asriman.com – Page 55 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Membeli Properti Lelang, Cara Tepat Mendapatkan Properti di Bawah Harga Pasar

Membeli properti lelang peluang mendapatkan harga murah

Membeli properti melalui lelang bisa dimanfaatkan oleh seseorang yang ingin mendapatkan properti dengan harga murah.

Karena harga limit lelang pada awalnya ditetapkan lebih murah dibanding harga pasar. Hal ini bertujuan supaya banyak peserta lelang yang mendaftar. Dengan demikian diantara peserta lelang nanti akan ada persaingan untuk mendapatkan properti tersebut.

Dengan adanya persaingan maka harga penawaran menjadi lebih tinggi karena lelang dilakukan dengan prinsip harga “naik naik”.

Ekonomi melambat, banyak jaminan hutang berupa properti dilelang

Kondisi perekonomian Indonesia diprediksi masih mengalami perlambatan pada tahun 2017, dimana pertumbuhan diperkirakan masih di bawah 6%.

Semua sektor ekonomi masih berjuang menuju pemulihan untuk mencapai pertumbuhan ideal, tak kecuali di sektor properti.

Pertumbuhan ekonomi yang rendah menyebabkan bisnis sektor properti lesu, pengembang-pengembang memilih wait and see dalam menyikapi kondisi ini, terutama dalam memilih apakah me-launching produk baru atau menunggu keadaan pulih terlebih dahulu.

Kalaupun ada pengembang yang menjual produknya, bisa dipastikan bahwa mereka hanya menjual proyek yang sudah di-launching terlebih dahulu sebelum tahun 2015. (more…)

Intuisimu Adalah Pembeda

Pentingnya intuisi bisnis

Banyak orang yang ingin menjadi developer properti atau memiliki proyek properti tetapi tidak semua orang bisa melakukannya. Salah satu penghambatnya adalah ia tidak memiliki kemampuan analisa dan intuisi bisnis.

Melihat sebidang tanah, ia hanya melihat sebidang tanah seperti yang terlihat oleh mata umum. Ia tidak bisa membuat gambaran dalam fikirannya bahwa sebidang tanah ini bisa menjadi sebuah proyek yang bagus.

Kenapa kemampuan menganalisa ini penting? Karena kemampuan analisa inilah yang diperlukan di tahap awal proyek sebelum berwujud. Setelah sanggup menganalisa dan membuat nyata dalam fikirannya selanjutnya akan ada dorongan untuk merealisasikannya.

Dengan adanya kemampuan analisa ini ia melihat apa yang tidak dilihat oleh kebanyakan orang. Ia bisa melihat potensi dari suatu lokasi. Melihat dengan mata lahir tetapi intuisinya bergerak, otaknya berfikir.

Orang umum melihat, sebidang tanah ini hanyalah padang rumput, sepetak sawah atau tanah rawa yang tidak bernilai. Atau tanah dengan onggokan sampah yang merusak pemandangan.

Tetapi orang yang memiliki penglihatan jauh ke depan dengan intuisi yang kuat bisa melihat dalam fikirannya bahwa suatu saat nanti lokasi ini akan menjadi sebuah mahakarya.

Intuisi seorang Ciputra

Itulah yang terjadi ketika Ciputra melihat sebidang tanah di daerah hitam suatu saat lalu. Bidang tanah itu terletak di sudut perempatan jalan di wilayah Grogol. Letaknya strategis karena di persimpangan jalan utama. (more…)

Ini Dia Tips Memilih Broker Properti Terbaik

Tidak menutup kemungkinan rumah yang kita tempati sekian tahun, pada suatu ketika terpaksa harus dijual, entah karena harus berpindah tempat tugas, ingin merasakan suasana hunian yang baru, terdesak kebutuhan atau karena alasan yang lain.

Apapun alasannya, jika kita membutuhkan seorang broker agar rumah yang kita jual cepat laku dan dengan harga yang sesuai harga pasaran, maka yang harus dilakukan adalah mencari broker properti terbaik.

Hal yang sama juga berlaku bagi Anda yang ingin meminta bantuan broker untuk membeli properti. Jika ingin sesegera mungkin mendapatkan rumah dan dengan harga yang sesuai pasaran, maka yang harus dicari sudah barang tentu broker terbaik.

Cara untuk memilih broker terbaik tersebut adalah sebagai berikut:

Lakukan Interview, secara Non Formal Cukup

Jangan ragu-ragu untuk melakukan interview terhadap broker properti sebagaimana melakukan wawancara dengan calon pencari kerja. (more…)

Strategi Mengajukan Kredit Pemilikan Lahan atau KPL ke Bank

Manfaatkan KPL untuk membeli lahan

Kredit Pemilikan Lahan (KPL) bisa diajukan oleh seorang developer kepada bank untuk membantu membeli lahan.

Ada beberapa syarat untuk mengajukan KPL ini, diantaranya; developer pengaju adalah badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT), tanah yang dibeli harus untuk perumahan subsidi, maksimal lahan yang bisa diajukan KPL untuk luasan maksimal 20 hektar dan maksimal pembiayaan 7,5 milyar. Satu lagi pengaturannya; sifatnya adalah reimbursement.

Hanya Untuk PT

KPL hanya untuk developer berbadan hukum, jadi orang pribadi yang membangun perumahan tidak bisa mengajukan KPL. Selain mensyaratkan PT, bank juga mensyaratkan PT tersebut juga sudah berpengalaman dalam membangun perumahan.

Kredit poin terbesar bagi developer adalah jika ia sudah pernah mendapatkan pendanaan sebelumnya, apakah dalam bentuk KPL, KYG atau pendanaan lainnya. Dan pendanaan tersebut sukses sampai selesai. Tidak ada masalah.

Sebaliknya tentu saja juga berlaku, bagi PT atau orang-orang pengurus PT tersebut ada jejak hitam dalam hal kredit dengan bank, maka pengajuan KPL sudah pasti ditolak bank. Jadi tidak saja jejak PT-nya yang dilihat, track record orang-orang yang ada di PT juga itu juga disigi. Pengurus PT itu termasuk para pemegang saham, direksi dan komisaris.

Hanya Untuk Perumahan Subsidi

Syarat lainnya pengajuan KPL adalah lokasi akan dibangun perumahan subsidi. Baik perumahan subsidi berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga (SSB), maupun Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). (more…)

Berternak Ala Developer Properti

Berternak properti

Enaknya menjadi developer properti, Anda bisa berternak properti. Maksudnya bagaimana? Maksudnya adalah Anda bisa memiliki properti di banyak lokasi.

Tentu saja properti yang Anda miliki adalah properti di lokasi proyek yang Anda kembangkan. Misalnya Anda memiliki proyek di Sukabumi, maka Anda memiliki rumah di Sukabumi.

Jangan jual semua unit proyekmu

Caranya adalah dengan cara tidak menjual seluruh unit di proyek Anda. Jika Anda membangun 100 unit rumah maka tidak semuanya dijual.

Sisakan 5 unit rumah untuk dimiliki sendiri, atau berapapun unitnya sesuai dengan perencanaan. Unit ini bisa dijual nanti setelah harganya naik. Selain itu rumah-rumah tersebut juga bisa disewakan.

Dengan menahan kepemilikan atas rumah-rumah tersebut maka Anda masih memiliki aset di lokasi tersebut. Untungnya adalah jika nanti suatu saat harga properti di lokasi tersebut naik maka Andapun turut menikmatinya.

Atau Anda membangun 10 unit ruko maka sesakan agak satu atau dua unit untuk dimiliki sendiri. Nanti ruko tersebut bisa menghasilkan passive income kepada Anda. Uang terus mengalir dari sewa ruko tersebut. Karena biasanya ruko memiliki harga sewa yang tinggi.

Demikian juga di lokasi lain, jika Anda membangun di Bandung misalnya maka Anda bisa juga menyisakan beberapa unit untuk tidak dijual. Nantinya bisa disewakan atau dijual nanti setelah harganya naik. (more…)

Jadi Developer Properti Itu Profitnya Gurih Lho

Labanya gurih

Inilah salah satu alasan orang mau mati-matian menjadi pengembang properti yaitu profitnya gurih.

Dalam artian bahwa untungnya tergolong besar dibandingkan bisnis yang lain. Misalnya jika dibandingkan dengan menjadi tukang ojek, jual gorengan, jual bakso dan bisnis lainnya.

Kita ambil contoh sebuah proyek perumahan kecil saja. Tidak usah ambil yang besar-besar. Misalnya sebidang tanah seluas 1000 m2, kemudian dibangun 8 unit rumah, dan dijual dengan harga 300 juta per-unit. Maka omzet untuk proyek ini adalah 2,4 milyar.

Bagaimana dengan labanya?

Labanya ambil yang moderat saja sebesar 20% dari omzet maka laba bersih untuk proyek ini adalah 480 juta rupiah.

Berapa modal yang dibutuhkan untuk proyek ini?

Modal yang dibutuhkan tergantung kepemilikan tanah. Jika tanah sudah milik sendiri maka labanya tentu lebih besar lagi. Jika tanah musti dibeli maka modal proyek termasuk harga beli tanah.

Taroklah harga tanah 25% dari nilai proyek atau 600 juta rupiah, maka modal proyek termasuk harga tanah. Ini kelihatan besar jika tanah musti dibeli tunai.

Gunakan leverage bisnis developer properti yaitu dengan cara menegosiasikan cara pembayaran tanah kepada pemilik lahan. Tujuannya adalah untuk mereduksi initial cost proyek.

Tanah dibayar dengan cara bertahap

Jika tanah tidak perlu dibeli tunai maka modal tanah menjadi lebih kecil. Misalnya tanah bisa diakuisisi dengan cara pembayaran secara bertahap.

Kemungkinan ini bisa saja, tergantung negosiasi dengan pemilik lahannya.

Setelah negosiasi misalnya pemilik tanah hanya minta uang muka pembayaran tanah sebesar 10% maka hanya butuh 60 juta untuk mengakuisisi tanah tersebut. Dan proyek bisa dimulai.

Selanjutnya untuk mengurus perijinan dan pekerjaan persiapan juga tidak terlalu besar. Perkiraan sekitar 60 juta juga.

Dengan demikian modal untuk proyek ini adalah 120 juta, sehingga dengan modal 120 juta maka proyek ini akan menghasilkan laba 480 juta rupiah. Gurih bukan.

Kerjasama lahan juga bisa

Selain menawarkan pembayaran tanah dengan cara bertahap, strategi lainnya yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan adalah dengan cara kerjasama lahan.

Kerjasama lahan ini maksudnya adalah pemilik lahan juga akan mendapatkan bagian dari laba proyek di samping harga tanah.

Besarnya keuntungan untuk pemilik lahan ini tergantung negosiasi saja. Sebagai patokannya untuk menentukan bagian pemilik lahan adalah dengan memperkirakan harga tanahnya.

Setelah harga tanah diperkirakan, maka didapatkan besarnya persentase harga tanah dibandingkan dengan nilai proyek.

Nah, nanti besarnya bagian pemilik lahan berdasarkan persentase tersebut. Jika harga tanah mengambil porsi 30 persen dari nilai proyek, maka amat wajar jika bagian laba untuk pemilik lahan juga 30%.

Demikian juga jika persentase harga tanah adalah 20% maka bagian pemilik lahan juga 20% dari laba. Cukup fair bukan?

Kerjasama lahan dengan tidak menentukan harga tanah

Kerjasama lahan juga bisa disepakati dengan tidak menyepakati harga tanah. Maksudnya hak pemilik lahan dihitung dari laba bersih proyek dimana harga tanah dianggap nol.

Keuntungan cara ini adalah tidak ada kesulitan dalam menentukan harga tanah. Karena untuk menentukan harga tanah ini kadang terdapat kesulitan tersendiri.

Pemilik lahan menginginkan kesepakatan harga tanah setinggi mungkin, sementara pihak developer tentu menginginkan harga tanah serendah mungkin.

Untuk mencari jalan tengahnya, bisa dengan cara di atas yaitu dengan cara tidak menyepakati harga tanah.

Hanya saja untuk menentukan pembagian laba untuk pemilik lahan harusnya lebih besar, minimal 50 : 50 dengan developer.

Dengan strategi ini, pemilik lahan akan memperhitungkan bahwa dia tetap mendapatkan harga tanah yang lebih besar. Cukup fair juga tho?

Tetap semangat!

Bebas PPN Harus Diperpanjang dan Bisa Juga Untuk Rumah Inden Harusnya

Bebas dan pengurangan PPN diatur dengan PMK

Pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 21/PMK/010/2021 tentang penghapusan PPN untuk rumah dibawah 2 miliar dan pengurangan PPN untuk rumah Rp2 – 5 miliar, menghapus PPN untuk penjualan perumahan dengan spesifikasi seperti yang diatur di dalam beleid tersebut.

Yaitu untuk rumah dengan harga di bawah 2 milyar dibebaskan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) seratus persen. Dan untuk harga rumah antara 2 milyar sampai dengan 5 milyar maka PPN digratiskan setengahnya.

Sebelum adanya PMK ini setiap penjualan rumah atau produk properti lainnya yang berupa properti primary atau properti yang dijual pertama kali oleh pengembang dikenakan PPN sebesar 11%.

Selain pembebasan dan pengurangan PPN dalam PMK tersebut juga diatur masa berlakunya yaitu paling lama tanggal 31 Agustus 2021.

Artinya serahterima rumah harus dalam jangka waktu yang diatur, yaitu sebelum tanggal 31 Agustus 2021. Hal ini mewajibkan pengembang membangun rumah sampai selesai dan menyerahterimakan sesuai dengan waktu yang diatur. (more…)

Cara Mudah menjadi Flipper Sukses

Flipper, bagi sebagian orang masih merupakan kata yang asing, bagi sebagian lagi menjadi kata yang sering di dengar tanpa memahami maknanya dan bagi sebagian lagi menjadi profesi.

Flipper berasal dari bahasa Inggris, flip yang artinya membalik. Jika diimplementasikan di dalam dunia property, flip berarti membalik transaksi dari kita berposisi sebagai pembeli menjadi penjual dalam rentang waktu yang tidak begitu lama. Orang yang bertransaksi tersebut disebut flipper dan prosesnya dinamakan flipping. (more…)