Begini Cara Menerapkan Gimmick Marketing Free Biaya-Biaya, BPHTB dan PPN

Saat ini banyak developer yang menerapkan strategi marketing free biaya-biaya, free BPHTB, dan free PPN. Biaya-biaya dalam pembelian rumah dari developer adalah biaya Notaris dan biaya KPR bank.

Sementara BPHTB dan PPN adalah pajak-pajak yang timbul karena transaksi jual beli rumah dari pengembang. Dalam hal ini pengembangnya adalah perseroan terbatas (PT).

Semua biaya-biaya dan pajak tersebut sebenarnya kewajiban pembeli. Namun demi strategi penjualan bisa saja menjadi tanggugjawab developer. Sekarang kita sigi apa saja biaya-biaya tersebut dan besaran masing-masingnya.

Biaya notaris

Jenis biaya untuk Notaris/PPAT ini biasanya untuk pengecekan sertifikat, PPJB, AJB, dan Baliknama.

Pengecekan sertifikat

Besarnya biaya pengecekan sertifikat ini tidak mahal, murah saja, hanya Rp50 ribu saja per-sertifikat. Tetapi Notaris meminta biaya lebih kepada kliennya karena konon katanya ada biaya tidak resmi yang musti dibayarkan ke petugas BPN tiap pelayanan. Mungkin iya mungkin tidak.

Biaya PPJB

Selanjutnya biaya yang mungkin timbul adalah biaya akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika transaksi didahului dengan PPJB. PPJB ini tidak wajib, jika seorang konsumen membeli dengan tunai tidak perlu PPJB.

PPJB dibuat jika pembelian oleh konsumen dengan cara bertahap. Atau dengan KPR. Jika dicantumkan tarifnya biasanya tarifnya paling tinggi 1% dari nilai yang tertera di dalam PPJB. (more…)

Ini Dokumen-Dokumen yang Dibutuhkan Ketika Membeli Rumah Dari Developer, Baik Dengan Tunai, KPR dan Langkah yang Harus Dilakukan Setelah Hutang Lunas

Ketika seseorang membeli rumah dari developer, maka developer harus memiliki dokumen-dokumen tentang rumah yang diperjualbelikan. Dokumen-dokumen tersebut diantaranya:

  1. Sertifikat atas tanah dan bangunan, dalam hal ini adalah sertifikat rumah yang diperjualbelikan, bisa HGB (Hak Guna Bangunan), bisa SHM (Sertifikat Hak Milik).
  2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) disertai dengan siteplan yang sudah disahkan.
  3. SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
  4. Legalitas developer, jika developer badan hukum wajib memiliki akta pendirian, SK Kemenkumham, NIB (Nomor Induk Berusaha).
  5. Jika developernya perorangan saja, maka diperlukan KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan KK (Kartu Keluarga) serta NPWP-nya
  6. Selanjutnya di pihak pembeli harus mempersiapkan foto copy KTP dan KK.
  7. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) pembeli
  8. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) jika pembelian tersebut didahului oleh PPJB.
  9. AJB (Akta Jual Beli)
  10. Sebelum AJB ditandatangan para pihak wajib membayar pajak-pajak karena transaksi jual beli. Developer sebagai penjual dikenakan PPh (Pajak Penghasilan) dan Pembeli dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Besarnya PPh adalah 2,5% sementara BPHTB 5%.

Memohonkan baliknama

Setelah semua persyaratan jual beli dipenuhi maka dilakukan penandatanganan AJB di PPAT. Selanjutnya PPAT mengajukan permohonan baliknama ke kantor BPN.

Syarat permohonan baliknama adalah semua persyaratan di atas ditambah dengan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

Pembayaran PNBP ini setelah berkas permohonan baliknama diterima oleh petugas BPN dan membuat Surat Perintah Setor (SPS). Dimana di dalam SPS tersebut tertera jumlah yang harus dibayarkan dalam proses baliknama.

Setelah SPS dibayarkan di bank yang ditunjuk maka proses baliknama sudah berjalan di kantor BPN.

Selanjutnya tunggu proses baliknama selesai, harusnya dalam jangk awaktu 7 hari kerja. Tetapi dalam prakteknya baliknama selesai dalam jangka waktu 1 bulan rata-rata. Nanti agar sering-sering dicek perkembangan berkas, khawatir kalau-kalau ada berkas yang kurang maka proses baliknama di BPN terkendala.

Jika pembelian dengan cara KPR

Jika pembelian oleh konsumen perumahan dilakukan dengan KPR maka terdapat syarat tambahan yaitu Perjanjian Kredit (PK).

Berdasarkan PK tersebut nanti dibuat Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) yang menandakan bahwa objek rumah tersebut dibebankan hak tanggungan untuk menjamin hutang pemiliknya.

Selanjutnya APHT tersebut didaftarkan oleh PPAT ke kantor BPN untuk dicatatkan hak tanggungannya di buku tanah dan diterbitkan sertifikat hak tanggungan.

Ketika hutang sudah lunas

Ketika pembeli sudah melunasi hutangnya maka ia selanjutnya dapat mengambil kembali sertifikat yang dijaminkan ke bank kreditur.

Bersamaan dengan pengambilan sertifikat yang menjadi jaminan debitur juga mendapatkan surat keterangan lunas dan surat roya.

Surat keterangan lunas menyatakan bahwa hutang dari debitur dengan jaminan sertifikat nomor sekian sudah lunas dengan demikian sertifikat tersebut tidak lagi menjadi jaminan hutang.

Surat roya adalah surat dari bank kreditur yang ditujukan kepada kepala kantor pertanahan agar menghapus catatan hak tanggungan di sertifikat yang sedang menjadi jaminan hutang atau dibebankan hak tanggungan.

Mengajukan permohonan roya

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengambil semua dokumen dari bank kreditur, diantaranya:

  1. Sertifikat hak atas tanah dan bangunan, atau sertifikat rumah beserta kelengkapannya seperti foto copy PBG, foto copy PBB dan syarat lainnya. Biasanya bank menempatkan berkas dalam 1 bundel. Semua dikembalikan bank kok, tenang saja. Bank tidak ada kepentingan lagi karena hutang sudah lunas.
  2. Sertifikat hak tanggungan.
  3. Surat keterangan lunas.
  4. Surat roya.

Syarat-syarat di atas dilengkapi dengan syarat identitas pemohon seperti foto copy KTP dan KK yang sudah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket penerimaan berkas.

Selanjutnya ada perintah untuk membayar dalam bentuk SPS dan disetor ke bank. Besarnya setoran untuk roya ini hanya Rp50 ribu.

Lalu setelah pembayaran dan berkas diterima maka proses roya berjalan di kantor BPN. Nanti setelah tujuh hari kerja roya atas sertifikat selesai dan diambil di loket pengambilan berkas.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Developer Merubah Fungsi Lahan Umum Menjadi Kaveling

 

Ada keluhan dari pembaca blog asriman.com ini bahwa ia telah membeli rumah yang berposisi di hook atau di pinggir. Sehingga di sampingnya adalah jalan umum.

Lalu developer merencanakan akan mengubah jalan tersebut menjadi kaveling atau fungsi lainnya. Secara peraturan ini tidak diperbolehkan.

Perlu diketahui bahwa jalan termasuk ke dalam Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) di dalam perumahan. Apakah yang dimaksud PSU. Nah bisa kita lihat dulu apa pengertian masing-masingnya;

-Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman.

-Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.

-Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

Perubahan tidak secara resmi

Perubahan fungsi dari lahan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) mungkin dilakukan oleh developer secara tidak resmi tanpa mengajukan ke instansi yang berwenang. Jadi pelaksanaan pembangunan berbeda dengan siteplan yang sudah sah.

Perubahan tidak secara resmi pengalihfungsian lahan PSU tidak diperbolehkan karena ada larangan dalam Pasal 144 UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman:

Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum di luar fungsinya.

Jika ini dilakukan oleh developer maka terdapat sanksi pidana yang bisa menyebabkan developer didenda sampai dengan Rp5 milyar. Lihat Pasal 162 UU No. 1/2011.

Jadi menurut pasal tersebut di atas bahwa developer dilarang merubah fasilitas umum dan fasilitas sosial menjadi fungsi lain, apalagi untuk dijadikan kaveling atau unit rumah yang bisa dijual oleh developer.

Perubahan secara resmi

Lain halnya jika perubahan tersebut diajukan secara resmi kepada instansi yang berwenang. Misalnya karena sesuatu hal seorang developer merasa bahwa siteplan yang telah disahkan ini kurang ideal.

Sehingga developer memandang perlu untuk dilakukan perubahan posisi beberapa komponen proyek termasuk posisi PSU.

Karena kondisi tersebut lalu developer mengajukan perubahan ke instasi yang berwenang dan kemudian berproses, akhirnya perubahan disetujui.

Karena perubahan siteplan disetujui, maka ada beberapa posisi yang berubah, mungkin saja yang dulunya adalah jalan kemudian berubah menjadi kaveling, atau Ruang Terbuka Hijau (RTH) atau fungsi lainnya.

Tetapi dalam menyetujui perubahan siteplan tentu petugas instansi terkait tersebut wajib tetap memperhatikan pengaturan tentang persentase kaveling efektif dan lahan fasum fasos, yang biasanya 60:40. 60 % untuk kaveling efektif yang bisa dibangun dan dijual dan 40% untuk lahan umum dalam bentuk fasilitas umum dan fasilitas sosial.

Diantara fasum fasos itu adalah jalan dan fasilitasnya seperti saluran, bahu jalan, dll. Lalu ada RTH, pertamanan, tempat bermain, club house, sarana ibadah, dan sarana sosial lainnya.

Nah, jika kondisinya seperti ini, maka perubahan lahan PSU untuk penggunaan lain seperti untuk kaveling maka itu diperbolehkan. Tidak ada ketentuan pidana yang dilanggar.

Yang masalah ada seperti yang dibahas di awal yaitu perubahan fungsi tidak secara resmi dengan pengajuan ke instansi berwenang. Ujug-ujung eh lahan yang awalny untuk RTH berubah menjadi kaveling. Ujug-ujug eh lahan yang awalnya untuk jalan berubah menjadi kaveling.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Jika Ingin Memecah Tanah Sendiri Menjadi Banyak Bidang Bagaimana Langkahnya?


Mungkin saja ada seseorang memiliki sebidang tanah yang cukup luas, kemudian ia ingin memecah bidang tanah tersebut menjadi banyak. Misalnya menjadi 20 bidang.

Jika tanah tersebut memiliki jenis hak SHM (Sertifikat Hak Milik), maka untuk memecah bidang menjadi 20 bidang tersebut tidak diperbolehkan.

Karena ada pengaturan tentang jumlah maksimal pemecahan bidang tanah SHM. Maksimal hanya 5 bidang saja.

Hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.

Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 bidang tanah seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 m2, dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.

Ajukan perubahan hak menjadi HGB

Langkah yang bisa dilakukan adalah dengan cara mengajukan perubahan hak dari SHM menjadi HGB. Karena apabila sertifikat tanah berupa HGB (Hak Guna Bangunan) tidak ada peraturan pembatasan pemecahan.

Untuk merubah SHM menjadi HGB dapat diajukan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat.

Dalam mengajukan perubahan ini tidak ada dikenakan pajak karena memang tidak ada peralihan hak. Hanya merubah jenis sertifikat hak atas tanah saja.

Pengajuan HGB juga bisa tanpa merubah data-data yang ada di SHM, jika memang tidak ada perubahan data-data tanah.

Dengan demikian tidak perlu mengukur ulang ke lokasi dan tidak perlu mengganti blangko. Sehingga biaya untuk mengubah SHM menjadi HGB hanya dikenakan biaya pemeliharaan data pertanahan saja.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

Begini Cara Take Over Proyek Properti

Banyak proyek properti mangkrak

Akibat tanpa adanya pamahaman mengenai karakteristik bisnis properti khususnya sebagai developer baru, banyak didapati proyek yang berhenti di tengah jalan, mangkrak. Si developer tidak sanggup lagi meneruskan proyek disebabkan berbagai alasan.

Penjualan terkendala

Biasanya alasan yang sering terjadi adalah penjualan tidak berjalan bagus. Jika penjualan tidak berjalan bagus maka cashflow proyek menjadi tidak bagus.

Ketidakmampuan menjual bisa jadi disebabkan oleh berbagai faktor, diantaranya: tidak memiliki tim pemasaran yang sakti mandraguna, tidak memiliki metode-metode yang kreatif–inovatif dalam pemasaran produknya.

Karena dalam pemasaran properti itu berlaku adagium umum, pertama tidak ada properti yang tidak bisa dijual dan kedua adalah jika anda tidak bisa menjual properti anda maka kembali ke peraturan pertama. Hehehe 😀

Intinya, butuh inovasi dan kreatifitas dalam memasarkan produk properti. (more…)

Kebutuhan Dukungan PKS KPR Indent Bagi Pemain Klaster dan Developer Pemula

Pentingnya PKS KPR Indent

Dukungan PKS (Perjanjian Kerjasama) Indent dari bank untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) konsumen bagi developer adalah hal penting dalam rangka pemasaran rumahnya.

Karena dengan adanya PKS Indent developer akan mendapatkan pembiayaan dari bank pemberi kredit untuk membangun rumah yang dibeli oleh konsumen.

Jika tidak ada PKS Indent pilihannya adalah developer harus membangun rumahnya terlebih dahulu sebelum dapat dibeli oleh masyarakat dengan skema KPR.

Sayangnya untuk developer Klaster dan developer pemula, belum banyak bank yang bersedia memberikan dukungan KPR Indent.

Mempertimbangkan resiko,  bank cenderung hanya memberikan PKS KPR ready stock. Pemain Klaster dimaksud dalam tulisan ini adalah developer perorangan yang membangun hanya beberapa unit dalam satu lahan.

Bukan Cluster kawasan perumahan besar. Meskipun sudah pecah sertifikat dan ber-IMB (PBG), tetap saja pemain Klaster dan developer pemula sangat jarang bank memberikan dukungan KPR Indent.

PKS KPR Indent untuk developer yang sudah berpengalaman

Developer yang diberikan PKS KPR Indent umumnya untuk developer yang dianggap sudah berpengalaman dengan rekam jejak yang baik pada proyek proyek sebelumnya. (more…)

Ini Dia Keuntungan dan Kerugian Membeli Tanah yang Sudah Bersertipikat dan Belum

Pentingnya status legalitas tanah dalam mengerjakan proyek

Salah satu hal yang perlu diperhatikan ketika mengakusisi lahan untuk dibangun proyek adalah status legalitas lahan. Apakah lahan tersebut sudah bersertipikat atau belum.

Dimana status sertifikasi lahan ini amat menentukan dalam kecepatan dalam mengelola proyek, baik kecepatan dalam mengurus perijinan proyek maupun dalam pelaksanaannya. Di samping juga menentukan harga beli tanah tersebut.

Keuntungan dan kerugian developer membeli tanah yang sudah bersertifikat

Keuntungan membeli tanah yang sudah bersertifikat

Waktu lebih cepat

Tanah yang sudah sertifikat lebih cepat dapat dikerjakan menjadi proyek jika dibandingkan dengan tanah yang belum sertifikat karena tanah yang sudah sertifikat bisa lebih cepat proses peralihan hak ke badan hukum developer di samping lebih cepat juga dalam mengurus perijinan dengan demikian proyek bisa dimulai secepatnya. (more…)

Pantaskan Dirimu Jika Ingin Negosiai Dengan Pemilik Lahan

Negosiasi tanah memerlukan strategi supaya deal yang terjadi sesuai dengan keinginan Anda sebagai developer. Tujuannya agar kesepakatan sesuai dengan kondisi Anda.

Misalnya Anda tidak memiliki uang untuk membayar tunai tanah, hanya untuk membayar uang muka saja.

Dengan kondisi ini tujuan negosiasi adalah agar pemilik lahan bersedia pembayaran tanah dengan cara bertahap. Kalau detil tahapannya terserah saja, sesuaikan dengan kemampuan dan strategi keuangan proyek.

Dengan pembayaran tanah secara bertahap ini, tahap pertama pembayaran adalah berupa uang muka saja, sedangkan pembayaran selanjutnya harus dari penjualan. Jangan sampai pembayaran tanah tahap kedua dan selanjutnya dengan mencari tambahan modal atau pinjaman dari pihak lain.

Karena jika pembayaran tanah selanjutnya dari pinjaman modal dari pihak luar maka atas pinjaman tersebut juga perlu pembayaran bunga atas pinjaman tersebut atau imbal hasil jika pinjaman secara syariah.

Untuk mendapatkan deal dengan cara pembayaran tanah secara bertahap ini diperlukan effort keras supaya pemilik lahan yakin terhadap Anda. Yang perlu diciptakan kondisinya adalah mereka yakin bahwa Anda sanggup membayar tahapan selanjutnya.

Tetapi tidak perlu juga Anda sampaikan bahwa pembayaran tanah selanjutnya dari penjualan proyek. Mereka hanya perlu yakin bahwa Anda sanggup membayar tahapan tanah selanjutnya.

Untuk membuat pemilik lahan yakin harus bisa berpenampilan selayaknya seorang developer properti. Karena kesan bagi masyarakat bahwa seorang developer properti itu banyak uangnya. Misalnya untuk bertemu dengan pemilik lahan penampilan Anda harus rapi.

Jika bertemu di lokasi Anda harus membawa mobil, jangan pakai motor atau dengan ojek. Jika pemilik lahan tahu Anda datang pakai motor atau ojek tentu mereka menjadi ragu untuk menyerahkan tanahnya kepada Anda.

Mereka akan berfikir mana mungkin orang seperti ini bisa sukses mengelola proyek. Jika mereka ragu bisa dipastikan mereka tidak akan bersedia tanahnya Anda kelola. Mereka pasti ragu kesanggupan Anda sanggup membayar tanah selanjutnya. Mereka pasti berfikir; Anda orang miskin! Developer kok kismin!

Kecuali Anda memiliki uang tunai untuk membayar tanahnya, maka dengan kondisi ini tidak perlu Anda memperbaiki penampilan apapun. Berpenampilan seenaknya ngga masalah.

Anda juga tidak perlu strategi apapun dalam negosiasi, yang diperlukan adalah Anda hanya sikap tega saja. Hehehe.

Sudah amat jamak terjadi jika seorang akan membeli tanah atau rumah secara tunai maka ia akan mengajukan penawaran harga yang agak kejam. Nawarnya bisa saja setengah dari harga yang diajukan pemilik lahan.

Dan pemilik lahan biasanya terbuka untuk negosiasi harga. Strategi ini yang dinamakan BPC namanya alias big price cut.

Jika memang terpaksa

Bagaimana caranya jika Anda tidak memiliki kendaraan yang proper sebagai seorang developer properti? Tidak perlu berkecil hati.

Musti dicari cara-cara yang kreatif, misalnya jika pemilik lahan ingin bertemu, minta ketemu di mall. Kan banyak tempat yang bagus untuk mengobrol, bisa di coffee shop yang banyak bertebaran saat ini.

Kenapa harus di mall? Karena dengan ketemu di mall mereka tidak tahu Anda datang pakai apa. Ngga masalah Anda datang pakai ojol, motor, atau jalan kaki sekalipun.

Pastikan saja ketika ketemu Anda dalam kondisi rapi. Jangan ada bau ketiak yang busuk menyengat. Jika itu terjadi deal pasti tidak terjadi. Pemilik lahan akan berfikiran developer kok bau?

Developer kok tidak punya uang untuk mewangikan tubuh?

Selain itu pastikan juga Anda berpakaian selayaknya seorang developer properti. Jangan slengean seperti seorang pengangguran.

Jika Anda biasanya membeli pakaian dengan prinsip membeli banyak dengan harga semurah mungkin putar balik prinsip Anda sekarang. Belilah sedikit dengan harga yang lebih mahal. Dengan demikian penampilan Anda pasti akan berubah. Berubah sedikit ok lah ngga apa-apa. Hehehe.

Jadi Anda tidak perlu merasa patah semangat jika memang kondisi Anda belum memungkinkan. Selalu ada jalan jika Anda kreatif.

Penulis: Asriman A. Tanjung, ST
Penulis buku Cara Benar Meraih Sukses Di Bisnis Properti yang diterbitkan Gramedia
Pendiri DEPRINDO (Developer Properti Indonesia), asosiasi developer properti yang sudah diakui pemerintah
Pemilik asriman.com, blog properti nomor 1 di Indonesia

 

×

Hallo...!

Workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti Bagi Pemula akan diadakan tanggal 21 - 22 Desember 2024 di Jakarta

Menjadi developer properti itu mudah bagi orang yang ikhlas

× Info Workshop Developer Properti