Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan





Share Button

cara menghitung bphtb warisanSebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisanpun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Prinsipnya adalah para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan dan karena itu negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. Jenis perolehan hak lain yang juga dikenakan BPHTB bisa dilihat disini.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan. Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi dalam pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris berupa istri dan anak-anak.

Penghitungan BPHTB karena pewaris pemilik tunggal hak atas tanah dan bangunan

Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangeran dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Contoh perhitungan PBHTB karena warisan bisa dilihat sebagai berikut:

Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.

Sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dimiliki oleh beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan)

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

  1. Maknyak Jumas (istri)
  2. Andi Arwick Garang (anak)
  3. Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP)   1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian
  • BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
  • BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar adalah Nihil atau tidak ada. Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Maknyak Jumas (istri)
  6. Andi Arwick Garang (anak)
  7. Mariadi Putra Garang (anak)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

Artikel lainnya:

1. Tanah dijual di Cibubur Jakarta Timur, luas 4.8 Hektar

2. Tanah dijual di Bekasi Barat, luas 5 Hektar

3. Tanah dijual di Kuningan Jakarta Selatan luas 3.8 Hektar

4. Tanah dijual di Jl. TB. Simatupang luas 6850 m2

Share Button
See more..
Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Jual Beli
Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah...
Panduan Cara Menjual Tanah Warisan
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa. perbedaan hanya...
Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya...
Surat Keterangan Waris untuk Beberapa Golongan Penduduk
Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris dari seseorang yang...
Persetujuan Suami atau Istri dan Anak dalam Menjual Rumah dan Tanah
Seringkali kita menemukan kasus yang membutuhkan analisa hukum, seperti perlu atau tidaknya persetujuan...
Jenis Hak Atas Tanah yang Bisa Dibangun Proyek
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang lebih dikenal dengan...
Cara Mengurus Sertifikat dari Tanah Girik
Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik? Pertanyaan ini sering saya dengar dari beberapa...
Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli...

Article Tags:

12 Responses to “ Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan ”

  1. salam hormat,

    terima kasih pencerahannya tentang seluk beluk hukum jual beli dan balik nama, mohon ijin bertanya, sy sudah baca tentang bphtb,……hanya mungkin kurang jelas……saya ada keponakan 3 (tiga) + ibunya (ayahnys sudah meninggal)…. mau urus balik nama waris, apakah bphtb nya di bagi empat (sperti contoh yg tanah dibeli pstungan oleh 5 orang)

    saya mohon ijin diberikan penjelasannya, saya tunggu dan terkma kasih

    Kuwat cirebon

  2. Dear Pak Kuwat,
    Pembayaran BPHTB waris cukup satu ahli waris saja namanya dicantumkan, boleh salah satu anaknya atau ibunya saja. Supaya lebih mencepat proses sebaiknya pilih ahli waris yang sudah memiliki NPWP secara format BPHTB sudah mengharuskan wajib pajak menuliskan NPWP-nya. Di belakang nama ahli waris tersebut diberikan kode CS yang menggambarkan ia membayar bersama-sama dengan wajib pajak (ahli waris) lainnya.

    Demikian semoga membantu

  3. Saya bertanya karena saya tidak tahu hukum dan saya tanya ke notaris yang satu dan yang lainnya beda rumusannya, sehingga besar biayanya, setelah membaca ini saya jadi tercerahkan, akhirnya saya menemukan notaris yang rumusannya sesuai dengan rumusan Bung Asriman.
    Atas pencerahan dan perhatiannya saya ucapkanterima kasih, semoga budi jasa baiknya mendapatkan balasan dari Tuhan Allah YME, Aamiiiiiiin

  4. selamat siang, mohon pencerahannya ada tanah waris dimana tanah tersebut pada semasa hidup almarhumah dijual sebagian tapi belum dipecah oleh almarhumah. yang jadi pertanyaan bagaimana cara penghitungan pajak warisnya apakah tanah tersebut dikurangi dulu atau musti bayar pajak bphtb warisnya. catatan tanah tersebut sudah bersertifikat.terima kasih .

  5. Dedy,
    Pada prinsipnya pembayaran BPHTB waris atau jual beli dibayarkan hanya sebesar hak yang diterima. Jika hanya dibeli sebagian atau tanahnya hanya sisa sebagian maka yang wajib dibayarkan adalah sebesar yang dibeli saja atau hanya sebesar sisa saja..

  6. terima kasih atas pencerahannya, tapi ada stu pertanyaan lagi gimana dengan transaksi tanah yang sebagian dijual waktu semasa almarhumah hidup. Tanah tersebut dijual hanya dibawah tangan ( pakai kuitansi dan materai ) gimana cara perlakuan BPHTB nya ??

  7. To Pak Dedy,
    Jika tanah tersebut belum sertifikat, maka belum timbul kewajiban untuk membayar BPHTB. Yang harus dibayar hanya PPh final oleh penjual saja. BPHTB dibayar pada saat pembeli membuat sertifikat tanahnya. Bisa juga dibayarkan sesuai dengan luas yang dibeli pada saat jual beli bawah tangan tersebut, tetapi akan membayar kekurangan pada saat pengajuan sertfikat ke PBN oleh pembeli. Hal ini terjadi jika pengajuan sertifikat dilakukan pada tahun pajak yang berbeda dengan waktu jual beli.
    Tetapi jika tanah sudah sertifikat harus dilakukan jual beli ulang dengan akta PPAT atas objek jual beli walaupun hanya sebagian, dengan kewajiban membayar BPHTB sebesar yang dibeli saja..
    Demikian semoga membantu

  8. terima kasih atas pencerahannya.oo iya pak, ada dasar hukumnya mengenai hal tersebut di atas ??

  9. lihat UU BPHTB Pasal 2 ayat (3)

  10. […] Surat Keterangan Waris yang akan dibuat adalah untuk pernikahan WNI pribumi dengan WNI keturunan Tionghoa. Jika yang […]

  11. […] suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. […]

  12. saya mao tanya
    saya mau buat akta tanah.dalam SPPT PBB atas nama nenek.
    luas tanah 135m2(2 bangunan rumah)
    NJOP per m2= Rp.702.000

    kasus seperti ini ,bisa buat akta hibah atau akta waris.Lalu cara menghitung biaya ,apabila saya membuat akta tanah hanya pada bagian rumah saya saja.

    thanks

Discussion Area - Leave a Comment




XHTML: You can use these tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Current ye@r *