asriman.com – Page 19 – Bisnis Properti Itu Mudah Bagi Orang yang Ikhlas

Apakah Surat Jual Beli di Bawah Tangan Atas Tanah dan Bangunan Sah Secara Hukum?

Banyak pertanyaan yang masuk ke inbox email saya tentang keabsahan jual beli di bawah tangan, apakah sah secara hukum?

Surat jual beli bawah tangan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Untuk menjawab ini, ada dua kondisi; jika surat jual beli bawah tangan atau akta pemindahan hak dilakukan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, maka surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum.

Dengan syarat surat jual beli tersebut terdapat tandatangan saksi kepala adat/kepala desa/lurah dari desa atau kelurahan bersangkutan.

Jadi jika jual beli saja tanpa adanya saksi dari kepala adat, kepala desa atau lurah maka AJB bawah tangan tersebut tidak sah. Musti diulang lagi AJB-nya.

Jika surat jual beli bawah tangan tersebut sah secara hukum, artinya pembeli pada surat jual beli di bawah tangan tersebut merupakan pemilik yang sah dan dapat mengajukan permohonan sertifikat berdasarkan surat jual beli tersebut. (more…)

Perhatikan Ini Jika Dirimu Ingin Mengembangkan Proyek Di Lokasi yang Baru

Ketika dirimu akan mengembangkan proyek properti di lokasi yang masih sepi, bukan di kota yang sudah rame ada beberapa hal yang musti diperhatikan, salah satunya adalah apakah sudah ada proyek properti (perumahan) yang sudah dikembangkan di lokasi tersebut. Hal ini penting untuk mengetahui kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat di lokasi tersebut.

Jika belum ada perumahan

Jika di lokasi tersebut belum ada proyek perumahan yang sedang dibangun maka hal ini harus menjadi perhatian.

Ada beberapa kemungkinan, salah satunya adalah memang di daerah tersebut masyarakat belum membutuhkan perumahan.

Mungkin saja masyarakat di lokasi tersebut lebih suka tinggal di rumah-rumah tradisional. Mereka lebih senang berinteraksi komunal tanpa batas-batas ekslusif khas perumahan.

Karena jika tinggal di perumahan ada pembatasan dengan area tempat tinggal masyarakat umum. Hal ini sekaligus juga menjadi kelebihan tinggal di perumahan. Tetapi kelebihan ini dirasakan jika lokasi sudah rame dan masyarakat butuh keamanan dan privasi untuk tempat tinggal.

Jika sudah ada perumahan

Tetapi jika sudah ada perumahan yang sudah dibangun di lokasi tersebut maka itu menandakan bahwa memang sudah ada kebutuhan tempat tinggal di sana.

Selanjutnya lakukan analisa lanjutan, apakah perumahan yang sedang dipasarkan tersebut mampu terserap pasar. Atau apakah penjualannya bagus. Jika penjualannya bagus, maka ada peluang untuk membangun properti serupa. Tetapi harus dilihat juga ceruk pasar yang tersedia, apakah masih tersedia pasar yang mungkin digarap.

Tetapi jika penjualannya tidak bagus, maka harus dilihat alasannya. Ada kemungkinan penyebab; pertama, di lokasi tersebut memang tidak ada kebutuhan tempat tinggal baru. Jika alasannya ini maka dirimu akan beresiko jika membuka proyek di lokasi tersebut. Rencana membuka proyek disana musti dikaji ulang.

Alasan selanjutnya mungkin saja karena hal teknis, seperti desainnya yang jelek, mutu materialnya yang tidak bagus atau cara bayar kepada pembeli yang tidak fleksibel.

Ini penting untuk disigi lebih lanjut supaya mendapatkan data sebenarnya. Jadi ketika akan mengembangkan proyek di lokasi tersebut dirimu tidak berdasarkan perkiraan tetapi betul berdasarkan analisis dan data empiris.

Jarak 5 km

Lokasi perumahan yang bisa dirimu jadikan bahan analisis sebaiknya tidak lebih dari 5 km. Hal-hal yang patut menjadi analisis adalah harga, desain dan mutu material yang digunakan.

Jika ingin bersaing di harga yang sama tentu proyekmu harus memiliki added value atau nilai tambah. Jika tidak tentu tidak ada alasan pembeli memilih proyekmu dibandingkan dengan proyek kompetitor.

Kelebihan yang bisa dirimu berikan kepada calon pembeli mungkin saja berupa bonus, misalnya bonus AC tiap kamar, atau kasi kanopi di atas carport atau hadiah-hadiah populer seperti Iphone atau smartphone lain yang sekira mampu membuat orang tertarik.

Pemilihan value added ini harus tetap memperhatikan kelayakan dari sisi keuangan developer. Jangan sampai pemberian hadiah atau bonus ini serampangan tanpa hitung-hitungan yang jelas.

Khusus untuk menetapkan harga sebagai kompetitor jarak 5 km tersebut harus dibarengi dengan memperhatikan kelas jalan. Jika rencana lokasi proyekmu berada di jalan kabupaten, maka kompetitor yang dipelajari seyogyanya juga berada di jalan kabupaten.

Seterusnya jika proyekmu berada di jalan kecamatan maka proyek kompetitor yang menjadi kajian analisis juga berada di jalan kecamatan. Apple to apple.

Jangan sampai proyekmu di jalan kecamatan tetapi kompetitor yang dianalisis dan dijadikan bahan analisis berada di jalan kabupaten.

Menawarkan Proyek Properti Ke Investor, Hal-Hal Yang Harus Dipahami

Proyek properti yang kita jalankan ada kalanya dalam perjalanannya tidak semulus rencananya.

Perencanaan arus kas masuk ternyata meleset dari jadwal cashflow yang kita bayangkan.

Kendala perijinan, terlambatnya sertifikasi lahan atau hal lain menjadikan penjualan belum bisa dilakukan, tidak ada uang masuk, sementara kewajiban atau arus kas keluar terus harus mengucur.

Dalam situasi ini, mencari investor untuk mendukung proyek kita bisa menjadi pilihan.

Namun demikian banyak hal yang harus dipahami dan dipersiapkan ketika kita akan menawarkan ke investor, antara lain,

Siapkan informasi data lengkap atas proyek yang akan ditawarkan

Sebagaimana lazinya seorang sales, data dan informasi atas barang yang akan ditawarkan harus kita siapkan dan kita kuasai.

Tuangkan informasi proyek kita dalam proposal yang mudah dibaca dan dipahami calon investor. Tidak cukup kita menawarkan hanya dalam sebatas oral atau obrolan.

Dalam proposal sampaikan dari perecanaan awal proyek dan kondisi terkini di lapangan seperti kegiatan cut and fill, pembentukan lahan, unit terbangun dan lain-lain. (more…)

Mau Kerjasama Lahan? Perhatikan Ini

Kerjasama lahan solusi untuk mengatasi tingginya harga tanah

Salah satu solusi untuk mengatasi harga tanah yang semakin tinggi dari tahun ke tahun adalah dengan cara kerjasama lahan dengan pemilik tanah.

Prinsip kerjasamanya adalah pemilik lahan menyediakan lahan dan developer menyediakan modal, tim manajemen pengelolaan proyek sampai proyek selesai.

Atas perannya sebagai pemilik lahan, ia mendapatkan bagi hasil sesuai kesepakatan.

Demikian juga developer, atas perannya sebagai developer yang melakukan pengembangan proyek, maka si developerpun mendapatkan bagian dari laba proyek tersebut.

Ada untungnya pengerjaan proyek dengan skema kerjasama lahan ini, yaitu developer tidak memerlukan modal untuk membeli lahan. Cukup sediakan modal awal untuk mengurus perijinan dan persiapan lokasi.

Demikian juga untuk pemilik lahan, ia bisa mendapatkan harga tanah yang lebih tinggi dibandingkan dengan jika ia menjual secara tunai.

Kerugiannya juga ada, bagi developer kerugiannya adalah ia musti berbagi laba dengan pemilik lahan. Satu lagi kerugiannya, biasanya pemilik lahan juga ikut dalam pengelolaan proyek. Sehingga fleksibelitas developer dalam mengelola proyek agak terbatas.

Sementara untuk pemilik lahan, kerugiannya adalah ia tidak bisa menerima uang hasil penjualan tanahnya dengan cepat. Harus menunggu proyek selesai dulu atau sesuai dengan waktu yang disepakati.

Yang jelas pemilik lahan tidak menerima uang hasil penjualan tanahnya di depan seperti ia menjual tunai tanahnya.

Namun kerap kali kerjasama lahan juga bermasalah dalam perjalanannya. Untuk menghindari permasalahan tersebut, sebelum memulai ada baiknya para pihak memperhatikan hal-hal sebagai berikut;

Hati-hati dalam memilih lahan

Lahan untuk kerjasama ini harus dipastikan kelayakannya. Harganya bisa jadi memang murah tetapi ada resiko tidak terjual karena memang tidak ada potensi pasarnya. (more…)

Kenapa Anda Perlu Ikut Workshop Developer Properti?

Menjadi developer properti butuh ilmu

Jika Anda seorang pemula di bisnis properti khususnya jika Anda ingin menjadi seorang developer properti maka mutlak Anda membutuhkan ilmunya terlebih dahulu.

Karena jika menjadi pengembang properti Anda perlakukan seperti bisnis biasa maka akibatnya bisa berbahaya.

Maksudnya bagaimana?

Jika Anda menjadi pengembang properti tanpa ilmu dan perhitungan dan analisa maka bisa menyebabkan Anda terjebak di dalam masalah.

Karena sifat bisnis developer properti itu yang padat modal, padat orang dan padat legalitas.

Bisnis developer properti padat modal

Padat modal maksudnya adalah untuk mengembangkan sebuah proyek properti butuh modal besar. Modal pertama yang dibutuhkan adalah modal untuk membeli lahan, jika lahan belum punya.

Enaknya di bisnis properti itu modal untuk membiayai proyek bisa dari orang lain atau investor. Dengan demikian kita bertanggungjawab mengembalikan uang investor beserta keuntungannya.

Modal selanjutnya yang dibutuhkan adalah untuk mengurus perijinan dan membangun fisik proyek. Modal ini mutlak dibutuhkan di awal karena supaya proyek bisa dikerjakan, harus diurus perijinan dulu.

Uang untuk mengurus perijinan dan fisik proyek ini bisa menggunakan uang dari investor juga, jadi kebutuhan modal yang dimintakan kepada investor termasuk untuk mengurus perijinan dan membangun fisik proyek.

Bayangkan jika Anda mengelola proyek asal jadi tanpa ilmu, maka proyek bisa berantakan dan uang investor tidak bisa dikembalikan. Masalah muncul jika ada tuntutan dari investor untuk mengembalikan uangnya. (more…)

Inilah Kenapa Jangka Waktu Sebuah Proyek Properti Lama

Salah satu sifat bisnis developer properti itu adalah waktu kelolanya yang panjang. Maksudnya waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek sampai terjual dan serah terima seluruhnya kepada pembeli sejak pertama dimulai sangat lama.

Hal ini perlu dipahami jika dirimu mengembangkan proyek dengan mengajak orang lain atau berpartner dengan orang lain. Orang lain itu bisa berupa investor yang membiayai proyek, pemilik lahan yang pembayaran tanahnya ditangguhkan.

Jika dirimu menggandeng investor, maka perlu diberi pemahaman kepada mereka bahwa pengembalian uangnya bisa lama. Bisa 24 nulan, bahkan bisa juga lebih lama. Hal ini penting dipahami supaya tidak terjadi masalah antara dirimu dengan investor.

Kenapa bisa lama?

Ini terkait dengan peraturan yang mengikat pengembangan sebuah proyek perumahan. Terutama peraturan tentang pembangunan perumahan dan pembiayaan.

Proyek perumahan wajib punya IMB/PBG

Peraturan tentang pembangunan perumahan mengatur bahwa perumahan yang dibangun harus memiliki perizinan berupa IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau sekarang berubah menjadi PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Untuk mendapatkan PBG ini membutuhkan waktu yang cukup lama karena membutuhkan banyak rekomendasi dari dinas-dinas yang ada di lingkungan pemerintah daerah.

Mulai dari Dinas Lingkungan Hidup, Dinas Pertanian, Dinas Pemadam Kebakaran, Dinas Perumahan, Dinas Perhubungan, Dinas Pemakaman dan Dinas Penanaman Modal Dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP).

PBG proyek bisa didapat paling cepat enam bulan bisa lebih lama

PBG bisa didapatkan setelah sebuah proyek mendapatkan rekomendasi dari dinas-dinas tersebut dan umumnya bisa selesai dalam waktu 6 bulan, bahkan lebih lama.

Jika PBG selesai dalam jangka waktu enam bulan dirimu patut bersyukur karena banyak proyek yang mengurus perizinan lebih lama selesainya.

Mungkin satu tahun, bahkan ada yang lebih lama lagi. Tergantung skala proyeknya. Semakin besar proyeknya maka semakin komplit perizinan yang harus diurus dan semakin lama waktu yang dibutuhkan.

PBG proyek non tapak bisa lebih lama

Lebih rumit dan lama lagi waktu yang dibutuhkan jika proyek berupa proyek bukan perumahan tapak. Misalnya apartemen, gedung kantor dan proyek properti lainnya.

Lamanya waktu yang dibutuhkan karena banyak faktor lingkungan yang diperhatikan, dimana semuanya nanti akan dituangkan di dalam AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup).

Itulah faktor pertama yang mempengaruhi lamanya jangka waktu sebuah proyek properti yaitu perizinan.

Penjualan mempengaruhi kecepatan proyek

Faktor lainnya adalah keterjualan. Semakin lama sebuah proyek terjual maka semakin lama juga jangka waktu proyek.

Karena jamak dilakukan developer bahwa pembangunan mengikuti laju penjualan. Maksudnya yang dibangun adalah unit yang dijual. Itu jika proyek berupa perumahan yang memang bisa dibangun satuan menurut pesanan.

Tetapi jika proyek berupa apartemen maka tidak bisa dilakukan strategi pembangunan menurut penjualan karena pembangunan harus dilakukan serentak. Karena memang merupakan satu kesatuan gedung.

Melihat kondisi ini, untuk proyek properti berupa perumahan tapak, pembangunan proyek bisa secepatnya asalkan perizinan bisa selesai cepat.

Akan lebih cepat lagi jika penjualan sesuai dengan perencanaan atau target yang ditetapkan maka semakin cepat pula penyelesaian proyek tersebut.

Sebuah simulasi jangka waktu proyek

Untuk mengetahui seberapa cepat sebuah proyek properti selesai mari kita lihat gambarkan sebuah simulasi; langkah pertama adalah mengakuisisi lahan.

Ini jika dirimu memulai proyek tetapi belum punya tanah. Tentu saja langkah pertama adalah membeli tanah atau istilah dalam properti adalah mengakuisisi lahan.

Langkah ini tidak perlu waktu lama, jika semua persyaratan dalam jual beli tanah komplit hanya butuh waktu satu hari dalam bentuk penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) atau SPH (Surat Pelepasan Hak atas Tanah).

Yang butuh waktu agak lama adalah untuk validasi pajak-pajak seperti PPh dan BPHTB. Lebih lama lagi waktu yang dibutuhkan untuk baliknama sertifikat atau memohonkan sertifikat menjadi HGB atas nama PT.

Tetapi untuk mengurus perizinan atau rekomendasi-rekomendasi tidak memerlukan selesainya HGB. Yang diperlukan adalah kepastian tanah adalah sudah dikuasai oleh PT developer.

Jadi ketika AJB/APH sudah ditandatangani maka berdasarkan AJB/SPH tersebut sudah bisa mengurus sertifikasi dan perizinan.

Sertifikasi lahan nantinya diurus ke kantor BPN, sedangkan perzinan diurus ke pemerintah daerah setempat. Setelah rekomendasi dari dinas-dinas dari pemda didapatkan barulah bisa diurus PBG secara online.

Jika semua persyaratan lengkap dan proses sertifikasi dan perizinan selesai dalam jangka waktu 6 bulan.

Selanjutnya pemasaran, taroklah unit perumahan semuanya ada 500 unit. Karena lokasi bagus, desain ciamik, harga juga murah dibandingkan dengan kompetitor dan mutu material yang digunakan lebih bagus.

Intinya perumahan ini unggul gila dibandingkan perumahan lain. Ditambah lagi developer juga brandnya bagus di mata publik, maka tambah yakinlah pembeli.

Dengan kondisi ini, dalam waktu 5 bulan pemasaran selesai. Semua unit sold out. Maka langkah selanjutnya yang harus dilakukan developer adalah membangun.

Mulai dari membangun infrastruktur yang bisa dibangun sejak awal proyek sampai dengan pembangunan unit. Jika semua dilakukan serentak maka pembangunan fisik seluruhnya selesai dalam jangka waktu 6 bulan.

Jadi dalam jangka waktu 12 bulan seluruhnya sudah selesai dibangun dan bisa diserahterimakan ke konsumen. Dengan kondisi ini sekurangnya dibutuhkan waktu 1 tahun untuk menyelesaikan proyek.

Tapi kondisi ini jarang dialami seorang developer. Kalau ada ini blessing banget lah, perlu banyak-banyak bersyukur. Mainkan!

Begini Strategi Mengajukan Kerjasama Dengan Pemilik Lahan

Lahan tidak harus Dibayar Tunai

Pengadaan lahan oleh pengembang untuk membangun sebuah proyek, tidak harus dengan melakukan pembayaran secara tunai kepada pemilik lahan.

Bahkan untuk pengembang yang memiliki keterbatasan dana, pembayaran secara tunai sebisa mungkin dihindarkan dan diganti dengan bentuk kerjasama lain terkait pengadaan lahan, tentunya kerjasama yang saling menguntungkan dengan pemilik tanah.

Berikut beberapa bentuk kerjasama developer dan pemilik lahan:

Menawar dengan Harga yang Lebih Tinggi dari Permintaan Pemilik Lahan

Memberikan tawaran harga yang lebih tinggi dari harga yang diminta, tentu akan membuat pemilik tanah merasa diuntungkan.

Namun demikian pihak developer juga tidak merasa dirugikan jika sistem pembayarannya tidak dilakukan secara tunai melainkan dalam tempo tertentu. (more…)

Untung Bagi Negara Jika Surat Kuasa Mutlak Diperbolehkan

AJB batal jika dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak

Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat berdasarkan surat kuasa mutlak harus batal, karena adanya pelarangan penggunaan surat kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Pelarangan ini tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor: 14 Tahun 1982, Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, yang berbunyi:

Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Jadi ciri sebuah surat kuasa dikategorikan sebagai surat kuasa mutlak adalah adanya unsur surat kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.

Selanjutnya dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut juga memberikan ciri bahwa surat kuasa mutlak itu memuat bahwa penerima kuasa berwenang untuk menguasai tanahnya dan melakukan segala tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh pemegang hak atau pemberi kuasa.

Tindakan hukum tersebut diantaranya adalah menjual objek tersebut yang biasanya dibarengi dengan adanya klausula yang menyatakan bahwa penerima kuasa berwenang juga menerima uang hasil penjualan tersebut. (more…)