Sebuah perusahaan memiliki organ-organ yang memiliki tugas dan tanggungjawab yang berbeda. Organ perusahaan tersebut adalah komisaris, direksi dan RUPS
Setiap perusahaan memiliki organ seperti komisaris, direksi dan RUPS
Sebuah perusahaan pengembang properti (juga perusahaan pada umumnya) terdiri dari beberapa organ yang memiliki tugas yang berbeda.
Secara umum organ perusahaan itu terdiri dari komisaris, direksi dan RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham). Komisaris bertugas mengawasi jalannya perusahaan, sedangkan direksi menjalankan perusahaan.
Sedangkan RUPS adalah organ perusahaan yang bertugas mengambil keputusan tertinggi tentang jalannya perusahaan.
Untuk menjalankan tugasnya, para direksi membutuhkan orang lain, yang dibagi menjadi bidang-bidang menurut kebutuhan perusahaan.
Di bidang pengembangan proyek, misalnya bisa dibuat beberapa bidang sesuai dengan kebutuhan mengembangkan sebuah proyek properti, misalnya bidang legal, perencanaan, konstruksi, marketing dan keuangan. (more…)
Mungkin belum banyak orang yang betul-betul paham apa itu hak tanggungan. Nah dalam artikel ini saya akan bahas tentang Hak Tanggungan. Apa itu hak tanggungan, bagaimana ia bisa memiliki kekuatan untuk mengikat jaminan dan bisa juga berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) terhadap suatu objek, maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut untuk mengambil pengembalian atas hutang debitur, apabila debitur wanprestasi.
Aturan hukum tentang Hak Tanggungan
Tentang hak tanggungan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UUHT”).
Hak tanggungan adalah jaminan pelunasan hutang, dimana atas hutang piutang tersebut dituangkan dalam sebuah perjanjian.
Hal ini dapat dilihat pasal 10 ayat 1:
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Saat ini hak tanggungan merupakan satu-satunya perikatan jaminan hak atas tanah. Oleh karenanya jika suatu objek tidak terdapat pembebanan hak tanggungan atasnya maka objek tersebut tidaklah terikat untuk menanggung hutang.
Penegasan tersebut dapat ditemukan dalam Alinea Ketiga Angka 5 Penjelasan Umum UUHT, yang berbunyi:
Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.
Kekuatan eksekutorial
Salah satu kekuatan UUHT adalah ada kekuatan eksekutorial di dalamnya. Dimana jika debitur wanprestasi maka kreditur dapat menjual objek hak tanggungan tersebut melalui lelang dan dapat mengambil pelunasan hutang atas penjualan tersebut.
Tentang kekuatan eksekutorial tersebut dapat dilhat pada Pasal 6 UUHT:
Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Jadi untuk menjaga haknya kreditur dapat langsung menjual objek hak tanggungan tanpa melalui proses pengadilan terlebih dahulu.
Tetapi walaupun demikian UUHT juga tetap melindungi hak dari debitur karena kreditur hanya dapat mengambil manfaat sebesar hutang. Jika penjualan objek melebih jumlah hutang maka kreditur wajib mengembalikan kepada debitur.
Selain itu dalam pasal ini juga mengatur bahwa jika terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan maka yang berhak melakukan pelelangan adalah pemegang hak tanggungan pertama. Dengan demikian hak pemegang hak tanggungan selanjutnya diambil dari kelebihan penjualan atas objek tersebut.
Pemberian hak tanggungan dengan akta PPAT
Pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, selanjutnya akta tersebut akan didaftarkan ke kantor BPN untuk diterbitkan sertifikat hak tanggungan. Akta PPAT ditandatangai oleh debitur dan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan.
Hak Tanggungan bersifat mengikat dan menyeluruh
APHT yang sudah ditandatangani bersifat mengikat terhadap dibitur, kreditur dan objek hak tanggungan. Hak Tangungan mengikat semua benda yang ada dan akan ada di dalam objek hak tanggungan.
Sebidang tanah SHM tidak diperbolehkan dipecah melebihi 5 bidang karena ada larangan seseorang memiliki SHM lebih dari 5 bidang
Kepmen ATR/BPN No. 6 Tahun 1998
Negara melarang masyarakat memecah tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih dari 5 bidang. Dimana pelarangan tersebut termaktub di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
Pembatasan ini tergambar dalam Pasal 2 Kepmen tersebut;
(1) Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana contoh dalam Lampiran I Keputusan ini dengan disertai :
… pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) M2 dengan menggunakan contoh sebagaimana Lampiran II Keputusan ini.
Jadi di dalam Kepmen ini dapat dilihat bahwa seseorang tidak boleh memiliki SHM lebih dari 5 bidang atau dengan luas seluruhnya 5.000 m2.
Peraturan ini akan menghambat jika seseorang memiliki SHM seluas 9.000 m2 lalu akan dijual dalam bentuk kaveling-kaveling kecil. Sehingga jumlah kavelingnya lebih dari 5.
Jika dipaksakan maka nantinya SHM atas nama pemilik lahan berjumlah lebih dari 5 bidang, mungkin bisa menjadi 80 kaveling. Inilah yang dilarang melalui kepmen tersebut.
Memang ironis, peraturan ini sering dilanggar. Jika peraturan ini dipatuhi, tentu tidak akan ada SHM dengan luasan 9.000 m2, karena luas kepemilikan SHM maksimal hanya 5.000 m2.
Tetapi apapun itu, kita tetap cinta Indonesia!
Bagaimana solusinya jika SHM seluas 9.000 m2 akan dipecah
Sebidang tanah SHM yang luas bisa saja dipecah secara bertahap, atau bisa juga dengan diubah dulu SHM menjadi HGB
Setelah melihat larangan pemecahan SHM di dalam kepmen Nomor 6 Tahun 1998 tersebut, tentu harus ada solusi jika masyarakat “terpaksa” harus melakukan pemecahan terhadap tanah yang mereka miliki.
Terpaksa dalam hal ini bisa berarti misalnya kepemilikan terhadap tanah tersebut terdiri dari banyak orang. Misalnya tanah yang diperoleh melalui waris.
Atau bisa juga kondisi bahwa tanah tersebut akan dijual secara sebagian-sebagian. Misalnya tanah seluas 9000 m2 akan dijual per-kaveling masing-masing seluas 100 m2, maka jalan yang harus ditempuh adalah memecah sertifikat tersebut sesuai perencanaan kaveling.
Pemecahan dilakukan secara bertahap
Hal ini sebenarnya secara hukum tidak diperbolehkan.
Karena bagaimanapun prosesnya, ujung-ujungnya si pemilik sertifikat akan memiliki SHM lebih dari 5 bidang. (more…)
Mengurus perizinan proyek properti saat ini melalui tiga tahapan yaitu melalui OSS, dinas terkait di pemerintah daerah dan PBG online
Saat ini ketika akan mengurus perizinan proyek perumahan ada tiga langkah yang musti dilakukan; pertama mengurus perijinan secara online melalu lembaga online single submission (OSS) yang kedua mengurus perijinan secara fisik melalui instansi terkait.
Selanjutnya mengurus perizinan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara daring.
Mengurus perizinan melalui OSS
OSS adalah lembaga khusus yang dibentuk pemerintah untuk pendaftaran perijinan usaha bagi pelaku usaha untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati/wali kota melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Mengurus perizinan secara online di OSS dengan cara membuat akun di situs resminya yaitu oss.go.id. Di situs tersebut ada panduan untuk memulai perizinan berusaha.
Izin yang didapat dengan OSS
Izin yang didapat ketika mengurus di lembaga Online Single Submission (OSS) adalah: (more…)
Menjadi developer properti bisa dilakukan tidak hanya oleh pengusaha yang sudah mapan, tetapi bisa juga dilakukan oleh anak-anak milenial
Anak milenial adalah istilah yang digunakan untuk generasi yang lahir antara tahun 1981 hingga tahun 1995. Jadi saat ini umur generasi milenial ini adalah empat puluh tahunan paling tua. Dan umur paling muda adalah 17 tahunan.
Bagi milenial generasi awal atau yang kelahiran tahun 80-an, mereka sudah berada pada umur menuju matang.
Di pekerjaan harusnya sudah melewati masa-masa menjadi staff, sudah harus meningkat menjadi seorang manejer atau tingkatan yang lebih tinggi.
Tetapi bagi anak milenial generasi akhir, umur mereka memang masih amat muda. Ada yang masih sekolah atau kuliah, ada juga yang baru memasuki dunia kerja.
Mereka ini masih dalam tahapan berproses, mencari jati diri dan mencari sesuatu yang memang menjadi tujuan hidupnya.
Generasi milenial ingin pekerjaan bebas ruang dan waktu
Dalam hal mencari pekerjaan mereka pada umumnya menginginkan pekerjaan yang tidak terbatas oleh ruang dan waktu.
Mereka ingin bekerja di sebuah perusahaan yang menawarkan kebebasan ruang dan waktu bagi mereka.
Mereka tetap bekerja sebagaimana orang sebelum mereka bekerja, tetapi mereka bebas melakukan pekerjaannya di tempat yang mereka inginkan. (more…)
Developer properti adalah orang atau perusahaan yang membangun lahan kosong menjadi produk properti seperti perumahan, apartemen, pergudangan, bangunan komersial seperti mall, pusat perbelanjaan atau properti lainnya.
Dalam menjalankan tugasnya sebagai pengembang, seorang developer wajib melengkapi proyek yang akan dibangunnya dengan perizinan sesuai peraturan yang berlaku.
Karena banyak sekali perizinan yang wajib dilengkapi oleh seorang developer ketika membangun proyek. Semua perizinan tersebut bermuara kepada diterbitkannya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan sertifikat sebagai bukti kepemilikan atas tanah tempat dibangunnya proyek tersebut.
Pengurusan PBG saat ini diajukan secara online melalui website resmi yang sudah disediakan oleh pemerintah yaitu simbg.pu.go.id.
Untuk mendapatkan PBG banyak persyaratan yang harus dipenuhi terlebih dahulu. Persyaratan yang wajib dipenuhi adalah pengesahan siteplan dari dinas terkait, Dinas PUPR (Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) atau DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu).
Namun untuk mendapatkan pengesahan siteplan ini seorang developer wajib memenuhi banyak reomendasi-rekomendasi dari dinas-dinas terkait.
Salah satu rekomendasi yang diperlukan adalah rekomendasi dari Dinas Pemakaman. Rekomendasi ini bertujuan untuk memastikan bahwa proyek permukiman (perumahan atau apartemen) sudah memiliki cadangan tanah untuk pemakaman.
Developer wajib menyediakan tanah untuk pemakaman calon penghuni proyeknya seluas minimal 2% dari luas lahan proyek.
Rekomendasi selanjutnya yang diperlukan adalah rekomendasi AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) dari Dinas Lingkungan Hidup. Tujuan rekomendasi ini adalah untuk memastikan bahwa pembangunan proyek tidak mengganggu lingkungan hidup. Atau proyek yang sedang dibangun tidak memberikan dampak buruk terhadap lingkungan hidup sekitar.
Jika proyek dengan skala menengah sampai kecil tidak memerlukan rekomendasi AMDAL, cukup rekomendasi UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pemantauan Lingkungan). Analisis UKL/UPL lebih sederhana dibandingkan dengan AMDAL.
Selanjutnya sebuah proyek properti wajib mengurus rekomendasi Peil Banjir, Pemadam Kebakaran, Tempat Pembuangan Sampah Sementara, rekomendasi dari dinas pertanian, rekomendasi Penerangan Jalan Umum (PJU).
Selain itu dari warga, desa/lurah dan camat juga perlu rekomendasi yang menyatakan bahwa baik warga, kepala desa/lurah dan camat tidak keberatan terhadap pembangunan proyek.
Semua rekomendasi-rekomendasi ini merupakan syarat diprosesnya pengesahan siteplan dan PBG.
Kewajiban seorang developer properti
Developer properti wajib menyediakan properti yang aman dari sisi legalitas untuk konsumen atau para pembelinya. Jangan sampai ketika proyek sudah dibangun atau sudah dibeli oleh konsumen ternyata tanah yang dibangun proyek tersebut sengketa dengan pihak lain. Artinya ada pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.
Hal ini akan merugikan pembeli karena haknya atas properti tersebut akan terganggu oleh pihak lain. Apalagi nantinya permasalah tersebut berlanjut di pengadilan. Sehingga nanti akan membutuhkan waktu lama untuk menyelesaikannya. Dimana putusan pengadilan bisa saja merugikan konsumen. (more…)
Siapapun dapat mempraktekkan langkah-langkah menjadi developer properti
Memahami cara benar mengembangkan proyek properti amat penting bagi para pengembang, karena pengembangan proyek tersebut melalui serangkaian tahapan yang harus dilewati satu demi satu.
Sebagian memang ada yang dapat dikerjakan dalam waktu bersamaan, namun sebagian yang lain baru bisa dikerjakan setelah menyelesaikan tahapan sebelumnya.
Contohnya membuat desain proyek bisa bersamaan dengan mengurus perizinan, demikian juga mengurus sertifikat bisa dilakukan bersamaan dengan mengurus perizinan.
Sementara mengurus perizinan hanya bisa dilakukan setelah lahan diakuisisi. Selanjutnya pemasaran dan pembangunan boleh dilakukan setelah perizinan diperoleh.
Dengan mengetahui tahapan-tahapan tersebut, developer tidak kesulitan dalam membuat perencanaan, persiapan dan pelaksanaan sebuah proyek properti.
Tahapan tersebut diantaranya ialah mencari lahan, suvey, cek peruntukan lahan, cek legalitas tanah, mengurus perizinan, pembebasan lahan, mengurus sertifikat dan perizinan, pemasaran, membangun unit, serahterima kepada konsumen dan melayani komplain konsumen.
Mencari lahan
Langkah pertama yang harus dilakukan seseorang yang ingin menjadi developer properti adalah mencari lahan.
Saat ini untuk mencari lahan ini sudah amat mudah dilakukan karena terdapat banyak sekali media untuk mendapatkan informasi lahan tersebut.
Diantaranya adalah dari internet, dari broker, dari koran dan majalah dan dari media sosial, dan sumber-sumber lainnya.
Mencari tanah dari internet
Saat ini banyak cara untuk mendapatkan tanah, salah satunya adalah dengan mencarinya di internet atau marketplace properti
Saat ini banyak sekali portal jual beli properti yang bisa Anda manfaatkan untuk mencari tanah yang sedang dijual. Anda tinggal ketika di pencarian Google misalnya akan banyak muncul portal jual beli properti yang sedang dijual.
Buka saja salah satunya, lalu cari tanah yang sedang dijual di lokasi yang Anda inginkan. Misalnya jika Anda sedang mencari taah yang sedang dijual di Surabaya, tinggal ketik “tanah dijual di Surabaya” maka akan muncul buanyak sekali tanah yang dijual di Surabaya.
Begitu juga jika Anda mencari tanah yang sedang dijual di lokasi lainnya. Just search them!
Mencari tanah dari broker
Mencari tanah yang sedang dijual bisa juga melalui broker atau agen properti. Anda bisa menghubungi sebuah agensi marketing properti lalu tanyakan kepada mereka jika ada listing di sekitar lokasi sasaran.
Nanti mereka akan memberikan informasi tentang tanah yang sedang mereka pasarkan.
Hanya saja untuk mendapatkan informasi tanah untuk proyek di lokasi-lokasi tertentu tidak banyak informasi dari agensi marketing.
Misalnya untuk lokasi-lokasi yang berada di lokasi yang masih sepi dan tanahnya belum bersertifikat, maka jarang sekali tanah seperti ini dipasarkan oleh sebuah agensi marketing. (more…)
Mengembangkan proyek properti membutuhkan modal besar, terutama untuk membeli lahan dan membangun fisik proyek, dan lain-lain
Menjadi pengembang properti itu membutuhkan modal besar karena harga tanah mahal dan biaya perizinan dan membangun juga membutuhkan uang yang besar.
Namun ada strategi untuk mengurangi modal ketika membeli tanah dan membangun fisik proyek seperti untuk membangun unit rumah dan infrastruktur. Baca terus artikel ini sampai habis ya…
Karena dalam artikel ini dibahas tuntas bagaimana cara “mensiasati” harga tanah yang mahal dan membangun tidak dari uang sendiri.
Serta ada juga pembahasan tentang perizinan-perizinan yang wajib diurus ketika akan membangun proyek properti.
Untuk membeli lahan butuh modal besar
Untuk membeli lahan butuh modal yang besar karena saat ini sangat sulit mencari lahan dengan harga yang murah, sekurangnya sesuai dengan harga pasar.
Kalau adapun tanah dengan harga murah lokasinya sudah amat jauh dari keramaian, atau lokasinya di pelosok, sehingga proyek sulit dijual karena pada umumnya orang ingin memiliki rumah di lokasi keramaian dan dekat dengan mereka beraktifitas setiap hari.
Kondisi ini tentu berbeda jika seseorang atau perusahaan yang akan mengembangkan proyek sudah memiliki tanahnya terlebih dahulu. Mereka sudah membelinya bertahun-tahun yang lalu, baru sekarang mereka mau mengembangkan lahan tersebut.
Ini yang banyak dilakukan oleh perusahaan pengembang yang sudah berdiri lama. Jadi mereka sudah memiliki bank tanah, dimana bank tanah ini akan dikembangkan saat waktunya dinilai tepat.
Dengan kondisi seperti ini untuk pengadaan lahan tidak perlu biaya, modal dibutuhkan hanya untuk mengurus perzinan, desain, persiapan dan membangun fisik proyek.
Dari kebutuhan biaya tersebut, hanya biaya untuk membangun fisik yang butuh uang besar, untuk mengurus perizinan, desain dan persiapan tidak terlalu besar.
Membangun fisik proyek tidak sekaligus
Membangun unit rumah bisa dilakukan setelah unit terjual, jadi bisa menggunakan uang masuk dari pemasaran
Tetapi enaknya biaya untuk membangun fisik proyek bisa dilakukan tidak sekaligus, bisa bertahap. Bahkan, untuk membangun unit bisa dilakukan ketika sudah terjual. Dan mendapatkan bantuan dari perbankan dalam bentuk KPR inden. (more…)
