Strategi Mempersiapkan Modal Untuk Menjadi Developer Properti

Modal Sendiri

Inilah kondisi yang paling ideal karena jika Anda sudah membeli tanahnya dengan uang sendiri dan membangun proyek atas nama Anda—perusahaan Anda—maka Anda dapat mengatur dan mengontrol proyek sesuai dengan keinginan sendiri.

Selain itu, tentu saja dengan modal sendiri, keuntungan proyek juga akan menjadi milik Anda sendiri, tanpa harus bebagi dengan orang lain.

Bantuan Modal dari Orang Sekitar

Modal dari Anggota Keluarga

Jika Anda tidak memiliki modal untuk memulai bisnis developer properti, maka Anda bisa meminta bantuan kepada anggota keluarga.

Yang dimaksud dengan keluarga di sini adalah orang-orang yang memiliki hubungan yang paling dekat dengan Anda, seperti orang tua, anak, adik, kakak dan lain-lain.

Keluarga akan mempercayai Anda apabila Anda mengajukan kerjasama atau meminta bantuan untuk keperluan bisnis.

Apalagi bisnis yang akan Anda lakukan adalah bisnis developer properti yang merupakan bisnis dengan fisik yang jelas.

Barang yang akan dibeli dan dibisniskan jelas yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya juga jelas termasuk pola pembagian keuntungannya transparan dan bisa dibuatkan perjanjian tertulis.

Pekerjaan terberat Anda adalah bagaimana Anda bisa menjadi orang yang bisa dipercaya oleh keluarga Anda. Ini berhubungan dengan riwayat tingkah laku Anda.

Jika Anda bertingkah laku baik, dikenal sebagai orang yang amanah, bisa dipercaya dan bertanggungjawab maka tidak sulit bagi Anda mendapatkan kepercayaan keluarga Anda.

Modal dari Teman

Selain keluarga, orang yang dekat hubungannya dengan Anda adalah teman, baik berupa teman sewaktu kecil, teman sama sekolah dari SD, SMP, SMA, teman kuliah atau teman ketika sama-sama kost dan teman sekantor, teman sama-sama di komunitas tertentu dan lain-lain.

Semakin banyak teman yang Anda memiliki maka semakin besar peluang Anda untuk bisa mendapatkan bantuan modal bisnis.

Jika rencana bisnis Anda jelas dan menguntungkan maka Anda tidak akan kesulitan mengajak teman untuk berbisnis. Syaratnya, tentu saja teman Anda memang punya uang untuk dibisniskan. Hehehe!.

Sama halnya dengan syarat mutlak untuk mendapatkan bantuan dari keluarga, teman-teman Anda tentu akan melihat track record Anda selama bergaul dengan mereka.

Jika track record Anda bagus maka akan ada teman yang membantu Anda atau sepakat menjalin kerjasama bisnis dengan Anda.

Karena dalam hal apapun—apalagi dalam hubungan bisnis—kunci utama untuk mendapatkan kerjasama bisnis adalah rasa percaya (trust). Sekali nama Anda cacat jangan harap akan dipercaya lagi.

Memberdayakan Pemilik Lahan sebagai Pemodal Proyek

Anda bisa memberdayakan pemilik lahan sebagai sumber modal membangun proyek properti Anda. Mereka menyumbang modal bukan dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta pembayaran tunai di depan.

Jadi tanahnya dibayar ketika proyek sudah menghasilkan penjualan atau dibayar bertahap dengan jangka waktu tertentu.

Inilah konsep dasar menjadi developer tanpa modal dengan prinsip kerjasama lahan.

Mengundang Investor untuk Membiayai Proyek

Sumber modal lainnya yang bisa Anda manfaatkan adalah dengan mengundang investor untuk membiayai proyek Anda.

Investor bisa berupa perorangan bisa juga berupa badan hukum atau Perseroan Terbatas (PT).

Untuk proyek dengan skala kecil lebih mudah dan menguntungkan dengan memakai investor perorangan, tetapi jika proyek Anda dengan skala besar lebih baik dengan menggunakan investor korporat atau PT.

Investor bersedia menempatkan uangnya di proyek Anda karena mengharapkan imbalan berupa prosentase keuntungan proyek.

Dimana besarnya keuntungan berdasarkan kesepakatan saja. Ada beberapa pola bagi hasil yang bisa anda tawarkan kepada investor yaitu berupa prosentase atas keuntungan bersih atau berdasarkan kelipatan modal yang disetorkannya.

Tidak ada patokan mutlak yang menjadi dasar penghitungan sharing profit kepada si investor.

Namun seyogianya investor mendapatkan bagi hasil yang lebih besar dibanding Anda sebagai pelaksana karena investorlah yang menanggung resiko paling besar.

Contoh tingkat pengembalian investasi prosentase atas keuntungan bersih:

Modal investor : Rp500.000.000
Keuntungan bersih : Rp2.000.000.000
Hak investor 50% : Rp1.000.000.000
Hak pengelola 50% : Rp1.000.000.000
Jangka waktu : 18 bulan

Contoh tingkat pengembalian investasi berdasarkan kelipatan modal disetor:

Modal investor : Rp500.000.000
Keuntungan bersih : Rp2.000.000.000
Hak investor 200% x modal : Rp1.000.000.000
Hak pengelola : Rp1.000.000.000
Jangka waktu : 18 bulan

Apapun pola pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan dengan bunga bank, bunga deposito, obligasi atau kemungkinan besarnya dividen atas saham.

Melihat contoh di atas, pengembalian investasi adalah sebesar 2 kali dari modal yang disetorkan. Tentu jumlah ini sangat menarik bagi investor.

Hal lainnya yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu pengembalian. Bagi hasil 200% belum tentu menarik bagi investor apabila jangka waktu pengembalian modal dan keuntungan adalah 5 tahun atau lebih.

Memanfaatkan Kontraktor untuk Turut Serta Membiayai Proyek

Selanjutnya Anda bisa memanfaatkan kontraktor untuk membangun proyek dengan cara menegosiasikan cara pembayaran.

Pembayaran yang menguntungkan untuk developer adalah dengan cara pembayaran paling kecil di awal. Dengan demikian developer tidak membutuhkan modal besar untuk mulai membangun.

Dalam hal pembayaran kepada kontraktor ada beberapa pola pembayaran yang bisa Anda sepakati, yaitu pembayaran termin, turn-key dan cost and fee.

Pembayaran Termin

Dengan pembayaran termin, Anda sebagai pemilik proyek membayar kontraktor sesuai dengan prestasi kerja. Misalnya pada saat progres pekerjaan 0% maka pembayaran ke kontraktor sebesar 20%, kemudian dilanjutkan pembayaran 30% pada saat pekerjaan sudah mencapai 50%.

Begitu selanjutnya, pembayaran 30% lagi pada saat progres 80%. Terakhir pelunasan dilakukan saat pekerjaan sudah 100%. Bisa juga ada pembayaran yang ditahan (retensi) untuk beberapa waktu sebagai jaminan pekerjaan.

Pembayaran Turn-key

Dengan pola pembayaran turn-key kontraktor membiayai pembangunan proyek terlebih dahulu dimana pembayaran dari Anda sebagai pemilik pemilik proyek ke kontraktor dilakukan setelah proyek selesai 100%.

Dengan pola ini kontraktor membutuhkan modal untuk membiayai pembangunan proyek.

Pembayaran Cost and Fee

Pola pembayaran ini dilakukan apabila kontraktor dan developer sepakat bahwa kontraktor hanya sebagai pelaksana saja dengan mendapatkan fee dari pekerjaannya tersebut.

Sedangkan pengaturan biaya masih dipegang oleh developer sebagai pemilik pekerjaan.

⊛⊛⊛

Dari pola pembayaran kepada kontraktor di atas, pola pembayaran yang paling bagus bagi developer untuk mereduksi modal kerja adalah pola pembayaran dengan pola turn-key karena dengan pola pembayaran ini Anda tidak butuh modal sama sekali untuk membangun karena seluruh biaya pembangunan dan pelaksanaannya sudah ditanggung oleh kontraktor.

Dengan sistem turn-key ini kewajiban pembayaran developer kepada kontraktor hanya timbul pada saat pekerjaan sudah selesai sehingga Anda tidak disibukkan oleh hal-hal detil tentang pembangunan seperti membeli material, mengurus gaji tukang dan mengurus tagihan material dan lain-lain.

Anda cukup memberikan surat perintah kerja kepada kontraktor maka kontraktorlah yang akan melaksanakan proyek sampai selesai, Anda hanya perlu melakukan pengawasan (controlling) supaya pekerjaan sesuai dengan specs yang disepakati.

Kenapa ada kontraktor yang mau dengan sistem turn-key ini? Karena dengan sistem pembayaran turn-key ini biasanya kontraktor mendapatkan keuntungan lebih besar jika dibandingkan dengan pembayaran termin atau sistem pembayaran lainnya.

Ini amat pantas, karena mereka membutuhkan modal terlebih dahulu untuk mengerjakan proyek.

Contohnya: Jika dengan pembayaran termin disepakati bahwa untuk membangun rumah 1 lantai—contohnya tipe 45—adalah 3.000.000 rupiah permeter persegi, maka dengan pembayaran turn-key Anda bisa menawarkan harga borongan 3.500.000 rupiah per-m2. Atau jumlah berapapun yang menarik bagi kontraktor.

Nah, bagi Anda sebagai developer, memang bagian keuntungan menjadi lebih kecil, tetapi ingat Anda tidak mengeluarkan uang untuk membangun proyek karena semua biaya pembangunan ditanggung oleh kontraktor Anda.

Itulah konsepnya kontraktor bisa Anda manfaatkan sebagai instrumen modal proyek. Maknyus kan?!.

Toko Materialpun Bisa Anda Manfaatkan untuk Membantu Pembiayaan Proyek

Anda bisa memanfaatkan toko material untuk membantu pengembangan proyek Anda dalam bentuk pembayaran lunak material yang dibeli di tokonya.

Artinya pembayaran material dilakukan secara bertahap dalam jangka waktu tertentu.

Pola pembayaran ini akan terasa manfaatnya jika proyek dilakukan dengan cara swakelola karena dengan pola pelaksanaan dengan cara ini developer sendiri yang membeli material dan melakukan pembayaran.

Jika pembangunan proyek dilaksanakan oleh kontraktor (disubkan) maka pola ini tidak bisa diterapkan karena tentu saja yang membeli material adalah kontraktor, Anda sebagai developer hanya menerima hasil kerja kontraktor sesuai dengan kontrak.

Memanfaatkan Uang Konsumen untuk Membiayai Proyek

Selanjutnya, Anda juga bisa memanfaatkan konsumen untuk membiayai proyek. Strategi yang bisa Anda lakukan adalah dengan cara menjual proyek yang belum dilaksanakan pembangunan fisiknya.

Jika ada konsumen membeli dan membayar uang muka, maka uang muka yang dibayar oleh konsumen tersebut Anda gunakan untuk membangun.

Akan lebih baik lagi jika pembayaran uang muka lebih besar—sekurangnya cukup untuk membiayai pembangunan rumah, sehingga dengan uang muka yang dibayarkan konsumen Anda sudah bisa menyelesaikan pembangunan unitnya.

Pola pembayaran konsumen yang paling ideal bagi Anda tentu saja pembayaran tunai atau tunai bertahap. Sehingga Anda bisa memanfaatkan pembayaran dari konsumen untuk memutar roda proyek.

Kenapa konsumen bersedia membayar dengan uang muka lebih besar, atau bahkan bersedia membayar lunas pada saat unit belum dibangun? Karena Anda memberikan imbalan yang pantas berupa potongan harga yang signifikan.

Perbankan Bisa Anda Manfaatkan untuk Membiayai Proyek

Strategi lainnya untuk memenuhi kebutuhan modal proyek Anda adalah dengan memanfaatkan perbankan. Pembiayaan perbankan berupa bantuan modal kepada developer dalam bentuk kredit konstruksi, Kredit Yasa Griya (KYG) atau Kredir Konstruksi atau jenis kredit lainnya, tergantung bank.

Namun untuk dapat mengajukan KYG ini terdapat persyaratan yang harus dipenuhi oleh developer yaitu legalitas tanah proyek sudah harus clear dan atas nama developer.

Di samping itu perizinan berupa Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) juga harus sudah selesai seluruhnya.

Sedangkan bantuan pembiayaan kepada konsumen dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR ada dua jenis dalam pelaksanaannya yaitu KPR ready stock dan KPR inden.

Jenis KPR yang memberikan keuntungan kepada developer adalah KPR inden dimana akad kredit dilakukan pada saat bangunan belum dibangun. Dengan dengan demikian pembangunan bisa dengan menggunakan uang dari pencairan KPR inden tersebut.

Kok bisa? Ya, jelas bisa karena akad KPR inden itu mengandung pengertian bahwa uang KPR sudah bisa cair walaupun bangunan belum ada. Jadi hari ini akad kredit, maka beberapa ke selanjutnya uang KPR sudah cair kepada developer.

Umumnya pencairan secara bertahap sesuai dengan prestasi pengerjaan di lapangan.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST

Owner of asriman.com

Lihat artikel lainnya:

asriman.com