studi-kelayakan-proyek-propertiStudi kelayakan adalah penelitian yang dilakukan untuk mengetahui bahwa suatu proyek menguntungkan untuk dilaksanakan. Studi kelayakan dilakukan sebelum proyek dijalankan.

Studi kelayakan ini menganalisa seluruh bidang yang berkaitan dengan proyek, seperti AMDAL, ekonomi, sosial, budaya dan lain-lain.

Dengan adanya studi kelayakan proyek ini, para stake holder dapat mengetahui apakah suatu proyek memberikan keuntungan atau tidak.

Studi Kelayakan proyek juga bertujuan untuk mengetahui apakah proyek tersebut menguntungkan untuk para stake holder. Secara umum stake holder yang dalam suatu proyek properti adalah sebagai berikut:

 

  1. Investor, pertimbangan investor bersedia berinvestasi di proyek salah satunya adalah keuntungan yang akan diperoleh dari proyek. Umumnya investor berinvestasi dengan cara mengambil bagian saham pada perusahaan pengelola. Nantinya investor memperoleh keuntungan proporsional sesuai dengan besarnya bagian saham yang diambil. Ada juga model investor yang menanamkan uangnya tanpa ikut ambil saham dalam perusahaan, metoda ini dilakukan dengan perjanjian investasi, yang tertuang di dalam surat perjanjian yang memuat hak dan kewajiban masing-masing, yaitu pengelola dan investor.
  2. Kreditor, kreditor adalah pihak yang memberikan uang dalam suatu proyek dengan perjanjian pengembalian uangnya dengan cara tertentu. Berbeda dengan investor, kreditor tidak mendapatkan keuntungan usaha. Kreditor hanya mendapatkan pengembalian uangnya ditambah dengan bunga yang disepakati dalam jangka waktu tertentu. Pada umumnya kreditor ini dari lembaga keuangan perbankan atau non bank baik dari dalam negeri atau dari luar negeri.
  3. Pemerintah, dalam skala tertentu pertimbangan pemerintah terhadap pelaksanaan suatu proyek adalah besarnya pengaruh proyek terhadap perekonomian nasional. Pemerintah tidak mengharapkan keuntungan seperti investor atau kreditor. Pemerintah menginginkan proyek sedapat mungkin membuka lapangan kerja bagi masyarakat dan memberikan pemasukan kepada negara dalam bentuk pajak-pajak.
  4. Developer, developer adalah pihak yang mengelola proyek.

Aspek-aspek yang Dianalisa dalam Studi Kelayakan Proyek 

aspek-marketing-properti

Menganalisa Aspek Pasar pada sebuah Studi Kelayakan Proyek Properti

Aspek pasar adalah inti dari penyusunan Studi Kelayakan Proyek, karena permintan pasar terhadap produk merupakan dasar untuk menyediakan produk.

Oleh karena itu studi mengenai Aspek Pasar bertujuan untuk mengetahui besarnya permintaan terhadap produk yang akan disediakan dan menempatkan produk yang akan dipasarkan pada posisi yang menguntungkan sehingga proyek bisa dijalankan.

Aspek pasar yang dianalisa meliputi permintaan pasar terhadap produk yang akan disediakan, analisa tingkat persaingan dan strategi pesaing dalam memasarkan produknya, sehingga bisa dirancang produk dan metode pemasaran yang bisa memenangkan persaingan.

Hal yang tak kalah pentingnya adalah analisa mengenai pangsa pasar yang akan diperoleh dengan mempertimbangkan tingkat permintaan, penawaran dan program pemasaran yang akan diterapkan.

Untuk melakukan penelitian mengenai Aspek Pasar perlu dilakukan studi secara informal dan formal. Penelitian secara informal bisa dilakukan dengan melakukan tes pasar di rencana lokasi proyek. Tes pasar dilakukan dengan menyebar brosur atau membuat spanduk yang mengiklankan produk kita. Dari spanduk dan brosur yang disebar dapat diketahui respon pasar terhadap produk yang akan ditawarkan.

Analisa Permintaan Pasar Terhadap Perumahan di Lokasi yang akan Dibangun Proyek

besarnya-permintaan-pasar-properti

Besarnya permintaan perumahan di lokasi yang akan dibangun proyek dapat diketahui dengan melakukan penelitian. Penelitian bisa dilakukan sendiri atau dengan bantuan konsultan property.

Memperkirakan Permintaan Perumahan di Masa yang Akan Datang

Perkiraan terhadap permintaan pasar di masa yang akan datang dapat dilakukan dengan melihat dan mempelajari kondisi permintaan pasar hari ini. Khusus di bidang property kondisi makro ekonomi sangat mempegaruhi pasar, jika kondisi makro ekonomi baik maka akan berpengaruh terhadap daya beli masyarakat.

Penelitian Pasar

Penelitian formal dilakukan dengan mencari data-data penjualan produk sejenis sesuai dengan pangsa pasar yang dituju. Data-data tersebut bisa diperoleh dari laporan perusahaan sejenis, laporan pemerintah, asosiasi seperti Real Estate Indonesia (REI), Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) dan sumber lainnya.

Penelitian Aspek Pasar juga bertujuan untuk mengetahui karakteristik permintaan pasar saat ini. Karakteristik pasar meliputi pangsa pasar, besarnya permintaan riil saat ini terhadap produk yang akan disediakan.

Perencanaan Strategi Pemasaran

swot-analisa-properti

Strategi pemasaran yang dirancang harus meliputi semua faktor yang berhubungan dengan produk, seperti kondisi pasar pada saat ini, analisa SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, Treaty) atau analisa mengenai kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman, strategi promosi, strategi perolehan laba dan pengendalian.

Strategi pemasaran diperlukan untuk mengetahui cara yang paling cocok untuk memasarkan produk kita. Strategi pemasaran yang tepat menjamin kesuksesan proyek sesuai dengan timeline proyek yang sudah disusun.

Strategi pemasaran pada dasarnya tergantung pada segmentasi pasar yang dituju. Produk yang dirancang untuk kalangan orang-orang kaya seharusnya berbeda cara pemasarannya dengan produk yang dirancang untuk kalangan menengah ke bawah.

Produk untuk kalangan menengah ke atas biasanya dilakukan dengan mengadakan pameran di mal-mal di pusat kota, mengikuti pameran property skala besar dan diikuti dengan penyebaran brosur eksklusif. Bisa juga dengan undangan gathering di hotel berbintang untuk kalangan tertentu, mengadakan press release dan acara yang dapat mengumpulkan massa dari segmen pasar yang dituju.

Pemasaran dengan metode ini tidak efektif jika dilakukan untuk produk untuk kalangan menengah ke bawah, terutama karena besarnya biaya yang dibutuhkan untuk metode pemasaran tersebut.   

Secara singkat dapat dibuat bahwa penelitian mengenai Aspek Pasar menyangkut hal-hal sebagai berikut:

  • Pasar potensial
  • Segmentasi pasar
  • Analisa pesaing

Menganalisa Aspek Teknis pada Studi Kelayakan Proyek Properti

aspek-teknis-studi-kelayakan-proyek

Aspek Teknis dalam studi kelayakan proyek adalah analisa mengenai dapat tidaknya proyek dilaksanakan secara teknis. Analisa tersebut mengenai hal-hal sebagai berikut:

  • Analisa Kelayakan Lokasi
  • Analisa Legalitas Lahan
  • Analisa Legalitas Perusahaan Pelaksana
    1. Akta Pendirian Perusahaan Pengelola
    2. Surat Keputusan Pengesahaan Badan Hukum (SK PT)
    3. Ijin-ijin yang Dimiliki oleh Perusahaan Pengelola
    4. Perencanaan Proyek
    5. Perencanaan Arsitektur
  • Perencanaan
  • Konstruksi
  • Dokumen Kerja
  • Metode Pematangan Lahan
  • Pembangunan Prasarana Sarana dan Utilitas (PSU)
  • Pembangunan Konstruksi Utama

Menganalisa Aspek Finansial pada Studi Kelayakan Proyek Properti

 

Analisa mengenai Aspek Finansial adalah analisa mengenai rencana keuangan keuangan proyek, sehingga dapat menggambarkan proyeksi keuntungan proyek dan pengembalian investasi.

Analisa mengenai Aspek Finansial terdiri dari:

  • Jumlah Investasi
  • Sumber Investasi, diantaranya: Modal dari internal perusahaan, dari investor, dari kreditor
  • Struktur Permodalan
  • Rencana Alokasi Dana Pembiayaan
  • Analisa Aliran Kas
  • Analisa Nilai Waktu, diantaranya: Future Value, Present Value, Rate on Investment (ROI), Internal Rate of Return (IRR)
  • Harga Pokok Produksi
  • Rencana Rugi Laba
  • Rencana Jumlah Pendapatan
  • Jumlah Biaya Operasional
  • Jumlah Laba Bersih
  • Jangka Waktu Pengembalian Investasi

Menganalisa Aspek Manajemen pada Studi Kelayakan Proyek Properti

Analisa Aspek Manajemen Proyek adalah analisa mengenai pihak-pihak yang bertanggungjawab terhadap pelaksanaan proyek. Aspek Manajemen merupakan aspek yang sangat penting untuk mendapatkan perhatian dalampelaksanaan proyek. Suatu proyek, walaupun ditunjang oleh struktur keuangan yang sehat dan dibekali personal dengan kemampuan teknis yang sempurna akan gagal jika tidak ditunjang oleh manajemen yang baik.

  • Bentuk badan usaha yang cocok dalam pelaksanaan proyek
  • Bentuk manajemen pengelola proyek
  • Menetapkan tanggungjawab masing-masing pelaksana
  • Memberikan fasilitas untuk masing-masing pelaksana
  • Struktur organisasi proyek
  • Struktur kepemilikan proyek
  • Strategi pengawasan dan pengendalian

Mengnalisa Resiko pada Studi Kelayakan Proyek Properti

  1. Resiko terhadap tidak tercapainya target penjualan dalam waktu yang ditentukan
  2. Resiko persaingan dengan kompetitor
  3. Resiko kondisi makro ekonomi indonesia
  4. Resiko perubahan regulasi pemerintah

Membuat Studi Kelayakan Proyek untuk Memudahkan Perencanaan Proyek Properti

mengajukan-advice-planning

Dengan adanya Studi Kelayakan Proyek maka perencanaan terhadap proyek menjadi lebih mudah, karena di dalam Laporan Studi Kelayakan Proyek sudah mencakup semua aspek yang mempengaruhi proyek.

Seperti perencanaan megenai harga jual dan tema arsitektur yang akan diusung, perencanaan ini bisa dilihat di bagian analisa pesaing yang menggambarkan harga jual produk pesaing dan tema arsitektur yang ditawarkan.

Contoh:

Setelah dilakukan Studi Kelayakan Proyek untuk perumahan di kawasan Cinere, Kotamadya Depok, Propinsi Jawa Barat, didapat bahwa harga perumahan yang laku di daerah tersebut adalah sekitar satu milyar rupiah dengan tema arsitektur minimalis modern dengan green concept.

Maka perencanaan proyek harus mengacu pada penyediaan rumah dengan harga satu milyar dengan disain arsitektur minimalis modern dengan green concept.

Sangat beresiko jika kita nekad menyediakan rumah dengan harga dua milyar dengn tema arsitektur klasik. 

Di dalam Laporan Studi Keloyakan Proyek sekurangnya mengandung perencanaan proyek, yang meliputi: 

  1. Berapa jumlah dana yang dibutuhkan.
  2. Kapan proyek akan dijalankan.
  3. Dimana lokasi proyek akan dibangun.
  4. Siapa yang akan melaksanakan.
  5. Bagaimana cara melaksanakannya.
  6. Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh.
  7. Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpangan

Penyajian Studi Kelayakan Proyek Properti

laporan-studi-kelayakan-proyek

Studi Kelayakan Proyek disusun berupa laporan tertulis dengan sistem penulisan yang sistematis dan mudah dipahami. Laporan Studi Kelayakan Proyek harus dapat menarik minat investor, kreditur  dan memperoleh ijin dari pemerintah. Oleh karena itu Studi Kelayakan Proyek harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

  1. Laporan Studi Kelayakan Proyek harus komunikatif

Sifat komunikatif dalam Laporan Studi Kelayakan Proyek diperlukan supaya laporan tersebut memuat kondisi yang sebenarnya dan dapat dipahami secara benar oleh pihak yang memerlukan. Sifat komunikatif juga untuk menghindari penafsiran yang keliru terhadap isi laporan.  

  1. Laporan Studi Kelayakan Proyek harus Tertulis

Laporan Studi Kelayakan Proyek dapat dijadikan pedoman dalam pelaksanaan proyek nantinya. Dengan adanya laporan tertulis mengenai Studi Kelayakan Proyek ini maka penyimpangan-pentimpangan dalam pelaksanaan proyek dapat diketahui.

  1. Laporan Studi Kelayakan Proyek harus Objektif

Sifat objektif diperlukan agar Laporan Studi Kelayakan Proyek memuat fakta yang sebenarnya. Jika dari analisa proyek tersebut tidak feasible untuk dilaksanakan maka harus dimuat laporan sesuai hasil analisa. Tidak perlu dipaksakan agar proyek tersebut bisa dilaksanakan. Oleh karena itu Laporan Studi Kelayakan Proyek harus memuat kelebihan dan kekurangan rencana proyek.

  1. Laporan Studi Kelayakan Proyek harus Realistis

Sifat realistis diperlukan agar Laporan Studi Kelayakan Proyek bisa dipertanggungjawabkan. Laporan Studi Kelayakan Proyek tidak boleh bersifat bombastis semata-mata untuk menyenangkan investor atau stake holder lainnya.

Dalam Laporan Studi Kelayakan Proyek juga harus disebutkan asumsi-asumsi yang dipakai untuk analisa, karena hasil akan berubah jika terjadi perubahan terhadap asumsi-asumsi yang dipakai.

Masukkan Nama dan Email Utama Anda untuk Mendapatkan Info Detil dan Jadwal Workshop

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Studi Kelayakan Proyek disusun berupa laporan tertulis dengan sistem penulisan...
Masih ingat pola 3-4-3 dalam sepakbola? Pola ini dipakai oleh pelatih apabila...
Berinvestasi di property relatif lebih aman jika dibandingkan instrumen investasi...
Aspek pasar adalah inti dari penyusunan Studi Kelayakan Proyek, karena permintan...
Kontraktor adalah mitra yang bisa dimanfaatkan untuk membangun proyek dengan...
Bagi developer menjual secepat mungkin dan sebanyak mungkin adalah wajib hukumnya....

Article Tags:

Keuntungan Membuat Studi Kelayakan Proyek atau Project Feasibility Study

5 thoughts on “Keuntungan Membuat Studi Kelayakan Proyek atau Project Feasibility Study

  • Pingback: www.asriman.com » Tanah Dicari di Kota-Kota Besar Seluruh Indonesia

  • March 30, 2015 at 3:44 am
    Permalink

    minta penawaran dibuatkan FS apartemen di depok, tk

    Reply
  • April 16, 2015 at 6:59 am
    Permalink

    Salam kenal Pak Asriman,saya ada teman yg minta dicarikan investor untuk tanahnya yg didekat Stasiun Cilebut Bogor seluas 5ha (surat SHM),yg sudah dibuatkan design oleh konsultant utk membuat Apartement Rusunami+mall dll,sedangkan teman saya tsb belum mengurus izin IMB,Izin Prinsip dll karena keterbatasan dana..langkah apa yg harus diambil agar kami lebih mudah mendapatkan investor?..

    Trims

    Ihsan S

    Reply
    • April 16, 2015 at 11:28 pm
      Permalink

      Silahkan persiapkan presentasi yang bisa meyakinkan investor

      Reply
      • May 29, 2015 at 6:21 am
        Permalink

        Pak asriman, minta pin bbm atau line id. Pengen share sedikit 🙂 d email ya Pak

        Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *