Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

cara menghitung bphtb warisanSebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisanpun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Prinsipnya adalah para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan dan karena itu negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. Jenis perolehan hak lain yang juga dikenakan BPHTB bisa dilihat disini.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan. Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi dalam pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris berupa istri dan anak-anak.

Penghitungan BPHTB karena pewaris pemilik tunggal hak atas tanah dan bangunan

Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangeran dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Contoh perhitungan PBHTB karena warisan bisa dilihat sebagai berikut:

Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.

Sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dimiliki oleh beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan)

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

  1. Maknyak Jumas (istri)
  2. Andi Arwick Garang (anak)
  3. Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

  • BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP)   1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian
  • BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
  • BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
  • BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar adalah Nihil atau tidak ada. Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

  1. Irwandy
  2. Riza Surya Dharma
  3. Fadli Aulia
  4. Eldwin Syarif
  5. Maknyak Jumas (istri)
  6. Andi Arwick Garang (anak)
  7. Mariadi Putra Garang (anak)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

header sales letter workshop4a

Share Button
See more..
Mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No....
Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa....
Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya....
Setiap transaksi yang terjadi di bidang real estate dikenakan pajak, karena dalam...
Seringkali kita menemukan kasus yang membutuhkan analisa hukum, seperti perlu atau...
Hak Pakai merupakan salah satu jenis hak atas tanah yang dapat diberikan berdasarkan...
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang...
Surat Keterangan waris adalah surat yang menerangkan tentang siapa saja ahli waris...
Saat ini masih banyak tanah-tanah yang memiliki alas hak berupa Eigendom Verponding....
Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik? Pertanyaan ini sering saya dengar...
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran...
Warga Negara Asing (WNA) diperbolehkan memiliki property (dalam hal ini difokuskan...

20 Comments

  1. salam hormat,

    terima kasih pencerahannya tentang seluk beluk hukum jual beli dan balik nama, mohon ijin bertanya, sy sudah baca tentang bphtb,……hanya mungkin kurang jelas……saya ada keponakan 3 (tiga) + ibunya (ayahnys sudah meninggal)…. mau urus balik nama waris, apakah bphtb nya di bagi empat (sperti contoh yg tanah dibeli pstungan oleh 5 orang)

    saya mohon ijin diberikan penjelasannya, saya tunggu dan terkma kasih

    Kuwat cirebon

    • Dear Pak Kuwat,
      Pembayaran BPHTB waris cukup satu ahli waris saja namanya dicantumkan, boleh salah satu anaknya atau ibunya saja. Supaya lebih mencepat proses sebaiknya pilih ahli waris yang sudah memiliki NPWP secara format BPHTB sudah mengharuskan wajib pajak menuliskan NPWP-nya. Di belakang nama ahli waris tersebut diberikan kode CS yang menggambarkan ia membayar bersama-sama dengan wajib pajak (ahli waris) lainnya.

      Demikian semoga membantu

      • Saya bertanya karena saya tidak tahu hukum dan saya tanya ke notaris yang satu dan yang lainnya beda rumusannya, sehingga besar biayanya, setelah membaca ini saya jadi tercerahkan, akhirnya saya menemukan notaris yang rumusannya sesuai dengan rumusan Bung Asriman.
        Atas pencerahan dan perhatiannya saya ucapkanterima kasih, semoga budi jasa baiknya mendapatkan balasan dari Tuhan Allah YME, Aamiiiiiiin

  2. selamat siang, mohon pencerahannya ada tanah waris dimana tanah tersebut pada semasa hidup almarhumah dijual sebagian tapi belum dipecah oleh almarhumah. yang jadi pertanyaan bagaimana cara penghitungan pajak warisnya apakah tanah tersebut dikurangi dulu atau musti bayar pajak bphtb warisnya. catatan tanah tersebut sudah bersertifikat.terima kasih .

    • Dedy,
      Pada prinsipnya pembayaran BPHTB waris atau jual beli dibayarkan hanya sebesar hak yang diterima. Jika hanya dibeli sebagian atau tanahnya hanya sisa sebagian maka yang wajib dibayarkan adalah sebesar yang dibeli saja atau hanya sebesar sisa saja..

      • terima kasih atas pencerahannya, tapi ada stu pertanyaan lagi gimana dengan transaksi tanah yang sebagian dijual waktu semasa almarhumah hidup. Tanah tersebut dijual hanya dibawah tangan ( pakai kuitansi dan materai ) gimana cara perlakuan BPHTB nya ??

        • To Pak Dedy,
          Jika tanah tersebut belum sertifikat, maka belum timbul kewajiban untuk membayar BPHTB. Yang harus dibayar hanya PPh final oleh penjual saja. BPHTB dibayar pada saat pembeli membuat sertifikat tanahnya. Bisa juga dibayarkan sesuai dengan luas yang dibeli pada saat jual beli bawah tangan tersebut, tetapi akan membayar kekurangan pada saat pengajuan sertfikat ke PBN oleh pembeli. Hal ini terjadi jika pengajuan sertifikat dilakukan pada tahun pajak yang berbeda dengan waktu jual beli.
          Tetapi jika tanah sudah sertifikat harus dilakukan jual beli ulang dengan akta PPAT atas objek jual beli walaupun hanya sebagian, dengan kewajiban membayar BPHTB sebesar yang dibeli saja..
          Demikian semoga membantu

          • terima kasih atas pencerahannya.oo iya pak, ada dasar hukumnya mengenai hal tersebut di atas ??

          • lihat UU BPHTB Pasal 2 ayat (3)

  3. saya mao tanya
    saya mau buat akta tanah.dalam SPPT PBB atas nama nenek.
    luas tanah 135m2(2 bangunan rumah)
    NJOP per m2= Rp.702.000

    kasus seperti ini ,bisa buat akta hibah atau akta waris.Lalu cara menghitung biaya ,apabila saya membuat akta tanah hanya pada bagian rumah saya saja.

    thanks

  4. Dear Pak Asriman,
    Saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah dinas orangtua saya.
    SK dari BPN sudah kami terima dan pihak BPN meminta kami untuk membayar BPHTB sebagai persyaratan pendaftaran/pengurusan sertifikat.
    Note; kedua orangtua sudah meninggal.
    Saya 4 bersaudara. dan saya diberi kuasa untuk mengurus sertifikat.
    Mohon infonya bagaimana kami mngisi BPHTB ini.
    Terimakasih
    Lita

    • Dear Bu Lita,
      SK Hak yang sudah terbit harus direvisi menjadi atas nama para ahli waris berdasarkan Surat Keterangan Waris. Kemudian BPHTB diisi cukup atas nama salah satu ahli waris saja.

      Demikian semoga membantu

  5. Ini artikel penting dan perlu di sebarkan, karena banyak yang belum tahu hingga menyerahkan pengurusannya kepada calo yang meminta harga selangit, mohon ijin untuk dapat share sebagian artikel anda, saya cantumkan linknya sebagai sumber, terima kasih.

  6. Pak Asriman,

    Orang tua kami tinggal seorang (Ayah) saja, lalu rencananya harta sudah ingin dibagi, dan pembagiannya pun sudah jelas dan disepakati bersama. Pertanyaan kami :
    1. Apakah pembagian ini masuk Hibah atau Waris ?
    2. Lalu ketika itu adalah Hibah/Waris, pada saat Balik Nama Waris kan muncul BPHTB yaitu sebesar (NJOP-300Jt)x5%, nantinya bisa langsung ke nama masing-masing ahli waris sesuai dengan kesepakatan pembagian tersebut atau semua ahli waris dituliskan di sertifikat tersebut ?
    3. Setelah proses itu apakah ada Biaya lainnya untuk Balik nama seperti BPHTB (NJOP-60jt)x5% ?

    Mohon pencerahannya.

    Terimakasih

  7. Pak, mohon bantuannya..ibu saya mempunyai sebidang tanah girik yg berasal dari kakek. bagaimana untuk pengurusan sertifikatnya? dan berapa besar bphtb yg dikenakan untuk tanah tersebut? tanah ibu saya seluas 315 m2 di daerah jakarta timur.
    Terimakasih.

    • Langkah2 yang harus dilakukan untuk membuat sertifikat:
      1. Minta legalisir giriknya di kelurahan, legalisir letter C
      2. Minta surat keterangan riwayat tanah di kelurahan
      3. Minta surat keterangan tidak sengketa di kelurahan
      4. Minta surat keterangan penguasaan tanah sporadik di kelurahan
      5. Lengkapi asli-asli surat tanahnya (girik dan SPPT PBB)
      6. Lengkapi identitas pemilik tanah sekarang
      Bawa seluruh perlengkapan tanah tersebut dan bawa ke BPN, BPN akan memeriksa perlengkapan permohonan tersebut dan meminta akan melengkapi persyaratan jika ada persyaratan masih kurang

  8. Mas,

    mau tanya, apakah benar ada potongan untuk NPOPTKP adalah sebesar rp. 60 juta untuk daerah Bekasi.

    mohon info lengkap dan juga case-study nya.

    thanks

    Andi

    • Untuk daerah Jakarta 80 juta, Bodetabek 60 juta.

  9. Master, saya septiaan saat ini saya mau membuat sertifikat, surat awal saya Verponding indonesia dan orang tua saya sudah meninggal dan di wariskan k anak2 nya.. Apa benar untuk pembuatan sertifikat dari Verponding indonesia hanya di potong 80jt saja

    • Untuk pembayaran BPHTB ketika membuat sertifikat betul dipotong 80jt untuk tanah yang berada di Jakarta. Biaya-biaya lain bisa ditanyakan ke BPN setempat

Trackbacks/Pingbacks

  1. Surat Keterangan Waris untuk Beberapa Golongan Penduduk | - […] Surat Keterangan Waris yang akan dibuat adalah untuk pernikahan WNI pribumi dengan WNI keturunan Tionghoa. Jika yang […]
  2. Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli - […] suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama…
  3. www.asriman.com » Persetujuan Suami atau Istri dan Anak dalam Menjual Rumah dan Tanah - […] harta dari hibah atau warisan untuk masing-masing pihak adalah tetap milik masing-masing pihak, walaupun perolehannya pada masa […]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *