arti-ajb-dan-ppjb

Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), Akta Jual Beli (AJB).

Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Secara umum isi PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian uang tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan.

Demikian juga PPJB juga dalam PPJB tersebut menyatakan kesediaan pembeli untuk membeli objek. Beerikut beberapa hal yang wajib ada pada sertiap PPJB:

Subjek yang saling berikatan, dalam hal ini adalah penjual dan pembeli. Jika penjual dan pembeli adalah orang pribadi maka subjek perjanjian diwakili oleh data-data yang ada dalam Kartu Tanda Penduduk (KTP) masing-masing pihak.

Jika subjeknya adalah badan hukum, maka dalam PPJB diwakili oleh akta pendirian badan hukum tersebut dan Surat Keputusan dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia tentang pengesahan sebagai badan hukum.

Objek yang diperjanjikan, dalam hal ini objek perjanjian adalah tanah dan bangunan seperti yang tertulis dalam sertifikat haknya. Mungkin saja sudah dalam bentuk Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau jenis sertifikat lainnya seperti disyaratkan undang-undang.

Apabila objeknya belum bersertifikat, maka dalam perjanjian dicantumkan lokasi objek terebut dengan mencantumkan alas haknya. Mungkin saja alas haknya adalah girik, ketitir, petok D, eigendom verponding dan lain-lain.

tata-cara-pembayaran

Pasal tentang Tata cara pembayaran, pada pasal ini disepakati tata cara pembayaran dari pembeli ke penjual. Apakah ada pembayaran uang tanda jadi, uang muka, termasuk besarnya dan kapan pembayaran tersebut dilakukan.

Selanjutnya disepakati juga tentang tahapan pembayaran dan besarnya pembayaran tiap tahapan. Termasuk kapan pembayaran dilunasi.

Pasal-pasal tentang hak dan kewajiban, pasal inilah yang mengatur seluruh perjanjian secara umum. Misalnya hak dari penjual adalah menerima penjualan sesuai dengan jadwal yang sudah disepakati, demikian juga hak dari pembeli adalah menerima objek sesuai dengan perjanjian.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang Wajib Anda Ikuti

Pasal tentang sanksi, pasal ini memuat sanksi yang diberikan kepada para pihak apabila ada salah satu pihak yang wanprestasi (cidera janji). Untuk penjual, wanprestasinya bisa dalam bentuk tanahnya ada permasalahan di kemudian hari sehingga pembeli tidak dapat menikmati apa yang dibelinya.

Sanksi untuk penjual bisa jadi dia diminta untuk mengembalikan uang yang sudah diterimanya ditambah dengan denda yang besarnya disepakati secara bersama-sama.

Sementara untuk pembeli, wanprestasi dalam bentuk keterlambatan pembayaran cicilan kepada penjual. Sanksi yang bisa diberikan kepada pembeli adalah dengan menerapkan denda untuk tiap keterlambatan. Termasuk keterlambatan pelunasan.

Pasal tentang penyelesaian perselisihan, pasal ini berguna untuk panduan menyelesaikan dispute antar para pihak. Biasanya penyelesaian sengketa untuk tahap pertama dilakukan secara kekeluargaan, namun jika secara kekeluargaan tidak bisa diselesaikan maka akan dilakukan melalui peradilan perdata di mana tempat para pihak berada atau di pengadilan yang disepakati.

Mungkin juga penyelesaian sengketa dilakukan di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) untuk sengketa yang mengarah ke sengketa bisnis.

Umumnya PPJB dibuat di bawah tangan saja, tetapi tidak tertutup kemungkinan PPJB dibuat dengan akta notaris. 

Pengikatan Jual Beli (PJB)

pengertian ppjb pjb dan ajb

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual property miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris.

PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas.

PJB lunas, dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan jual beli, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan atau sebab lainnya yang menyebabkan Akta Jual Beli belum bisa dilaksanakan.

Dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual.

PJB lunas umum dilakukan untuk transaksi atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja Notaris/PPAT yang bersangkutan. Dimana berdasarka PJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dimana lokasi objek berada.

PJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual.

Di dalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak wanprestasi.

Jadi secara umum pasal-pasal yang ada dalam PJB tidak lunas sama dengan pasal-pasal yang ada dalam PPJB. Nantinya PJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

Akta Jual Beli (AJB)

cara-ajb

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan.

Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.

Pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final sementara pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Besarnya PPh final adalah 2,5% dari nilai perolehan hak, sementara besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai peroleh hak setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarnya berbeda untuk masing-masing wilayah.

Sebagai contoh NPOPTKP untuk daerah DKI Jakarta adalah 80 juta rupiah dan untuk daerah lain bisa saja berbeda.

PPh = 2,5% x Nilai peralihan hak

BPHTB = 5% x (Nilai peralihan hak – NPOPTKP)

Untuk mengetahui nilai NPOPTKP silahkan ditanyakan langsung ke Dinas Pendapatan Daerah masing-masing karena saat ini BPHTB diurus oleh pemerintah daerah masing-masing.

Untuk DKI Jakarta BPHTB gratis untuk NJOP di bawah 2 milyar rupiah berdasarkan Pergub Nomor 193 Tahun 2016 Tentang Pembebasan 100 Persen atas BPHTB Karena Jual Beli atau Pemberian Hak Baru Pertama Kali dan atau Pengenaan Sebesar Nol Persen Bea Waris atau Hibah Wasiat dengan Nilai Jual Objek Pajak Sampai dengan Rp 2 Miliar.

Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Pelaksanaan baliknama diiringi oleh pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang besarnya seperseribu (per-mille) dari nilai peralihan ditambah 50.000 rupiah.

PNBP = (1 (0/00) x Nilai peralihan) + 50.000

Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Penulis: Asriman A. Tanjung
Founder and Mastercoach of PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia

Bagi anda yang ingin menjadi developer properti bisa lihat tipsnya disini.

Masukkan Nama dan Email Anda untuk Mendapatkan Info Lengkap Workshop Developer Properti

Share Button
Lihat artikel lainnya:
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perikatan yang terjadi antara seseorang...
Tidak ada aturan yang memuat format baku surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli...
Ketika terjadi penjualan semua orang hepi. Pembeli senang karena mendapatkan rumah,...
Untuk terjun sebagai pebisnis properti anda bisa menjadi flipper, yaitu orang...
Pak Rajo  Basyir berniat membeli satu unit rumah di daerah Depok, Jawa Barat....
Salah satu strategi mengakuisisi lahan yang bisa Anda praktekkan adalah pembayaran...

Article Tags:

Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB
Tagged on:                     

51 thoughts on “Memahami Pengertian PPJB, PJB dan AJB

  • Pingback: Proses Jual Beli Rumah Dalam Status PPJB atau Masa KPR

  • November 4, 2014 at 1:14 pm
    Permalink

    Malam maaf mau tnya aku mau membeli sebuah rumah tpi surat2 induk rumah tersebut msih dlam proses Girik menjadi Sertifikat pihak penjual menyarankan untuk membuat PJB Lunas di Notaris saja sebab klo di buatkan.AJB nantinya AJB surat induknya Girik yg jdi pertanyan saya apakah lazim dlm jual beli di buat PJB dahulu setelah surat induk sertifikat baru di buat AJB dan Pecah Sertifikat dari sertifikat induk terima kasih

    Reply
  • March 13, 2015 at 12:03 pm
    Permalink

    Saya mau tanya, ppjb, pjb dan ajb saya sudah membacanya, juga dari refensi2 yang lain. Apakah pppjb (perjanjian pendahuluan pengikatan jual beli) dikenal di dunia notarial? Saya berusaha mencari di internet tp masih belum menemukan jawabannya. Sedangkan ada pengembang yang memakai istilah ini dalam mengikat transaksi jual beli dengan pembelinya. Mohon pencerahannya. Terima kasih

    Reply
    • March 15, 2015 at 1:47 pm
      Permalink

      PPPJB merupakan perjanjian bawah tangan. Boleh-boleh saja pengembang menamakan perikatan dengan konsumen dalam bentuk PPPJB. Yang penting adalah isi dari perjanjian tersebut jelas dan konsumen mengerti apa isi yang diperjanjikan.

      Semoga membantu

      Reply
      • March 21, 2016 at 11:28 pm
        Permalink

        Pak, sy berencana beli rmh indent dr developer pribadi (developer kecil) . Setelah pembayaran 65% rumah baru akan di bangun. Pembayaran 65% dilakukan di depan notaris dr developer.
        Kami pembeli hanya diberi pegangan berupa kuitansi bermaterai. Tdk ada ppjb.
        Apakah itu cukup kuat pak?

        Reply
        • March 22, 2016 at 3:40 am
          Permalink

          Kurang kuat kalo jual beli bawah tangan saja apalagi hanya menggunakan kuitansi saja. Push developernya supaya mau PPJB pake Akta Notaris

          Reply
  • June 26, 2015 at 9:42 am
    Permalink

    saya mau tanya?
    jika baleknama tidak ada ppjb nya itu gimana?
    soalnya pasti di tanyakan ppjbnya di bpn?
    trims

    Reply
  • July 28, 2015 at 3:12 am
    Permalink

    Thanks untuk articlenya, sangat berguna

    Reply
  • September 5, 2015 at 2:09 am
    Permalink

    Maaf saya mau nanya dikit nih, pada tahun 2012 kami membeli ruko di golden palm dari tangan kedua secara lunas. pada saat penandatanganan jual beli dilakukan dihadapan notaris dari develover Binakarya. pada saat penandatanganan notaris tidak menyebutkan itu masih ppjb, dan kami pun tidak tahu akan hal itu. baru sekitar 6 bln kemudian develover mengirim surat untuk pengurusan ajb dan sertipikat.
    Yang saya mau tanya apakah kami yang membayar lunas merupakan korban penipuan dari develover binakarya atau notarisnya yang tidak menceritakan soal status ppjb pada saat penandatanganan itu. terima kasih.

    Reply
    • September 5, 2015 at 2:41 am
      Permalink

      Pada saat pembelian ruko tersebut harusnya sudah ada sertifikat dan dicek ke BPN.
      Pertanyaan bapak tidak bisa saya jawab disini.

      Terima kasih.

      Reply
      • September 5, 2015 at 4:32 am
        Permalink

        kami membeli ruko tersebut dari agent raywhite. hanya pada saat penandatanganan pembelian dilakukan di depan notaris Wilda dari PT Binakarya Kreasindo Utama. kami hanya disuruh menandatangani beberapa lembar kertas tampa disebut apa itu oleh notarisnya. Kami selaku orang awam tentu saja percaya saja pada notaris, Hanya saja setelah enam bulan kemudian pihak management mengirimkan surat untuk biaya pengurusan ajb dan sertipikat, katanya biaya yang dibayar tempo hari adalah biaya pengurusan ppjb. yang saya ingin tahu seharusnya kan pemilik pertama yang membayar ppjb, kami hanya membayar biaya pengalihan, namun biaya yang kami keluarkan waktu itu sudah dihitung. bisakah saya meminta bantuan hukum atas masalah ini, dan dimana saya bisa mendapatkannya. terima kasih

        Reply
      • September 12, 2015 at 12:48 am
        Permalink

        pada saat itu kami belinya melalui agent proverty raywhite. dan kami baru pertama kali beli rumah jadi tak tahu masalah hukum. kami hanya percaya pada agent dan natarisnya. Hanya yang kami herankan mengapa biaya yang kami bayar itu hanya untuk pengalihan nama ppjb bukan ajb. Terima kasih.

        Reply
  • September 18, 2015 at 4:16 pm
    Permalink

    Slamat malam bpk asriman mohon bantuannya. Keluarga saya menjual rumah waris sedangkan bagian saya tidak dijual. Kita sudah mengukur bagian masing2 waris. Yang membeli rumah adalah sepupu saya. Kata pihak pembeli tolong d bikinkan saja sertifikat atas nama waris dan sedang d proses. Yg jd pertanyaan saya setelah selesai surat/sertifikat turun waris atas nama waris apa yang harus saya lakukan buat pjb atau ajb? Dan kira2 biaya apa aja yang harus saya bayarkan, pegangan saya untuk menunggu pemecahan sertifikat itu apa aja? Karna saya benar2 awam tentang masalah ini. Trimakasih sebelumya sukses selalu

    Reply
  • February 25, 2016 at 6:00 am
    Permalink

    maaf nih saya minta diberikan kemudahan dan arahannya dalam pembuatan surat perjanjian kpr. sebelumnya saya ceritakan kronologisnya trlbh dhlu.
    saya ingin memiliki sebuah kpr btn dikarenakan nama saya sudah pernah mnegjukan kpr dan tidak diteruskan alias di over kredit kepihak lain,alhasil sya tidak diperbolehkan lagi untuk pengajuan kpr tersebut, maka dari itu saya menggunakan nama orang lain (teman dekat) yang saya tanyakan bagaimana cara untuk bisa dibuatkan atas nama sya aatau keluarga saya walaupun kpr tersebut masih berjalan, mohon dibantu, terima kasih.

    Reply
    • February 25, 2016 at 10:20 pm
      Permalink

      Ajukan lagi over kredit dari teman Bapak ke Bapak. Nanti bank akan memproses layaknya konsumen baru. Data-data Bapak akan dipelajari lagi, mulai dari riwayat KPR sebelumnya, kemampuan finansial dan lain-lain.
      Soal akan diapprove bank, ya tergantung banknya.

      Reply
  • February 29, 2016 at 7:12 am
    Permalink

    saya mau menjual rumah tapi dalam status uang muka belum lunas dan masih ada sisa cicilan di bank selama 23 tahun jika sy ingin menjual rumah tersebut dengan status seperti itu bagaimana prosesnya? terimakasih

    Reply
    • March 7, 2016 at 1:35 am
      Permalink

      Cari pembelinya terlebih dahulu, nanti ajukan take over kredit ke banknya

      Reply
  • March 23, 2016 at 12:00 am
    Permalink

    Selamat pagi,, mohon sarannya atas permasalahan saya berikut…saya kpr dan sudah menyicil sejak desember 2014 dengan status ppjb,, sampai skrg statusnya belum juga AJB,,katanya masih proses, karena jumlah rumahnya cukup banyak..saya berencana melunasi sebagian atau seluruhnya tapi ada ketakutan maslah ajbnya berlanjut tak kunjung berkesimpulan..mohon saran dan arahannya apa yg harus saya lakukan..apa resikonya jika saya membatalkan secara sepihak,,?

    Reply
    • March 23, 2016 at 2:33 am
      Permalink

      Kalau sudah KPR harusnya sudah akad kredit dan AJB sekaligus pemasangan Hak Tanggungan sertifikat ke BPN tidak PPJB lagi.
      Pastikan yang Bapak tandatangani adalah akad kredit, AJB dan HT. Jika belum tandatangan AJB berarti belum KPR, mungkin masih nyicil ke developer.

      Reply
  • April 8, 2016 at 9:05 am
    Permalink

    Sore pak,

    Saya mau tanya, rencana saya akan beli apartement, setelah saya bayar uang muka dan pilih unit keluarlah Surat pemesanan unit, setelah itu di angsuran awal saya minta PPJB, tapi developer bilang PPJB akan keluar setelah pembayaran masuk 30-40 persen, hal seperti ini dibenerakan atau tidak ya? karena baru kali ini saya mengajukan kredit melalui Developer (pengembang).

    Terima kasih

    Reply
    • April 8, 2016 at 1:30 pm
      Permalink

      Masing-masing Developer punya SOP tersendiri dalam menjual produknya. Pola begitu sah-sah saja.

      Reply
  • April 13, 2016 at 6:57 pm
    Permalink

    Mohon penjelasannya pak

    Saya ada beli rumah, sudah akad kredit. Namun belum AJB. Mungkin tidak pak yha kasus seperti ini terjadi? Jadi AJB nya nunggu bbrp bulan stelah Akad kredit. Apa mungkin karena developer belum selesai memecah sertifikat ke per kavling. Karna jika sudah pecah per kavling baru notaris bisa membuatkan APHT ke tanah yg sudah di pecah itu (bukan induk). Kalau begitu saya harus mengejar developer nya agar cepat memecah sertifikat. Begitu bukan pak langkah selanjutnya?

    Terimakasih pak

    Reply
    • April 14, 2016 at 3:21 am
      Permalink

      Seharusnya akad kredit dilakukan bersamaan dengan penandatanganan AJB.

      Reply
  • May 17, 2016 at 3:30 pm
    Permalink

    Pak…saya berencana akan membeli rumah ke developer tanpa melalui bank melalui kredit in house dicicil selama 10 tahun. Pihak developer mengatakan bahwa AJB dan SHM baru dapat diurus setelah cicilan lunas/10 th. Setelah DP awal lunas kami diikat dalam PPJB. Nah yang ingin saya tanyakan apakah PPJB telah memiliki kekuatan hukum apabila nanti ke depan dalam pengurusan surat dan sertifikat lainnya ada masalah?kelengkapan apa saja yg perlu dikumpulkan/ditanyakan kpd developer agar jual beli yg saya lakukan aman?

    Reply
    • May 18, 2016 at 2:25 am
      Permalink

      Dengan adanya PPJB sudah cukup kuat untuk menyatakan kepemilikan secara hukum. Harusnya setelah penandatanganan PPJB sertifikat dan IMB sudah harus diurus. Paralel dengan pembangunan fisik rumah. Khusus untuk IMB, jika rumah akan dibangun tentu wajib memiliki IMB.
      Tentang sertifikat tanahnya, jika sertifikat telah selesai diurus, sertifikat tidak diserahkan ke konsumen, tetap dipegang oleh developer sebagai jaminan hutang.
      Kelengkapan yang harus dipastikan ke developer adalah legalitas tanahnya, seperti sertifikat (jika belum sertifikat harus ada asli giriknya atau jenis alas hak lain), SPPT PBB dan bukti pembayaran lunas. Jika tanahnya masih berupa girik harus dilengkapi dengan Surat Keterangan Tidak Sengketa, Surat Keterangan Riwayat Tanah, Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik.

      Reply
  • August 24, 2016 at 10:19 am
    Permalink

    Pak..saya ingin tanya, saya beli apartemen udah bayar 30% , saya udah lupa apa saya udah dikasih Surat Pemesanan atau belum, kemudian saya dikirimi lagi PPJB cuma sampai hari ini belum saya tanda tangan. selanjutnya saya kena sakit beberapa bulan , biaya berobatnya besar jg. saya memutuskan untuk membatalkan pembelian apartemen. Dari pihak apartemen dihitunglah biaya pemotongan dan denda sesuai PPJB. Apakah PPJB walaupun belum saya tanda tangan berlaku? atau pihak apartemen mengacu ke SuratPesanan yg saya tidak tahu?

    Reply
    • August 24, 2016 at 10:57 am
      Permalink

      PPJB yang belum ditandatangani tidak sah. Sebaiknya minta bukti-bukti pemesanan bpk ke pihak developer dan perhatikan pasal-pasalnya. Jika semuanya tertulis di surat pemesanan yang sah, itu merupakan kewajiban yang harus ditunaikan. Karena dalam perjanjian tidak melihat alasan tidak tahu atau sakit. Mereka hanya melihat keabsahan perjanjian dan melihat apa yang sudah disepakati. Lihat bagian sanksi.

      Reply
  • September 1, 2016 at 3:51 am
    Permalink

    Terima kasih penjelasannya saya jadi sedikit mengerti tentang PPJB, PJB dan AJB,,

    Reply
  • September 24, 2016 at 5:21 am
    Permalink

    Boleh tanya ya pak. Bulan april kemarin saya membeli 1 unit apartemen yg saya cicil ke developer. Bulan mei sudah ada PPJB, tapi sampai saat ini belum ada penggilan dr developer untuk pengurusan AJB. Yang jd pertanyaan saya, bulan november ini saya akan menikah. Apakah status apartemen tersebut itu sudah sepenuhnya milik saya walaupun belum ada AJB?. Saya tidak mau apartemen tsb nantinya dianggap harta bersama (karena saya beli sebelum menikah, tp AJB setelah saya menikah). Mohon pencerahannya pak

    Reply
    • September 27, 2016 at 12:24 am
      Permalink

      Dari kondisi ini, jika AJB dilakukan setelah tanggal pernikahan, maka harta tersebut dianggap harta gono gini. Beberapa orang membuat perjanjian nikah untuk mengantisipasi ini. Intinya harta tetap milik masing-masing. Tapi itu tergantung orang masing-masing.

      Reply
  • December 11, 2016 at 4:15 am
    Permalink

    Pak, saya mau tanya. Apabila kita jual beli rumah di hadapan notaris/ppat, trus sekalian di urus balik nama sertifikatnya. Apakah saya sebagai pembeli rumah mendapat AJB asli atau berupa salinan?

    Reply
    • December 12, 2016 at 2:14 am
      Permalink

      Salinan

      Reply
    • December 12, 2016 at 2:15 am
      Permalink

      Dapatnya berupa salinan

      Reply
  • January 7, 2017 at 12:10 pm
    Permalink

    maaf pak saya mau tanya,saya beli rumah kpd agen propety,status rumah tersebut over kredit tp saya lunasi, dan status surat nya PPJB (karna uang saya kurang untuk memgurus AJB) dan PPJB tsb sudah ada perjanjian dan tanda tangan antara pejual dengan saya pribadi dan disaksikan oleh pihak notaris, yang tanyakan adalah apakah bisa kalau saya membuat AJB tanpa melibatkan penjual lg,dan syarat-syarat apa yg harus saya siapkan dan brp biaya nya,terimakasih.

    Reply
    • January 8, 2017 at 9:47 am
      Permalink

      Penandatanganan AJB bisa tanpa penjual apabila dalam PPJB tersebut sudah dinyatakan bahwa pembayaran harga jual beli sudah lunas. Dan ada pasal yang menyatakan bahwa penjual menguasakan penandatanganan AJB kepada pembeli termasuk AJB kepada pembeli sendiri.

      Reply
  • January 20, 2017 at 2:43 pm
    Permalink

    Selamat malam pak..mohon penjelasan dan saran. Sy masih awan soal seperti ini.
    Ortu saya beli rumah, info dr pihak penjual sertifikat rumah sdh dipegang notaris yg dipakai pihak penjual. Sbg pembeli, ortu sy sudah melunasi semua pembayaran pembelian rumah ke pihak penjual, termasuk biaya balik nama ke notaris tsb. Biaya notaris sudah dibayar lunas tgl 31 Oct 2016 & ortu hny diberikan kuitansi dgn cap kantor notaris sbg bukti utk pengambilan sertifikat yg dijanjikan selesai dalam 2 bln.
    Tgl 9Januari 2017 ortu berniat ambil sertifikat tp di tolak oleh notaris dgn alasan ada kenaikan hrg dr pemerintah dan PBB 2017 hrs dibayar. Ortu dikenaikan biaya tambahan lg utk pengurusan sertifikat balik nama.
    Pertanyaan sy:
    1. Proses jual beli dan ttd AJB dilakukan dan biaya pembelian rmh dan biaya notaris sudah dibayar lunas tgl 31 Oct 2016. Apakah alasan kenaikan tsb masuk akal/dibenarkan?
    2. Setelah ttd,ortu tdk diberikan doc apapun selain kuitansi dr notaris tsb. Kapan seharusnya salinan AJB diterima pembeli? Doc apa saja yg harusnya diterima pembeli setelah semua biaya lunas dibayarkan?
    3. Nilai yg ortu bayarkan lunas di awal mencakup BPHTB, PNBP,AJB, & biaya balik nama. Tp notaris merinci detail biaya tambahan dgn mencantumkan NJOP yg naik 30% dr NJOP awal, BPHTB dan SSP(entah ini artinya apa, ini penjelasan dr pihak notaris). Apakah kami harus membayar kenaikan biaya ini?
    4. Jika ternyata proses pengurusan balik nama belum di urus oleh notaris, apakah ortu sy bs membatalkan pengurusan balik nama (hanya urus AJB saja) dan meminta balik biaya yg sdh dibayar lunas tsb ke notaris?

    Mohon saran pak dan terimakasih.

    Reply
    • January 24, 2017 at 12:29 am
      Permalink

      1. Proses jual beli sah setelah ada penandatanganan akta jual beli. Ini kesalahan orang tua Bapak, waktu pembayaran seharusnya diiringi dengan penandatanganan AJB. Pembayaran dilakukan tanggal 31 oktober tidak ada artinya jika penomoran AJB dilakukan tahun 2017. Pajak-pajak mengikuti tahun AJB yaitu tahun 2017. Kenaikan PBB memang dibebankan kepada para pihak.
      2. Salinan AJB bisa diterima hari penandatanganan, Jika pada saat penandatanganan syarat AJB sudah terpenuhi semua, seperti data-data penjual dan pembeli, pajak-pajak dan validasinya.
      3. Tidak ada keharusan kenaikan NJOP 30%. Jangan lupa lihat berapa nilai yang tertera pada blanko BPHTB, PPh, AJB. Itulah kewajiban pajak-pajaknya. Jika nilai yang dibayarkan kepada notaris melebihi nilai yang tertera dari masing-masing blangko, notaris wajib mengembalikan lagi uang tersebut. Notaris hanya berhak atas jasa sesuai yang disepakati.
      4. Pendaftaran balik nama ke BPN harus dilakukan oleh PPAT yang membuat AJB

      Reply
  • January 23, 2017 at 3:36 pm
    Permalink

    Malam pak,sy ingin menanyakan,pembeli ingin mengecek sertifikat ke Bpn,Ptun dan arbitrase dgn memakai jasa pengacaranya.Mrk sdh membuat srt kuasa utk kami tanda tangani.Apakah aman utk posisi sy atau apa bs mrk salah gunakan di kemudian hari? Mohon petunjuk nya pak.terima kasih.

    Reply
    • January 24, 2017 at 12:10 am
      Permalink

      Tergantung isi kuasanya. Kalau hanya untuk melakukan pengecekan ngga masalah. Jangan lupa tegaskan isi surat kuasa tersebut bahwa kegunaannya hanya untuk pengecekan.
      Penerima kuasa hanya boleh melakukan sesuatu seperti yang tercantum dalam kuasa tersebut.

      Reply
  • February 6, 2017 at 8:22 am
    Permalink

    Siang pak ,saya ingin menanyakan utk Biaya PPJB itu yg bayar pembeli atau pejual?terima kasih.

    Reply
    • February 7, 2017 at 1:16 am
      Permalink

      Bisa penjual, bisa pembeli, bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli

      Reply
    • February 7, 2017 at 1:16 am
      Permalink

      Bisa ditanggung penjual, bisa pembeli, bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli

      Reply
    • February 7, 2017 at 1:16 am
      Permalink

      Bisa ditanggung penjual, bisa pembeli, bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli….

      Reply
    • February 7, 2017 at 1:17 am
      Permalink

      Bisa ditanggung penjual, bisa ditanggung pembeli, bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli…. tergantung kesepakatan antara para pihak.

      Reply
    • February 7, 2017 at 1:17 am
      Permalink

      Bisa ditanggung penjual, bisa ditanggung pembeli,
      bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli….
      tergantung kesepakatan antara para pihak.

      Reply
  • February 7, 2017 at 3:54 pm
    Permalink

    Siang pak saya mau menanyakan tentang PPJB yang di buat di depan notaris atas sebidang tanah kavling, nomer shm atas tanah yang di jual itu 1 komplek tanah kavling semua sama,tetapi luasan tanah di shm tidak sesuai dengan jumlah luasan 1 komplek kavling. Yang saya mau tanyakan, apakah mungkin PPJB yang di buat di depan notaris, memiliki nomer shm yang sama dalam 1komplek kavling, padahal dari segi ukuran jelas jelas kurang.. apakah PPJB itu ganda, atau 1kavling di jual berulang kali oleh pengembang, sedangkan PPJB di buat di depan notaris? Mohon petunjuknya, trimakasih banyak.

    Reply
    • February 8, 2017 at 2:36 am
      Permalink

      Mungkin saja semua shm dalam PPJB sama, karena sertifikat belum dipecah oleh pengembang ketika akan ditandatanganinya PPJB. Jadi objek perjanjian untuk masing-masing pembeli sama yaitu SHM induk.
      Jumlah luas lahan yang kurang karena yang di PPJB adalah per-kaveling sementara luasan di SHM adalah sertifikat induk.
      Satu lagi luasan yang berbeda karena tidak semua tanah bisa dijual oleh developer karena develeper harus menyediakan lahan untuk fasum fasos.

      Reply
  • March 13, 2017 at 1:41 am
    Permalink

    Selamat pagi pak Asriman,

    casenya spt ini: saya melakukan pembelian atas tanah dan bangunan disatu komplek perumahan di daerah pamulang, sdh 6 tahun lebih kami blm mendapatkan sertifikat dan IMB yang kami dapat hanya AJB.

    mohon saran dan penjelasannya apakah pembuatan sertifikat hak milik cukup didasari dengan AJB saja?

    Demikian dan kami tunggu sarannya, terima kasih.

    Reply
    • March 14, 2017 at 7:23 am
      Permalink

      Permohonan sertifikat harus ada alas haknya. AJB itu dasar perolehannya. Alas hak itu seperti girik, tanah negara/instansi, eigendom verponding dan lain. Yang bisa memohonkan sertifikat adalah developernya karena mungkin saja sertifikat itu masih berupa sertifikat induk. Jadi belum dipecah atas nama masing-masing kaveling.

      Reply
  • March 18, 2017 at 6:07 am
    Permalink

    Slmt siang pa
    Sya mw tnya kalau saya sudah lunas membayar biaya PJB,AJB dan Balik nama KPR ke notaris apa status rumah saya itu.HGB ATAU SHM

    Reply
    • March 21, 2017 at 2:07 am
      Permalink

      Ya, tergantung sertifikat yang dijualbelikan. Jika dari developer biasanya dalam bentuk HGB dulu kemudian bisa ditingkatkan menjadi hak milik.

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *