Strategi Membuat Perencanaan Lahan untuk Dibangun Proyek Properti

Perencanaan lahan yang dimaksud di sini meliputi desain masterplan atau siteplan dan landscape, desain unit, desain kawasan, desain mekanikal dan elektrikal unit dan kawasan, desain gerbang proyek, desain ruang terbuka baik berupa taman bermain, lapangan olah raga dan fasum fasos lainnya.

Intinya pada kegiatan ini adalah membuat desain keseluruhan proyek termasuk Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek.

Untuk menghasilkan desain yang sesuai dengan selera konsumen sebaiknya Anda menyerahkan urusan mendesain ini kepada arsitek yang berpengalaman, apalagi proyek Anda cukup luas yang berisi ratusan unit rumah.

Bagaimana cara melihat arsitek yang bagus itu? Caranya adalah dengan melihat portofolionya (proyek yang sudah dikerjakan).

Lebih baik Anda mengeluarkan biaya sesuai dengan tarif arsitek yang berpengalaman tetapi menghasilkan desain yang ‘menjual’ daripada menyerahkan urusan desain kepada arsitek yang memasang tarif murah tapi mutu kerjanya kurang bagus.

Untuk langkah awal berikut beberapa komponen proyek yang harus Anda buat desainnya:

Membuat Siteplan dan Detilnya

(more…)

Mainkan Strategi Pemasaran Secara Borongan Untuk Mendapatkan Modal

Cashflow is King!

Tepat sekali istilah di atas, cash flow is the king. Ya, cashflow adalah raja dalam mengelola sebua proyek properti.

Kenapa cashflow penting? Karena cashflow adalah denyut nadi sebuah proyek, jika cashflow sehat maka proyek akan berjalan lancar. Sebaliknya jika cashflow bermasalah maka proyek akan beresiko.

Salah satu strategi untuk terus menjaga cashflow adalah dengan cara menjual proyek secara borongan atau bulk sales.

Kenapa ada orang atau pihak yang mau membeli secara borongan? Tentu saja karena ada kompensasi yang seimbang mereka terima. Bahkan kompensasi itu amat bernilai.

Apa itu?

Biasanya dalam bentuk potongan harga yang cukup signifikan.

Karena tujuan mereka membeli dengan cara borongan adalah untuk mencari capital gain atau keuntungan dari selisih harga ketika akan dijual lagi. (more…)

Kelebihan dan Kekurangan Membeli Rumah Secara Tunai

Tidak semua orang akan membeli rumah secara tunai jika punya uang cukup

Jika orang memiliki uang, maka ketika membeli rumah orang cenderung membeli rumah secara tunai. 

Karena dengan membeli secara tunai akan sedikit menghemat biaya-biaya jika dibandingkan dengan membeli secara KPR.

Biaya-biaya itu diantaranya biaya akad kredit, appraisal, asuransi, provisi dan administrasi bank dan tentu saja bunga kredit.

Namun bagi sebagian orang yang lain, walaupun memiliki uang yang cukup mereka tetap tidak mau membeli rumah secara tunai. 

Mereka tetap ingin membeli rumah dengan memakai skema perbankan. Walaupun dari sisi biaya transaksi ada penambahan tetapi ada keuntungan lainnya yang diperoleh jika membeli secara kredit.

Namun begitu, jika memiliki uang untuk membeli rumah, tetap ada orang yang ingin membeli rumah secara tunai, terutama karena membeli rumah secara tunai tersebut memiliki beberapa kelebihan, diantaranya tidak ada cicilan dan bunga, proses transaksi jual beli lebih cepat karena tidak ada proses perbankan, negosiasi harga lebih mudah, rumah tersebut bisa langsung menjadi jaminan dan bebas riba.  

Tidak ada kewajiban biaya-biaya, cicilan dan bunga

Jika membeli rumah secara tunai tentu kita tidak dibebani oleh biaya-biaya akad kredit, cicilan perbulan kepada kreditur dan membayar bunga.  

Biaya-biaya yang timbul saat akad kredit adalah biaya appraisal, administrasi, provisi, asuransi, biaya notaris dalam bentuk penandatanganan akta-akta akad kredit seperti SKMHT (surat kuasa membebankan hak tanggungan) dan APHT (akta pemberian hak tanggungan).

Selain itu, membeli rumah secara KPR, konsekuensinya adalah ada cicilan kepada bank kreditur sampai hutang lunas.

Dimana di dalam cicilan tersebut terdiri dari pembayaran hutang pokok dan bunga atau margin jika membeli dengan skema KPR Sariah.  

Selain membayar cicilan pokok dan bunga, nasabah juga diwajibkan membayar denda jika terlambat membayar.

Proses lebih cepat karena tidak ada proses perbankan

Dengan membayar tunai saat membeli rumah dapat mempercepat proses jual beli. Tidak ada proses pengecekan terhadap rekam jejak perbankan. Seperti BI checking atau SLIK (sistem layanan informasi keuangan).

Hal ini berbeda jika Anda akan membeli rumah dengan KPR, rekam jejak keuangan Anda akan dicek terlebih dahulu untuk mengetahui kondisi Anda. Dimana hal ini berpengaruh terhadap disetujuinya permohonan kredit Anda.

(more…)

Hati-hati, Akta Kuasa Untuk Menjual bisa Ditolak oleh Bank

Surat kuasa jual untuk sertifikat induk

Saya dibuat kaget oleh seorang teman yang menceritakan bahwa Surat Kuasa Menjual yang dibuat beberapa bulan yang lalu tidak bisa digunakan untuk akad kredit di bank.

Pasalnya dalam Surat Kuasa Menjual tersebut tertera nomor sertifikat induk sementara yang akan dibuat akad kreditnya adalah pecahan sertifikat.

Walaupun dalam sertifikat pecahan tersebut jelas tertulis bahwa asal sertifikat ini berasal dari sertifikat yang tertera dalam surat kuasa menjual.

Cerita berawal ketika teman saya melakukan kesepakatan tentang pengelolaan suatu lahan untuk dibuat perumahan.

Lahannya tidak begitu besar, jika dihitung unit hanya bisa dibangun 11 unit rumah menengah.

Tapi inti dealing-nya yang menarik bagi saya. Si pemilik tanah setuju untuk menyerahkan tanahnya untuk dikelola menjadi perumahan dengan syarat yang ringan.

Doi hanya minta dibeliin motor Honda Vario untuk dia dan uang belanja 5 juta rupiah, sedangkan pembayaran harga tanahnya si pemilik setuju untuk dibayar bertahap, disamping keuntungan sepuluh persen.

Bertahapnyapun cukup membuat nafas panjang, 6 bulan untuk pembayaran pertama.

Kayaknya pemilik tidak begitu butuh uang untuk kebutuhan sehari-hari karena dia tergolong orang mampu. Kenapa bisa dealing seperti ini?

Karena pemilik lahan adalah orang tua dari kawan teman saya.:D (more…)

Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank

Manfaatkan KPL untuk membeli lahan

Kredit Pemilikan Lahan (KPL) bisa diajukan oleh seorang developer kepada bank untuk membantu membeli lahan.

Ada beberapa syarat untuk mengajukan KPL ini, diantaranya; developer pengaju adalah badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT), tanah yang dibeli harus untuk perumahan subsidi, maksimal lahan yang bisa diajukan KPL untuk luasan maksimal 20 hektar dan maksimal pembiayaan 7,5 milyar. Satu lagi pengaturannya; sifatnya adalah reimbursement.

Hanya Untuk PT

KPL hanya untuk developer berbadan hukum, jadi orang pribadi yang membangun perumahan tidak bisa mengajukan KPL. Selain mensyaratkan PT, bank juga mensyaratkan PT tersebut juga sudah berpengalaman dalam membangun perumahan.

Kredit poin terbesar bagi developer adalah jika ia sudah pernah mendapatkan pendanaan sebelumnya, apakah dalam bentuk KPL, KYG atau pendanaan lainnya. Dan pendanaan tersebut sukses sampai selesai. Tidak ada masalah.

Sebaliknya tentu saja juga berlaku, bagi PT atau orang-orang pengurus PT tersebut ada jejak hitam dalam hal kredit dengan bank, maka pengajuan KPL sudah pasti ditolak bank. Jadi tidak saja jejak PT-nya yang dilihat, track record orang-orang yang ada di PT juga itu juga disigi. Pengurus PT itu termasuk para pemegang saham, direksi dan komisaris.

Hanya Untuk Perumahan Subsidi

Syarat lainnya pengajuan KPL adalah lokasi akan dibangun perumahan subsidi. Baik perumahan subsidi berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga (SSB), maupun Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). (more…)

Begini Cara Mensertifikatkan Tanah yang Tidak Ada Surat-Suratnya

Bukti kepemilikan berupa SPPT

Karena sering menerima tawaran tanah dari pembaca blog atau kenalan, kadang saya mendapatkan tanah yang tidak ada alas haknya atau dalam bahasa umum bahwa tanah tersebut tidak ada surat-suratnya.

Si pemilik mengakui bahwa yang mereka pegang sebagai bukti kepemilikan hanyalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Sementara SPPT PBB bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah tersebut. SPPT PBB hanyalah menandakan bahwa atas objek tersebut sudah ada nomor objek pajaknya dan ada subjek pajak yang memiliki kewajiban membayar pajaknya.

Jadi nama yang tercantum dalam SPPT PBB belum tentu si pemilik atas tanah tersebut. Atau mungkin saja atas tanah tersebut juga belum ada SPPT PBB-nya.

Mensertifikatkan tanah yang tidak ada surat-suratnya

Bagaimana cara memperoleh sertifikat atas tanah dengan kondisi seperti ini?

Untuk tanah dengan kondisi seperti ini, ada langkah yang harus dilakukan jika ingin mensertifikatkannya.

Surat pernyataan

Langkah yang pertama harus dilakukan adalah membuat surat pernyataan bahwa tanah tersebut sudah dikuasai oleh pemohon sertifikat selama paling sedikit 20 tahun secara terus menerus dan tanpa ada sengketa dengan pihak lain.

Surat peryataan tersebut dibuat di bawah tangan dan disaksikan oleh dua orang saksi, sebisa mungkin saksinya adalah ketua RT atau RW daerah yang bersangkutan.

Karena ketua RT dan RW tentu mengetahui sejarah tanah yang ada di wilayahnya. Di samping itu pejabat RT dan RW merupakan orang yang dipercaya. (more…)

Begini Cara Memanfaatkan Hukum Pareto Saat Memulai Proyek dan Tidak Punya Uang Buat Modal Kerja

Hukum Pareto atau The Pareto Principle adalah sebuah prinsip pemikiran tentang kebanyakan kejadian dan penyebabnya dari seorang konsultan manajemen bernama Joseph M. Juran yang menamakannya berdasarkan ekonom Italia Vilfredo Pareto. Dimana pada tahun 1906 dia mengamati bahwa 80 persen tanah di Italia dimiliki oleh 20 persen dari jumlah populasi.

Dalam Hukum Pareto, yang juga orang sering menyebut hukum ini sebagai prinsip 80/20, menyatakan bahwa atas mayoritas kejadian di dunia ini, 80 persen dari yang terjadi disebabkan oleh 20 persen penyebabnya. Prinsip Pareto ini dapat diterapkan dalam banyak hal, contohnya:

20 persen penjualan, menghasilkan 80 persen pendapatan perusahaan.

20 persen dari cacat sistem menyebabkan 80 persen masalah.

20 persen dari jumlah pelanggan menciptakan 80 persen pendapatan usaha.

20 persen dari aplikasi menguras 80 persen daya smartphone.

20 persen dari pakaian digunakan buat 80 persen aktivitas.

Bagaimana menerapkan hukum Pareto ini di proyek properti?

(more…)

Cara Mudah Menghitung BPHTB Waris – Contoh Perhitungan

Turun waris

Turun waris adalah istilah yang sudah amat lazim digunakan untuk kondisi dimana sertifikat yang masih atas nama seseorang yang sudah meninggal dilakukan peralihan hak kepada para ahli warisnya. Bisa juga diistilahkan baliknama waris.

Atas proses baliknama waris ini akan timbul kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas nama para ahli waris.

Besarnya BPHTB ini adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) karena waris, kemudian dikalikan 5%.

NPOP

Nilai NPOP berdasarkan nilai taksiran harga pasar oleh petugas di Dinas Pendapatan Daerah bersangkutan sebagai instansi yang mengurus tentang BPHTB di daerah.

Mungkin saja nilai NPOP lebih besar dari NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak seperti yang tercantum di dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).

Petugas nanti melakukan analisa kelayakan harga atas objek tersebut dengan cara survey lokasi, mengambil data harga objek di lokasi yang berdekatan dengan mengolah data tersebut sehingga didapatkan harga kelayakannya.

NPOPTKP

Nilai NPOPTKP adalah nilai ketetapan oleh pemerintah, dimana NPOPTKP untuk baliknama waris ini adalah sebesar Rp250.000.000,- sampai dengan Rp350.000.000,-

Contohnya jika suatu objek setelah dilakukan analisa maka didapatkan harga kelayakannya adalah Rp500.000.000,-

Lokasi objek adalah di Bandung, yang NPOPTKP-nya adalah Rp300.000.000,- (berdasarkan peraturan) (more…)

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas