangun rumah contoh ini, dimana rumah contoh dibangun tidak di lokasi proyek atau posisinya di luar siteplan.

Maka dengan kondisi ini ya aman-aman saja membangun unit rumah contoh dimanapun karena toh nantinya rumah tersebut akan dihancurkan dan tidak dapat dijual.

Jadi untuk mulai membangun fisik proyek ini bisa dimulai kapan saja jika yang dimaksud adalah untuk merapikan proyek, tetapi jika yang dimaksud pembangunan fisik adalah membangun unit rumah maka pembangunan bisa dimulai ketika PBG sudah didapat.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 22-23 Februari 2025 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti