asriman.com – Page 30 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Jika Pemilik Tanah Meninggal Apa yang Harus Dilakukan Oleh Ahli Waris

Sering ditemui ketika akan membeli sebidang tanah ternyata nama yang tertera di dalam sertifikat sudah meniggal dunia. Lalu yang menjual adalah para ahli warisnya. Apakah bisa? Dan bagaimana langkahnya?

Untuk diketahui bahwa jika seseorang meninggal maka hartanya menjadi hak para ahli waris. Sebenarnya tidak hanya hartanya yang menjadi hak ahli waris, hutang dan kewajibannya pun menjadi kewajiban para ahli waris.

Siapa ahli warisnya? Ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya, jika yang meninggal adalah adalah suami.

Demikian juga jika yang meninggal istri maka ahli warisnya adalah suami dan anak-anaknya. Semua ahli warisnya nanti akan tertera di dalam Surat Keterangan Waris (SKW).

Bagaimana cara membuat surat ketarangan waris? Untuk membuat SKW harus dilihat dulu yang meninggoi ini siapa. Apakah pribumi asli, atau WNI keturunan.

Untuk WNI keturunanpun dilihat juga apakah dari Tionghoa, Eropa, India atau negara-negara lainnya.

Surat Keterangan Waris untuk WNI Pribumi

Untuk warga negara Indonesia pribumi, Surat Keterangan Waris dibuat dibawah tangan, ditandatangani oleh semua ahli waris, dengan disaksikan atau turut ditandatangani oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui dan dikuatkan oleh Lurah/Kepala Desa dan Camat.

Surat keterangan waris tersebut nanti dikasi nomor registrasi di kantor lurah/kepala desa dan camat. (more…)

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah.

Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau properti lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.

Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit (PK) diikuti dengan penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Dalam PK dan APHT dicantumkan segala sesuatu tentang kredit dan pelaksanaannya.

Diantara data yang penting yang harus dicantumkan di dalam PK dan APHT adalah jumlah hutang si debitur dan tata cara pembayaran dan pelunasannya.

Lainnya, juga disepakati hak dan kewajiban masing-masing pihak. Tak lupa juga dicantumkan solusi yang diambil jika debitur wanprestasi (cidera janji) dalam membayar kewajibannya. (more…)

Apa Itu Buyback Guarantee Developer?

Buyback Guarantee pada PKS Inden

Beberapa anggota di Deprindo untuk pertama kalinya dapat dukungan dari Bank berupa PKS dukungan KPR.

Selain tanda-tangan PKS, mereka juga menandatangani Perjanjian Buyback Guarantee. Ada yang bertanya mengapa mesti ada Buyback Guarantee developer?

Sebagian anggota menterjemahkan Buyback Guarantee berupa jaminan developer untuk membeli kembali atas rumah yang dijual ke konsumen dengan fasilitas KPR Bank, jika dalam perjalanan kredit konsumen bermasalah atau menunggak.

Buyback Guarantee hanya untuk developer yang masih berhutang ke bank

Terjemahan seperti ini kurang tepat, yang dimaksud adalah konsumen atau debitur menunggak atau gagal bayar dalam kondisi terdapat kewajiban developer yang belum dipenuhi/tidak dipenuhi.

Dengan demikian jika seluruh kewajiban developer sudah terpenuhi, tapi konsumen tetap menunggak, pada dasarnya Buyback Guarantee tidak berlaku.

Sebagai contoh, jika PKS KPR yang diterima Developer adalah KPR Indent, setelah akad KPR, Developer akan menerima pencairan dana KPR, padahal barang yang dibeli konsumen berupa rumah belum ada (Indent).

Sementara di sisi lain konsumen sudah mulai membayar cicilan di bulan berikutnya. Di sini terdapat resiko bank, jika developer terlambat membangun, bisa jadi debitur atau konsumen menjadi ragu atas kinerja developer, jika keterlambatan melampaui batas kewajaran, resiko debitur bisa saja tidak mau membayar cicilan dan menunggak. (more…)

Pajak-Pajak dalam Transaksi Jual Beli Properti

Setiap transaksi jual beli properti wajib membayar pajak

Setiap transaksi yang terjadi di bidang real estate dikenakan pajak, karena dalam transaksi terjadi perpindahan barang/hak dari suatu subjek pajak kepada subjek pajak lainnya.

Terdapat dua komponen dalam suatu transaksi jual beli properti, yaitu subjek dan objek pajak.

Subjek dan objek pajak

Subjek pajak terdiri dari Penjual dan Pembeli, sementara objek pajak adalah propertinya.

Dalam hal ini penjual dan pembeli diwakili oleh data-data yang ada dalam Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) untuk subjek pajak berupa orang pribadi.

Jika penjual dan pembeli adalah badan hukum atau perseroan terbatas (PT), yayasan maka subjek pajaknya adalah data-data yang tercantum di dalam akta-akta perseroan atau akta yayasan, mulai dari akta pendirian dan akta-akta perubahannya (jika ada). (more…)

Inilah Kenapa Dirimu Perlu Mempersiapkan Modal Awal Proyek Untuk 6 Bulan Pertama

Ketika akan memulai sebuah proyek properti, katakanlah proyek perumahan skala kecil, dirimu perlu mempersiapkan modal awal. Karena sebuah proyek properti mutlak butuh modal awal. Modal awal tersebut diantaranya untuk persiapan proyek, perizinan dan overhead.

Persiapan proyek

Persiapan proyek membutuhkan uang banyak sekali. Kebutuhan proyek untuk persiapan ini diantaranya adalah untuk membuat desain proyek dan perapihan lahan.

Membuat desain proyek

Kebutuhan uang pertama adalah untuk membuat desain proyek. Langkah ini wajib di awal karena tanpa desain kita tidak bisa mengkomunikasikan proyek kepada pihak lain, seperti calon konsumen.

Selain untuk calon konsumen, perlunya desain proyek adalah untuk kebutuhan perizinan. Tanpa desain proyek perizinan tidak bisa diurus.

Karena ketika dirimu mengurus perizinan proyek ke instansi berwenang, mereka membutuhkan desain untuk menentukan apakah desain tersebut sesuai dengan perencanaan suatu daerah.

Desain awal ini mungkin hanya butuh perencanaan siteplan dan komponen proyek lainnya yang dibutuhkan saat awal. Siteplan yang dibutuhkan juga siteplan awal saja atau prasiteplan.

Jadi di awal ini belum diperlukan DED (Detail Engineering Design) atau gambar kerja. Karena gambar kerja itu dibutuhkan nanti ketika akan mengurus PBG secara online. Semua gambar-gambar itu nanti akan diupload.

Uang untuk perapihan lahan

Kegiatan awal proyek lainnya yang membutuhkan uang adalah untuk merapihkan lahan. Besarnya uang untuk merapihkan lahan ini tergantung kondisi lokasi. (more…)

Dampak Ketika Salah Memperlakukan Kegagalan Tenaga Marketing

Seorang anggota DEPRINDO yang menjalankan proyek milik bos-nya, mengeluh atas rendahnya penjualan di proyeknya.

Karena rendahnya prestasi penjualan, Owner telah mengganti tenaga marketing sampai 4 kali. Penjualan proyek saat ini ditangani tenaga marketing baru.

Dari sisi kemampuan, terlihat tenaga marketing yang baru sangat bisa dihandalkan. Namun tetap saja realisasi penjualan masih sangat rendah.

Dia tidak mengeluh karena kurang sigapnya marketing baru dalam berjualan atau ketersediaan pasar, namun adanya hambatan akibat kekeliruan sang big bos ketika memperlakukan tenaga marketing lama yang diganti.

Ada 2 hal yang dia anggap keliru yaitu keterlambatan membayar fee marketing dan bahasa “kasar” yang menyinggung marketing lama. Perlu diketahui, untuk kegiatan pemasaran, selain fee marketing, developer menyediakan anggaran operasional berupa uang transportasi, baik staff marketing yang melakukan canvasing maupun sales koordinatornya. (more…)

Begini Cara Menerapkan Gimmick Marketing Free Biaya-Biaya, BPHTB dan PPN

Saat ini banyak developer yang menerapkan strategi marketing free biaya-biaya, free BPHTB, dan free PPN. Biaya-biaya dalam pembelian rumah dari developer adalah biaya Notaris dan biaya KPR bank.

Sementara BPHTB dan PPN adalah pajak-pajak yang timbul karena transaksi jual beli rumah dari pengembang. Dalam hal ini pengembangnya adalah perseroan terbatas (PT).

Semua biaya-biaya dan pajak tersebut sebenarnya kewajiban pembeli. Namun demi strategi penjualan bisa saja menjadi tanggugjawab developer. Sekarang kita sigi apa saja biaya-biaya tersebut dan besaran masing-masingnya.

Biaya notaris

Jenis biaya untuk Notaris/PPAT ini biasanya untuk pengecekan sertifikat, PPJB, AJB, dan Baliknama.

Pengecekan sertifikat

Besarnya biaya pengecekan sertifikat ini tidak mahal, murah saja, hanya Rp50 ribu saja per-sertifikat. Tetapi Notaris meminta biaya lebih kepada kliennya karena konon katanya ada biaya tidak resmi yang musti dibayarkan ke petugas BPN tiap pelayanan. Mungkin iya mungkin tidak.

Biaya PPJB

Selanjutnya biaya yang mungkin timbul adalah biaya akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika transaksi didahului dengan PPJB. PPJB ini tidak wajib, jika seorang konsumen membeli dengan tunai tidak perlu PPJB.

PPJB dibuat jika pembelian oleh konsumen dengan cara bertahap. Atau dengan KPR. Jika dicantumkan tarifnya biasanya tarifnya paling tinggi 1% dari nilai yang tertera di dalam PPJB. (more…)

Ini Dokumen-Dokumen yang Dibutuhkan Ketika Membeli Rumah Dari Developer, Baik Dengan Tunai, KPR dan Langkah yang Harus Dilakukan Setelah Hutang Lunas

Ketika seseorang membeli rumah dari developer, maka developer harus memiliki dokumen-dokumen tentang rumah yang diperjualbelikan. Dokumen-dokumen tersebut diantaranya:

Sertifikat atas tanah dan bangunan, dalam hal ini adalah sertifikat rumah yang diperjualbelikan, bisa HGB (Hak Guna Bangunan), bisa SHM (Sertifikat Hak Milik).
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) disertai dengan siteplan yang sudah disahkan.
SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
Legalitas developer, jika developer badan hukum wajib memiliki akta pendirian, SK Kemenkumham, NIB (Nomor Induk Berusaha).
Jika developernya perorangan saja, maka diperlukan KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga) serta NPWP-nya
Selanjutnya di pihak pembeli harus mempersiapkan foto copy KTP dan KK.
NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pembeli
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika pembelian tersebut didahului oleh PPJB.
AJB (Akta Jual Beli)
Sebelum AJB ditandatangan para pihak wajib membayar pajak-pajak karena transaksi jual beli. Developer sebagai penjual dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) dan Pembeli dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya PPh adalah 2,5% sementara BPHTB 5%.

Memohonkan baliknama

Setelah semua persyaratan jual beli dipenuhi maka dilakukan penandatanganan AJB di PPAT. Selanjutnya PPAT mengajukan permohonan baliknama ke kantor BPN.

Syarat permohonan baliknama adalah semua persyaratan di atas ditambah dengan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

Pembayaran PNBP ini setelah berkas permohonan baliknama diterima oleh petugas BPN dan membuat Surat Perintah Setor (SPS). Dimana di dalam SPS tersebut tertera jumlah yang harus dibayarkan dalam proses baliknama.

Setelah SPS dibayarkan di bank yang ditunjuk maka proses baliknama sudah berjalan di kantor BPN.

Selanjutnya tunggu proses baliknama selesai, harusnya dalam jangk awaktu 7 hari kerja. Tetapi dalam prakteknya baliknama selesai dalam jangka waktu 1 bulan rata-rata. Nanti agar sering-sering dicek perkembangan berkas, khawatir kalau-kalau ada berkas yang kurang maka proses baliknama di BPN terkendala.

Jika pembelian dengan cara KPR

Jika pembelian oleh konsumen perumahan dilakukan dengan KPR maka terdapat syarat tambahan yaitu Perjanjian Kredit (PK).

Berdasarkan PK tersebut nanti dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang menandakan bahwa objek rumah tersebut dibebankan hak tanggungan untuk menjamin hutang pemiliknya.

Selanjutnya APHT tersebut didaftarkan oleh PPAT ke kantor BPN untuk dicatatkan hak tanggungannya di buku tanah dan diterbitkan sertifikat hak tanggungan.

Ketika hutang sudah lunas

Ketika pembeli sudah melunasi hutangnya maka ia selanjutnya dapat mengambil kembali sertifikat yang dijaminkan ke bank kreditur.

Bersamaan dengan pengambilan sertifikat yang menjadi jaminan debitur juga mendapatkan surat keterangan lunas dan surat roya.

Surat keterangan lunas menyatakan bahwa hutang dari debitur dengan jaminan sertifikat nomor sekian sudah lunas dengan demikian sertifikat tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.

Surat roya adalah surat dari bank kreditur yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan agar menghapus catatan hak tanggungan di sertifikat yang sedang menjadi jaminan hutang atau dibebankan hak tanggungan.

Mengajukan permohonan roya

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengambil semua dokumen dari bank kreditur, diantaranya:

Sertifikat hak atas tanah dan bangunan, atau sertifikat rumah beserta kelengkapannya seperti foto copy PBG, foto copy PBB dan syarat lainnya. Biasanya bank menempatkan berkas dalam 1 bundel. Semua dikembalikan bank kok, tenang saja. Bank tidak ada kepentingan lagi karena hutang sudah lunas.
Sertifikat hak tanggungan.
Surat keterangan lunas.
Surat roya.

Syarat-syarat di atas dilengkapi dengan syarat identitas pemohon seperti foto copy KTP dan KK yang sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket penerimaan berkas.

Selanjutnya ada perintah untuk membayar dalam bentuk SPS dan disetor ke bank. Besarnya setoran untuk roya ini hanya Rp50 ribu.

Lalu setelah pembayaran dan berkas diterima maka proses roya berjalan di kantor BPN. Nanti setelah tujuh hari kerja roya atas sertifikat selesai dan diambil di loket pengambilan berkas.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia