asriman.com – Page 24 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Eigendom Verponding adalah…

Apakah tanah eigendom verponding itu?

Saat ini masih banyak tanah-tanah yang memiliki alas hak berupa Eigendom Verponding. Apa itu Eigendom Verponding?

Dalam hukum pertanahan Indonesia dapat diartikan bahwa EV adalah hak tanah yang berasal dari hak-hak Barat.

Tapi sebenarnya EV itu diterbitkan pada zaman Belanda untuk orang Warga Negara Indonesia. Jadi tidak mutlak juga pengertiannya jika disebutkan bahwa EV adalah hak tanah Barat.

Verponding saat ini menjadi SPPT PBB

Secara harfiah diartikan bahwa Eigendom adalah hak milik tetap atas tanah dan Verponding adalah surat tagihan pajak atas tanah atau tanah dan bangunan dimaksud.

Saat ini verponding tersebut berubah menjadi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT-PBB).

Sedangkan eigendom diharuskan dikonversi menjadi jenis hak atas tanah seperti di atur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). (more…)

Pola Kerjasama Developer dengan Investor Patungan

Bisnis developer properti terbuka untuk siapapun

Open source, ya itulah kata yang tepat untuk menggambarkan kondisi kekinian bisnis properti, terutama bagi pelaku sebagai developer.

Developer perumahan yang lazim disebut developer, kini banyak dimasuki oleh pelaku baru dengan berbagai background bisnis.

Kondisi yang tidak ditemui pada era 90-an, dimana bisnis properti hanya dikuasai oleh beberapa orang saja. Pelaku selanjutnya pun merupakan penerus dari klan keluarga yang terdahulu.

Adagium yang berlaku pada waktu itu adalah bahwa menjadi pebisnis properti memerlukan modal besar sehingga hanya orang-orang tertentu saja yang bisa melakukannya. Terkesan exclusive tentu saja. (more…)

Jika Ada Orang yang Enggan Membayar Komisi Jual Beli Tanah

Kejadian ini kadang terjadi, yaitu setelah terjadi jual beli (baik tanah, rumah atau properti lainnya) yang dibantu oleh broker maka baik penjual ataupun pembeli tidak bersedia membayar komisi untuk broker.

Bagaimana hukum tentang komisi broker?

Untuk melihat secara hukum, kita perlu lihat dulu peraturan tentang broker properti atau disebut juga perantara perdagangan properti. Tentang orang yang berprofesi sebagai perantara perdangan properti ini diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (Permendag 51/2017).

Dalam Permendag ini yang dimaksud perantara perdagangan properti adalah orang yang memiliki keahlian di bidang perantara perdagangan properti yang dibuktikan dengan sertifikat kompetensi perantara perdagangan properti.

Kalau di Indonesia sertifikat kompetensi dikeluarkan oleh asosiasi yang menaungi para broker properti yaitu AREBI (Asosiasi Real Estat Broker Indonesia).

Besarnya komisi broker

Dalam Permendag tersebut diatur tentang besaran komisi broker properti sebagai berikut; minimal 2% dan maksimal 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan kepada pengguna jasa, jika melaksanakan jasa jual-beli properti. Dan minimal 5% dan maksimal 8% dari nilai transaksi, jika melaksanakan jasa sewa-menyewa properti.

Sertifikat kompetensi, P4 dan broker perorangan

Yang perlu diingat adalah orang yang terikat dengan Permendag 51/2017 ini adalah broker properti yang memiliki sertifikat kompetensi. Jadi jika orang tersebut tidak memiliki sertifikat kompetensi tidak terikat dengan aturan ini. Hak dan kewajiban mereka melekat pada perjanjian yang diperbuat sebelum pekerjaan penjualan properti dilakukan.

Demikian juga jika seorang broker tersebut tidak bekerja di bawah naungan Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4) atau bekerja sebagai broker perorangan saja, maka tidak ada kewajiban penjual atau pembeli memberikan komisi, kecuali ada perjanjian yang disepakati.

Yang harus dilakukan jika penjual atau pembeli enggan memberikan komisi

Selanjutnya jika transaksi sudah terjadi, namun penjual dan pembeli enggan memberikan komisi kepada broker. Maka si broker bisa mengajukan tuntutan ke pengadilan karena wanprestasi.

Tentang wanprestasi atau ingkar janji ini diatur dalam Pasal 1234 dan 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Gugatan bisa didaftarkan di pengadilan negeri sesuai dengan domisili hukum penjual atau pembeli yang ingkar janji.

Tentu saja tuntutan itu bisa diajukan jika terdapat bukti-bukti yang cukup, misalnya ada perjanjian pembayaran komisi. Jika tidak ada perjanjian pembayaran komisi, atau hanya perjanjian secara lisan saja, maka bisa dipastikan tuntutan tersebut kalah.

Jika hanya perjanjian secara lisan saja

Jika perjanjian secara lisan maka yang berperan adalah komitmen penjual atau pembeli. Apakah penjual atau pembeli tersebut orang yang memegang komitmen yang sudah disampaikannya atau tidak.

Jika mereka tipe orang yang berkomitmen walaupun tanpa perjanjian tertulis, maka mereka akan membayar komisi broker. Namun jika mereka tipe orang yang culas, tricky, maka bisa dipastikan mereka akan berkilah dan mencari ilik-ilik (alasan) agar tidak mengeluarkan uang komisi untuk broker.

Solusinya; bicarakan dulu baik-baik, sentuhlah hatinya

Namun jika kejadian ini menimpa dirimu, mem-broker-kan sebidang tanah, lalu transaksi terjadi. Di awal ada kesepakatan lisan bahwa broker akan mendapatkan fee 3%.

Langkah pertama adalah dengan membicarakan secara baik-baik mengenai komitmennya. Sentuhlah di hatinya jangan langsung menekan-nekan pembayaran. Apalagi dengan cara-cara yang intimidatif.

Mungkin saja itu nanti akan menyinggung perasaan orang. Akibatnya mereka yang awalnya berniat akan membayarkan komisi namun karena tersinggung mereka tidak jadi membayarkan.

Karena mereka yakin tidak ada hukum yang akan menjeratnya. Toh tidak ada perjanjian tertulis. Ia bisa saja berkilah bahwa ia tidak pernah menjanjikan komisi jika transaksi terjadi.

Karenan nanti yang akan dilihat oleh hakim ketika ada tuntutan di pengadilan adalah bukti tertulis.

Jadi saran saya jika ada orang yang enggan mebayarkan komisi maka langkah terbaik adalah bicarakan baik-baik. Sentuhlah hatinya.

Lagi pula jika dipaksakan ada tuntutan di pengadilan maka mungkin saja akan menimbulkan biaya yang tinggi. Berharap dapat uang malah keluar uang banyak.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Pentingnya Ijin Tetangga dalam Pembangunan Proyek Perumahan

Pentingnya izin warga

Ketika membangun proyek perumahan atau proyek properti lainnnya, diperlukan ijin dari warga sekitar atau tetangga lokasi proyek yang tanahnya bersebelahan langsung dengan proyek.

Namun ada juga warga yang meminta bahwa tidak hanya warga yang bertetangga langsung dengan proyek yang diminta tandatangannya, tetapi warga dari satu desa atau satu RT atau RW tertentu.

Jumlahnya bisa bermacam-macam tergantung luasan proyek.

Semakin luas proyek tentu semakin banyak tetangga yang tanah bersentuhan langsung dengan proyek.

Syarat untuk perizinan proyek

Ijin tetangga ini menjadi krusial karena menjadi syarat yang harus dipenuhi ketika mengajukan perijinan proyek ke instansi terkait sampai didapatnya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau IMB.

Kulonuwun ke warga sebelum pelaksanaan proyek

Dalam hubungan dengan masyarakat sekitar, ijin tetangga ini penting bagi developer karena jika terjadi permasalahan di kemudian hari mengenai ketergangguan warga oleh kegiatan normal proyek, maka developer dapat menunjukkan persetujuan yang telah mereka tandatangani dulunya yang menyatakan mereka tidak keberatan dengan kegiatan proyek.

Di samping itu yang tak kalah penting adalah adanya silaturrahmi antara pengembang dan warga sekitar proyek.

Dengan adanya silaturrahmi tersebut mungkin saja terjalin kerjasama antara warga dengan pengembang.

Mungkin saja developer memberdayakan masyarakat sekitar dalam pelaksanaan proyek sehingga warga sekitar merasakan manfaat langsung dari proyek.

(more…)

Siapa yang Menanggung Biaya Akta PPAT

Ketika terjadi transaksi jual-beli atas tanah dan bangunan maka transaksi tersebut dilaksanakan dengan menandatangani Akta Jual Beli (AJB) dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Atas akta tersebut PPAT berhak mendapatkan fee atau honorarium. Besarnya paling banyak 1% dari jumlah transaksi yang tertera di dalam AJB.

Hal ini diatur dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Jadi yang diatur adalah batasan nilai paling besar. Berarti bisa saja klien negoasisi tentang besarnya fee AJB ini. Mungkin setengah persen atau berapapun asalkan tidak lebih dari 1%.

Honorarium untuk PPAT ini siapa yang menaggungnya?

Tentang pihak yang menanggung biaya fee AJB ini tidak ada aturan khusus. Bisa ditanggung oleh penjual, bisa oleh pembeli, bisa juga ditanggung secara bersama-sama.

Tetapi yang lebih banyak disepakati dan dianjurkan oleh PPAT ketika penandatanganan AJB adalah pembayaran fee PPAT ditanggung bersama dengan jumlah sama besar. Alias fifty-fifty.

Ini yang paling fair. Karena AJB adalah penghubung antara penjual dan pembeli. Selain AJB terdapat biaya-biaya yang menjadi tanggungan masing-masing pihak.

Misalnya, biaya pajak-pajak; Penjual wajib menanggung PPh sebesar 2,5%. Dan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5%.

Selanjutnya pembeli juga ada kewajiban yaitu biaya untuk baliknama. Nanti masih ada lagi tambahannya jika ingin meningkatkan HGB menjadi SHM.

Selain itu masih ada biaya lainnya jika pembelian dengan KPR, nanti akan ada biaya KPR dalam bentuk provisi, administrasi dan asuransi. Asuransi ini ada dua yaitu asuransi jiwa dan kebakaran. Besarnya biaya-biaya ini tergantung bank pemberi KPR. Sedangkan besarnya asuransi tergantung kondisi pembeli, kesehatannya, dan umurnya.

Biaya AJB bisa ditanggung oleh pembeli atau penjual

Tetapi ada juga transaksi yang penjual dan pembeli sepakat bahwa semua biaya-biaya dan pajak-pajak ditanggung oleh pembeli. Karena penjual biasanya menjual dan dalam keadaan membutuhkan uang, sehingga tidak punya uang.

Sedangkan pembeli adalah orang yang punya uang. Kenapa ia membayar semua biaya-biaya? Ya, mungkin saja harga yang didapatkan lebih murah dari harga pasar. Sehingga ketika ia menanggung semua biaya, harga masih bagus.

Namun tidak tertutup kemungkinan juga bahwa biaya-biaya transaksi jual beli termasuk biaya akta PPAT ditanggung oleh penjual. Alasannya bisa bermacam-macam, mungkin saja penjual merasa harga transaksi sudah cukup bagus, sehingga ia sepakat menanggungnya.

Jadi tidak masalah apakah biaya-biaya ditanggung penjual atau pembeli atau ditanggung secara bersama-sama.

Biaya APHT

Ada lagi akta PPAT selain AJB yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Apa itu Hak Tanggungan?

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Sementara APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Dalam pembuatan APHT ini ada dua pihak yang terlibat yaitu kreditur dan debitur. Kreditur adalah bank sebagai penerima hak tanggungan, sedangkan debitur adalah orang yang memberikan hak tanggungan kepada kreditur sebagai penerima hak tanggungan.

Nah, untuk biaya akta APHT ditanggung oleh debitur yang besarnya juga paling banyak 1%. Karena memang semua biaya-biaya ditanggung oleh debitur dalam dalam proses APHT maupun nanti katika pemasangan hak tanggungan tersebut ke kantor BPN. Karena nanti ketika mendaftarkan hak tanggungan ke BPN ada biaya juga yang tertagih dalam bentuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri dan Ketua Dewan Pembina DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Penerbitan IMB Setelah Masa Berlaku PBG, Hal-Hal yang Harus Dipahami

Terdapat keluhan dari anggota atas terhentinya proses di aplikasi Sikumbang. Upload dokumen perijinan berupa IMB ditolak akibat dari berubahnya kebijakan ke PBG. Berdasarkan foto IMB yang di kirim ke saya, Surat Keputusannya namanya bukan IMB, tapi bernama Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Namun meskipun bernama PBG, format dan bentuk SK-nya adalah format IMB.

Berikut penjelasan yang saya dapat dari berbagai sumber

Peralihan IMB ke PBG akibat dari berlakunya UU Omnibuslaw per 2 agustus 2021. Semua persetujuan IMB yang melewati tanggal 2 Agustus 2021 dianggap tidak berlaku. Dengan demikian ketika kita mendaftarkan proyek ke aplikasi Sikumbang, hasil upload IMB akan ditolak.

Aplikasi tetap meminta PBG. Namun mengingat masa peralihan dan belum banyak pemda yang siap menerapkan SIMB untuk penerbitan PBG, masih banyak pemda yang menerbitkan IMB setelah tanggal 2 Agustus 2021.

Atas kejadian ini, kementrian PUPR memberikan relaksasi, khususnya untuk rumah subsidi yaitu adanya dokumen tambahan berupa surat keterangan dari kantor perijinan penerbit IMB tersebut. Isi surat keterangan kurang lebih menerangkan bahwa pada saat IMB terbit, pemda belum bisa menerapkan PBG dan IMB dimaksud adalah produk hukum yang sah yang diteribkan pemda setempat.

Sedangkan untuk rumah komersial ketika didaftarkan ke Sikumbang dalam rangka memperoleh relaksasi PPN, selain surat keterangan, developer diminta mengajukan surat pengajuan ke kementrian PUPR qq Dirjen Pembiayaan.

Seiring berjalannya waktu, seluruh pemda sudah menerbitkan pernyataan kesanggupan menerapan SIMB dalam rangka penerbitan PBG. Bagi pemda yang telah menerbitkan pernyataan kesanggupan, maka produk IMB yang terbit setelah surat pernyataan tersebut dianggap tidak berlaku.

Meskipun terbit surat keterangan seperti dijelaskan di atas, aplikasi Sikumbang tidak akan menerima dan tetap meminta dokumen PBG.

Sebaliknya bagi anggota yang memiliki IMB dengan tanggal terbit sebelum tanggal 2 agustus 2021 tetap aman. Aplikasi si Kumbang tetap akan menerima upload yang kita kirim yaitu dokumen berupa IMB.

Demikian juga dari sisi perbankan, bank tetap akan memproses KPR dengan IMB yang diterbitkan sebelum tanggal 2 Agutus 2021. Namun jika Tanggal terbit IMB setelah 2 Agustus 2021, secara ketentuan bank tidak akan memproses KPR kecuali ada surat keterangan dari pemda dan disetujui PUPR di aplikasi Sikumbang.

Jika saat ini ada anggota dengan IMB tanggal terbit setelah 2 Agustus 2021 tapi bisa akad KPR, ya rejeki saja. Alhamdulliah. Saran jangan ceritakan ke petugas bank.

Bagi anggota yang bermain perorangan dan masih bisa diterbitkan IMB kecamatan, yakinkan sekali lagi, tanggal terbit IMB tersebut harus di bawah tanggal 2 Agustus 2021. Jika tanggal terbit lewat dari 2 agustus 2021, bisa jadi KPR bank untuk calon konsumen kita akan ditolak.

Bagi teman teman anggota yang mempunyai cerita seperti kasus di atas, silahkan komentarnya. Sekaligus koreksi jika tulisan saya masih kurang atau keliru.

Semoga bermanfaat,

Mandor Tomo | Waketum Deprindo

Product Knowledge, Senjata Ampuh Professional Broker

Pentingnya penguasaan product knowledge

Penguasaan terhadap product knowledge merupakan syarat mutlak yang wajib dimiliki oleh seorang broker professional.

Tanpa penguasaan terhadap kondisi properti yang sedang Anda promosikan, Anda hanya akan sering memberikan jawaban yang tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Dan pada saat konsumen tahu yang sebenarnya maka mereka akan mulai berfikir bahwa Anda membohongi mereka.

Jika kondisi ini terjadi pada Anda sangat sulit untuk mengkonversi prospek menjadi buyer, karena tidak ada trust yang terbangun sebagai cikal bakal terjadinya closing.

Sangat jelas bahwa penguasaan product knowledge menjadi pembeda yang nyata seorang broker professional dengan broker tradisional.

Seorang broker profesional harus dapat menjawab setiap pertanyaan calon konsumen dengan jelas. Berbeda dengan broker tradisional, karena jarang broker tradisional yang menguasai product knowledge dengan sangat baik.

Mereka berkerja sebagai broker cenderung sebagai penghasilan tambahan, sehingga mereka tidak dituntut untuk closing karena walaupun tidak closing, mereka bisa mendapatkan penghasilan dari sektor lain.

Tak jarang seorang broker tradisional kesulitan menerangkan tentang product kepada calon pembeli karena mereka memang tidak menguasainya.

Pembeli ingin mendapatkan informasi produk secepatnya

Dan seorang buyer dengan banyak pilihan tidak suka menunggu informasi lanjutan, karena mereka adalah makhluk yang tidak sabar untuk mendapatkan keinginan mereka secepat mungkin.

Adalah wajib hukumnya seorang broker profesional melayani konsumennya sampai mereka memutuskan pilihan.

Product knowledge tentang legalitas

Product knowledge tersebut meliputi kondisi legalitas dan kondisi fisik properti, yang meliputi: (more…)