asriman.com – Page 20 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Tips Menjadi Broker Properti Bagi Pemula

Broker sukses awalnya juga pemula

Sesukses apapun seorang broker profesional, awalnya dia juga seorang broker properti pemula yang harus banyak belajar dan menambah pengalaman selama kurun waktu tertentu, dan dari hasil belajar serta bertambahnya pengalaman seiring dengan semakin tingginya jam terbang di dunia bisnis yang dia geluti, membuatnya merangkak dari pemula menjadi seorang brokert properti profesional yang sukses.

Karena itu, tidak ada alasan bagi broker pemula untuk rendah diri.

Selama ada kemauan untuk belajar dan tidak pernah berhenti dalam menggali pengalaman, maka suatu ketika nanti akan tiba saatnya bagi Anda untuk menikmati sukses serta layak mendapat sebutan broker profesional.

Inilah panduan singkat bagi para broker yang baru merintis usaha di bidang properti.

Pahami Produk dan Istilah-istilah Dunia Properti

Dengan mengetahui apa saja yang diperjualbelikan dalam bisnis properti, akan membuat Anda memiliki gambaran tentang bagaimana cara memasarkan berbagai macam jenis properti tersebut.

Beberapa jenis produk properti diantaranya adalah tanah atau lahan, rumah, rumah kos, apartemen, villa, gedung, SPBU dan masih banyak lagi yang lain. (more…)

Cara Mudah Melakukan Studi Mendalam Terhadap Potensi Suatu Lokasi, Sehingga Anda Tidak Terjebak

Ketika akan membuka proyek di suatu lokasi, akan lebih baik jika dilakukan studi yang mendalam terhadap potensi lokasi tersebut.

Potensi yang musti digali bener-bener adalah potensi pasarnya. Pertanyaan awal yang musti dijawab adalah siapa yang akan membeli produk yang kita bangun, dan bagaimana kita menemukan mereka?

Jika target market adalah PNS/ASN

Misalnya target market yang kita bidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau Aparatur Sipil Negara (ASN) di daerah tersebut, maka kita harus mendapatkan data tentang berapa jumlah PNS/ASN di sekitar lokasi tersebut.

Setelah tahu jumlah mereka, lanjutkan penajaman data. Pertanyaan selanjutnya adalah berapa orang diantara mereka yang belum memiliki rumah sendiri.

Gali data mereka, tanyakan kepada mereka tentang kemungkinan mereka akan membeli rumah. Rumah tipe mana yang mereka inginkan dan dimana lokasinya. Maksudnya berapa jaraknya dari mereka beraktifitas sehari-hari.

Untuk mendapatkan data ini bisa dengan membuat kuisioner, kemudian menyebarkan kepada mereka. Anda bisa bekerjasama dengan koperasi tempat mereka bekerja atau dengan lembaga yang menaungi mereka, seperti Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI). (more…)

Jika Ingin Deal Tanggung Saja Kewajibannya

Ketika akan memulai menjadi developer properti adakalanya kondisinya betul-betul dari awal. Maksudnya tanah yang dibangun proyek properti tersebut masih belum bersertifikat. Masih girik.

Jika kondisi seperti ini langkah awal yang harus dilakukan adalah mengurus sertifikatnya dulu. Karena tidak ada peralihan hak maka pengurusan sertifikat tetap atas nama pemilik lahan.

Kewajiban BPHTB

Tetapi walaupun pengurusan sertifikat atas nama pemilik lahan, tetap ada kewajiban pajak dalam bentuk BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya 5% dari nilai tanah dan bangunan.

Tentang BPHTB ini diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000. Dimana yang menjadi objek dalam pengenaan BPHTB adalah karena permohonan hak baru dan peralihan hak.

Pembayaran BPHTB dengan kondisi ini adalah BPHTB karena permohonan hak baru karena memang tidak ada peralihan hak dalam proses ini. Sertifikat diurus atas nama pemiliknya atau nama yang tercantum di dalam girik.

Tunggakan PBB dan dendanya

Biasanya ada kewajiban lain untuk tanah-tanah yang lama tidak diurus, yaitu kewajiban PBB yang tidak dibayar dalam waktu yang lama.

Untuk mengurus sertifikat maka PBB yang belum dibayar ini harus dilunasi terlebih dahulu. Termasuk dendanya. Berapa tahun yang harus dibayar? Ya, semua data yang belum dibayar menurut sistem PBB maka semua harus dibayar.

Jika dihitung jumlah ini cukup besar. Mungkin saja si pemilik lahan tidak memiliki uang untuk membayar biaya-biaya ini.

Dirimu yang tanggung semua biaya dalam memohonkan sertifikat

Nah, disinilah negosiasi dirimu jalankan. Sampaikan kepada pemilik lahan bahwa dirimulah yang menanggung biaya tersebut. Asalkan tanahnya bisa dibangun proyek dengan skema kerjasama.

Kerjasama proyek maksudnya tanahnya tidak perlu dibayar semua di depan. Tetapi dibayar bertahap sesuai kesepakatan. Bisa bertahap berdasarkan termin, bisa bertahap sesuai sesuai dengan unit terjual, tergantung kenyamanan pemilik lahan.

Jadi negosiasi yang dirimu tawarkan adalah dengan cara bersedia menanggung semua biaya yang timbul di awal, termasuk BPHTB, tunggakan pajak dan biaya memohonkan sertifikat. Yang mana sebenarnya biaya ini adalah kewajiban pemilik lahan.

Apalagi biaya-biaya ini cukup besar dimana si pemilik lahan tidak memiliki uang yang cukup, maka strategi penawaran ini sangat menarik bagi pemilik lahan.

Kecuali pemilik lahannya memang orang yang memiliki uang banyak dan orang kaya yang sanggup membayar biaya-biaya itu semua. Orang seperti ini tidak terlalu memikirikan biaya-biaya tersebut. Bahkan untuk menjual tanahnya biasanya dia menginginkan pembayaran tunai.

Jika tanahnya ingin dijual sudah lama tidak laku-laku dan jumlah biaya dan pajak-pajak cukup besar

Untuk berhasil dengan strategi ini dirimu harus memastikan bahwa jumlah pembayaran ini cukup besar sehingga pemilik lahan merasa tidak mampu untuk membayarnya. Dan pastikan juga untuk lahan tersebut tidak ada orang yang sanggup membayar tunai.

Hal ini bisa dipastikan dengan cara mencari tahu sudah berapa lama tanah tersebut dipasarkan. Jika sudah lama, bertahun-tahun dipasarkan tetapi belum terjual juga bisa dipastikan bahwa tidak ada orang yang bersedia membayar tunai tanahnya.

Dengan adanya dirimu menawarkan pembayaran seperti di atas mungkin saja dia menganggap dirimu adalah malaikat penyelamat baginya.

Contoh kasus

Contohnya tanah dengan luas 3 ha, dengan harga keseluruhan 15 milyar. Dengan kondisi ini agak sulit mencari developer yang bersedia membayar tanah ini dengan tunai. Karena jika dibayar tunai maka developer membutuhkan modal yang sangat besar untuk memulai proyek.

Jika dibandingkan dengan laba yang berpotensi yang akan didapatkan maka jumlah investasi awal ini menjadi tidak layak.

Karena harga tersebut baru harga tanahnya saja, belum nanti membayar BPHTB atas dan perizinan. Butuh investasi yang cukup besar. Bagi sebagian developer, mereka keberatan investasi sebesar ini untuk tanah thok!

Dengan kondisi ini dirimu maju untuk menawarkan kerjasama untuk membangun proyek, dengan konsep tanah tidak dibeli. Tanah dan perizinan tetap atas nama pemilik lahan, tetapi dirimulah yang membayarkan BPHTB dan biaya-biaya lainnya. Maknyuss!

Bolehkan Seorang Developer Menjual Tanah Kaveling?

Penyebab developer menjual kaveling

Dalam pengembangan sebuah proyek properti seperti perumahan, adakalanya developer menjual produknya tidak berupa rumah, tetapi dalam bentuk kaveling kosong saja.

Ada beberapa penyebab, pertama developer yang menjual tanah kaveling karena memang bisnisnya adalah menjual tanah kaveling.

Alasan kedua adalah developer menjual tanah kaveling karena strategi bisnis.

Maksudnya ada produk yang dijual berupa rumah jadi, ada juga yang dijual berupa tanah kosong saja.

Alasan selanjutnya adalah developer memang terpaksa menjual tanah kaveling agar mendapatkan fresh money untuk keperluan menjaga cashflow.

Dengan menjual kaveling developer mendapatkan uang masuk cepat dan secara tunai, karena memang penjualan tanah kaveling tidak bisa dengan bantuan KPR bank. (more…)

Bagaimana Pengaruh Pembangunan Moda Transportasi Massal Terhadap Proyek Properti

Pembangunan infrastruktur transportasi untuk mengurai kemacetan dalam bentuk LRT (Light Rail Transit) dan MRT (Mass Rapid Transit) yang saat ini tengah gencar dilakukan oleh pemerintah berbanding lurus dengan meningkatnya pembangunan proyek yang berlokasi tidak jauh dari LRT dan MRT.

Sehingga muncul asumsi yang tidak dapat dibantah, yaitu ada keterkaitan hubungan LRT dengan proyek properti yang sengaja diciptakan oleh para pengembang.

Dengan kata lain, para pengembang sengaja berburu lahan di sekitar proyek LRT dan MRT untuk lokasi pembangunan proyek-proyek mereka, karena proyek-proyek tersebut dipastikan akan mudah terserap oleh pasar, meskipun dibandrol dengan harga yang lebih mahal dibanding dengan proyek sejenis yang berlokasi di tempat lain yang jauh dari LRT dan MRT.

Asumsi tersebut di atas dikuatkan dengan fakta yang ada di lapangan sesuai dengan data yang dihimpun oleh IAP (Ikatan Ahli Perencanaan) bahwa saat ini terdapat sekitar 58 proyek pembangunan apartemen untuk kalangan menengah ke atas yang berlokasi di sekitar stasiun MRT. (more…)

Mudahnya Menjadi Developer Jika Orang Terdekat Punya Tanah

Jika dirimu tidak punya uang dan tidak punya tanah bukan tidak mungkin dirimu bisa menjadi developer. Syaratnya tentu saja dirimu punya orang yang bersedia bekerjasama denganmu. Orang yang bersedia bekerjasama dengan mu yang utama adalah orang yang memiliki tanah.

Pentingnya memiliki orang yang punya tanah adalah karena untuk menjadi developer, memiliki tanah yang akan dikembangkan menjadi proyek wajib hukumnya. Tidak ada tanah ya tidak mungkin ada proyek.

Akan menjadi kesulitan tersendiri jika pemilik tanah tersebut adalah orang asing. Mereka tentu saja tidak percaya kepadamu.

Bagaimana mungkin ia menyerahkan tanahnya kepadamu jika mereka tidak mengenalmu. Ini hukum alam.

Jika dibalik tetap begitu juga jadinya; bagaimana mungkin dirimu menyerahkan tanah kepada orang lain jika dirimu tidak mengenal mereka. Itu sebuah keniscayaan.

Tetapi dirimu akan selangkah lebih maju menjadi developer jika pemilik lahannya adalah orang terdekat.

Orang terdekat dan paling dekat adalah orang tua

Yang termasuk kategori orang terdekat ini yang pertama adalah orang tua sendiri. Mereka tidak mungkin tidak percaya denganmu.

Jika pemilik lahan orang tua sendiri mudah mengajaknya bekerjasama. Tinggal dirimu yakinkan orang tuamu bahwa dirimu sanggup mengelola sebuah proyek properti di tanah miliknya.

Orang tua sudah pasti ingin melihat anaknya maju salah satunya adalah sanggup mengelola proyek. Salah satu hambatan seorang orang tua menyerahkan tanah miliknya kepada anaknya adalah karena tidak percaya atas kemampuan anaknya. Itu saja.

Cara menawarkan kerjasama kepada orang tua, mudah saja. Anggap saja orang tua sebagai pihak lain yang tetap dijaga hak dan kewajibannya. Terutama tentang haknya terhadap tanahnya.

Yakinkan mereka bahwa tanah ini akan dijadikan proyek properti, nanti akan dijual, dari penjualan tersebut akan dibayarkan harga tanah kepada orang tua.

Penawaran seperti ini berlaku jika pemilik lahan adalah sauradara sendiri. Adik atau kakak. Yakinkan mereka bahwa dirimu mampu mengelola proyek properti.

Satu hal yang menjadi perhatian dalam mengajukan kerjasama kepada orang tua yang memiliki tanah adalah rekam jejakmu selama ini.

Karena mereka adalah orang yang mengenalmu luar dan dalam. Apapun kelakuannya di masa lalu tentu masih terekam jelas oleh mereka.

Jika rekam jejakmu pernah melukai mereka maka saat ini tentu saja mereka keberatan bekerjasama denganmu.

Tetapi jika selama ini rekam jejakmu bagus, dirimu orang yang terpercaya di mata mereka maka terbukan peluang dirimu bekerjasama dengan orang-orang terdekatmu yang memiliki tanah.

Sama kondisi kedekatannya jika pemilik lahan adalah saudara dari orang tua (paman/bibi), saudara (adik/kakak) dan saudara-saudara lainnya.

Teman semasa sekolah dan teman kuliah

Orang terdekat selain orang tua, paman atau bibi dan saudara adalah teman-teman di lingkaran satu. Misalnya teman ketika SD, SMP, SMA dan kuliah.

Teman semasa menempuh pendidikan ini memiliki kedekatan tersendiri. Karena pada umumnya orang memiliki cerita indah tersendiri ketika berteman di saat sekolah atau kuliah. Bahkan banyak cerita yang terdengar kedekatan dengan teman yang terbangun melebihi saudara. Saking akrabnya pertemanan tersebut.

Tetapi prinsip dasarnya tetap sama, yaitu rekam jejakmu akan menentukan sukses atau tidaknya dirimu menawarkan kerjasama kepada teman-teman dekatmu.

Teman sesama komunitas

Teman lainnya yang bisa saja percaya kepadamu adalah teman sama-sama di komunitas. Misalnya komunitas mobil, motor, atau sesama pengajian.

Ikatan pertemanan seperti ini memang tidak sekuat keluarga tetapi tidak tertutup kemungkinan dirimu menawarkan kerjasama terhadap mereka, jika mereka memiliki tanah.

Ya, intinya adalah silahkan tawarkan kerjasama kepada siapapun yang memiliki tanah. Tetapi jika pemilik lahan tersebut adalah orang yang percaya kepadamu maka itu menjadi keuntungan tersendiri bagimu.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Strategi Menyusun Rencana Pemasaran Properti

Salah satu ciri dari seorang pekerja profesional adalah bekerja dengan konsep atau rencana dan tidak hanya mengikuti arus tanpa memiliki gambaran yang jelas tentang apa yang akan dikerjakan.

Itu sebabnya seorang agen wajib memiliki konsep pemasaran properti, karena dengan konsep itulah pola kerja yang dilakukan dapat lebih terarah dan dengan pola kerja yang terarah maka hasil yang dicapai juga dapat lebih maksimal lewat keberhasilan dalam hal penjualan.

Cara untuk menyusun konsep pemasaran tersebut adalah sebagai berikut:

Buatlah Rencana Pemasaran Produk Anda

Sebelum mengambil tindakan dalam bentuk apapun, lakukan perencanaan dengan matang, sebab tanpa perencanaan, aktifitas pemasaran properti tidak akan dapat memberikan hasil sesuai dengan yang diharapkan.

Perencanaan tersebut sifatnya kompleks, baik dalam bentuk fisik maupun non-fisik. Perencanaan dalam bentuk fisik misalnya membuat listing, merencanakan promosi, menyediakan kantor dan berbagai keperluan administrasi serta yang lain. (more…)

Negosiasi Cara Bayar Tanah Hanya Jika Pemilik Tidak Banyak

Jamak dilakukan seorang developer yang tidak memiliki modal cukup untuk membeli lahan, menegosiasikan cara bayar tanah.

Maksudnya, tanah yang akan dijadikan proyek itu tidak perlu dibayar tunai seluruhnya di depan. Tetapi dengan cara bertahap.

Pembayaran secara bertahap ini bisa dengan cara termin, bisa juga dengan cara sesuai unit terjual. Kedua cara bayar ini yang paling banyak disepakati.

Negosiasi pembayaran tanah dengan cara termin

Cara pembayaran tanah dengan termin ini bisa dirimu ajukan kepada pemilik lahan. Konsepnya mudah untuk dipahami. Yaitu pembayaran tanah tersebut bertahap menurut waktu. Misalnya dibayar per-enam bulan, per-duabelas bulan atau tahapan lainnya yang sekira disetujui oleh pemilik lahan.

Kelebihannya cara bayar ini untuk pemilik lahan adalah ia tidak perlu tahu bahwa proyek berjalan baik penjualannya atau tidak. Apapun yang terjadi di proyek, baik lancar atau tidak, jika pembayaran tanah sudah jatuh tempo maka ia mendapatkan pembayaran.

Karena adakalanya proyek berjalan baik atau tidak. Jika proyek berjalan baik, maka pembayaran tanah bisa sesuai dengan yang disepakati. Namun jika proyek tidak berjalan baik (misalnya penjualan terkendala) maka ada kemungkinan pembayaran tanah juga terkendala.

Pun sebaliknya jika proyek terjual lebih cepat, tetapi pembayaran belum jatuh tempo maka ia tidak bisa menuntut haknya dipercepat pembayarannya. Kecuali si developer memang bersedia membayar lebih cepat. Ya ok ok saja.

Bagi developer keuntungan cara bayar ini adalah bahwa ia memiliki waktu untuk membayar tanah. Waktu yang tersedia bisa dipergunakan untuk menjual, dimana hasil penjualan digunakan untuk membayar tanah.

Jika berhasil praktis untuk membayar tanah ia tidak menggunakan uang sendiri tetapi uang pembeli. Ia menempatkan pembeli sebagai investornya.

Namun terdapat juga kerugian bagi developer dengan cara bayar ini jika penjualan proyek terkendala. Tentu saja jika penjualan terkendala ia tidak memiliki uang untuk membayar tanah kecuali ia bisa mencarikan untuk untuk membayar tanah tersebut.

Ya, mungkin dengan mengundang investor, mencari pendanaan atau dengan cara apapun yang bisa mendapatkan uang.

Negosiasi pembayaran tanah dengan cara per-unit terjual

Cara bayar dengan cara sesuai unit terjual ini dilakukan dengan cara membayarkan uang pemilik lahan per-unit terjual secara proporsional.

Langkah menghitungnya adalah dengan cara menghitung beban tanah untuk masing-masing unit rumah. Dengan cara itu pembayaran tanah akan dicicil setiap unit rumah terjual.

Misalnya harga tanah 1000, sementara unit rumah yang dibangun di lahan tersebut 100. Maka beban harga untuk masing-masing unit adalah 1000/100=10.

Simpel bukan? Jadi untuk tiap-tiap unit terjual akan diberikan kepada pemilik lahan 10. Ini hanya sebagai ilustrasi. Untuk nilai sebenarnya ya tinggal kalikan saja harga tanah dengan luasnya. Lalu hitung berapa unit yang akan dijual. Maka didapat beban harga untuk tiap unit.

Cara pembayaran tanah dengan cara sesuai dengan unit terjual ini juga memiliki kelebihan tersebut diri kepada pemilik lahan. Kelebihannya adalah jika penjualan proyek lebih cepat maka ia akan mendapatkan pembayaran tanahnya lebih cepat pula.

Tetapi kelemahannya adalah jika penjualan tidak berjalan dengan baik, atau lambat dalam menjual, maka pembayaran tanahnya juga akan terlambat. Ia tidak bisa menuntut pembayaran tanah jika memang belum ada penjualan.

Untuk deceloper kelebihan cara bayar ini ialah tidak ada pembayaran tanah yang jatuh tempo kecuali jika terjadi penjualan. Walaupun penjualan terlambat, tidak ada pembayaran tanah yang jatuh tempo.

Negosiasi akan sulit jika pemilik lahan banyak

Melihat kondisi yang harus diakomodir untuk mendapatkan deal ini, maka sebaiknya negosiasi hanya dengan sedikit orang. Paling bagus tentu pemilik hanya satu orang. Kondisi ini akan memudahkan mendapatkan deal.

Boleh saja pemilik banyak tetapi untuk negosiasi harus satu suara dulu dari pihak pemilik lahan yang banyak. Jangan sampai ketika negosiasi kita mendengarkan banyak pendapat. Kondisi ini akan menyulitkan mendapatkan deal.

Sulitnya negosiasi dengan banyak orang ini karena kondisi psikologis masing-masing orang berbeda-beda. Ada kondisinya yang memang sedang membutuhkan uang. Sehingga ia agak longgar dalam negosiasi. Tetapi jika ada salah satu pemilik yang kondisi keuangannya baik-baik saja maka biasanya ini yang mengganjal negosiasi.

Ia akan bertahan dengan keinginannya karena ia tidak dalam kondisi membutuhkan deal untuk mendapatkan uang.

Jadi ketika negosiasi pastikan pemilik lahan tidak banyak sehingga mudah mendapatkan kesepakatan. Jikapun pemilik banyak, negosiasi hanya jika mereka sudah sepakat dan menyerahkan ke salah satu orang untuk deal dengan dirimu sebagai developer.