Hati-hati jika dirimu akan mengembangkan proyek di lahan yang konturnya tidak rata. Karena kontur tanah yang tidak rata membutuhkan pekerjaan tambahan berupa perataan atau sering disebut juga dengan pekerjaan cut and fill.
Artinya nge-cut yang tinggi di-fill ke yang rendah. Kira-kira begitu artinya. Jika pekerjaan tersebut cukup besar volumenya maka cut and fill membutuhkan alat berat.
Yang paling bagus tentu saja pekerjaan cut and fill hanya dengan tenaga manusia saja (pacul men) sehingga cost-nya tidak terlalu besar. Pekerjaan cut and fill dengan tenaga manusia hanya bisa dilakukan untuk pekerjaan yang tidak terlalu berat. Hanya pembersihan lahan saja dan sedikit-sedikit perataaan.
Cut and fill dengan alat berat
Pengerjaan cut and fill dengan alat berat biayanya cukup besar. Besarnya biayanya tergantung berapa lama pengerjaan dengan alat berat tersebut.
Karena pengerjaan dengan alat berat dengan cara menyewa ekskavator. Nah biaya sewa ini yang menjadi komponen biaya yang besar.
Biaya sewa ekskavator ini biasanya perjam. Nanti komponen biaya ditambah dengan beli solar, ongkos operator dan biaya mob and demob (sebutan khas untuk pengangkutan atau transportasi alat berat ke dan dari site).
Pengerjaan cut and fill dengan lump sum model 1
Namun ada juga vendor/kontraktor yang mengerjakan secara lump sum, maksudnya biaya yang ditagihkan sudah termasuk sewa, solar, operator, mod and demob. Ya boleh-boleh saja. Besaran biaya ini harus diperhitungkan dengan benar, sehingga tidak pihak yang dirugikan.
Dengan cara ini dirimu tidak perlu capek-capek sewa alber, terus beli solar dan cari operator. Cukup berkontrak dengan seorang kontraktor saja, semua pekerjaan beres.
Hanya saja di depan harus disepakati betul detil pekerjaan, sehingga hasilnya sesuai dengan yang diharapkan. Pastikan semua hal tertera di dalam kontrak secara tertulis sehingga tidak ada kesalahpahaman dalam pengerjaan proyek.
Indikator hasilnya adalah lahan sudah cukup datar dengan elevasi sesuai dengan advis teknis peil banjir dari Dinas Di Lingkungan Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat.
Pengerjaan cut and fill dengan lump sum model 2
Deal dengan vendor atau kontraktor khusus cut and fill bisa juga dengan lump sum total pekerjaan. Maksudnya perhitungan biaya tidak dengan memperhitungkan jumlah jam kerja. Tetapi langsung saja dengan menetapkan harga pekerjaan sampai selesai. Tidak peduli berapa jam si vendor atau kontraktor mengerjakan. Yang penting pekerjaan selesai dan harganya sekian.
Ini bahkan lebih simpel lagi bagi dirimu sebagai pemilik pekerjaan karena tidak perlu memperhitungkan jam kerja. Yang penting pekerjaan selesai maka dibayar. Namun tetap harus dibatasi lamanya si vendor bekerja. Jangan sampai berlarut-larut. Bertahun-tahun. Jangan ya.
Cara pembayaran kepada vendor atau kontraktor
Untuk pengerjaan cut and fill ini ada beberapa cara bayar yang bisa disepakati dengan vendor atau kontraktor; dengan termin atau turn key.
Cara bayar dengan termin
Cara bayar yang paling banyak disepakati adalah dengan cara termin. Karena ini yang paling fair. Karena si vendor dan kontraktor dibayar sesuai dengan prestasi kerja. Jika dia kerja cepat maka makin cepat pula ia dapat bayaran.
Karena sebelum pembayaran nanti akan ada opname pekerjaan, apakah sudah sesuai dengan rencana permintaan pembayaran yang diajukan. Jadi tidak langsung dibayar begitu saja. Ini yang fair.
Cara bayar dengan turn key
Selain dengan termin cara bayar selanjutnya yang bisa disepakati adalah dengan cara turn key. Dengan cara turn key ini sangat simpel. Vendor atau kontraktor dibayar jika pekerjaan selesai.
Itu saja, jika pekerjaan belum selesai maka vendor atau kontraktor tersebut belum berhak atas pembayaran.
Tentu saja sebelum pembayaran dilakukan dirimu sebagai developer harus memastikan bahwa pekerjaan sudah sesuai dengan perencanaan yang dicantumkan di dalam kontrak.
Komponen biaya tanah
Setelah menghitung-hitung cost untuk cut and fill ini, coba masukkan ke dalam harga tanah. Hitung ulang, apakah harga akusisi tanah ini masih sesuai dengan perencanaan. Terutama besarnya harga jual dan perencanaan laba bersih proyek.
Jangan sampai harga tanah sudah mahal, masih ditambah lagi dengan biaya cut and fill jadinya harga tanah tidak feasible secara bisnis. Kerana nantinya harga jual mungkin kalah bersaing dengan kompetitor.
Harga tanah yang musti diperhatikan ini biasanya lebih sensitif untuk perumahan subsidi, karena harga jual untuk perumahan subsidi tidak bisa dinaikkan secara sudah diatur oleh pemerintah.
Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia
