asriman.com – Page 34 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Tidak Semua Jenis Hak Tanah Dapat Dibangun Perumahan; Jenis Hak Tanah Apa Saja yang Bisa Dibangun Perumahan

Ada beberapa jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia, diantaranya Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pengusahaan Lahan (HPL), Hak sewa, Hak membuka tanah, Hak memungut hasil hutan.

Namun yang bisa dibangun perumahan adalah HM, HGB dan HP. Mari kita lihat pengertian masing-masing jenis hak tersebut:

Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah serta dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hak milik dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia, bank negara, perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian, badan-badan keagmaan, badan-badan sosial.

Hak milik dapat dibangun perumahan, tetapi jika pengembang yang akan membangun tersebut adalah perseroan terbatas (PT) HM tersebut harus diubah haknya terlebih dahulu menjadi HGB karena sebuah PT tidak dapat memiliki Hak Milik. (more…)

Proyek KSO – Kerjasama Lahan antar PT Dalam Membangun Proyek Properti

Jika sebuah perusahaan pemilik tanah tidak memiliki modal dan kemampuan dalam mengembangkan proyek maka ia bisa berkerjasama dengan perusahaan pengembang properti

Adakalanya sebuah perusahaan memiliki tanah tetapi tidak memiliki modal

Kerjasama lahan dibutuhkan jika sebuah perusahaan memiliki tanah tetapi tidak punya kemampuan dalam mengelola sebuah proyek properti.

Baik kemampuan dari sisi modal berupa uang maupun modal dari sisi SDM (sumber daya manusia) atau tenaga terampil. Secara pelaksanaan sebuah proyek properti mutlak membutuhkan modal uang dan SDM mumpuni.

Modal uang amat dibutuhkan untuk membiayai pengerjaan sebuah proyek, mulai dari mengakuisisi lahan, mengurus legalitas, persiapan lahan, pembangunan fisik, overhead dan pekerjaan lainnya. Demikian juga modal berupa tenaga terampil juga amat dibutuhkan dalam mengelola proyek agar proyek bisa berjalan dengan baik.

Modal untuk membeli tanah

Modal untuk membeli tanah termasuk porsi yang cukup besar dalam pengembangan sebuah proyek properti.

Nah, jika tanah sudah ada seperti kondisi di atas, maka penghitungan modal ini bisa dikesampingkan fokus ke modal selanjutnya.

Modal untuk mengurus legalitas

Untuk memulai pengerjaan sebuah proyek properti dibutuhkan legalitas seperti sertifikat HGB atas nama PT dan perizinan sampai PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)

Modal selanjutnya yang dibutuhkan ketika mengembangkan sebuah proyek properti adalah modal untuk mengurus legalitas. (more…)

Bagaimana Kalau Pembeli Meminta Pengembalian DP Jika Batal Membeli Rumah

Jika pembeli membatalkan pembelian sebuah rumah ketika sudah membayar DP (Down Payment, Uang Muka) maka ia bisa saja meminta pengembalian uang DP yang sudah dibayarkannya kepada penjual.

Lihat isi PPJB

Hal ini bisa dilakukan jika tentang hal tersebut dicantumkan di dalam perjanjian. Karena ketika ia membayarkan DP harus ada perjanjian yang ditandatangani antara penjual dan pembeli.

Perjanjian tersebut sering dinamakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau sekedar kesepakatan atau MoU.

Di dalam perjanjian tersebut terdapat klausul-klausul kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi dan solusinya.

Misalnya ada pasal yang menyatakan bahwa penjual harus mengembalikan uang muka yang sudah dibayarkan jika terjadi pembatalan dalam jual beli rumah tersebut.

Sebab batalnya jual beli karena si penjual

Hal yang menentukan adalah penyebab batalnya jual beli. Jika batalnya jual beli karena kehendak penjual maka uang muka yang sudah dibayarkan harus dikembalikan seluruhnya. Dan amat wajar juga jika atas kondisi tersebut si penjual juga dikenakan denda. Besarnya denda juga dicantumkan di dalam PPJB.

Termasuk di sini penyebab batalnya jual beli adalah karena ada masalah tentang rumah tersebut, terutama masalah legalitas.

Mungkin saja sertifikatnya sedang diblokir, atau ada catatan dari pihak manapun yang menyebabkan secara hukum transaksi jual beli tidak dapat dilaksanakan. (more…)

Apakah Perlu Persetujuan Anak Ketika Seorang Ayah Ingin Menjual Tanah Atas Namanya, Sementara Istrinya Sudah Meninggal?

Terhadap pertanyaan ini harus dilihat beberapa kondisi tentang perolehan tanah tersebut apakah sebelum atau setelah menikah.

Jika diperoleh sebelum menikah

Kondisi pertama yang mungkin terjadi adalah tanah tersebut dibeli atau diperoleh si ayah sebelum menikah. Jika kondisinya seperti ini maka harta tersebut adalah harta bawaan si ayah.

Terhadap harta bawaan ini, apabila saat ini si ayah akan menjual tanah tersebut maka ia tidak membutuhkan persetujuan dari anak-anaknya.

Hal ini juga berlaku apabila yang meninggal adalah si ayah, jika itu tanah bawaan atas nama si ibu maka tidak diperlukan juga persetujuan dari anak-anaknya, karena itu adalah harta bawaan si ibu.

Terhadap perolehan tanah tersebut tidak masalah dengan cara apapun, apakah ia memperolehnya karena warisan, jual beli, hibah atau jenis perolehan lainnya.

Jika diperoleh setelah menikah

Kondisi selanjutnya adalah jika perolehan tanah tersebut setelah menikah. Maka itu menjadi harta gono gini yang menjadi harta bersama. Tidak masalah tanah tersebut atas nama ayah atau ibu. Sama saja. Mereka berhak secara bersama-sama masing-masing sama besar. (more…)

Siapa yang Wajib Membayar Pajak Jika PBB Belum Dibaliknama?

Banyak ditemui di dalam lembar SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) bahwa subjek pajak yang namanya tertera berbeda dengan pemilik saat.

Kemungkinannya adalah sebelumnya telah terjadi peralihan hak atas objek tersebut. Namun atas peralihan hak tersebut si penerima tidak mengajukan baliknama di lembar SPPT PBB tersebut.

Peralihan hak yang dimaksud di sini bisa jadi jual beli, hibah, peralihan hak karena pewarisan atau peralihan lainnya.

Pertanyaannya adalah siapa yang wajib membayar PBB atas objek tersebut. Apakah pemilik lama?

Ini bisa saja karena namanya masih tertera sebagai subjek pajak di lembar SPPT PBB.

Atau pemilik sekarang, ini yang benar. Bahwa kewajiban membayar pajak adalah pemilik dari objek pajak tersebut saat ini.

Untuk lebih jelasnya bisa kita lihat di dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (UU PBB). Lihat Pasal 4 ayat (1) dan (2):

(1) Yang menjadi Subyek Pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

(2) Subyek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang ini.

Nah jadi jelas terlihat di ayat (1) karena pemilik sekaranglah yang memiliki hak atas objek tersebut. Karena ia yang memiliki maka ia jugalah yang mendapatkan manfaat atas tanah dan bangunan tersebut walaupun SPPT PBB tersebut belum dibaliknama ke atas namanya. (more…)

Berapa Modal yang Dibutuhkan Untuk Bisnis Developer Properti?

Bisnis developer properti dianggap sebagai sebuah bisnis yang padat modal atau membutuhkan modal yang besar. Anggapan ini tidak sepenuhnya benar, karena ada cara tertentu untuk meminimalisir kebutuhan modal

“Pak, berapa modal yang dibutuhkan untuk memulai bisnis developer properti?”

Pertanyaan ini beberapa kali saya terima dari pembaca blog saya, asriman.com. dan peserta Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula yang saya adakan.

Terhadap pertanyaan ini saya harus jujur menjawabnya. Jumlahnya relatif, karena variabelnya banyak sekali, diantaranya; harga tanah, luas rencana proyek, lokasi, cara bayar tanah kepada pemilik lahan, besarnya kebutuhan biaya-biaya lain seperti perizinan, sertifikasi dan kondisi lokasi sehingga berpengaruh terhadap biaya persiapan.

Biaya untuk membeli lahan

Jika lahan yang akan direncanakan untuk proyek luas, maka kebutuhan terhadap modal juga lebih besar. Misalnya lahan yang akan dikembangkan seluas 1ha (10.000m2) maka modal yang jelas harus ada adalah untuk mengakuisisi lahan tersebut.

Pembayaran tanah secara tunai

Jika harga tanahnya Rp500.000 (limaratus ribu) per-meter persegi maka modal yang harus disediakan adalah Rp5 milyar rupiah. Ini untuk tanahnya saja dan dibayar tunai.

Belum lagi nanti ditambah dengan biaya mengurus sertifikat tanah, perizinan dan persiapan lahan.

Dengan luasan serupa, di lokasi lain mungkin harga tanah lebih murah, hal ini berkaitan dengan lokasi. Lokasi yang sudah ramai tentu harga tanah lebih mahal dibanding dengan lokasi yang masih sepi.

Hukum ekonomi juga berlaku di sini, jika lokasi ramai maka permintaan terhadap hunian akan tinggi (demand) maka harga akan naik. Kira-kira seperti itu.

(more…)

Backlog Perumahan; Penjegal Indonesia Emas 2045?

Amat fasih lisan politikus dan birokrat bertutur. Tahun 2045 Indonesia akan menjadi negara dengan perekonomian terbesar ke-empat di dunia. Indonesia Emas!

Musababnya saat itu Indonesia memperoleh bonus demografi dimana 64% dari 297 juta penduduk Indonesia berada pada usia produktif, ditunjang oleh pula politik tanah air yang cenderung stabil.

Kenapa tahun 2045?

Indonesia merdeka pada tahun 1945, sehingga tepat pada tahun 2045 nanti umur Indonesia sudah 100 tahun. Satu abad. Waktu yang cukup untuk menjadi hebat. Ekonomi kita kuat. Indonesia Emas!

Kita harus optimis Indonesia Emas bukan hanya jargon, bukan hanya mimpi di siang bolong. Indonesia Emas harus terwujud.

Perwujudan Indonesia Emas harus di segala bidang kehidupan. Bidang ekonomi, sosial, Iptek, pertahanan dan bidang lainnya.

Indonesia Emas merupakan pengharapan bahwa semua kebutuhan rakyat sudah terpenuhi, terutama di bidang kebutuhan primer seperti pangan, sandang dan papan.

Khusus di bidang pangan, kebutuhan masyarakat tidak hanya terpenuhi, tetapi harusnya lebih jauh lagi, terpenuhi dengan cara berswasembada. (more…)

DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?

Dalam memasarkan produk setiap developer dituntut untuk kreatif. Salah satu contohnya adalah kreatif dalam menerapkan pricing strategi, sehingga berapapun uang muka yang dimiliki calon pembeli tetap diakomodir. Timbul istilah DP suka-suka konsumen

Di materi promosi sebuah proyek properti banyak ditemui skema pembayaran uang muka (down payment, DP) dengan cara Suka-suka Konsumen. Dirimu ingin meniru? Begini caranya:

Tetapkan harga dasar

Hal pertama yang harus ditetapkan adalah harga dasar dari produk kita, harga ini merupakan harga batas bawah yang bisa ditoleransi dalam menjual.

Misalnya harga bawah produkmu adalah 500juta. Harga ini sudah termasuk harga pokok produksi dan target keuntungan dan termasuk juga kewajiban-kewajiban berupa pajak-pajak yang musti dibayarkan dan biaya lainnya.

Prinsipnya, produk kita tidak boleh dijual di bawah harga tersebut.

Dapatkan nilai appraisal rumah

Selanjutnya kita hubungi bank pemberi kredit untuk mengetahui berapa nilai appraisal dari produk kita.

Setelah mengetahui nilai appraisal maka setelahnya mudah menentukan berapa uang DP yang menjadi kewajiban konsumen. (more…)