Surat edaran BI tentang kredit pemilikan rumah
Bagaimanapun bank tidak mungkin melanggar peraturan diterapkan oleh Bank Indonesia (BI) melalui Surat Edaran No. 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 tentang Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit Kendaraan Bermotor, yang pada intinya mengatur besaran Loan To Value (LTV) untuk KPR dan Down Payment (DP) untuk KKB.
Dimana LTV bisa diartikan juga sebagai besarnya plafond kredit.
Tapi karena disini kita konsentrasi membahas mengenai properti maka kita hanya akan membicarakan tentang LTV untuk KPR.
Inti dari surat edaran BI ini adalah untuk memperkuat ketahanan sektor keuangan, sehingga Down Payment (DP) untuk rumah yang luasnya 70 m2 atau lebih menjadi 30%, yang artinya LTV-nya 70%.
Baca juga: Ini jadwal workshop developer properti bagi pemula
Surat Edaran BI ini dipicu oleh meningkatnya KPR yang disalurkan oleh bank-bank.
Dengan meningkatnya jumlah kredit, maka timbul kekhawatiran dari BI bahwa nilai kredit yang disalurkan tidak menggambarkan nilai jaminan sesungguhnya, sehingga kondisi tersebut bisa menyebabkan bubble.
Kreatifitas developer menerapkan DP 0%
Tapi untuk menarik calon konsumen kita sebagai developer dituntut untuk kreatif dalam menawarkan program-program pemasaran.
Diantara program pemasaran tersebut bisa dibuat pembelian rumah dengan tanpa DP atau DP 0%.
Sehingga dengan adanya program DP 0% lebih banyak masyarakat yang sanggup membeli rumah.
Karena salah satu keberatan masyarakat dalam membeli rumah adalah kesulitan mereka menyediakan uang tunai untuk DP.
Banyak kondisi seperti itu, seseorang sanggup mencicil 5 juta tiap bulannya, tetapi ketika diminta menyediakan uang muka sebesar 40 juta dia tidak punya.
Bagaimanan Caranya Menjual Perumahan dengan DP 0%?
Memberikan program DP 0 % kepada konsumen bisa dengan berbagai cara, diantaranya dengan program diskon DP dan dengan cara menaikkan harga dasar rumah.
Diskon DP
Program diskon DP untuk pemberian DP 0% agak riskan karena besaran diskon sebesar 30% dari harga jual rumah merupakan jumlah yang sangat signifikan.
Karena bisa jadi apabila harga rumah didiskon 30 % maka harganya sudah menyentuh nilai Harga Pokok Produksi (HPP). Hehehe, musti dengan perhitungan matang, jangan sampai malah tekor…
Maksudnya jika seorang developer menerapkan DP 30% dalam menjual rumahnya, lalu supaya konsumen yang membeli tidak perlu membayar DP, maka DP 30% tersebut didiskon semuanya.
Walaupun agak riskan, program ini bisa dipraktekkan, namun tentu saja harus memperhatikan banyak hal, terutama tentang biaya modal dan jumlah unit yang dijual dengan cara diskon ini.
Program ini biasa dilakukan oleh developer pada saat launching tetapi hanya untuk beberapa unit saja.
Tujuannya tidak lain adalah untuk mendapatkan uang tunai, tanpa harus melibatkan investor dari luar.
Menaikkan harga dasar rumah terlebih dahulu
Cara selanjutnya adalah dengan menaikkan harga dasar rumah, sehingga dengan tanpa pembayaran DP-pun atau DP 0% maka target laba untuk satu unit rumah tetap sesuai dengan proyeksi dalam RAB (Rencana Anggaran BIaya).
Dengan catatan bank menilai harga yang kita ajukan untuk permohonan KPR adalah harga yang wajar.
Contoh perhitungan
Contohnya satu unit rumah luas 90 m2 dijual dengan harga 1 Milyar, dimana harga 1 Milyar adalah harga yang ditetapkan untuk mencapai target laba proyek.
Menurut Surat Edaran BI No. 14/10/DPNP tersebut makan DP yang harus dibayarkan adalah sebesar 30 persen yaitu sebesar Rp300 Juta.
Jika kita ingin menerapkan DP 0 %, maka harga dasar harus ditetapkan sebesar Rp. 1.428.570.000, sehingga LTV menjadi 1 Milyar (70 % x Rp. 1.428.570.000).
Dengan harga dasar sebesar Rp. 1.428.570.000, apabila konsumen tidak membayar DP sebesar 30 % yaitu sebesar Rp. 428.570.000 maka target laba yang diproyeksikan tidak berkurang karena harga yang masuk ke kas developer tetap sebesar 1 Milyar.
Dari mana dapat angka Rp. 1.428.570.000? hehehe hitung sendiri ya.
Lihat artikel lainnya:- Beberapa Penyebab KPR Anda Ditolak
- Beli Rumah Saat Ini Bisa Dengan DP 0 Persen
- DP Suka-Suka Konsumen, Bagaimana Strateginya?
- Relaksasi LTV dan FTV, Beli Rumah Dengan DP 0 Persen
- Begini Langkah Memiliki Properti Tanpa Harus Membeli Tunai
- Fakta Ekonomi Properti: Trendnya Lambat Sehingga Mudah Diprediksi
- Akad KPR Subsidi Tahun 2021 Sudah Bisa Dilaksanakan dan Mendapatkan Bantuan Uang Muka
- Bank Apa Saja yang Bisa Menyalurkan KPR Dengan DP Nol Rupiah, Atau Nol Persen?
- Cara Mudah Menetapkan Harga Perumahan Dengan Mengutak-Atik Uang Muka
- Kesalahan yang Sering Dilakukan Orang Sehingga Permohonan KPR-nya Ditolak
- Bebas Uang Muka dan Bebas PPN Sudah Kawin. Langgengkan!
- Ini Dia Pembiayaan Perbankan untuk Developer dan Konsumen
- PermenPUPR No. 242/KPTS/M/2020 Tanggal 24 Maret 2020, Batasan Penghasilan untuk Subsidi jadi 8 Juta Per-bulan
- Horeee, Sekarang Membeli Rumah Bisa dengan DP 0 Persen
- Tips Supaya KPR Disetujui Bank
Dari mana dapat angka Rp. 1.428.570.000..
[30% ÷ 70% ] × 1.000.000.000
Itu kalau kasus rumah yang dijual komersil,,mungkin bisa pak dimainkan,tapi bagaimana kalau jualan rumah subsidi,,yang harga jualnya sudah di patok pemerintah,bagaiman cara skema jualan dengan 0 Dp..
rumah subsidi tidak bisa diapa2kan harga jualnya. karena sudah ada aturan tentang harga. tidak boleh dilanggar.