bphtb-tanah-warisan

Sebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisanpun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Karena para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan sehingga negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. Jenis perolehan hak lain yang juga dikenakan BPHTB bisa dilihat disini.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan. Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi dalam pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris berupa istri atau suami dan anak-anak.

Untuk menentukan siapa saja ahli waris dari pewaris ditentukan dengan Surat Keterangan Waris yang dibuat di bawah tangan saja, diketahui oleh lurah dan camat. Itu untuk pewaris Warga Negara Indonesia pribumi.

Untuk diketahui di dalam surat keterangan waris tidak ditentukan bagian masing-masing ahli waris terhadap harta yang tinggalkan. Karena fungsi SKW hanya untuk menentukan siapa saja para ahli waris.

Selanjutnya untuk menentukan bagian masing-masing bagian ahli waris dihitung berdasarkan Hukum Islam bagi yang muslim dan dengan musyawarah atau penetapan pengadilan jika dibutuhkan.

Untuk WNI keturunan Tionghoa surat keterangan warisnya dibuat dengan akta Notaris, sedangkan untuk WNI turunan lainnya seperti Timur Jauh atau India, Arab dan lain-lain Surat Keterangan Waris dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

Penghitungan BPHTB karena pewaris pemilik tunggal hak atas tanah dan bangunan

mengurus-tanah-girik-jadi-shm

Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri atau suami dan anak-anaknya.

Maksudnya jika yang meninggalkan adalah istri maka ahli warisnya adalah suami dan anak-anak. Jika yang meninggal adalah suami maka yang menjadi ahli waris adalah istri dan anak-anaknya.

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP).

Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Biasanya lebih praktis apabila kita menanyakan ke kantor PPAT setempat karena PPAT sering mengurus baliknama waris.

Contoh perhitungan PBHTB karena warisan bisa dilihat sebagai berikut:

Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Jadi untuk balik nama waris hanya diperlukan Surat Keterangan Waris tidak diperlukan akta apapun.

Proses permohonan balik nama sertifikat tersebut dilakukan di kantor pertanahan, sedangkan untuk mengurusnya bisa dilakukan sendiri oleh para ahli waris, bisa juga dikuasakan ke pihak lain. Pihak lain yang mengurusnya bisa berupa orang pribadi bisa juga oleh Notaris.

Umumnya masyarakat lebih mempercayai balik nama tersebut ke Notaris. Karena Notaris adalah pihak yang dipercayai untuk mengurus surat-surat penting.

Penyebab lainnya adalah karena seorang Notaris bisa mengeluarkan tanda terima sertifikat asli yang sama kekuatan hukumnya dengan surat-surat yang terima oleh Notaris tersebut.

Misalnya seseorang menguasakan pengurusan baliknama sertifikat tanah kepada Notaris dan Notaris membuat tanda terima sertifikat sebagai bukti penerimaan sertifikat yang sedang diurus. Nantinya tanda terima tersebut akan ditukarkan kembali dengan sertifikat asli ketika pengurusan sudah selesai.

Itu tentang teknis pengurusan balik nama waris atau yang sering diistilahkan dengan turun waris. Sekarang kita lanjut membahas tentang kewajiban para ahli waris berupa pajak atas penerimaan hak atas tanah dan bangunan berupa BPHTB. Karena para ahli waris menerima hak atas tanah dan bangunan maka negara mengenakan pajak.

Berikut data-data tanah yang menjadi objek warisan:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Si pewaris meningglkan 1 orang istri dan 3 anak dengan demikian orang yang berhak atas objek tersebut adalah 4 orang.

Lantas bagaimana dengan penulisan di blanko BPHTB? apakah ke-empat orang tersebut harus dituliskan?

Jika ahli waris lebih dari satu orang maka penulisan subjek pajak di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya. Dengan adanya tanda CS semua yang berkepentingan sudah mahfum bahwa pemiliknya terdiri dari beberapa orang. Sebaiknya diwakilkan oleh ahli waris yang sudah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan berdomisili di dekat dengan lokasi.

Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama

menghitung-bptb-waris

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu. Atau pemiliknya merupakan ahli waris yang pada awalnya memperoleh hak secara bersama-sama.

Karena sesuatu hal saat ini objek tersebut akan dijual, penyebabnya mungkin saja salah satu pemilik memang ingin menjual karena sedang membutuhkan uang. Penyebab lainnya karena meninggalnya salah satu pihak sehingga hak dari yang meninggal berpindah kepada ahli warisnya.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang. Setelah dilakukan AJB dari pemilik lama, maka tanah dan bangunan tersebut dibaliknama ke atas nama pembeli yang terdiri dari beberapa orang.

Oleh karena itu saat ini tanah tersebut beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya. Begini contohnya, 5 orang sepakat untuk membeli sebidang tanah yang terletak di Pasar Minggu, Jakarta Selatan, mereka adalah :

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan). Sebaiknya bagian masing-masing dicantumkan di dalam sertifikatnya sehingga para pemilik memiliki kepastian besarnya kepemilikannya tentang tanah tersebut.

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Siapa saja ahli warisnya ditentukan oleh Surat Keterangan Waris yang dibuat oleh para ahli waris yang diketahui oleh lurah dan camat.

Dalam surat keternagan waris tersebut Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

  1. Maknyak Jumas (istri)
  2. Andi Arwick Garang (anak)
  3. Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP), dimana 1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian yang merupakan hak dari Rajo Angek Garang.
  • BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
  • BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar oleh para ahli waris Rajo Angek Garang adalah Nihil atau tidak ada. Karena besarnya NJOP tanah yang beralih haknya lebih kecil dari angka pengurangan BPHTB untuk peralihan hak karena warisan.

Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Maknyak Jumas (istri dari pewaris Rajo Angek Garang)
  6. Andi Arwick Garang (anak dari pewaris Rajo Angek Garang)
  7. Mariadi Putra Garang (anak dari pewaris Rajo Angek Garang)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

Untuk menentukan bagian masing-masing pemilik atas tanah tersebut dibuatkan kesepakatan bersama yang menyetujui bagian masing-masing pemilik. Kesepakatan dibuat di bawah tangan saja dengan ditandatangani oleh seluruh pemilik sertifikat. Berdasarkan pernyataan inilai BPN akan mencantumkan besarnya bagian masing-masing pemilik.

Menurut hitung-hitungan di atas, maka besarnya hak masing-masing pemilik adalah sebagai berikut:

  1. Irwandy, 1/5 bagian.
  2. Riza Surya Dharma, 1/5 bagian.
  3. Fadli Aulia, 1/5 bagian.
  4. Eldwin Syarif, 1/5 bagian.
  5. Maknyak Jumas, 1/15 bagian. 
  6. Andi Arwick Garang, 1/15 bagian. 
  7. Mariadi Putra Garang, 1/15 bagian.

Para ahli wari Rajo Angek Garang memperoleh bagian 1/5 bagian secara bersama-sama yang merupakan bagian yang menjadi hak Rajo Angek Garang. Oleh karena itu satu orang ahli waris Rajo Angek Garang menerima bagian 1/15.

Besarnya bagian ini tentu untuk menyederhanakan saja karena perhitungan hak masing-masing pihak atas warisan harus ditentukan berdasarkan ketentuan. Jika beragama Islam, maka penentuan berdasarkan pembagian warisan menurut ajaran Islam. Demikian juga pembagian waris untuk agama lain juga menurut peraturan yang berlaku menurut agama tersebut.

Sedangkan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tanah tersebut bisa dibaliknama ke atas nama salah satu orang saja.

 

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli...
Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU...
Seringkali kita menemukan kasus yang membutuhkan analisa hukum, seperti perlu atau...
Tentang UUPA Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok...
Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris...
Hak Pakai merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang dapat diberikan berdasarkan...

Article Tags:

Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

Dapatkan Update Terbaru Tentang Properti

Masukkan nama dan email anda di form di bawah ini, kami akan kirimkan update di inbox anda.

51 thoughts on “Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

  • November 21, 2013 at 1:32 pm
    Permalink

    salam hormat,

    terima kasih pencerahannya tentang seluk beluk hukum jual beli dan balik nama, mohon ijin bertanya, sy sudah baca tentang bphtb,……hanya mungkin kurang jelas……saya ada keponakan 3 (tiga) + ibunya (ayahnys sudah meninggal)…. mau urus balik nama waris, apakah bphtb nya di bagi empat (sperti contoh yg tanah dibeli pstungan oleh 5 orang)

    saya mohon ijin diberikan penjelasannya, saya tunggu dan terkma kasih

    Kuwat cirebon

    Reply
    • November 21, 2013 at 3:39 pm
      Permalink

      Dear Pak Kuwat,
      Pembayaran BPHTB waris cukup satu ahli waris saja namanya dicantumkan, boleh salah satu anaknya atau ibunya saja. Supaya lebih mencepat proses sebaiknya pilih ahli waris yang sudah memiliki NPWP secara format BPHTB sudah mengharuskan wajib pajak menuliskan NPWP-nya. Di belakang nama ahli waris tersebut diberikan kode CS yang menggambarkan ia membayar bersama-sama dengan wajib pajak (ahli waris) lainnya.

      Demikian semoga membantu

      Reply
      • November 29, 2013 at 2:27 pm
        Permalink

        Saya bertanya karena saya tidak tahu hukum dan saya tanya ke notaris yang satu dan yang lainnya beda rumusannya, sehingga besar biayanya, setelah membaca ini saya jadi tercerahkan, akhirnya saya menemukan notaris yang rumusannya sesuai dengan rumusan Bung Asriman.
        Atas pencerahan dan perhatiannya saya ucapkanterima kasih, semoga budi jasa baiknya mendapatkan balasan dari Tuhan Allah YME, Aamiiiiiiin

        Reply
  • December 19, 2013 at 4:26 am
    Permalink

    selamat siang, mohon pencerahannya ada tanah waris dimana tanah tersebut pada semasa hidup almarhumah dijual sebagian tapi belum dipecah oleh almarhumah. yang jadi pertanyaan bagaimana cara penghitungan pajak warisnya apakah tanah tersebut dikurangi dulu atau musti bayar pajak bphtb warisnya. catatan tanah tersebut sudah bersertifikat.terima kasih .

    Reply
    • December 19, 2013 at 4:24 pm
      Permalink

      Dedy,
      Pada prinsipnya pembayaran BPHTB waris atau jual beli dibayarkan hanya sebesar hak yang diterima. Jika hanya dibeli sebagian atau tanahnya hanya sisa sebagian maka yang wajib dibayarkan adalah sebesar yang dibeli saja atau hanya sebesar sisa saja..

      Reply
      • December 23, 2013 at 2:48 am
        Permalink

        terima kasih atas pencerahannya, tapi ada stu pertanyaan lagi gimana dengan transaksi tanah yang sebagian dijual waktu semasa almarhumah hidup. Tanah tersebut dijual hanya dibawah tangan ( pakai kuitansi dan materai ) gimana cara perlakuan BPHTB nya ??

        Reply
        • December 25, 2013 at 4:42 am
          Permalink

          To Pak Dedy,
          Jika tanah tersebut belum sertifikat, maka belum timbul kewajiban untuk membayar BPHTB. Yang harus dibayar hanya PPh final oleh penjual saja. BPHTB dibayar pada saat pembeli membuat sertifikat tanahnya. Bisa juga dibayarkan sesuai dengan luas yang dibeli pada saat jual beli bawah tangan tersebut, tetapi akan membayar kekurangan pada saat pengajuan sertfikat ke PBN oleh pembeli. Hal ini terjadi jika pengajuan sertifikat dilakukan pada tahun pajak yang berbeda dengan waktu jual beli.
          Tetapi jika tanah sudah sertifikat harus dilakukan jual beli ulang dengan akta PPAT atas objek jual beli walaupun hanya sebagian, dengan kewajiban membayar BPHTB sebesar yang dibeli saja..
          Demikian semoga membantu

          Reply
          • December 27, 2013 at 1:23 am
            Permalink

            terima kasih atas pencerahannya.oo iya pak, ada dasar hukumnya mengenai hal tersebut di atas ??

          • December 27, 2013 at 2:17 am
            Permalink

            lihat UU BPHTB Pasal 2 ayat (3)

  • Pingback: Surat Keterangan Waris untuk Beberapa Golongan Penduduk |

  • Pingback: Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

  • May 30, 2014 at 4:45 am
    Permalink

    saya mao tanya
    saya mau buat akta tanah.dalam SPPT PBB atas nama nenek.
    luas tanah 135m2(2 bangunan rumah)
    NJOP per m2= Rp.702.000

    kasus seperti ini ,bisa buat akta hibah atau akta waris.Lalu cara menghitung biaya ,apabila saya membuat akta tanah hanya pada bagian rumah saya saja.

    thanks

    Reply
  • Pingback: www.asriman.com » Persetujuan Suami atau Istri dan Anak dalam Menjual Rumah dan Tanah

  • June 25, 2015 at 4:59 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman,
    Saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah dinas orangtua saya.
    SK dari BPN sudah kami terima dan pihak BPN meminta kami untuk membayar BPHTB sebagai persyaratan pendaftaran/pengurusan sertifikat.
    Note; kedua orangtua sudah meninggal.
    Saya 4 bersaudara. dan saya diberi kuasa untuk mengurus sertifikat.
    Mohon infonya bagaimana kami mngisi BPHTB ini.
    Terimakasih
    Lita

    Reply
    • June 25, 2015 at 11:03 pm
      Permalink

      Dear Bu Lita,
      SK Hak yang sudah terbit harus direvisi menjadi atas nama para ahli waris berdasarkan Surat Keterangan Waris. Kemudian BPHTB diisi cukup atas nama salah satu ahli waris saja.

      Demikian semoga membantu

      Reply
  • August 24, 2015 at 6:18 am
    Permalink

    Ini artikel penting dan perlu di sebarkan, karena banyak yang belum tahu hingga menyerahkan pengurusannya kepada calo yang meminta harga selangit, mohon ijin untuk dapat share sebagian artikel anda, saya cantumkan linknya sebagai sumber, terima kasih.

    Reply
  • October 9, 2015 at 9:03 am
    Permalink

    Pak Asriman,

    Orang tua kami tinggal seorang (Ayah) saja, lalu rencananya harta sudah ingin dibagi, dan pembagiannya pun sudah jelas dan disepakati bersama. Pertanyaan kami :
    1. Apakah pembagian ini masuk Hibah atau Waris ?
    2. Lalu ketika itu adalah Hibah/Waris, pada saat Balik Nama Waris kan muncul BPHTB yaitu sebesar (NJOP-300Jt)x5%, nantinya bisa langsung ke nama masing-masing ahli waris sesuai dengan kesepakatan pembagian tersebut atau semua ahli waris dituliskan di sertifikat tersebut ?
    3. Setelah proses itu apakah ada Biaya lainnya untuk Balik nama seperti BPHTB (NJOP-60jt)x5% ?

    Mohon pencerahannya.

    Terimakasih

    Reply
  • November 2, 2015 at 3:16 am
    Permalink

    Pak, mohon bantuannya..ibu saya mempunyai sebidang tanah girik yg berasal dari kakek. bagaimana untuk pengurusan sertifikatnya? dan berapa besar bphtb yg dikenakan untuk tanah tersebut? tanah ibu saya seluas 315 m2 di daerah jakarta timur.
    Terimakasih.

    Reply
    • November 2, 2015 at 11:22 pm
      Permalink

      Langkah2 yang harus dilakukan untuk membuat sertifikat:
      1. Minta legalisir giriknya di kelurahan, legalisir letter C
      2. Minta surat keterangan riwayat tanah di kelurahan
      3. Minta surat keterangan tidak sengketa di kelurahan
      4. Minta surat keterangan penguasaan tanah sporadik di kelurahan
      5. Lengkapi asli-asli surat tanahnya (girik dan SPPT PBB)
      6. Lengkapi identitas pemilik tanah sekarang
      Bawa seluruh perlengkapan tanah tersebut dan bawa ke BPN, BPN akan memeriksa perlengkapan permohonan tersebut dan meminta akan melengkapi persyaratan jika ada persyaratan masih kurang

      Reply
  • November 23, 2015 at 9:48 am
    Permalink

    Mas,

    mau tanya, apakah benar ada potongan untuk NPOPTKP adalah sebesar rp. 60 juta untuk daerah Bekasi.

    mohon info lengkap dan juga case-study nya.

    thanks

    Andi

    Reply
    • November 23, 2015 at 11:57 pm
      Permalink

      Untuk daerah Jakarta 80 juta, Bodetabek 60 juta.

      Reply
  • December 29, 2015 at 11:37 am
    Permalink

    Master, saya septiaan saat ini saya mau membuat sertifikat, surat awal saya Verponding indonesia dan orang tua saya sudah meninggal dan di wariskan k anak2 nya.. Apa benar untuk pembuatan sertifikat dari Verponding indonesia hanya di potong 80jt saja

    Reply
    • December 30, 2015 at 3:32 am
      Permalink

      Untuk pembayaran BPHTB ketika membuat sertifikat betul dipotong 80jt untuk tanah yang berada di Jakarta. Biaya-biaya lain bisa ditanyakan ke BPN setempat

      Reply
  • April 25, 2016 at 4:54 am
    Permalink

    Saya mau tanya.
    Saya punya rumah dan luas tanahnya 65 m2 tapi surat jual belinya atas nama ibu saya dan ibu saya sudah meninggal. yang mau saya tanyakan surat apa yang harus saya buat,surat hibah atau langsung sertifikat.

    berapa biayanya pembuatan surat tersebut.

    Trims

    Reply
    • April 26, 2016 at 12:27 am
      Permalink

      1. Buat surat keterangan kematian orang tua
      2. Buat Surat Keterangan Waris
      Berdasarkan kedua surat itu ditambah dengan asli surat-surat tanah dan foto kopi identitas bisa langsung dimohonkan sertifikat ke BPN

      Reply
  • April 29, 2016 at 12:32 pm
    Permalink

    Maaf pak Asriman, saya mau tanya
    Sekitar 7 atau 8 thn yg lalu om saya menjual tanah AJB 100m2 ke ibu saya tapi tdk langsung diurus surat2 pindah kepemilikannya. Sekarang om dan ibu saya sdh meninggal dan AJB tsb diberikan kpd saya. Om saya punya 1 istri dan 3 anak. Saya mau merubah AJB tsb jd SHM. Tapi saya bingung harus mulai darimana. Mhn dibantu. Terima kasih

    Reply
    • May 1, 2016 at 10:18 am
      Permalink

      Saya beranggapn bahwa AJBnya dibuat secara sah dengan persetujuan istrinya dulu.
      Jika akan dimohonkan SHM bisa dengan cara membawa asli surat-surat tanah termasuk AJB ke BPN, syarat lainnya:
      -PBB tahun terakhir dan seluruh pembayarannya sudah harus lunas.
      -Surat keterangn kematian an. ibu
      -Surat keterangan waris dari Ibu
      -KTP dan KK seluruh ahli waris
      -Isi blangko permohonan di BPN

      Sertifikat akan terbit atas nama seluruh ahli waris…

      Reply
      • May 1, 2016 at 3:29 pm
        Permalink

        Apakah harus membuat surat pernyataan bahwa tanah tsb memang dulu sdh dibayarkan oleh ibu saya karena AJB msh atas nama om saya atau adakah surat lainnya yg harus disertakan?

        Reply
  • June 22, 2016 at 7:09 am
    Permalink

    Siang pak Asriman, sy berkeluarga abang adik laki laki ada 4 org dan semuanya sdh mendapat rmh msg msg. Sy mau mengurus balik nama sertifikat dari bpk sy ke sy.org tua sy kondisinya msh hidup. Biaya apa sj yg akan timbul. Dan apakah pemberi hibah di kenakan pajak jg.sy tinggal di dpk jawabarat.tks.

    Reply
    • June 23, 2016 at 10:49 pm
      Permalink

      Pemberi hibah dari orang tua ke anak tidak dikenakan pajak. Hanya BPHTB penerima hibah yang dikenakan.

      Reply
  • June 22, 2016 at 9:13 am
    Permalink

    Pak Asriman,

    Mohon bantuannya untuk KASUS di bawah ini :

    A dan B (tidak ada ikatan keluarga antara A dan B) mempunyai tanah dan bangunan dalam 1 sertipikat HM di daerah Bekasi.
    Luas tanah = 1.745 M2 (NJOP Rp 285.000/M2)
    Luas Bangunan = 540 M2 (NJOP Rp 505.000/M2)
    NJOPTKP Bekasi = Rp 300.000.000,-

    Mereka berdua meninggal dalam waktu yang sama karena kecelakaan maka Ahli Waris dari A dan B mengurus Balik Nama Sertipikat dibantu oleh teman yang biasa mengurus urusan Balik Nama Sertipikat.

    Untuk PPh Waris para Ahli Waris sudah mendapatkan SKB PPh Waris.

    Dari contoh yang Bapak sampaikan maka Ahli Waris menghitung sbb :

    Luas Tanah untuk Ahli Waris keluarga A = 1/2 x 1.745 M2 = 873 M2
    Luas Tanah untuk Ahli Waris keluarga B = 1/2 x 1.745 M2 = 872 M2
    Luas Tanah berbeda 1 M2 untuk A dan B karena luas tanah tidak bisa desimal.

    Luas Bangunan untuk Ahli Waris Keluarga A = 1/2 X 540 M2 = 270 M2
    Luas Bangunan untuk Ahli Waris Keluarga B = 1/2 X 540 M2 = 270 M2

    Maka BPHTB yang disetorkan :

    Oleh Ahli Waris A :
    Tanah = 873 x Rp 285.000 = Rp 248.805.000
    Bangunan = 270 x Rp 505.000 = Rp 136.350.000
    NPOP sama dengan Total NJOP = Rp 385.115.000
    NJOPTKP = Rp 300.000.000
    BPHTB = 5% x Rp (385.115.000 – 300.000.000) = Rp 4.255.750

    Oleh Ahli Waris B :
    Tanah = 872 x Rp 285.000 = Rp 248.520.000
    Bangunan = 270 x Rp 505.000 = Rp 136.350.000
    NPOP sama dengan Total NJOP = Rp 384.870.000
    NJOPTKP = Rp 300.000.000
    BPHTB = 5% x Rp (384.870.000 – 300.000.000) = Rp 4.243.500

    Dan itu sudah dibayarkan pada awal Maret 2016 dan pada pertengahan Mei 2016 teman yang mengurus Balik Nama memberitahukan bahwa kemungkinan digabungkan harus bayar lagi sebesar Rp 15 juta (yaitu 5% dari Rp 300 juta). BPN akan mengabulkan tidak akan bayar lagi apabila kita bisa dapat surat penegasan dari Pemda yang menerangkan bahwa BPHTB Waris dimungkinkan untuk dapat dilakukan pengurangan 2 kali pada 1 objek tanah. Tapi sampai sekarang Pemda tidak memberikan surat tersebut.

    Logikanya kalau melihat contoh yang diberikan oleh Bapak Asriman, penghitungan kita sudah betul.
    Kalau dalam kasus yang dicontohkan hanya baru 1 orang pemilik yaitu Rajo Angek Garang yang meninggal tapi kalau ada pemilik lain yang meninggal lagi maka menghitungnya pasti seperti perhitungan ahli waris Rajo Angek Garang yaitu berhak mendapatkan NJOPTKP Rp 350 juta untuk wilayah Jakarta.

    Kembali ke kasus A dan B meninggal dalam waktu yang sama, apakah BPN Bekasi tidak bisa secara bijaksana untuk memutuskan bahwa Ahli Waris A dan B berhak mendapatkan NJOPTKP masing-masing sebesar Rp 300 juta untuk wilayah Bekasi.

    Mungkin BPN belum pernah mengalami kasus dimana 2 pemilik sertipikat meninggal dalam waktu yang sama.

    Atas perhatian dan bantuan Bapak, kami mengucapkan terima kasih.

    Reply
    • June 23, 2016 at 10:46 pm
      Permalink

      Itu kebijakan masing-masing daerah. BPHTB dihitung berdasarkan objek bukan berdasarkan penerima haknya. Ahli waris A dan B dianggap sebagai 1 ahli waris maka pengurangan NJOPTKP hanya sekali.

      Reply
      • July 11, 2016 at 7:18 am
        Permalink

        Yang dicontohkan oleh Bapak Asriman adalah 1 bidang pemilik 5 orang yaitu :
        Irwandy
        Riza Surya Dharma
        Fadli Aulia
        Eldwin Syarif
        Rajo Angek Garang

        Dari 5 orang tersebut yang meninggal duluan adalah Rajo Angek Garang, sehingga ahli warisnya mengurus balik nama waris dan dalam hal pembayaran BPHTB mendapatkan pengurangan NJOPTKP.
        Bagaimana dengan nasib ahli waris dari pemilik lain meninggal beberapa tahun kemudian (Irwandy, Riza Surya Dharma, Fadli Aulia, Eldwin Syarif) ? Apakah ahli waris dari mereka ini tidak berhak lagi mendapatkan pengurangan NJOPTKP karena sudah keduluan diambil oleh keluarga Rajo Angek Garang ?

        Reply
        • July 11, 2016 at 1:37 pm
          Permalink

          Meninggalnya pemilik lainnya dalam waktu yang tidak bersamaan maka dihitung sebagai peristiwa baru, sudah tidak ada hubungan lagi dengan peristiwa sebelumnya (Meninggalnya Rajo Angek Garang). Perhitungan BPHTB dihitung sebagai kejadian baru sehingga untuk menghitung BPHTB, NJOP dikurangi dengan NPOPTKP terlebih dahulu sebelum dikali 5%.

          Tetapi apabila satu atau dua pemilik atau semua meninggal dalam waktu bersamaan maka pengurangan NPOPTKP hanya satu kali saja.

          Reply
          • July 14, 2016 at 8:10 am
            Permalink

            Terima kasih Pak Asriman atas jawabannya.

          • July 15, 2016 at 7:52 am
            Permalink

            Sama-sama bu 🙂

  • September 8, 2016 at 2:57 am
    Permalink

    Pak, Asriman, saya mau tanya kalau ibu saya ada akta rumah atas nama beliau, apa saja yang dibutuhkan untuk balik nama setelah ibu saya meninggal? Saya adalah anak satu-satunya, dan ada juga surat dari pengadilan dulu waktu ibu saya balik nama setelah ayah saya meninggal dan di surat itu ada nama saya sebagai anak satu-satunya. Apakah saya cukup ke notaris dengan akta kematian, akta tanah untuk membuat surat waris dan balik nama? Terima kasih.

    Reply
    • September 9, 2016 at 10:26 am
      Permalink

      Syarat-syarat balik nama:
      1. Surat keterangan kematian orang tua
      2. Surat keterangan waris
      3. Asli surat-surat tanahnya (sertifikat)
      4. PBB dan pembayarannya
      5. Bayar BPHTB waris

      Reply
      • September 14, 2016 at 9:42 am
        Permalink

        Surat ket waris yang dikeluarkan siapa Pak? RT/RW/Kel/Kec atau notaris? Bisa tidak dengan berita acara penghadapan yang dikeluarkan Balai Harta Peninggalan Departemen Hukum dan HAM yang dibuat ibu saya waktu ayah saya meninggal yang menyatakan bahwa ayah dan ibu saya menikah dan dari pernikahan itu lahir satu orang anak dan ada nama dan no akte kelahiran saya?
        Terima kasih.

        Reply
        • September 16, 2016 at 12:44 am
          Permalink

          Bisa SKW dari lurah dan camat, notaris atau balai harga peninggalan, kekuatan hukumnya sama. Tergantung (maaf) jenis kewarganegaraan.

          Reply
  • Pingback: Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan – Natanedan's Blog

  • September 30, 2016 at 5:08 am
    Permalink

    Pak Arisman, sy mau menanyakan hal berikut: ortu sy msh hidup dan hendak membagi tanah 1000m d daerah bekasi kepada 4 org anaknya. Sy mendapat informasi hrs membuat akte hibah. Yg sy tanyakan: 1. Setelah pembuatan akte hibah apakah nanti masing2 anak dpt mengurus sertifikat balik nama atas nama masing2 ? 2. Utk pembayaran BPHTB itu bs masing2 anak sesuai dgn luasnya tanah yg d dpt atau hrs sama2 (krn tiap anak mendapat luas tanah yg berbeda)? Terima kasih sebelumnya

    Reply
    • September 30, 2016 at 3:32 pm
      Permalink

      1. Bisa sekali. Bisa juga tanah dipecah dulu atas nama orang tua berdasarkan luas tanah yang dijatahkan kepada masing-masing anak kemudian barulah diajukan baliknama.
      2. BPHTB dibayarkan dengan besaran sesuai dengan luas tanah yang diperoleh.

      Reply
  • October 4, 2016 at 3:17 pm
    Permalink

    Selamat malam Pak Arisman.

    Mohon pencerahannya..
    Saya mendapat hibah tanah beserta bangunan dari orang tua yg masih hidup. Berencana akan membuat sertifikat atas nama saya sendiri dan domisili di jawa barat-bekasi.
    Surat yg ada sekarang berupa ajb atas nama orang tua.
    Kira – kira apa persyaratan dan langkah yg harus di tempuh..beserta estimasi biayanya?
    Terima kasih sebelumnya
    Supri

    Reply
    • October 5, 2016 at 10:30 pm
      Permalink

      Cara untuk mensertifikatkan:
      1. Buat akta hibah
      2. Bawa akta hibah dan surat-surat tanah lainnya ke BPN
      3. Penerima hibah akan dikenakan BPHTB sebesar 5%

      Reply
  • November 2, 2016 at 12:56 pm
    Permalink

    Selamat malam pak asriman
    Saya mau menanyakan hal berikut:orang tua sya sudah lama meninggal,dan meninggalkan tanah 2000meter untuk empat orang anaknya,jika sya mau membeli tanah itu dari kakak2 ,apa saja syarat yg harus sya lengkapi?
    Terima kasih sebelumnya
    Rahmawati

    Reply
    • November 2, 2016 at 1:26 pm
      Permalink

      Malam.
      Jika tanahnya sudah bersertifikat langkah pertama yang harus dilakukan adalah membaliknama sertifikat ke atas nama seluruh ahli waris kemdudian dilanjutkan dengan membuat Akta Pembagian Hak Bersama di PPAT.
      Kemudian berdasarkan APHB tersebut bisa diajukan balik nama ke atas nama salah satu pihak.
      Yang perlu dipersiapkan:
      1. Asli sertifikat
      2. PBB tahun berjalan
      3. KTP dan KK seluruh ahli waris
      4. Surat keterangan kematian orang tua
      5. Surat keterangan waris
      6. Membayar pajak-pajak

      Reply
  • November 6, 2016 at 9:45 am
    Permalink

    Dear Pak Asriman ,
    alm ,Tarman & Istri mempunyai sebidang tanah 375 m.
    semasa hidupnya (tarman memberikan 90m ) kepada ponakannya (Eni).
    Dan sisanya untuk kedua anaknya . (bella & Galih)
    Namun surat tanah tersebut masih atas nama tarman hingga sekarang 2016.
    Sebelum Alm Galih meninggal sudah ada surat yang menyatakan semua tanah diserahkan kepada (Bella) .
    Bella ingin menghibahkan tanahnya kepada 5 anaknya (A, I , U , E, O ) sama besar dan ingin mengurus tanah atas Eni untuk menghindari masalah d kemudian hari.

    1. apa saja proses yang harus dilakukan terlebih dahulu.
    2. bagaimana cara pembuatan akte hibah ke PPAT dan berapa biasanya besar biaya pembuatannya.
    3. pajak apa saja yang harus dibayarkan dan bagaimana cara perhitungannya.

    Reply
    • November 6, 2016 at 10:37 pm
      Permalink

      Saya asumsikan tanah sudah bersertifikat.
      1. Langkah-langkah yang harus dilakukan:
      -Lakukan baliknama ke atas nama seluruh ahli waris Tarman terlebih dahulu.
      -Buat APHB antara Bella dan ahli waris alm. Galih yang menyatakan menyerahkan tanah kepada Bella.
      -Setelah tanah atas nama Bella, buat hibah dan baliknama ke atas nama 5 anaknya.
      2. Datang saja ke kantor PPAT, PPAT sudah biasa membuat akta hibah.
      3. Pajak2:
      -Baliknama ke atas nama ahli waris Tarman dikenakan BPHTB waris.
      -APHB juga dikenakan pajak PPh dan BPHTB secara proporsional.
      -Hibah ke anak Bella juga dikenakan BPHTB

      Reply
  • November 23, 2016 at 7:43 am
    Permalink

    selamat siang pak arsiman,

    saya mau tanya , saya hanya pny surat tanah dalam bentuk Akte Jual Beli dan girik juga ada , an bpk saya , tapi sudah meninggal 19thn yang lalu , trus saya mau balik nama menjadi an saya anak pertama nya , istri dan adik saya masih ada , itu biaya nya berapa ya ? dan jika menjadi sertifikat biaya berapa ? karena mengurus dengan orang dalam di kenakan biaya terlalu besar untuk saya , luas tanah saya : bumi 146 , bangunan 150 , bagaimana perhitngan nya ya pak,

    Reply
    • November 23, 2016 at 10:17 pm
      Permalink

      Mohon maaf menegenai biaya saya tidak bisa menjelaskan karena sangat subjektif sekali.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *