Begini Aturannya Orang Asing Atau WNA Membeli Rumah Dan Apartemen Di Indonesia

Orang asing diperbolehkan membeli rumah dan apartemen di Indonesia dengan syarat WNA tersebut memiliki dokumen keimigrasian sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dokumen keimigrasian tersebut diantaarnya visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Jenis sertifikat yang dapat dimiliki oleh WA

Rumah tapak

Orang asing dapat memiliki rumah tapak diatas tanah hak pakai di atas tanah negara atau Hak Pakai di atas Hak Milik. Dimana tanah Hak Milik tersebut dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas tanah Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Orang asing juga dapat memiliki rumah dengan hak pakai di atas hak pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang hak pengelolaan.

Rumah susun/apartemen

Orang asing dapat memiliki rumah susun atau apartemen dengan alas hak berupa Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah negara.

Bisa juga Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah hak pengelolaan. Bisa juga dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

Cara orang asing memperoleh rumah

Orang asing dapat memperoleh rumah dengan cara peralihan hak berupa jual beli, hibah, tukar menukar, lelang atau cara lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Untuk rumah tapak berupa Hak Milik atau Hak Guna Bangunan apabila akan dialihkan ke orang asing, maka Hak Milik dan HGB tersebut diubah dulu haknya menjadi Hak Pakai.

Kategori rumah untuk orang asing

Kepemilikan rumah untuk orang asing ini diatur dalam Pasal 186 Permen ATRBPN 18/2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Rumah tapak

Rumah tapak untuk orang asing adalah rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jumlahnya 1 bidang tanah perorang/keluarga dan tanahnya paling luas 2.000 m2.

Rumah susun/apartemen

Untuk kategori rumah susun atau apartemen yang boleh dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun komersial atau tidak boleh rusunami (rumah susun sederhana milik).

Batasan harga rumah yang dapat dibeli oleh orang asing

Pembatasan harga untuk rumah tapak diatur berdasarkan propinsi. Hal diatur dalam Kepmen ATR/BPN 1241/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Batasan harga untuk rumah tapak

Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, DI Yogyakarta, Bali harga rumah yang boleh dibeli oleh orang asing adalah minimal Rp5 milyar.

NTB 3 milyar, Sumatera Utara, Kalimantan Timur, Sulawesi Selatan dan Kepri adalah 2 milyar. Dan propinsi lainnya 1 milyar.

Batasan harga untuk rumah susun atau apartemen

Jakarta 3 milyar, Banten, Jabar, Jateng, Jatim, Bali, Yogyakarta 2 milyar. Sedangkan provinsi lainnya 1 milyar.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Apakah Mengurus SHM Tanpa Jual Beli Dikenakan BPHTB

Ada seorang teman yang menanyakan ke saya tentang hal tersebut. Jadi suatu waktu dia mensertifikatkan tanah milik orang tuanya. Tanah tersebut masih girik atas nama orang tuanya. Dan akan dibuatkan SHM juga atas nama orang tuanya.

Dia kaget ketika mengurus ke kantor notaris ada timbul biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Dia mempertanyakan karena selama ini yang ia pahami bahwa yang terkena kewajiban BPHTB adalah pembeli ketika terjadi transaksi jual beli.

Sementara untuk kondisi tanah orang tuanya tidak ada transaksi jual beli, ia hanya mensertifikatkan tanah yang atas nama orang tuanya dan nantinya sertifikat juga atas nama orang tuanya. Jadi tidak ada proses peralihan hak atau jual beli.

Untuk menjawab pertanyaan ini kita lihat dulu apa itu BPHTB.

Pengaturan BPHTB diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Di dalam UU tersebut disebutkan bahwa BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Jadi dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa BPHTB akan tertagih apabila ada peristiwa hukum yang menyebabkan orang atau badang hukum memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

Selanjutnya di dalam UU tersebut juga dicantumkan perbuatan hukum apa saja yang menyebabkan timbulnya kewajiban BPHTB.

Diantara perbuatan hukum yang mendapatkan hak atas tanah dan bangunan adalah pemindahan hak dan pemberian hak baru.

Pemindahan hak bisa terjadi karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha atau hadiah.

pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau di luar pelepasan hak.

Jadi orang yang mengurus sertifikat SHM atas namanya sendiri bukan karena jual beli tetap dikenakan BPHTB.

Besarnya BPHTB dalam perolehan hak baru ini sama perhitungannya dengan jual beli, hanya saja dasar perhitungannya adalah taksiran harga objek atau NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Sementara BPHTB karena jual beli dasar perhitungannya adalah nilai transaksi jual beli tersebut.

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x 5%

Dimana NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, dilihat mana yang lebih tinggi antara NJOP dengan nilai taksiran harga tanah.

Nilai taksiran harga tanah ini ditentukan oleh petugas dari instansi terkait, biasanya instansi yang mengurus tentang BPHTB adalah Dinas Pendapatan Daerah setempat atau Badan Pendapatan Daerah.

NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Angka konstanta yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Untuk Jakarta saat ini NPOPTKP adalah 80 juta, Surabaya 75 juta dan daerah lain di seluruh Indonesia adalah 60 juta.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Begini Cara Menghilangkan Mental Blok Untuk Menjadi Pengembang

Mental blok yang membuat Anda takut melangkah

Mental blok adalah akumulasi dari pemahaman yang salah tentang menjadi developer properti. Sekurangnya pemahaman tersebut membuat Anda takut memulai dan melangkah lebih jauh.

Mental blok yang sering menghantui seseorang adalah; jika tidak punya modal maka tidak mungkin bisa menjadi pengembang properti. Ia berfikiran bahwa modal adalah faktor penentu dan faktor utama.

Karena menurutnya bahwa mengerjakan sebuah proyek mutlak butuh modal besar. Sebenarnya yang ia fikirkan itu tidak sepenuhnya salah karena memang pada kenyataannya untuk memulai sebuah proyek properti itu butuh modal besar.

Kebutuhan modal atasi dengan mengajak investor

Tetapi ketiadaan modal itu bisa diatasi dengan mengajak orang lain (investor) untuk membiayai proyek. Itu konsep sederhananya. Tentu ada strategi untuk mengajak orang untuk membiayai proyek.

Salah satu strategi untuk mencari investor adalah dengan membuat proposal yang menarik. Jadi Anda perlu mempelajari cara agar bisa membuat proposal yang menarik.

Jadi jika Anda ingin sukses menjadi pengembang properti, pemikiran bahwa uang adalah modal utama yang harus ada perlu diperbaiki. Buang dahulu mental blok tentang modal uang ini, jika tidak Anda tidak akan kemana-mana.

Karena tidak mungkin juga ada orang yang akan membiayai proyek Anda sementara Anda adalah seorang pemula yang sedang belajar menjadi developer properti.

Bayangkan jika kondisinya terbalik, Anda punya uang lalu diajak membiayai sebuah proyek seseorang yang sedang belajar, seorang pemula. Tentu Anda berfikir dua kali untuk membiayainya bukan? Begitu juga orang lain melihat Anda.

Apalagi si investor juga baru dikenal dan mereka juga baru mengenal Anda semakin sulitlah membuat deal dengan mereka. (more…)

Ini Dia Aturan Tentang Perolehan Dan Harga Rumah Tempat Tinggal Untuk Orang Asing Setelah UU Cipta Kerja Disahkan

Saat ini orang asing boleh membeli apartemen di atas HGB murni dengan batasan harga

Ini Petunjuk Pelaksanaan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/SK-HK.02/09/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian Untuk Orang Asing.

Bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 187 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, telah diterbitkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1241/ SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing sebagai dasar batasan harga pemilikan rumah tapak maupun satuan rumah susun oleh Orang Asing.

Sehubungan dengan hal tersebut, guna kelancaran pelaksanaannya bersama ini disampaikan hal-hal sebagai berikut:

Bahwa guna meningkatkan investasi yang bertujuan untuk mendorong peningkatan perekonomian negara, Pemerintah telah menerbitkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagai payung hukum bagi masuknya investasi, salah satunya di bidang pertanahan melalui kemudahan bagi Orang Asing dalam memperoleh properti di Indonesia, yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. (more…)

Cara Menjadi Mini Developer Atau Pengembang Perumahan Kecil-Kecilan

menjadi mini developer properti
Menjadi pengembang bisa dilakukan secara kecil-kecilan saja. Langkahnya sederhana, beli tanah beberapa ratus meter, lalu pecah-pecah sesuai perencanaan dan urus perizinan. Lalu jual

Ingin menjadi developer perumahan tetapi tidak punya modal besar

Menjadi mini developer yang mengembangkan perumahan kecil-kecilan bisa menjadi alternatif bagi orang yang memiliki uang, tetapi dengan jumlah yang terbatas.

Karena untuk memulai sebuah perumahan yang terdiri dari beberapa unit saja tidak membutuhkan modal terlalu besar.

Mungkin hanya ratusan juta saja modalnya. Dimana modal yang dibutuhkan adalah untuk membeli tanah.

Karena rumah yang dibangun hanya kecil saja, maka tanah yang dibutuhkan juga tidak terlalu besar.

Misalnya ada tanah 300 m2 harganya Rp400 ribu permeter persegi, maka uang yang dibutuhkan untuk membeli tanah tersebut adalah hanya Rp120 juta saja.

Misalnya di lahan tersebut bisa dibangun 3 unit rumah, butuh uang untuk mengurus legalitas (sertifikat dan perizinan) misalnya 10 juta perunit, maka modal yang dibutuhkan untuk mengurus legalitas adalah Rp30 juta. (more…)

Jika Rumah yang Dibangun Developer Longsor, Bagaimana Tanggungjawab Developer

Pernah suatu kejadian bahwa suatu lokasi perumahan yang dibangun oleh developer tanahnya longsor. Longsor ini hanya terjadi di beberapa rumah saja tidak semua. Dan longsor tersebut terjadi di lokasi yang berada di tepi tebing.

Lalu si pemilik rumah tersebut mengajukan tuntutan kepada developer karena dulu dia mendapat informasi tentang perumahan tersebut ketika pemasaran bebas banjir dan bebas longsor.

Dengan kondisi ini bagaimana tanggungjawab developer?

Untuk menyelesaikan masalah ini harus dilihat dulu dari awal, apakah ada janji-janji developer atau jaminan developer bahwa perumahanan yang dibangunnya bebas banjir atau bebas longsor.

Mungkin saja dulu memang developer menjanjikan bebas longsor karena memang ada kekhawatiran secara di perumahan yang sedang dibangunnya memang ada titik-titik yang rawan longsor.

Jika terjadinya longsor karena kelalaian developer

Longsor karena kelalaian developer jika tidak ada penanganan khusus terhadap kondisi yang rawan longsor seperti unit rumah yang posisinya berada di pinggir tebing yang tinggi.

Dimana longsor bisa diatasi dengan melakukan tindakan preventif seperti membangun dinding penahan (retaining wall) atau batu barajuik di lokasi yang dianggap rawan.

Terhadap kondisi ini pemilik rumah yang rumahnya longsor bisa mengajukan ganti rugi kepada developer atau minta pertanggungjawaban.

Ganti rugi bisa saja dengan mengganti uang yang sudah dibayarkan kepada developer ditembah dengan denda atau dengan mengganti rumah baru dengan tipe yang sama. Terserah saja mana yang nyaman menurut pemilik rumah.

Secara hukum kejadian ini merupakan wanprestasi bagi developer karena tidak bisa memberikan apa yang dijanjikan. Dalam hal ini yang dijanjikan adalah bebas longsor.

Ini kondisi Wanprestasi menurut Pasal 1243 KUHPerdata:

  1. tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
  2. melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
  3. melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
  4. melakukan sesuatu yang menurut perjanjiannya tidak boleh dilakukannya.

Wanprestasi developer dengan kondisi ini termasuk wanprestasi nomor 2

Jika terjadinya longsor karena force majeur

Akan tetapi jika longsor yang terjadi karena force majeur atau kondisi memaksa maka developer tidak bisa diminta pertanggungjawaban.

Kondisi memaksa dalam hal ini termasuk bencana alam seperti likuifaksi atau tanah bergeser secara masif.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

Jangan Panik, Jika Sertifikat Tanah Hilang atau Rusak, Bisa Ajukan Sertifikat Pengganti Ke BPN

Sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah. Dengan adanya surat tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki tanah tersebut dengan bukti berupa surat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Pengertian sertifikat tanah menurut Peraturan Pemerintah

Tentang pengertian sertifikat tanah ini tercantum di dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam pasal tersebut menyatakan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Dalam hal sertifikat tanah hilang atau rusak maka sertifikat tersebut bisa dimohonkan sertifikat pengganti ke kantor BPN setempat.

Tentang sertifikat hilang atau rusak ini diatur di dalam Pasal 57 ayat (1) PP 24/1997 sebagai berikut:

Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Permohonan sertifikat pengganti karena hilang atau rusak hanya dapat diajukan oleh orang atau pihak yang namanya tercantum di dalam sertifikat. Atau bisa juga orang penerima hak jika ada peralihan hak dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang. (more…)

Perlu Dipahami Bahwa Developer Properti Adalah Bisnis Jangka Panjang

Bisnis developer properti adalah bisnis jangka panjang karena banyak tahapan yang harus dilakukan dalam pengembangan sebuah proyek properti, diantaranya adalah pengurusan legalias, permbangunan dan pemasaran

Semua orang yang ingin berbisnis properti sebagai developer harus paham bahwa bisnis developer properti itu bisnis jangka panjang. Ini perlu dipahami supaya tidak salah dalam mengatur perencanaan bisnis.

Perlunya pemahaman tentang karakter bisnis developer properti ini jika Anda melakukan bisnis dengan skema mengajak orang lain sebagai partner. Partner sebagai investor, pemilik lahan atau partner dalam bentuk lainnya.

Dengan mengetahui sifat dasar bisnis developer properti ini diharapkan Anda tidak menjanjikan pengelolaan bisnis dalam waktu yang pendek.

Janji kepada investor tentu saja dalam bentuk pengembalian modalnya dalam waktu dekat, sementara janji kepada pemilik lahan adalah janji untuk pembayaran tanahnya lebih cepat. (more…)

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 22-23 Februari 2025 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti